高端养老服务

1、养老服务商业模式设计养老服务是一片布满暗礁的“蓝海”。要想享受“老年人口”的红利，需要精妙的商业模式和小心翼翼的应对策略。人口老龄化，是中国当前和未来的一项基本国情。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要历史机遇期。但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。解析要素，设计模式商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为

2、企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。开发价值主张有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。确定目标顾客产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护

3、、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。凝炼价值诉求价值诉求反映企业为顾客提供产品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遗赠子孙的增值资

4、产。以保健疗养为卖点的养老服务项目，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化服务。企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的基础上，开发具有吸引力的价值诉求。设计产品/服务组合产品或服务是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购买的核心内容。在养老服务产业，产品或服务都是以组合的形式出现。无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态（产权销售/会员制/租赁）、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软服务方面，护理团队服务水平、医疗服务机构规

5、模及服务能力，以及日常起居综合服务品质等是关键因素。不同顾客对产品/服务组合各要素的匹配要求存在差异。例如自理型老人对居住空间私密性、娱乐及理疗设施完备性的关注更多，而介护型老人更关注居住小区的护理水平、医疗服务能力等。整合关键资源关键资源是企业商业模式持续竞争力的来源，它涵盖企业掌握的核心资源与能力。养老产业的参与企业大致可以分为保利、万科、复星等为代表的“房企系”，新华保险(21.32,-0.45,-2.07%)、泰康人寿、中国人寿(14.74,-0.07,-0.47%)等为代表的“险企系”，以及其他民营养老服务机构。不同的企业类型具备各自的核心资源和能力。对于地产开发商而言，其核心资源在

6、于地产项目开发经验、与地方政府良好合作关系，具备地产项目短期融资、开发与管理、物业服务等方面能力；保险企业则具有寿险产品开发管理、医疗保险与服务等领域经验，具备运用保险资金长线投资、进行长期经营和开发养老服务周边产品的能力。其他民营养老服务机构，具备更准确地把握和理解养老市场顾客需求，更高效地开展机构运营和价值输出，更宽泛地衔接社会资源的核心资源，并具有形成差异化竞争模式、服务利基市场，以及通过个性化产品开发，识别并满足“长尾需求”的能力。例如上海亲和源公司开发的养老社区采取“销售+持有运营”方式运作，前期自主进行养老社区的开发和运营，并采取会员制发售，进而在后期将更多资源投入到社区服务管理。

7、打造业务平台任何优势资源和能力都可能伴随着短板。从产业发展层面看，养老产业发展“前途光明、道路模糊”，其本质原因是参与市场角逐的各类型企业群与生俱来的典型优势和劣势。因此，打造具备核心竞争力的特色业务平台，是弥补企业竞争资源短板、创新养老服务产业商业模式的核心内容。无论是企业价值主张，还是关键资源，都需要通过特定的运营流程和体系进行高效率配置和最大化呈现，这就需要企业通过业务协同和战略合作的方式打造业务平台。战略合作通过战略合作实现优势资源互补是快速获取综合竞争力的不二法则。擅长地产项目开发运营与物业管理的房地产企业可能在老人护理、保健理疗方面存在资源和能力缺陷，同时在养老服务产业开展长期运营

8、中也并无经验和资金方面的优势。那么，企业可以通过选择具备相应资源优势的医疗机构，打造养医结合专业团队，或引入纯粹财务投资机构参与，规避中长期财务风险。万科在开发杭州某地产项目时，通过向当地资质最好的医疗机构无偿赠送社区医院房屋产权，在小区开办社区医院，从而带动该项目销售量价双升。上海亲和源则引入美国挚信资本作为财务投资机构，也是有效缓解长期投资压力的战略布局。业务协同养老服务产业投资周期长、单位回报率低，使企业很难依靠会员费、租赁费、服务费等常规业务收入，以及政府可能提供的一次性运营补贴、床位补贴或税费优惠来获利。在养老服务产业，以目标顾客群为圆心，将针对养老群体的各类业务进行协同，是实现企业

