售楼中心调研报告.ppt

1、售楼中心调研报告,目录,1: 售楼中心设计定义及原则 2: 售楼中心区位规划和交通动线 3: 售楼中心功能分区 4: 售楼中心景观设计 5: 售楼中心样板展示 6: 售楼处本地调研展示分析 7: 总结,售楼中心设计定义,售楼处作为楼盘销售的窗口，关乎开发商的素质、楼盘的品质，理所当然地被开发商所重视。而购房者在售楼处里也基本上能够了解该楼盘的情况，对于楼盘是否符合自己的心意，也有了大体的把握。因而，售楼处便成了买卖双方的“阵地”，学会在售楼处设计里看门道，是买家必修的一课。,定义,设计之初，先分析核心的目标客户，精确锁定才更有冲击力，利用从众心理和集体无意识主义的原则，依托核心客户带动重要客户

2、和边缘客户，将三类目标客户的交集范围再压缩，挖出核心客户的不与其他目标客户相冲突的核心价值观，以点带面的进行精准锁定。而不是大而全的妥协与折衷，以此再进行清晰有力的售楼处设计。依据发展商的核心目标客户定位进行有效投资。,客户定位,售楼中心设计原则,设计原则 1 总体效果要求通透、明亮、新锐，其整体形象与本项目的形象相符，造型简洁、大气、带有高贵新锐的品质。 2 材质方面，若考虑北京冬季气候，风尚建议以玻璃结合砖墙，外立面建议采用暖色优质石材外挂。 3 尽量避免内部墙体实现阻隔，部分外墙采用落地玻璃，多利用自然光；自然光线不够的地方，要采用明亮的灯光加强。 4 售楼处内部设计分区合理，基本功能齐

3、全；注意人流的动线组织；为前期蓄客提供良好的咨询平台。 5 内部的各个功能分区合理完善（接待、洽谈、吧台、展示区）之间紧密联系，要互为一体。 6 展示区的灯光需要大气，灯位需要充足，风尚推荐用吊灯、地灯等多种灯饰组合，通过空间布局提供客户一个体验生活的场景。 7 除考虑以上因素，需要通过售楼处的包装体现档次和品质，装修色调参考项目LOGO及VI延展的标准色，并保证品质感在选材、细部上的充分体现。,售楼处建议,1：符号性建筑，引起视觉冲击：因而建筑形式与包装尤为重要，是能给客户留下深刻印象的记忆点； 2：符合项目的定位，迎合目标客户的品位，体现项目的核心优势；,售楼处建筑风格：注重与城市公园生态

4、景观风格相融合，主题风格建议采用现代风格，外立面装饰凝炼舒雅，讲究造型比例适度、空间结构的明确美观。重视视觉通透，让景观内外呼应。 售楼处内部装修装饰风格：售楼处内部应承接外部生态景观与建筑外立面的现代流畅、通透视野特点，注重内部生态自然及文化涵养品质的双重表现；在功能区域划分上建议以绿植、纱幔、珠帘、文化小品等装饰进行软性分隔，从每一细处彰显文化生活品质与居家哲学。,售楼处整体风格,售楼处建议,售楼处建议,为了更好的展现项目的景观优势，提升项目整体品质，营造绿色生态氛围，我们选择在代建城市公园南侧设立售楼部，以体验营销为优势，建立良好的客户信任感、认同感。,售楼处区位示意（例）,售楼处建议,

5、售楼处设置区域,A,B,C,D,C地块,城市公园,售楼处设置区域,+,售楼处具体区位示意,广渠路 九龙花园东路 大郊亭三街 售楼处,在各类条件的限制，我们设定的看房通道最佳交通动线为：,此动线以直行为主，相对简单，且广渠路作为城市交通要道，易于指引； 只需在广渠路上设立明确的指示牌，即可引导客户进入正确的交通动线。 此动线可环绕大半个城市公园，如能较好的做到“公园景观先行”，则可让客户实地感受项目生态园林的优势。,售楼处建议,售楼处区域交通动线,以公园会所作为售楼处,在售楼处区域内设立停车区域、室外休憩场所、园林景观样板区及小品等，进行合理的功能划分。 售楼处直接设立于公园会所内，周边园林样板

6、区及停车区域的设置均包含在整体园林景观规划之中，后期不用多做调整，且易于烘托出项目生态自然的园林特色。,售楼处建议,售楼处建议,售楼处主要功能区：,接待区：作为客户进入售楼处的第一类接触目标，配合迎宾接待，在第一时间传递出温馨、现代与文化品味； 沙盘区：保证客户先经过接待区，在专人陪同下到达沙盘区，聆听销讲； 洽谈区：分为一般洽谈区和VIP接待区，并应略有距离，以区分问询型客户和深入谈判型客户； 签约区：应具有私密性，并与洽谈区保持较远距离，避免细节信息泄露等突发问题影响洽谈客户印象； 吧台：为了延长客户的停留时间，打造项目高端品质，建议设置吧台，并与洽谈区进行很好的结合，同时提供茶水、咖啡等

