房地产开发企业会计销售业务.ppt

1、第五章 销售业务,第一节 营业收入的确认,一、转让、销售开发产品营业收入的确认,根据企业会计准则收入的规定，房地产开发企业转让销售开发产品，必须同时满足以下五个条件才能确认收入： 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； 收入的金额能够可靠计量； 相关经济利益很可能流入企业； 相关的已发生的或将发生的成本能够可靠计量。,二、代建工程开发建造收入的确认,房地产开发企业接受委托，为其他单位代建工程，一般情况下应在工程竣工验收、办妥财产交接手续并开具“代建工程价款结算账单”，经委托单位签证认可后，确认开发建设

2、收入的实现。如果代建工程规模较大、工期较长，在合同结果能够可靠估计的情况下，应按完工进度于每季末确认相应的建造开发收入的实现。如果合同收入的收回存在不确定性时，则不应当确定收入。,三、出租开发产品租金收入的确认,房地产开发企业出租开发产品，应在出租合同规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，对方未付租金的，仍视为营业收入的实现。但如果估计租金收回的可能性不大，就不应该确认收入。,四、以赊销或分期付款方式销售开发产品营业收入的确定,企业以赊销或分期付款方式销售开发产品时，在通常情况下，以购销双方签订分期付款合同，并将产品移交买方后，就可视为营业收入的实现。由于房地产开发企业开发建

3、设的开发产品价值较大，收款期限较长，应收账款较多，在以赊销或分期收款方式销售开发产品时，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款确认为营业收入的实现。,第二节 营业收入的核算,一、设置账户,“主营业务收入”账户。该账户核算企业在转让销售商品和提供劳务等日常活动中所产生的收入。该帐户的贷方登记收入的增加，借方登记发生的销售退回和销售折让以及收入的转出。企业销售商品或提供劳务实现的销售收入，应按照实际收到或应收的价款，借记“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”等科目，按销售收入的金额，贷记本科目，按专用发票上注明的增值税额，贷记“应交税费应交增值税（销项税额）”科目。企业本期发生的销售退回或销

4、售折让，按应冲减的销售商品收入，借记本科目，按专用发票上注明的应冲减的增值税销项税额，借记“应交税费应交增值税（销项税额）”科目，按实际支付或应退还的价款，贷记“银行存款”、“应收账款”等科目。该账户应按经营业务收入的类别，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程销售收入”、“出租产品租金收入”等设置明细账。,一、设置账户,“主营业务成本”账户。该账户核算企业转让、销售商品和提供劳务等应结转的经营成本。该帐户的借方登记主营业务成本的增加，贷方登记主营业务成本的减少和主营业务成本的转出。月末，企业应根据本月已对外转让、销售和结算开发产品的实际成本以及企业按月计提的

5、出租产品摊销和发生的维修费用，借记该账户，贷记“开发产品”等账户。该账户也应按经营业务种类，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程销售成本”、“出租产品租金成本”等设置明细账。 “营业税金及附加”账户。该账户用来核算应由本期经营收入负担的经营税金及附加，包括应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。该帐户的借方登记营业税金及附加的增加，贷方登记营业税金及附加的减少和转出。月末，企业按规定计算的各种税金及附加，借记该账户，贷记“应交税费”等账户。,二、各种销售方式业务的核算,1开发产品销售、转让收入的核算 房地产开发企业的开发产品，主要有商品房、配套设施及商

6、品性建设场地等。通常可以采用招标、协议、拍卖等方式进行交易，一般是在商品房、配套设施和土地等移交买主，并提交发票结算账单时作为销售实现，列入主营业务收入。如果整幢房屋分套出售时，计算售价和结转成本应按各套房屋自用建筑面积和应分摊的公用建筑面积分摊率确认和计量。其计算公式如下： 某套出售房屋建筑面积=该套房屋自用建筑面积（1+公用建筑面积分配率） 公用建筑面积分配率=（该幢房屋公用建筑面积该幢房屋自用面积之和）100% 房地产开发企业预售商品房所取得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理，商品房价格验收办理移交手续后，再将预收账款转为营业收入。 对于已经办理销售、交付手续，而产权

7、尚未移交的商品房、配套设施等开发产品，企业应设置“代管房产备查簿”进行实物管理，但不得将这部分财产入账，也不得计提折旧或摊销。,二、各种销售方式业务的核算,例5.1企业销售某小区住宅共计2000平方米，每平方米售价2500元，成本2000元，按照合同规定，已预收定金2000 000元，现房屋已竣工并办理交接手续，余额已全部收讫并存入银行。作如下会计分录： 确认已实现的经营收入时： 借：应收账款 5000000 贷：经营收入商品房销售收入 5000000 冲转预收定金时： 借：预收账款 2000000 贷：应收账款 2000000 收到余款时： 借：银行存款 3000000 贷：应收账款 300