9、盈利最大化的重要手段。在业务协同方面，“险企系”的资金和业务属性与养老服务产业更加匹配：一方面可以衔接医疗保险、护理保险等养老保险产品，开展交叉销售和捆绑销售；另一方面，带动护理服务、老年科技产品、老年旅游服务等产业，延伸养老保险产品价值链。设计盈利模式盈利模式是界定企业以利润形式为自身和股东获取价值的方式，它将复杂财务公式提炼为盈利生成过程中最关键的四大变量：收益模式、成本结构、目标单元盈余和资源周转率。养老服务产业的盈利模式大致可归为产品主导型、服务主导型和混合型三类。产品主导型以高端自理型老人为目标顾客群，通过老年公寓等地产项目的开发、销售和管理获得一次性收益。由于房屋产权销售有效覆盖社

10、区开发建设成本，因而产品主导型养老服务的单位盈余水平很高，而资源周转率很低。影响产品定价的成本因素主要是社区开发建设和管理成本。房地产开发企业是产品主导型养老服务的主要提供方。服务主导型由于保监会明确规定保险公司不得以投资不动产为目的，参与或变相参与一级土地开发。因此，保险企业介入养老服务产业主要以服务主导型盈利模式为主。通过建设老年社区，以会员制的方式吸引高端介护型老人为主体的养老人群。服务主导型盈利模式不涉及到产权售卖与转让，因而资源周转率高，但单位盈余水平低；以服务成本和管理成本为主体的成本结构，决定了规模效益是其获利的重要保障。混合型以床位租赁费、外加管理/服务费为主要收益，主要面向低

11、端自理型老人群体，能够获得一定程度的政府补贴。民营养老服务机构以建设养老院为载体，以最具经济性方式提供基础服务，通过较低运营成本，获取规模效益的方式实现盈利。无法对抗的风险在机遇背后，养老服务产业也隐藏着相互影响的风险：政策、金融、市场和传统文化。这些风险，仅仅依靠商业模式设计是无法规避的。政策风险政策风险主要体现在政策有效性和稳定性两方面。国家出台了一些养老服务相关政策，但是令人遗憾的是，地方政府并没有相应出台具备系统可操作性的配套实施办法及措施。中央政策如何有效地影响市场，还存在诸多的不确定性因素。金融风险养老服务产业一次性投入高，回报周期长。普通养老地产社区的建设周期一般为35年，建成后

12、可运营50年左右。开发企业不仅面临住宅开发的一次性投入，还有医疗服务中心、老年活动中心等医护、娱乐等配套设施和服务的持续投入。若在出租率和预付费水平不确定的情况下，企业试图通过长期运营获得收益将面临极大金融风险。保利北京和熹会预计需要运营30年才能收回成本。其负责人也承认：“现在所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。”若养老地产项目没有得到土地出让及相关税费优惠，以及政府补贴等政策扶持，仅仅以租赁和服务几乎不可能实现盈利。市场风险北京养老助残服务管理中心，北京首个社区养老“服务托管”模式试点机构，在获得免费设备和场地等政府优惠政策之后，于2013年7月正式营业。但它在试运

13、营以来却不得不面对亏损的尴尬；北京某地产商开发建设“只租不售”老年公寓，拥有110个公寓单位，但开盘近五个月也才出租6户。养老产业的潜在需求很大，但有效需求不足，市场风险仍然很大。中国老龄化处在城乡二元经济结构、社会整体发展水平不高的背景之下。已进入或即将进入老龄化社会的国家中，中国“未富先老”现象更为严重。2014年，中国企业职工月人均退休金为2082元。养老人群所掌握的财富较少，直接影响其购买力。文化风险“养儿防老”是中华民族的传统观念，居家养老是几千年延续下来的传统习惯。如何将养儿防老变为产业养老？如何让习惯于居家养老的老人走进老年公寓、老年社区？“熟人社会”和人情“差序格局”是中国社会

