20180901深圳工改工最新政策研究.pptx

1、,工改工最新政策研究,2016年9月,目 录,一般性旧改工作流程,1,与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。,区域经济/房地产项目价值链,市政基础设施建设七通一平,运营 管理,营销 销售,营销 销售,施工 管理,项目 融资,项目 设计,项目规划定位,开发 招商,土地 出让,土地 融资,土地开发,项目开发,管理运营,拆迁 安置,向土地所有人收购土地 拆迁和安置 把土地出售/转让给房地产开发商或驻商,商业模式,房地产开发商,代理商/中介机构,运营管理商,进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发,在所购土地上规划并建造房地产等项目 把所

2、建房地产等项目出售/出租给驻商,进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目,负责日常的运营、维修及其它管理,土地一级运营,帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设,在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段,前期准备,拆迁实施,开发实施,可前置，开发主体的合法性确立,规划研究,组建机构,现状核查,制定拆赔方案,拟定优惠政策,规划报批,计划申报,规 划 局,区旧改办,拆迁办公室,市 政 府,市 政 府,主管部门,审 批,审 批,项目招商,编制实施方案,前期准备工作流程:,物业核查公告,物业登记权属确认,业 主 访 谈,确定拆赔方案,土地供应申请,拆 迁 动 员,拆 迁 谈 判,拆迁

3、办公室,区旧改办,开 发 商,区旧改办,业 主,审 批,签订拆补协议,谈判小组,市国土局,股份公司,拆迁实施阶段工作流程:,制定开发方案,编制详细规划,房屋拆除,办理前期手续,开发建设,拆迁手续办理,风险控制,区旧改办,规划部门,开发商,拆迁公司,拆迁公司,发布拆迁信息,区政府,开发实施阶段工作流程:,确定申报主体,城市更新项目 前期管理工作,项目建设实施,项目经营运作,拟定城市更新单元,申报城市更新单元计划,确权登记,申报城市更新单元规划,改造主体核准,拆迁许可申办,投资项目申办（报批报建）,产业发展计划 委托专业机构编制,更新单元产业规划编制申报 委托专业机构编制,投资建设项目策划 委托专

4、业机构编制,城市更新类（工改工项目）针对性流程:,城市更新类工改工项目从计划报批到主体确认约需2年半的时间,规划用地手续办理约需半年时间,项目施工设计及报建手续办理保守估计约需半年时间,规划设计及报建手续阶段,总结：城市更新类工改工项目从计划报批到项目施工设计及报建手续完成保守估计约需3年半的时间，如若项目期间某一环节存在报规审批等问题，时间还需延长。根据深圳以往所操作的旧改项目看，从前期的计划报批到项目正式施工建设约需6-8年时间,目 录,工改工政策研究,2,【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件,【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件

5、,“1+6”文件出台背景,到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。,1,6,深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见 1、深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行） 2、深圳市创新型产业用房管理办法（试行） 3、深圳市宗地地价测算规则（试行） 4、深圳市关于贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行） 5、深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 6、加快发展产业配套住房的意见,附件1、3、4、5由规土委拟定,“1+6”政策小结,1、成本增加：在

6、最新政策体系下，基准地价被提高；工业用地升级改造项目的地价评估测算体系也提高了土地的评估价格，致使企业成本增加； 2、收益分成：政府参与收益分成使得企业的利润减少，收益降低； 3、市场风险：新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部份物业销售速度和价格受到较大影响。,1、租售比例突破限制：城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50：50； 2、配套突破：30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售； 3、产权划分灵活：新政策可以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书； 4、交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。,利好,弊端,

7、严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成，极大影响物业实现的价格、销售速度及收益,受让人资格及资格审查：受让人须是依法注册登记的企业，且必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。,实现的价格和速度：严格的转让规定对工业楼宇的转让价格和速度有较大影响，增加市场风险。,转让限制,5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让，确需转让的，所得增值收益100%计提。,城市更新项目中，更改地块功能和用途的情况下，以下面方法补缴地价：,按公告基准地价补缴： 改造后功能及土地使用年限-原有土地用途及剩余年限,按市场评估价补缴：改造后功能及土地使用权

8、使用期限 （法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%,更改用途,城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价：,原有合法面积：不补缴地价,增加建筑面积面积：按照公告基准地价的50%补缴,配套部份（ 30%）,产业用房（ 70%）,持有： 按照公告基准地价的50%补缴,分割转让： （工业用地基准地价+办公用地基准地价）*50%,持有： 工业用地基准地价*50%,整体转让： 按照工业用地基准地价补缴,仍为工业用途,销售： （法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%,土地合同已作约定：按照土地合同约定,土地合同未作约定,自用部份50%,城市更新项目形成的工业楼宇分割

9、转让租售比例不再受限于50：50,非自用部份 50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑；面积比例不低于总建筑面积百50%的，非自用部份可以分割转让。,工业用地项目,非城市更新类,城市更新类,城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让,70%工业楼宇,30%配套,持有：不补缴地价,销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售,工业用地项目,配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施,可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确城市更新类的工业楼宇可预售，非城市更新类仍只可现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易,现售/预售：城市更

