商业案例分析

1、民俗商业案例调研,1. 丽江古城,概况 拥有三项世界遗产，地球上最值得光顾的100个小城市之一，东巴文化的发源地，22个少数民族聚居，年接待游客400万人次，实现旅游收入33亿元，人均825元。 地理位置 丽江古城位于丽江市的西北部，海拔2416米，面积达3.8平方公里，形成于宋末元初，已有800多年历史，自古就是南方丝绸之路和茶马古道上的重镇。 22个少数民族聚居 丽江是一个多民族聚居的地方，有少数民族22个，占全部人口的50%以上，较知名的有纳西族、彝族、普米族、摩梭族等。6000多户，30000余人，纳西族占绝大多数。 建筑风格 三坊一照壁，四合五天井，大研古城建筑文化是人类建筑史上的灿

2、烂篇章。牌坊、仿古水车、浮雕三大元素，构架丽江的标志性景观 。 古城街道 丽江古城街道呈以四方街为中心向四周辐射的网状结构。古城没有规矩的道路网，而是依山就水，不求方正，不拘一格地随地形建房立街，房屋层叠起伏，错落有致。道路亦结合水系、坡势而建，曲径通幽，不求平直，形成空间疏朗和谐的街景。古城内的街道以红色角砾岩铺就，雨季不会泥泞、旱季也不会飞灰，石上花纹图案自然雅致，与整个城市环境相得益彰。,丽江古城,商业街概况 一座“外向型”的旅游商业城，商业街由四方街、东大街、新华街、七一街、五一街、光义街及众多分巷组成，目前已开发的地段全长约2000米，拥有店铺1046家，总营业面积约3万平方米。全部

3、为街铺，产权为私人所有；部分为民居居改造，部分新修商铺为业主购买后出租。,丽江古城,业态类型分布图,丽江古城,商业热度分布 营业空间类型分布图,丽江古城,商业业态 商铺主要经营民族服饰、披肩（饰品）、银饰、玉器、绘画、各种手工艺品、皮草、草药、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐饮、酒吧和客栈为主，并有银行、邮政、票务、公厕等配套服务设施。 丽江古城商业街的业态主要以商品经营、餐酒吧、客栈为主。 上述业态的主要目标顾客均为中外旅客，属于典型的旅游类消费业态配置。,按面积分，商品经营约占46%，餐酒吧约占17%。,丽江古城,商业业态 商品类业态共有20多种经营品种，其中手工艺185家、饰品148家、

4、银饰123家、民族服饰119家、披肩89家、茶49家、包48家、草药28家、小食品店25家、牛肉干20家、票务9家、书屋12家、其他54家。,按数量分，其中商品经营占88%，餐酒吧占7%，客栈占5%,丽江古城,商业街分析 丽江商业的品牌四方街 四方街是一个约600平方米的四方坪，长约30米，宽约20米。坪的四面围合着一圈经营商品、咖啡屋等业态的店铺鳞次栉比。商品类主要有民族服饰、银器乐器、茶叶及手工艺品等。总店数17间，营业面积385平方米，租金高达899-1000元/m2月。 四方街是丽江古城商业街最繁华的地段，终日人如潮涌，店铺生意兴隆。每到晚上，四方街有管理单位烧起煹火，组织东巴舞表演。

5、东巴舞是一种参与性很强的舞蹈，吸引很多游客同跳。,丽江古城,商业街分析 新华街 新华街分为酒吧一条街、商品街与客栈街；其中经营商品类的店铺经营范围涉及银器、玉器、民族服饰、皮草、茶叶、手工艺品，店面多数矮小破旧。整个新华街共有店铺167间，营业面积8694平方米，租金150-300元/m2月。新华街酒吧总店数26间，营业面积约5000平方米。丽江的客栈数量众多，分布在古城的各条街道以及街道后面的山坡上、民居中，规模有大有小，高中低档一应俱全。,丽江古城,商业街分析 七一街 七一街位于四方街向东南的延伸线上，全长600多米，街宽不足4米，五花石地面磨得光可照人。七一街分为若干段，百岁坊一带是较集