14、的传统，与西方社会的文化传统和精神意象截然不同。商业化养老社区打破并重构了老人生活环境、社会网络，也将深刻地影响老人日积月累所形成的生活习惯。从居家养老到社区养老，改变着老人的养老观念和行为，势必面临着比西方社会更为复杂和苦难的转变。深圳首次公开出让养老用地 引社会资本进入民生领域新华房产4月10日深圳讯(记者 刘俊荣)一边是人口老龄化日益加剧，一边是养老服务设施的供给严重不足。深圳推动社会资本进入养老领域，4月10日下午，在深圳市土地房产交易中心，深圳2宗养老设施用地公开挂牌出让成功，分别由前海人寿和融通信投资以4亿元和2.8亿元价格摘得，届时将均能提供300个以上养老床位。据悉，这是深圳首

15、次向社会公开挂牌出让养老用地。本次推出的地块面向社会资金开放，也被解读为引进社会资本进入养老领域。深圳首次公开出让养老地块此次成功挂牌出让的2宗土地分别为：A001-0198宗地，位于宝安区新安街道，面积10860.8平方米，建筑面积27000平方米，挂牌起始价为人民币6850万元;A805-0052宗地，位于龙华新区民治街道，面积6920.16平方米，建筑面积15220平方米，挂牌起始价为人民币4000万元。上述两宗地的规划用途均为社会福利用地，土地使用年期为50年。由于两宗地块的起始价都不高，拍卖吸引了众多竞买人参与。据新华网记者统计，A001-0198宗地共17个竞买人，A805-005

16、2宗地18个竞买人。拍卖也吸引了不少本地和外地房企参加，据记者获得的参与竞买名单显示，佳兆业、深商控股、壹壹壹房产、复星商业(浙江)、澳房(中山)、中鼎(河北)等房企都参加了10日下午的拍卖。首先拍卖的A001-0198宗地块，拍卖师采取每次加价1千万的方式。开始时，众多竞买人争先举牌，在价格被逐步推高后很多竞买人退出了叫价，最后几乎成为25号竞买人和持9号牌的前海人寿之间的竞争。下午大约3点半左右，前海人寿把价格定在了4亿元，拍卖师在加价1千万无人举牌时，先后调整加价幅度至500万、200万，但仍无人再应价，最终前海人寿夺得该地块，溢价率约为484%。随即进行拍卖的A805-0052宗地位，

17、拍卖师仍采取了每次加价1千万的方式。与第一宗地块的出让情景相同，竞买人举牌都堪称利索，很快该地块就被深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元的价格摘得，溢价率为600%。深圳市土地房产交易中心相关负责人在接受记者采访时表示，两宗地块的起始价都不高，拿出来拍卖时他们也不清楚市场反应到底怎样。值得注意的是，9日刚刚以54亿元价格斩获大鹏“巨无霸”地块的佳兆业，虽然也参加了竞拍，但与前一天的志在必得相比，明显少了热情。与之相同，参与竞拍的多家本地和外地房企，也都很快退出举牌。引入社会资本 盘活存量用地本次两宗养老用地公开挂牌出让，亦是深圳解决“老大难”问题的探索尝试。数据显示，截至2011年底，深圳市常

18、住老年人口30.6万，其中户籍老年人口15.6万，预计到2020年常住老年人口76万，老龄化率约为6.9%，深圳将接近老龄化社会。与之相对应，养老服务设施供给却明显不足，截止2011年底，深圳市千名常住老人床位数仅约为10床。对此，深圳房地产研究中心主任王锋表示，深圳虽然是年轻城市，但跟随家庭来深的老人越来越多。深圳目前的养老现状是70%的老人在家养老，30%在专业机构养老，而专业机构缺乏，满足不了养老需求。土地、资金，成为制约养老设施建设推进的瓶颈。为此，2011年7月，深圳市养老设施专项规划(2011-2020)正式发布，明确了70处机构养老设施。此外，还预留了5处养老备用地块，此次拟推出

