竞品分析报告

1、华润置地悦里 竞品分析报告,部 门： 日 期：2018年8月,一、项目概况及指标 二、规划特点分析 三、综合楼建筑景观分析 四、综合楼装修分析 五、户型特点分析 六、板房装修分析 七、思考,目 录,一、项目概况及指标,项目概况：,华润置地悦里作为华润置地在佛山的第一个项目，项目位于政府重点打造板块佛山新城，裕和路与腾冲钢贸路交汇南行300米（碧桂园华润新城之光东侧)。项目占地面积约7.1万，计容总建筑面积约27万，中央绿岛公园设计，为业主规划专属体育公园。,33F,33F,项目区位： 1、项目位于佛山市顺德区乐从腾冲村腾冲官路； 2、处于顺德生态廊道之上，受顺德产业创新带辐射； 3、处于佛山新

2、城乐从生活圈； 4、距离佛山市政府半小时以内车程；,一、项目概况及指标,总部,乐从生活圈,北滘生活圈,佛山市政府,禅城,产业创新带,顺德生态廊道,约25min车程,约35min车程,项目位置,周边交通： 1、新建佛山地铁三号线，距离广佛线世纪莲站直线距离1.2KM； 2、项目紧邻佛山大道距离三乐路2KM； 3、地铁三号线直达广州南站； 4、项目周边配套学校、医院、商业配套齐全,一、项目概况及指标,项目位置,潭州水道,三乐路,佛山大道南,佛山一环,地铁广佛线,世纪莲站,在建地铁三号线,东平站,1.2KM,学,学,小布市场,佛山公园,世纪莲体育中心,卫,项目规划现状： 用地面积： 71000m2（

3、约106.5亩）； 计容总建筑面积：370000平方米 容积率：5.21； 绿地率：29%； 产品： 33F高层洋房、面积段88-123，三四房 在售：一期1、2、3、4号楼；,二、规划特点分析,一期,1#,2#,3#,4#,规划特点： 1、售楼部与塔楼、地下室脱开，利于快速开放； 2、多采用高层点式住宅，拥有16栋塔楼，一期设置部分底商。 2、一二期之间牺牲大量可用地面积用于体验馆、亲水平台、花园泳池、球场、地面停车场、运动社区等。综合楼包括景观打造的高端 大气 上档次； 3、二期的Y字型单体，利于景观利用最大化。地块南侧利用拉手T6户型充容富裕出来的面积用于打造中央绿岛。 4、小区内部为环

4、形消防车道，中心为绿化大花园，地面车位集中布置在二期的东北侧；出入口位于左侧现状道路。,二、规划特点分析,一期,一期,售楼部,体验馆,运动场,售楼部局部,看楼通道,三、综合楼建筑景观点评,售楼部立面设计大量运用密集的竖向线条作为元素，改善光线的同时增加设计感,外立面虚实对比，实体部分采用装饰混凝土，没有有任何涂装、贴砖、石材等表现混凝土的素颜状态,建筑立面简洁和谐，暖色系的景观与冷色系建筑的有机结合，运用大面积玻璃幕墙增加通透性，夜晚配合灯光效果更好。,三、综合楼建筑景观点评,售楼部立面设计大量运用密集的竖向线条作为元素，改善光线的同时增加设计感,效果图一样的景观，处处透露出一种高冷的感觉，水

5、的运用充分支撑着这种感觉。高低起伏的建筑穿插交错，明练简洁，没有多余繁琐的细部处理。没有大量的植物，只作为点缀与水中、院中设立。没有金碧辉煌，只使用原色混凝土、玻璃幕、格栅，凭借高低错落、虚实结合的手法与现代设计的结合营造出一种宁静典雅的场景氛围。临水而立，虽平实简单，却有一种时间都可以慢下来的感觉，平淡中见深意。,四、综合楼装修分析,进门为接待与沙盘区，较为直观。,吧台设计较为简单，空间无亮点。,洽谈区沙发组合布置合理。,签约区用屏风分隔每组客户，布置合理，空间也有层次感，感观较好。,小结：售楼部效果较为淡雅，销售气氛不浓，但与“悦”系产品线相关，与建筑风格相协调。也与交标样板房风格相呼应。

6、,1. 装修交标整体分析,四、综合楼装修分析,2. 装修整体亮点,四、综合楼装修分析,2. 装修整体亮点,四、综合楼装修分析,2. 装修整体亮点,四、综合楼装修分析,2. 装修整体亮点,四、综合楼装修分析,2. 装修整体亮点,四、综合楼装修分析,2. 装修整体亮点,四、综合楼装修分析,2. 装修整体亮点,四、综合楼装修分析,2. 装修整体亮点,四、综合楼装修分析,3. 装修缺陷,1、地毯边缘无收边，感觉粗糙。 2、去板房的走廊，有很矮的台阶，但提示不明显，有的干脆没提示，存在安全隐患。,局部细节,四、综合楼装修分析,3. 装修缺陷,1、地面反碱较为利害，感观不太美观。,局部细节,四、综合楼装修