8、0000,二、各种销售方式业务的核算,按照规定，计算出应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及土地增值税时： 借：营业税金及附加 492500 贷：应交税金应交营业税 250000 应交城市维护建设税 17500 应交土地增值税 217500 应交教育附加费 7500 结转已售商品房的经营成本时： 借：经营成本商品房销售成本 4000000 贷：开发产品房屋 4000000,二、各种销售方式业务的核算,例5.2企业对外转让已开发完成的土地一块，价值8000000元，实际开发成本为5600000元，已办要交接手续，价款已收讫并存入开户银行。作如下会计分录： 确认已实现的经营收入时： 借：银

9、行存款 8000000 贷：经营收入土地转让收入 8000000 结转转让土地的经营成本时： 借：经营成本土地转让成本 5600000 贷：开发产品土地 5600000 按照规定，计算营业税金附加时： 借：营业税金及附加 1028000 贷：应交税金应交营业税 400000 应交城市维护建设税 28000 应交土地增值税 588000 应交教育附加费 12000,二、各种销售方式业务的核算,2分期收款销售收入的核算 采用分期收款方式销售开发产品，每期实现的销售收入，是按当期收到的价款或合同约定当期应收的价款加以确定，即不论价款是否收到，都应按合同规定的时间和金额确认销售收入的实现。而其销售成本

10、的结转，应与分期收款销售收入实现的时间相一致，当期结转的销售成本应按开发产品销售成本占销售收入的比例进行计算，其计算公式如下： 本期应结转的销售成本=本期确认的销售收入销售总成本销售总收入,二、各种销售方式业务的核算,例5.3企业采用分期收款结算方式出售高级公寓一栋，合同规定总价款为6000 000元，分三次收取价款，房屋移交时，收取总价款的50；第二年收取30；第三年收取20；该商品房的实际开发成本为5000000元。作如下会计分录： 移交商品房时，结转分期收款销售商品房的实际成本： 借：分期收款开发产品 5000000 贷：开发产品房屋 5000000,二、各种销售方式业务的核算,移交房屋

11、收取50的价款时： 借：银行存款 3000000 贷：经营收入商品房销售收入 3000000 同时，结转相应的经营成本： 借：经营成本商品房销售成本 2500000 贷：分期收款开发产品 2500000 按照规定，计算营业税金附加时： 借：营业税金及附加 265500 贷：应交税金应交营业税 150000 应交城市维护建设税 10500 应交土地增值税 100500 应交教育附加费 4500,二、各种销售方式业务的核算,企业在第二年收取30%的价款时： 借：银行存款 1800000 贷：经营收入商品房销售收入 1800000 同时，结转相应的经营成本： 借：经营成本商品房销售成本 150000

12、0 贷：分期收款开发产品 1500000 按照规定，计算营业税金附加时： 借：营业税金及附加 159300 贷：应交税金应交营业税 90000 应交城市维护建设税 6300 应交土地增值税 60300 应交教育附加费 2700,二、各种销售方式业务的核算,企业在第三年收取20%的价款时： 借：银行存款 1200000 贷：经营收入商品房销售收入 1200000 同时，结转相应的经营成本： 借：经营成本商品房销售成本 1000000 贷：分期收款开发产品 1000000 按照规定，计算营业税金附加时： 借：营业税金及附加 106200 贷：应交税金应交营业税 60000 应交城市维护建设税 42

13、00 应交土地增值税 40200 应交教育附加费 1800,二、各种销售方式业务的核算,3代建工程收入的核算 在实际工作中，房地产开发企业的代建工程，一般采用竣工后一次结算的办法。企业可向发包单位预售一定数额的工程款和备料款，在“预收账款”账户核算，期末或竣工后结算工程价款时，从应收工程款中扣除。 例5.4某房地产开发企业接受委托代建一项工程，发生如下业务： 收到委托方按合同拨付的材料款250万元： 借：原材料 2500000 贷：预收账款 2500000 按工程施工进度向委托方预收工程款150万元： 借：银行存款 1500000 贷：预收账款 1500000,二、各种销售方式业务的核算,代建