6、中的餐饮区，临水而建，餐饮吧没有新华街的繁华，却也不失雅致，生意很好。 七一街其余地段，除有少量小的风味饮食店外，基本上都上经营商品的店铺， 档次不高，经营银器、玉器、民族服饰、皮草、茶叶、手工艺品等。七一街总店数333间，营业面积3086平方米，租金200-500元/m2月。,丽江古城,商业街分析 东大街 东大街位于商业街的北面，主街长约200米，宽约18米，中间干道宽约6米，两边人行道各宽3米，水沟宽约2米，店铺宽而高大；副街接四方街，长约50米，宽5米，整个东大街主要经营商品类业态，另有数间银行、邮政等配套业态。东大街总店数139间，营业面积3667平方米，租金高达600-1000元/m

7、2月。,丽江古城,商业街分析 其他街巷,现文巷,五一街,黄山下段,丽江古城,商业街民俗文化挖掘概述 丽江古城对于本区域民族民俗元素的挖掘相当成功，主要是对东巴文化的深入挖掘，通过主题雕塑小品、浮雕墙以及参予性极强的民族舞蹈等形式加以体现，很好的将民俗与旅游有机的结合起来，创造了极大的商业价值。,丽江古城,2. 大理古城,概况 文献之邦，拥有1200年历史的南诏古国，年接待游客664万人次，实现旅游收入47.9亿元，人均消费721元 。 地理位置 大理古城位于大理东部，北靠苍山，东接洱海，由洱海门、南门、西门和北门及连接的城墙围合而成，呈正方形，周长6公里，总面积为4平方公里。建筑为青一色的青瓦

8、屋面，鹅卵石垒砌墙壁，显得十分的古朴、别致。 少数民族 大理古城共有人口2万余人，其中少数民族17个，汉族占50%，白族占30%其他16个民族占总人口数的20%。 建筑风格 白族的民居建筑均为独立封闭式的住宅，有点像北京的四合院。一座端庄的民居院落主要由院墙、大门、照壁、正房、左右耳房组成。一般的建筑形式是：“两房一耳”；“三房一照壁”，少数富户住“四合五天井”。 古城街道 整个古城街道都是南北、东西走向，呈四横三纵格局，为典型的棋盘式布局。大理古城的水系进城过街，走家串巷、向东直奔洱海。水路有两条，一条源头在五华楼，五华楼城墙边的水池的人造涌泉，由五华楼奔向北门，总长1200米。另一条源头在

9、西门外，通过水景一条街、人民路、洋人街三条分路留向东门（洱海门），总长1500余米。,核心区,大理古城,商业街概况 整个古城街道呈四横三纵格局，四横为平等路、玉洱路、洋人街（原名护国路）、人民路，三纵为博爱路、复兴路和叶榆路。 大理古城商业街的核心区域由洋人街、复兴路、人民路、博爱路围合而成，全长约1700米，共有店铺565家，总营业面积约2万平方米，除去旅馆营业面积约1、6万平方米；全部为街铺；开门营业率达到了100%。主要以银饰、珠宝玉器、民族服饰、茶叶等旅游产品及餐饮和酒吧为主，其他零星分布了药店、诊所、超市、眼镜店、烟草、土特产店、面包店、音像店等配套商铺。,大理古城商业街原有的街铺基

10、本是由民居改造而成，多为私有物业，由业主自营自租。新开发的商铺如洋人街中心广场、红龙井商业街等则是由开发商进行旧城改造后出售形成的物业。 大理古城商业街全部为一楼街铺，部分店铺有打通一二楼使用的情况，但大部分店铺二楼仅作为居住、存货用；几乎没有将二楼作为独立门店使用的。在洋人街这样一铺难求的地段，也没有二楼单独开门经营的店铺。,大理古城,商业业态 大理古城商业街的业态主要以商品经营、餐饮业、休闲业（酒吧）、服务及配套行业为主： 大理古城的餐饮业与旅馆业生存状态欠佳，这主要是因为大理古城游客停留时间短、住宿客源少所致。 大理古城业态分布中，商品类共有49种经营品种，其中服饰180家、珠宝148家