19、的地块即是该规划中确定的。值得注意的是，这也是深圳首次向社会公开挂牌出让养老用地，面向社会资金开放。深圳市规划国土委在两宗地块挂牌出让前表示，积极探索引入社会资本进入养老设施、保障性住房、学校、医院等社会民生领域。除了通过公开挂牌方式出让养老用地外，深圳也在探索将存量用地引入民生领域。深圳市规划国土委表示，如将原农村集体经济组织用地、企业协议已出让因规划改变未建设用地等存量土地，在符合规划的前提下引入民生领域，通过有效盘活存量建设用地，拓宽土地供应渠道，不断改善民生。“毕竟深圳土地资源稀缺，单靠拍地促进机构养老不现实，因为没有那么多地。”深圳房地产研究中心主任王锋建议，发挥存量土地作用，充分挖

20、掘社区物业潜力，形成新的养老机构。需防范经营风险虽然此次两宗地块的拍卖均出现较高的溢价率，但各界对养老地产的可行性仍存在争议。一位参与竞拍的房企负责人表示，养老产业投入大，管理成本高，倘若要引入国际先进管理机构合作运营，运营成本会更大，这对企业的资金运行开发水平要求很高。此外，由于项目是社会福利性质，受到政府监管要求，项目要做成高端养老服务机构的可能性不大。在这样的情况下，企业要运作很长时间才能收回成本，这在未来市场尚存在不确定因素的背景下，对企业形成风险。世联行董事长陈劲松也曾对媒体表示，目前中国的养老概念要落到实处还需要时间。王锋则表示，政府应建立规范防止企业搞投机，借养老产业名义搞房地产

21、开发的做法。险企纷纷布局养老产业 目标客户高端化我国老龄化人口数量以每年1000万的规模递增，预计20年后老龄人口将突破4亿人。老龄化推动了养老产业的发展，目前越来越多保险机构谋划建养老社区，开辟保单与实物结合的模式，现有模式主要针对高端人群进行规划。险企筹建养老社区继泰康最先宣布在国内涉水养老社区之后，合众、新华、国寿等保险公司也纷纷涉足这一领域，在北京、上海、广州、武汉等多地筹建养老社区。据了解，4月3日，长三角地区首个由保险公司投资建设的连锁养老社区泰康之家申园的养老生活体验馆正式揭牌，这也是泰康养老社区全国布局的一个旗舰项目，总投资达42亿元。泰康人寿相关负责人对北京商报记者介绍，申园

22、预计2016年10月正式入住，另外北京泰康之家燕园社区一期也有望于明年下半年入住。除上海外，江苏、浙江也成为泰康人寿养老社区长三角布局的重点，并已规划在南京、苏州、杭州、宁波等地获取项目用地。未来5-8年，泰康人寿将在全国投资1000亿元，建设15-20个养老社区，先期构建拥有超过5万客户的连锁养老网络，长期将达到20万客户规模。随着人口老龄化的加剧，家庭养老或靠房养老等传统方式正受到挑战，越来越多的险企向养老地产迈进。去年5月和6月，泰康之家寻梦之和燕园两个养老生活体验馆在上海淞江和北京昌平揭幕，今年2月泰康新养老社区再次落户三亚；今年3月31日，平安旗下不动产公司发布其首个养老品牌“合悦”

23、。据悉，平安不动产投资养老地产首批包括合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇3个项目，并提供包括健康管理、膳食管理、生活管家、养老服务、心灵成长、分时度假等服务。目前圈地总面积接近2.4万亩，总投资超过300亿元，其中合悦江南项目总投资额约为170亿元，合悦版纳项目总投资约150亿元；此外，新华保险也在北京、西安等地建设养老地产项目。事实上，已有保险公司在养老社区方面的布局抢跑。去年10月，合众人寿在武汉建造的国内首个持续健康退休社区（CCRC社区）宣布进入试住阶段，这也是国内最早宣布入住的由保险机构投资的养老社区。“保单+实物”模式打造产业链“随着人口结构的变化，社区养老未来可能成为主流的养老模式，而