14、的工程竣工，验收合格，结算工程价款500万元： 借：预收账款 4000000 应收账款 1000000 贷：营业收入代建工程结算收入 5000000 与委托方结清工程款，收取余款100万元： 借：银行存款 1000000 贷：应收账款 1000000 按照规定，计算应缴纳的各项税金时： 借：营业税金及附加 275000 贷：应交税金应交营业税 250000 应交城市维护建设税 17500 应交教育附加费 7500,二、各种销售方式业务的核算,4出租开发产品收入的核算 房地产开发企业开发的房屋和土地，作为商品也可以用于出租，也是房地产开发企业的主要经营活动之一。与开发产品出租相关的成本，主要是其

15、按期摊销的出租产品的损耗。出租房屋按月摊销的损耗价值，应根据出租房屋的账面原值和月摊销率计算，其计算原理与月折旧率相同。其计算公式如下： 月摊销率=（1预计净残值率）(预计摊销年限12)100% 式中，房屋的摊销年限可参照同类房屋的折旧年限确定，净残值率可按照房屋原值的3%5%确定。,二、各种销售方式业务的核算,例5.5企业已开发完成的房屋用于对外出租，已签订出租合同并投入使用。该出租房的实际开发成本为2000000元，月租金100000元，企业按照2的月摊销率摊销出租房屋的成本。在租赁期内，企业用银行存款支付房屋维修费5000元。作如下会计分录： 结转出租房屋开发成本时： 借：出租开发产品出

16、租产品 2000000 贷：开发产品房屋 2000000 收到当月租金时： 借：银行存款 100000 贷：经营收入出租产品租金收入 100000 如果合同规定的租金交纳期限已过，但租赁方未按期交纳租金时： 借：应收账款 100000 贷：经营收入出租产品租金收入 100000,二、各种销售方式业务的核算,本月摊销出租房屋的成本时： 借：经营成本出租产品经营成本 4000 贷：出租开发产品出租产品摊销 4000 支付出租房屋维修费用时： 借：经营成本出租产品经营成本 5000 贷：银行存款 5000 按照规定，计算应缴纳的各项税金时： 借：营业税金及附加 5500 贷：应交税金应交营业税 50

17、00 应交城市维护建设税 350 应交教育附加费 150,二、各种销售方式业务的核算,5周转房的核算 房地产开发企业的周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。为了核算周转房的使用、摊销及其增减变动情况，企业应设置“周转房”账户，并设置“在用周转房”和 “周转房摊销”两个明细账户，用来核算在用周转房的开发成本及其损耗价值的摊销情况。 采用平均年限摊销法计提周转房损耗价值的计算公式如下： 月摊销率=（1预计净残值率）(预计摊销年限12)100% 月摊销额= 周转房原值月摊销率 采用周转使用次数摊销法的计算公式如下： 每次摊销额=周转房原值（1预计净残值率）预计周转使用次

18、数 式中，预计摊销年限可参照同类房屋的折旧年限预计；净残值率可按照周转房原值的3%5%预计。,二、各种销售方式业务的核算,例5.6某房地产开发企业发生下列有关周转房的经济业务： 甲周转房于1月份完工，经计算其实际成本为120万元，成本结转的会计分录如下： 借：开发产品周转房（甲周转房） 1200000 贷：开发成本房屋开发成本 1200000 2月份将甲周转房投入使用，该周转房预计摊销年限为30年，预计净残值率为4%。作如下会计分录： 借：周转房在用周转房 1200000 贷：开发产品周转房（甲周转房） 1200000 3月份计提甲周转房摊销额，该周转房无法分清为某项开发项目拆迁户居住。作如下

19、会计分录： 月摊销额=1200000（1-4%）（3012）=3200（元） 借：开发间接费用 3200 贷：周转房周转房摊销 3200,第三节 其他业务收入的核算,其他业务收入是指企业根据收入准则确认的除主营业务以外的其他经营活动实现的收入，包括出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料等实现的收入。,一、帐户设置,（1）“其他业务收入”帐户。该账户用来核算根据收入准则确认的除主营业务以外的其他经营活动实现的收入。该帐户贷方登记其他业务收入的增加，借方登记其他业务收入的减少和转出。企业确认的其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目、“应交税费应交增值税（销项税额）”等科目。企业以原材料进行非货币性资产交换（在非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的情况下）或债务重组，应按照该用于交换或抵债的原材料的公允价值，借记有关资产科目或“应付账款”等科目，贷记本科目。本科目应当按照其他业务收入种类进行明细核算。期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。 需要说明的是企业（租赁）出租固定资产取得的租赁收入，在“租赁收入”科目核算，不在本科目核算