7、饮料。,售楼处建议,售楼处特色功能区建议：,售楼处建议,VIP区、文化休闲区：结合客群的文化层次，建议设置文化休闲区（如书吧、文化墙等），提升项目整体形象； 儿童区：由于B区、C区目标客群中，有很多都是两代或三代家庭，因此建议设置儿童区，布置简单玩具等； 工料展示区：展示施工材料和相关装修材料的材质，给客户留下更深的印象。,备注： 儿童区的设置视销售现场实际面积大小而定； 为保证售楼处内整体品质，建议工料展示区设置为独立功能空间。在售楼处面积有限的情况下，应先满足主要功能区的划分，工料展示区可视现场情况而定。,售楼处功能分区动线示意：,售楼处建议,售楼处建筑的风格示意,售楼处建议,项目是位于C

8、BD的国际化大盘，外立面以现代建筑风格为主，故在售楼部的风格表现上，我们建议突出现代建筑的设计理念； 同时配合项目园林景观“艺术”概念的应用，建议在售楼部外立面的设计上适当增添一些现代艺术的元素和表现方式，如几何感、错位、异性等。 在公园之中建造富含现在艺术特征的建筑物，既能在售楼期间形成关注点，也有益于后期还原会所时的高端定位及运作经营。,售楼处接待区,售楼处建议,售楼处接待区作为客户第一感受区域，在设计上应结合项目的现代气质、生态特征与人文涵养，给客户留下良好的第一影响，第一时间精准传递项目气质形象。,售楼处接待区,接待区是项目形象展示的重要组成部分，它包括接待台、接待背景墙与家具灯具道具

9、等。接待台与背景墙应庄重大气，代表项目的气质与风范。接待台不宜过高，体现亲和力，便于使用，包括接待人员接待、登记、派发楼盘资料等。,售楼处沙盘展示,售楼处建议,区域沙盘 最直观的表现项目城市区位，并展示周边交通、教育、配套等，有效的体现项目所在区域的价值感与升值空间； 景观沙盘 社区景观环境模型，凸现立体景观效果 楼体模型 展示楼座位置与外特色的立面,沙盘及模型区,视项目的情况预留包括地域模型、项目模型、户型模型等销售道具的展示空间。此外还有透视图、展板等销售物料的陈列位置也要安排好。 一般而言，项目模型是该区域的聚焦中心。 预留足线的展示空间，利于人群围观模型和沿线参观展板、户型图等介绍物料

10、,售楼处洽谈区,售楼处建议,桌椅摆放建议与人群爱靠窗的心里结合，尽可能临窗设置，同时让客户能通过玻璃幕墙让客户时刻体验室外的园林景观。,VIP洽谈区、文化休闲区示意,售楼处建议,为了体现客户的尊贵感，可在接待区域设置相对独立、精致的洽谈区。在布局设计上，可通过室内绿植区隔，在一些细节布置上显示自然、生态的灵性。 此外，VIP区域还可增设书柜、杂志架、茶几等，以提升项目文化社区的气质，并能从心里上拉近文化层次较高客群的距离，形成良好的客户认同感。,儿童休闲区示意,售楼处建议,设置相对独立的区域，放置安全而无污染的游乐玩具，作为儿童活动区。 使父母可以集中精神了解项目，延长客户在售楼处停留时间，同

11、时体现人性化关怀。,售楼处建议,售楼中心园林景观设计,4,售楼处建议,必要的景观，将引导客户以轻松的心态进入售楼部。 景观布局与道路走向相结合，对于外部要有一定的视觉牵引作用，同时景观布局不能影响外部的视线，（从外部要看到售楼处入口及销售大厅）,景观设计,景观设计,售楼处是一个交易性场所，他是一个公共展示的 空间，主要的功能就是销售楼盘，因此售楼处景观 设计应有以下三原则：展示性、体验性和可持续性。,(1)景观具有吸引力。 无论项目大小，都将定位整个场地中景观为引 人注目的地方之一，希望每个客户都能看到，都可以 参与进去，去感受它的吸引力，它的魅力。设计中应 充分发挥创造性和想象力，例如可以利

12、用新奇的景观 小品来吸引人们的眼球,(2)景观具有多样性。 景观采用丰富的、多样化的手法。例如利用景墙 来分隔空间、利用叠水来丰富视觉、利用植物的乔、 灌、草来搭配丰富层次，激发消费者的好奇心，触发 消费者的消费欲望。,景观设计,景观具有参与性 顾客到售楼处，不仅仅是买房子，不仅仅是被动 的体验。景观设计要创造机会使人们能够进行其他的 各种活动。景观设计需有相应的设施，使得人和环境 之间有反映、有互动。 在售楼处景观设计中，需要设计足够的空间来解 决一些特定时间下活动：例如楼盘开盘或者开发商的 表演展示活动等等，这些活动都有大量的人群参与， 所以在售楼处景观设计中，往往和城市街道广场等等 相结