24、保险资金的长期性又与这类养老产业投资相匹配，因此很多保险公司都不希望这方面输在起跑线上。”一位业内人士指出，更重要的是，养老产业与保险业务的发展还具有一定的协同作用，例如在发展养老社区的同时还可以对接相应的保险产品，比如医疗保险、护理保险和养老保险产品，同时可带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等相关产业，如果发展得好将大大拓展寿险的产业链。据了解，目前我国的养老社区主要分为配建于普通居住区中的养老社区或养老住宅、专门建设而成的综合性养老社区以及结合旅游和养生为一体的度假型养老社区。目前这三类养老社区主要对应三种模式，普遍销售、会员制“综合地产型”以及“持有+销售”（即出租和出售相结合）

25、，其中“综合地产型”模式盈利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。例如，2011年底运营的北京市海淀区和熹会老年公寓就是采用这种经营模式，养老社区将老人分为健康自理型、健康促进型、健康介助型、健康照护型，并分类提供不同的服务。养老社区的建立很大程度上需要当地政府的大力支持，近年来，各地政府也鼓励社会资金进军养老产业，保险资金成了香饽饽。险企建立的养老社区在经营模式上也基本属于这三类，例如中国平安养老社区主要涵盖了“租赁型养老公寓”、“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。不过，保险公司在开发养老社区时更倾向选用“保单+实物”的模式。例如泰康人寿早在2012年推出了国内首个保险产品与养老社区相

26、结合的综合养老计划幸福有约终身养老计划，即投保人购买该保险产品，未来可凭保单入住养老社区；合众人寿也推出乐享和颐享优年生活年金保险两款产品，投保人到保险合同约定年龄后，就可以选择入住合众优年生活养老社区，该社区集居家、社区和机构三种养老方式于一体，提供了如餐厅、超市、银行、老年大学、幼儿园、健身房、社区医院等配套设施，同时还提供了包括独立生活、协助照料（含失忆照料护理）和专业护士护理（含功能康复护理）等系统化的专业照料服务。目标客户高端化尽管养老社区为老年人提供了一应俱全的生活设施及“软件”服务，但其较高的定位和门槛仍让普通百姓望而却步。确实，目前各保险机构推出的养老社区主要是针对中高端人群，

27、例如，泰康人寿推出的幸福有约终身养老计划起步价在200万元，可以一次性或者分期缴纳，而这一入门远远超出了中等家庭的能力。泰康人寿此次在申园的揭幕仪式上还明确指出，泰康养老社区是定位于世界级标准的“医养活力社区”，是普通持续健康退休社区（CCRC社区）的升级版，“医养”成为其核心关键词。在人们越来越追求晚年生活品质之时，这类将医养结合概念贯穿其中的养老社区受到很多高净值人群的青睐。此外，合众人寿的养老社区也定位为中高端。据合众人寿精算部负责人介绍，“合众人寿乐享、颐享养老社区产品与一般养老保障产品类似，不过原来的产品基本上丰富了给付的形式，客户可以选择到期后现金给付，也可以选择将其作为入住养老社

28、区的租金”。据了解，以合众人寿在售产品为例，若最终选择持续照料社区，缴费分为趸缴和期缴。购买产品的客户在70岁后入住社区，可选择在养老社区入住十年，或终身入住。以期缴十年期产品为例，选择入住养老社区十年的客户每年缴费3万元左右，选择入住终身的客户每年缴费5万元左右。一位收入中等的投保人对此表示，尽管分十年缴费，在收入稳定时缴纳保费压力并不是很大，但将来入住后仍然面临一些养老服务费、医疗费以及其他一些生活费用等，如果全部包含在内选择养老社区恐怕仍是一种甜蜜的负担。不过，对于目前养老社区偏高端的现状，泰康人寿董事长陈东升表示，先期根据市场需求，公司有针对性地开发高端养老社区，未来将根据不同人群的需