11、、消费品67家、工艺品54家。其中，银器与玉器生意最好，酒吧与民族工艺品生意较好。,按面积分，商品经营约占46%，服务及配套行业占37%，餐饮业约占7%，休闲娱乐占10%。,按数量分，其中商品经营占80%，餐饮业占8%，服务及配套行业占7%，休闲娱乐占5%。,大理古城,商业街分析 大理古城商业街的核心区域由洋人街、复兴路、人民路、博爱路围合而成，每条街各有其经营主题，业态区分明显，且各有特色，其中： 酒吧街：洋人街以酒吧、珠宝为主，是主要的酒吧街； 购物街：复兴路以商品经营、服务业为主，是主要的商品街； 旅馆街：博爱路以宾馆、客栈为主兼有中西餐，是主要的旅业街； 餐饮街：人民路以餐饮、酒吧和服

12、务居民的店铺为主，是主要的餐饮街。,大理古城,商业街分析 大理古城酒吧街洋人街 洋人街共有商家71家，总经营使用面积1840平米左右，开门率高达100%。街铺通道10米宽，整体经营情况良好，人流量大，租金基本能够达到100-150元/m2。 洋人街涉及经营业态7种，其中主要的经营业态为：珠宝23家、服饰20家、工艺品1家、消费品4家、餐饮1家、服务业2家、休闲娱乐20家。,大理古城,商业街分析 大理古城商品购物街复兴路 复兴路1500米长，街铺通道20米宽，集珠宝、服饰、工艺品、消费品、餐饮业、服务业、配套行业为一体，共有商家376多个，总经营使用面积9632平米左右，开门率高达100%，整体

13、经营情况良好，是中外旅客购物人流最多的商业街，月租金水平500元/m2。 复兴路涉及经营业态8种，其中主要的经营业态为：珠宝167家、服饰129家、工艺品7家、消费品47家、餐饮1家、服务业10家、配套行业15家共7类。,大理古城,商业街分析 大理古城餐饮街人民路 人民路西东走向，起于西门止于东门，共长1500米，形成了以白族特色的餐饮为主的特色餐饮一条街。人民路共有商家92多个，总经营使用面积1944平米左右，开门率高达100%。街铺通道10米宽，整体经营情况良好，人流量大；月租金水平100元/m2。 人民路涉及经营业态6种，其中主要的经营业态为：服饰19家、工艺品1家、消费品12家、餐饮4

14、2家、服务业7家、休闲娱乐11家。,大理古城,商业街分析 大理古城旅馆街博爱路 博爱路是古城内对外的交通要道，作为商业街的一段长1000米，复兴路共有商家30多个，总经营使用面积610平米左右，开门率高达100%。街铺通道16米宽，整体经营情况较好，但是人流量不是很大；月租金水平90元/m2。 博爱路涉及经营业态6种，其中主要的经营业态为：珠宝3家、服饰12家、工艺品4家、消费品4家、餐饮2家、服务业5家。,大理古城,特色产品 1、大理石及其工艺品 2、大理扎染 3、鹤庆银饰 4、白族服饰 5、下关坨茶 6、苍山雪绿,3. 乌镇西栅,概况 西栅景区占地3.4平方公里，纵横交叉河道9000多米，

15、环境优美，而且需坐渡船出入，有古桥72座，河道密度和石桥数均为全国古镇之最。 地理位置 位于浙北桐乡市杭嘉湖平原上的乌镇，以原汁原味的水乡风貌和千年积淀的文化底蕴成为江南古镇中的佼佼者。十字形的内河水系将全镇划分为东南西北四个区块，人称东南西北四栅。 古城街道 景区内保存有精美的明清建筑25万平方米 。横贯景区东西的西栅老街长度达1.8公里，两岸临河水阁绵延1.8公里余。乌镇的四条大街均沿河发展，依地形布置，局部稍有曲折。民居多根据地形灵活布置，重要建筑如寺庙、戏台、茶馆，位于城镇的中心地带，为居民生活提供了便利。,乌镇西栅,商业街概况 乌镇著名的西栅大街，建筑面街而建，街道并不很宽，一般在2