7、分析,3. 装修缺陷,1 、品牌技术馆及看楼通道效果一般，楼梯踢脚线使用泡沫建筑剪影装饰、 天花暗藏灯带。两侧墙面展示铝膜建造技术。,局部细节,五、户型特点分析,阳台赠送都已满18%；改造阳台，赠送面积，增加产品溢价能力 L字型厨房厨房洗切炒动线较乱体验感不好；我司户型厨房空间更加方正，生活阳台的面积也更大。 餐厅开间稍小，使用不便。而我司户型餐厅、客厅开间一致。 悦里景观阳台两侧墙体突出较多，像内阳台影响视野采光。我司观景阳台视野更加开阔采光更好。,约88m2,悦里 主力户型 2+1房2厅2卫,约93m2,FZ-401 户型 2+1房2厅2卫,1,1,2,2,3,3,4,4,五、户型特点分析

8、,FZ401户型南北通透穿堂风双阳台，居住舒适度高。 我司户型户门打开后房屋一览无余，且正对主卧门，私密性稍差。 悦里餐厅稍小，使用不便，对比我司餐厅大圆桌，完败。,约121m2,悦里 主力户型 3+1房,约125m2,FZ-401 户型 3+1房,3,1,悦里户型每个卧室均衡、对比我司更加方正实用 在保证房间尺度的同时，悦里与走廊一侧设置杂物间，增加实用性。 悦里主卧与次卧之间墙体没有居中设置，而是偏向次卧一侧，留给主卧大量收纳空间。整个户型收纳空间充足。,2,5,6,1. 装修交标整体分析,地 面：800*800米色砖 波 打 线：无 地 脚 线：黑色不锈钢50MM高 墙 身：白色乳胶漆

9、天 花：跌层天花，藏灯带，黑色不锈钢线走边 配套灯具：灯带及明装射灯,地 面：原木色复合木地板 地 脚 线：配套地脚线 墙 身：白色乳胶漆 天 花：白色乳胶漆 配套灯具：灯带及明装射灯 窗 台 石：米灰色石材,六、板房装修分析,1. 装修交标整体分析,地 面：800*800O米色砖 地 脚 线：黑色不锈钢50MM高 墙 身：白色乳胶漆 天 花：跌层天花，藏灯带，黑色不锈钢线走边 配套灯具：嵌入式筒灯 门 槛 石：灰色门槛石,地 面：600*600防滑砖 墙 身：300*600瓷砖 天 花：300*300铝扣板天花 配套灯具：嵌入式灯灯盘 门 槛 石：灰色门槛石（卫生间门门套有石基座）,橱 柜：

10、木纹面防火板吊柜，浅灰色烤漆板地柜 白色人造石台面 洗手盘柜及镜柜：木纹面防火板，米灰色台面石， 台下盘洗手盘，,六、板房装修分析,1. 装修交标整体分析,六、板房装修分析,1. 装修交标整体分析,六、板房装修分析,2. 装修整体亮点,六、板房装修分析,2. 装修整体亮点,六、板房装修分析,2. 装修整体亮点,六、板房装修分析,2. 装修整体亮点,六、板房装修分析,2. 装修整体亮点,六、板房装修分析,2. 装修整体亮点,六、板房装修分析,偷偷告诉你：我骗过了所有人，包括消防员。,2. 装修整体亮点,六、板房装修分析,2. 装修整体亮点,六、板房装修分析,是的，这面墙全是衣柜。,2. 装修整体

11、亮点,六、板房装修分析,2. 装修整体亮点,六、板房装修分析,1、客厅与餐厅之间没有梁，但做了分区跌级天花，让餐厅高度降下来，让人误以为客餐厅之间有条梁，设计不合理；,3. 装修缺陷,整体空间,六、板房装修分析,1、阳台门门套设计不合理、具体用途未知； 2、全屋空调冷媒管裸露，电源线零乱不美观。,3. 装修缺陷,局部细节,六、板房装修分析,六、板房装修分析,3. 装修缺陷,六、板房装修分析,3. 装修缺陷,七、思考,在房价较高的地区，以居住品质较好的刚改产品搭配刚需产品，有利于控制总价，促进去化； 售楼部建筑设计，通过空间的光影变化渲染气氛，竖向线条层层叠叠形成韵律，制造层次感设计感； 项目利用架空层设置公共厨房、公共客厅供业主租赁招待朋友客人，实用性较高，可借鉴。 但偷面积意味着高报建、验收风险，不符合集团高周转的战略要求，使用该类户型前做好充分的预沟通；,七、思考,销售中心紧靠路边，因空间不大，路边景观设计浅浅一笔带过，并不惊艳的水景与建筑体组合得很好，也可看到施工细节。 销售中心围合的水景面积过大，没有预留足够的销售搞大型活动空间。 户外活动空间选年龄段较大的运动器材（部分为成人而非儿童工或老人使用）及网球场与其它销售中心展示区拉开目标人群的需求。销售解说儿童与老人运动器材放置在架空层内，减少此人群活动中