29、要开发多层次的养老社区，以解决更多人的养老问题。上海首家持有型养老社区浮出水面3月29日，上海首家持有型养老社区新东苑快乐家园在闵行区华漕镇正式启动建设，计划于2016年10月向老人开放。作为上海首幅公开出让的养老用地，该项目的落地对上海养老模式探索意义重大。“快乐家园项目建成后将全部持有，不出售。”开发建设该项目的新东苑国际集团董事长沈慧琴在开工仪式上介绍，项目地处大虹桥地区，占地面积100亩，将建设15万平方米的专业化养老服务设施，满足1200位老人改善型、高品质的养老服务需求。去年4月18日，上海新东苑实业有限公司以协议出让的方式取得了上海第一幅养老用地闵行华漕镇MHSB0001单元41

30、-08地块，土地用途为其他公共设施用地C9(养老) ，土地总面积66206.90平方米，建筑总面积99310.35平方米，建筑容积率1.5。一度被业内称为上海民营企业进军养老地产的破冰之举。上海同策咨询研究中心总监张宏伟指出，新东苑虽然获准成为第一个养老用地的得主，但100%的物业持有率，将会带来巨大的开发和经营压力，未来项目能否“叫好又叫座”仍需要市场检验。创新拿地模式穿过鸟语花香的华漕金丰简介最新动态国际别墅区，中国房地产报记者来到了新东苑快乐家园的现场，项目被巨大的广告牌围起，第一根桩已经打下，售楼处正在紧张地进行样板房装修，场地里工人和各式机械正在平整土地。在寸土寸金的大虹桥地区，低价

31、取得一幅环境较好的土地，新东苑无疑是幸运的，而更值得注意的是，它突破了往常摆在民营企业面前的土地障碍，成功地摘得了上海第一幅公开出让的养老地块。“该地块是闵行第一幅新增出让的养老产业地块，我们希望借鉴国内外发达地区养老产业的先进经验，以华漕镇养老社区基地建设为突破口，带动闵行区养老产业实质性发展。”闵行区规土局土地利用管理科相关负责人表示，出让时就规定，该地块在出让年限内（50年）只能用于社会福利养老产业，所有物业长期持有，不得分割销售。如区政府认定拿地公司擅自改变该地块养老用途，区政府有权优先收回土地。出让公告要求，闵行华漕镇MHSB0001单元41-08（养老项目一期）地块须满足中、高端养

32、老需求，项目为失能、半失能的老年人提供照护服务，且养老服务业务一并纳入民政部门指导和监管范畴。此外，该地块建成养老项目后，须充分发挥服务团队的优势，以需求为导向，设立多种服务套餐，为周边社区老年人提供无偿、低偿、有偿等不同类型的服务，为推进闵行区的养老服务事业做出应有的贡献。根据新东苑的规划，项目30%将用于老人居住，公共活动空间占到70%。这些公共空间包括中央食堂、每栋楼的食堂、公共客厅、护士站、康复室等。社区还将针对入住老人的实际需求，为入住的老年人提供从居家颐养、专业护理、医疗康复到临终关怀的一站式服务。此外，该养老社区配套150亩生态农庄，将为老年人提供无公害绿色蔬菜；并设立社区智慧库

33、与智慧讲堂，为社区长者提供精神文化交流的平台。沈慧琴指出，目前社区已组建了专业团队养老服务的运营公司，新东苑公司还与清华大学公共健康研究中心签约建立战略合作关系，并将在国家中医药管理局的指导下，建设中医养生和养老服务相结合的实践基地，实现“医养结合”。“此类社区不同于养老院，而是可让入住的老人产生家的感觉。”闵行区养老推进办公室副主任韩永强告诉记者，闵行区正在申报国家养老服务业综合改革试点，持有型养老社区除了快乐家园，闵行区今年还计划在君莲大型居住区建设一家。会员制门槛高“周边的精装房已经卖到4万元/平方米，我们的价格肯定不会便宜。”售楼处一位工作人员告诉中国房地产报记者，目前收费方案还没有出