16、-4米，这样的距离可以使街道两侧的人清晰地看清对方脸上的表情。 街道并不是笔直的，而是呈曲线状由于不可一眼望尽所有事物，更吸引着人们向前行进。路面的条件也使步行舒适，铺面一般是小青砖、青石板，有的板上有粗糙的凿痕。街道两侧有商店、作坊、住宅等，商店如药铺、茶馆、小吃店、布店、当铺，作坊如酿酒、作糕饼、作豆腐、染布、纺纱、刨烟丝、编竹器、加工茶叶等。平日当人们在街上行进时，可以清楚地看到各种活动，这种步行体验非常有趣。乌镇广场多是些建筑、河道问围出的空地，尺度亲切，足以进行各种民间活动，许多活动可在广场上施展开来，如舞狮、踩高跷、腰鼓的表演和杂耍、武术等等。 江南由于水道纵横，城镇建设一直利用河

17、道作为脉络来组织空间形体。建筑前街后河而建，随河道而曲折，河道一直起着运输、商贸的作用，宽度一般在4 m-10m，有水埠可以从街道上下来接近水面。乌镇街道的形式依照其与河流的关系有着不同的布局，主要有无河街道、沿河街道。其中沿河街道又可分为一河一街、一河两街、前街后河3种形式。,4. 凤凰古城,概况 四千年古代小城，保存完整的百年建筑。年接待国内外游客286万人次，旅游收入3.86亿元。 地理位置 凤凰古城古称镇竿，位于湖南湘西州的西南边。总面积1700多平方公里，毗邻苗寨、猛洞河、梵净山三景，是怀化、吉首、贵州铜仁三地之间的必经之路。 少数民族 总人口37万，共拥有18个少数民族，是一个苗族

18、、土家族为主的少数民族聚集县。 建筑风格 中国最美丽的小城，100多处明清建筑，紧邻秀丽沱江，苗族吊脚楼是建筑的主要特色，并拥有名人故居等风土建筑 ，古城小巷新老建筑和谐相处 。,凤凰古城,商业街概况 凤凰古城城市空间格局特点凤凰古城的空间建造格局,仍是“择水而居”。从古到今,为方便生产交通和生活用水,民居、客栈、商场店家先后聚集到临江的两岸,逐渐发展,顺江街道一字排开,然后修建了连接两岸的虹桥为横向轴线,将顺江延展的两岸纵轴向街道及其通连的多条街道贯穿连接起来,构成两岸纵路排列、一桥牵连聚首的纵横开合的古城空间格局,而虹桥则必然成为凤凰古城的“空间之眼”布局与结构中心。,凤凰古城商业老街由老

19、营哨、东正街、北门、建设路组成，拥有店铺近千家，基本以苗族吊脚楼为主，总营业面积1万多平米，营业率90%以上。 凤凰古城商业街现共有店面约495家，总营业面积1万多平米，主要以民族服饰、工艺品、银饰、姜糖等旅游产品及餐饮和酒吧为主。 现凤凰老商业街铺位很多都是由居民改造而成，少许私有物业。所有旅游商品全部在一层经营，铺位基本无空置。,凤凰古城,商业业态 凤凰古城商业街的业态主要以旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、服务及配套类为主： 凤凰古城的休闲娱乐与旅馆业生存状态欠佳，这主要是因为凤凰古城游客停留时间短、住宿客源少所致。,按面积分：旅游商品占旅游商品占45.1%、餐饮业占27%、休闲娱乐17.

20、5%，服务及配套占10.4%。,按店数分：旅游商品占73.5%，餐饮业占13.2%，休闲娱乐占3.5，服务及配套占9.8%；,凤凰古城,商业街分析 凤凰古城商业街的核心区域由老营哨、东正街、北门、建设路四大街区组成。每条街各有其经营主题，业态区分明显，且各有特色，其中： 虹桥文化桥：连接新旧商业街的桥梁，主要以经营饰品为主； 酒吧街：老营哨以经营酒吧特色最为成功，其中参杂少数客栈、工艺品店、餐饮，是主要的酒吧街； 民俗工艺品一条街：东正街以经营蜡染、特色服饰、苗族银饰、凤凰土特产为主，是凤凰主要的旅游商品街；其中参杂部分餐饮。 旅馆街：北门以苗族吊脚楼组成的客栈群为主兼有部分餐饮，是主要的旅游