10、新类的工业楼宇可预售；非城市更新的工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售,交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易,销售条件 及方式,产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书,产权划分,预售条件：城市更项目重建的工业楼宇可进行预售，放宽了新转让办法规定的所有工业楼宇仅能现售的条件，利于开发商资金提前回笼。（2013.12.6深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则）,特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售； 上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。,新转让办法中提出严

11、格的转让条件，使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响,具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外： （一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于办法第五条第二款规定情形的； （二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于办法第五条第二款规定情形的； （三）经房改部门批准被纳入房改范围的； （四）市政府批准的其他情形。,细则规定的四种情形：因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；因继承、受遗赠取得物权的；因共有分割取得物权的；因政府行使优先购买权的。,2013.12.6深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)实施

12、细则,2014.8.8关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知,2014.8.8通知明确配套设施的受让人需是依法注册登记的企业，但自然人可有条件受让；严格的转让规定使得工业配套的销售价格及速度有较大影响，增加市场风险,计算增值收益的扣除项目包括：工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；按照办法及细则规定已补缴的地价款。 实施细则,前期工程费,建安成本,+,+,工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构

13、负责深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,政府参与物业收益的分成，使工业用地利润空间受到较大影响,第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,新转让办法中提出政府参与物业收益的分成，增加了企业的税负，降低企业利润空间, 深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（送审稿 ）第四条城市更新项目配建创新型产业用房的基准比例按照以下标准确定： 一类地区为福田区、罗湖区、南山区（含前海合作区）、盐田区的管辖范围，配建比例为12%；政府不回购的，配建比例为20%；

14、 二类地区配建比例为8%；政府不回购的，配建比例为15%； 三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，配建比例为5%；政府不回购的，配建比例为10%,城市更新类工改项目需配建创新型产业用房，类似于住宅物业配建的保障房,工改项目位于一类区域，按政策规定需配建12%创新型产业用房，但最新市场案例批复指标多按5%进行配建，政策突破可行性较强,政府回购：政府可优先以建造成本加合理利润（一般按照3%利润）回购,政府不回购：产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售,政府基准价：原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%70%，具体由市发展改革部门牵头拟定,产业准入：互联网、生物

15、、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业,经营情况：(1)最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；(2)最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。,政府优先回购；销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的50%-70%,早期工改项目最高容积率达7.6，但近年最新批复容积率指标多在6.0上下，并无明显突破案例,目 录,工改工案例借鉴,3,项目备注： 1、突破主要原因：实体产业背景、可开发用地面积小、片区首个改造项目； 2、获批指标分析：利于丰富物业类型

16、、特色建筑设计、区域标杆,水贝珠宝总部大厦获批节点早于“1+6”文件，由珠宝龙头企业打造，借助周边雄厚产业基础及需求、地块限制因素等因素获批7.6容积率,项目备注： 1、突破主要原因：政府背景、市政配套、展示平台； 2、获批指标分析：沟通时间久、突破幅度小、实际利益与贡献不成正比,工改工+工改综典型项目,华联南山非核心商务区、物业形态规划齐全、大规模体量、工改综合体典型项目，为深圳工改综的先行者,项目位置 占地（m2） 总建筑面积（m2） 容积率 容积率申报时间 容积率申报具备 条件,南山区西丽龙井方大城，北临广深高速公路，南临北环大道 4.16万 21万（办公18万、商业3万） 6.0 约9

17、个月 具备较强的实体产业,方大城更新改造项目效果图,项目备注: 申报要点：城市更新鼓励政策、龙头企业优势,方大城更新改造项目通过龙头优势及城市更新政策鼓励等因素申报容积率为6.8，批复指标6.0，申报周期9个月,星河雅宝项目规划物业类型多元化，其中可售面积占总计容面积接近50%；通过企业股权转让模式将资产变为风险投资，销售对象不受限制,星河雅宝科技创新园地可售面积51万平方米，预计可实现销售额约130亿元；可租面积33万平方米，可保证每年获得稳定租金收入近10亿元。此外，星河雅宝项目20%的产权置换将带来约50亿元的股权收入。,星河集团将联手创投机构深创投，在其位于深圳的星河World项目中推

18、行“产权换股权”计划，即以产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的拟上市企业进行股权置换。,成熟企业：专业公司在对它们进行估值后，这些公司可以用它们的股权来购买固定资产，解决了发展中中小企业的现金流问题。 初创企业：星河集团对一些有资本运作前途的成熟企业实行产权换股权;对于高科技、高成长，但同时又是高不确定性的初创期企业可以用租金换股权，博取日后更大的收益。,市场新动向,产权置换股权运营管理模式是如何运作 姚惠琼：产权换股权是专门针对准备入驻星河WORLD的高新企业的一种投资方式，目前深圳有很多发展前景非常好的企业，但都处在发展期，企业并没有那么多的资金，它需要办公场所，或者在准备上市阶段需要有一定的固定资产或者物业，我们会对企业进行评估，用项目固定资产的产权来换取这些企业的产权，希望通过这种方式，吸引一些更有张力、发展潜力，愿意共同发展、共同成长的企业。 产权换股权是如何操作的，包括进入和退出？ 姚惠琼：星河有专业的团队，对拟投资企业可用净资产估值法、PE估值法等进行估值，那么一定面积的物业产权按其市场价格就可确定相应的股权比例，如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该