13、合。,售楼中心样板区展示,5,样板区一：设置生态休憩区,售楼处建议,在园林样板区与售楼处之间设置户外休憩区域，为客户提供自然、舒适的休憩等待空间与联谊交谈空间，让客户能够身临园林景观样板区，切身感受绿色生态带来的舒适体验，同时可作为售楼处与园林样板区域的过度，让售楼处与自然的融合更为紧密。,样板区建议二：打造人文主题浓缩景观，展现各区园林特色,售楼处建议,为了提升园林景观样板区的展示功能，突出生态与文化卖点，我们建议在样板区的规划上，根据A、B、C、D各区的主题文化，打造表现各区主题特色的浓缩景观。 A区：电影主题 B区：音乐主题 C区：绘画主题 D区：文学主题,售楼处建议,样板区建议三：以小

14、品增添园区人文情趣,在园林样板区域内点缀适量的园林景观艺术小品，提升景观样板的生动性与项目的文化情趣。,样板区建议四：对停车区域进行绿化包装,售楼处建议,停车区域作为售楼处外部区域，与园林样板区应融为一体，需进行适当的景观包装，如绿植种植及草坪砖的铺设。,售楼处建议,样板区建议五：用水景打造灵动景观样板,我们建议在售楼处的园林区域内，选择适当的区域设置小型水景，如水幕、小喷泉、叠水、水景小品等，既可营造清泉流淌般的听觉效果，又能提升样板区的景观灵气。,售楼处建议,样板区建议六：绿谷、坡地营造景观变化,我们建议在售楼部旁建造小型坡地，并种植高大乔木及花卉，形成自然、生动的“谷地”景观，直观的展现

15、项目特色“绿谷”的生态优势。,售楼处建议,样板区建议七：花卉栽植注重“色”、“香” 结合,在样板区种植不同花色与香气的花卉，一方面可以通过色彩表现项目各区主题特性，增强“视觉”享受，又可呼应售楼处的淡雅清香，制造楼里楼外花香氤氲的“嗅觉”盛宴。,售楼处建议,样板区建议八：打造体验式“慢跑道”,慢跑道作为项目园林规划功能上的一大亮点，我们建议在景观样板区域内局部打造“绿色慢跑道”，以让客户能够切身感触到漫步于花径之间、穿梭于林语之中的惬意生活。,售楼处建议,凯德置地商业中心,平面功能 地理位置&周边绿化 外观设计 内部流线 前台设计 接待区特色,平面功能,内部有接待台、洽谈区、展示区、签约区、办

16、公区以及盥洗室。 内部分隔总体上是以楼层作为总的隔断。门依旧是盥洗室的隔断，洽谈区地面上地毯的设置也为分隔起到一定的作用。 三楼的办公区因本以楼层台阶作为隔断则以透明玻璃相隔。这种分隔区域的方式简单而又功能清晰。,地理位置 凯德置地售楼中心位于城市主干道朝 阳大街和中兴大街交叉路口，位置突出， 造型奇特，这是他更能吸引人们的注意力， 成为路口的一个标志。 周边绿化 凯德置地周边种植 花草，书目，并立有石 头和雕塑，其绿化与周 边绿化带和谐一体，却 又有独特的风格以突出自身。其自身红白对比明显， 又与周围绿化形成形成对比，使其成为一道风景。,外观设计,从色调来看以红白为主调，色彩鲜明。及其吸引大

17、众视线，给人视觉上的冲击享受。 而外形整体似以多个红色和白色的三角形拼接而成，正面而观是倒梯形，正正式沉稳而不失时尚感。三角形棱角的组合在明亮的色调中增加阴影效果。 而从侧面看是一个色彩鲜明的旗帜，绿树丛中迎风飘扬，让群众看到了企业良好的精神风貌。“万绿从中一点红”形容此处恰当好处。,内部流线,一楼为前台，卫生间及休息区 二楼为主要接待区，和小区楼盘及平面图纸展示区。 三楼为财务管理区,盥洗室,前台设计,前台接待区的设计风格主要是轻松明快，干净整齐，它是客户进入售楼中心的第一个区域，也是进入产品展示和休息洽谈区的过渡部分你，前台接待区不应该直接进入主题，应是沙发布置和企业标识为主。 接待台一定不要太高，否则会给人高高在上的感觉。 接待台桌椅不要离门太近，应将建筑物模型圈拢在入口附近。,接待