21、商业街； 现代商业街：建设路以品牌服饰、餐饮、家电等生活用品为主，是主要服务与凤凰本地居民消费的商业街。,凤凰古城,商业街分析 连接凤凰新、老古城的文化桥虹桥 虹桥为连接凤凰新、老古城的必经之地，商户21家，经营面积200平米左右，主要经营首饰、饰品、工艺品等一些小玩物。据悉：虹桥03年铺位售价为12万元/间，而现在竟出现50万难求一铺的火爆现象，某些铺位租金到达200元/。,凤凰古城,商业街分析 凤凰古城酒吧街老营哨 老营哨主要以经营酒吧出名；这里的酒吧临沱江而建，建筑造型以苗族吊脚楼为主，造型独特，吸引了大量的游客在这里享受生活。老营哨共有商家42家，总经营使用面积1905平米左右，开门率

22、高达100%。街铺通道1.5米宽，晚上经营状况较好，租金基本能够达到55-80元/m2。 老营哨主要经营业态6种，其中主要的经营业态为：酒吧10家、工艺品9家、银饰3家、餐饮6家、客栈8家、特产6家。,凤凰古城,商业街分析 凤凰古城民族一条街东正街 东正街是凤凰古城旅游商品经营最旺的一条街，起于虹桥终于文化广场，贯穿凤凰景点沈从文故居、天后宫，全长近650米。东正街街道宽2米，道路两旁均为苗族吊脚楼，文化氛围十分浓厚。商户245家，经营面积4900平米，租金330余元/。 东正街涉及经营业态9种，其中主要的经营业态为：餐饮18家、蜡染服饰57家、工艺品48家、姜糖32家、酒坊5家、现代服饰18

23、家、银饰11家、客栈3家、共7类。,凤凰古城,商业街分析 凤凰古城旅馆街北门 北门特色客栈旅馆街，商户28家，苗族吊脚楼依沱江而建，多为本地居民改造旅馆。,凤凰古城,商业街分析 凤凰古城现代购物商业街建设路 建设路为凤凰古城最主要的商业街之一，以服务于本地居民为主的商业街，经营面积8000余平米，租金150元/月，营业率100% 。 建设路经营业态有8种：餐饮39家、休闲娱乐17家、服装38家、特产、工艺品7家、家电15家、家具家居用品13家、医药16家、日杂32家等。,5. 宽窄巷子,建筑风格 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店

24、组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积 1731100 不等，主要集中在 400800。 总体为典型的川西民居风格，该区域将在保护老成都原真建筑的基础上，融入现代细节元素，形成以旅游、休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街。,概况 核心保护区占地面积 108 亩(66000平米)，建筑面积 44000(另说约70000) （地上 35000 、地下停车场 11000），总长约460米，总宽约130米，其中宽巷子街宽约67米，窄巷子街宽约4米，井巷子街宽约7米。整个宽窄巷子分为三条主街（宽、窄、井三条巷子），其规划造型将三条主街基本平行而建，其中又两两相连，就

25、像一个多了一划的“井”字。,宽窄巷子,商业街概况 整个宽窄巷子总共拥有商铺约69家，其中：酒店2家、餐饮28家、酒吧7家、咖啡吧5家、茶馆9家，零售行业18家。在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”。宽窄巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡等为主，井巷子则以酒吧、夜店为主。,宽巷子,窄巷子,井巷子,宽窄巷子,商业业态 一般的商业步行街，零售、餐饮、休闲娱乐三类业态的比例为4:3:3，而在本项目，零售业态所占比例偏小，这是本项目的一个特色。而花车特卖一定程度上弥补了零售业态的不足。,宽窄巷子,商业街分析 宽巷子 宽巷子总长为300米左右，宽度为6-8米之间，实际可通行的街道宽为4.2到4.7米。其左右两侧建筑高度基本一致，落差幅度在20%以内，围合感较强。,宽窄巷子,商业街分析 窄巷子 窄巷子的总长与宽巷子相当，街道宽度为4到5米。街道中段较窄，后段宽阔。