34、炉，但应该会采取与国际接轨的会员制模式，即老人想入住社区，必须先成为会员，缴纳一定的会费，不同等级的住宿、服务对应的价格不等。“估计每张卡会在200万元左右，有点类似于亲和源的模式。”该工作人员透露。资料显示，上海亲和源实施的是“家”概念的会员制养老，每张会员卡对应一名或两名会员，登记的两名会员必须是夫妻或直系亲属，主打客户群体是退休的教授、医生、公务员等中高端客户群体，价格在45万元至98万元不等。“快乐家园这么高的定价，不排除有曲高和寡的风险。”上海一位养老业内人士评价称，快乐家园作为一个长期持有、纯养老性质的养老服务项目，房屋精装修加上各种养老设施，不断推高着前期成本，且因不出售的原则，

35、只能靠服务价格收回成本，对开发商的资金实力要求颇高。中国房地产报记者了解到，新东苑集团是一家上海本土民营房企，1993年涉足房地产领域，业务范围涵盖了金融投资、开发建设和中介代理等环节，快乐家园是其进军养老地产领域的第一个项目。对于持有型养老社区开发的艰难，沈慧琴坦言：“现在碰到的问题很多，这块土地不可能100%自有资金投资，需要去银行融资，但养老用地为慈善用地，没办法进行抵押和融资。另外，如果把这些老人吸纳到社区养老，不管收多少钱，税务局马上要来收你的营业税，这是非常严峻的问题。如此种种，目前让一个民营企业投入到养老产业实现盈利是比较难的。”快乐家园面临的问题正是我国养老社区发展面临的共同问

36、题。另外，会员享受的是养老地产中房屋的使用权，而产权和使用权是分离的，未来一旦企业经营出现问题，会员可能面临较大的风险。此外，会员制还被质疑成一种集资模式，可能会触及法律红线。“做自持型养老社区，开发商要有等待的耐心和实力。”亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示我国面临“未富先老”的局面，老龄化已成为社会关注的焦点问题，政府对于养老服务业的发展给予了高度重视和支持，党的十八大提出“要积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。中国国际养老服务业博览会以“关爱老人，让生活更美好”为主题，由民政部、全国老龄工作委员会办公室和北京市人民政府共同主办，中国社会福利协会、北京市民政局和北京市老龄工作

37、委员会办公室联合承办，是养老服务业最权威的国家级大型展会。在国家有关领导的关怀下，在国际组织的高度关注和参与下，在全国民政系统、养老服务机构和企业的配合支持下，中国国际养老服务业博览会吸引了来自近20个国家的500余家专业企业、机构参与展览展示，5万多名观众前来观摩。博览会为投身养老服务业的仁人志士搭建了交流合作平台，实现了供需双方的有效对接，形成了巨大的成交量。在此，博览会组委会对海内外和社会各界的大力支持和积极参与表示衷心的感谢！CISSE2014第三届中国国际养老服务业博览会将继续秉承“感恩关爱服务发展”的宗旨，围绕老年人生活需求和养老服务业发展的迫切需求，引进国际养老服务业的科研和实践

38、成果，搭建国内外养老服务业的学习交流、促进融合平台，推动社会养老服务体系建设，为改善和提高中国老年人的健康、精神文化和生活水平，促进中国养老服务业的科学发展发挥重要的引领作用，同时为致力于进入养老服务行业的企业开拓市场、寻找客户及合作伙伴、提升企业品牌和扩大产品销售提供平台与契机。1、老年人宜居建筑展区设计理念：推广老年人宜居建筑的科技创新理念，使老年人宜居建筑展示体现符合标准；绿色环保；功能完善；居住舒适；活动便捷的要求，为老人营造一个良好的家居环境，使之生活得舒适、愉悦、健康。参展范围：（1）绿色养老建筑、智能养老住宅、特色设计的老年公寓和养老院、社区日间照料中心、品牌养老地产、综合养老社区的原型模型图示及沙盘、图片展示。（2）致力于老年人宜居建筑设计应用的建筑设计机构、房地产开发机构；已应用养老建筑的相关设备设施研发和生产企业。2、老年人康复、护理服务展区设计理念：展示成功应用中西医科学等手段服务于老年人康复、护理的研发与实践成果，改善老