宁波和丰创意广场 招商手册

1、,中国和丰创意广场项目招商报告,市 场 篇,江北湾头商务区,南部CBD,潘火商务区,镇海新城,高新区研发园,东部新城,三江口商务区,江北北门户商务区,2010年下半年至2012年宁波新交付写字楼中可租赁面积约52.4万方，租赁市场竞争压力加大。,项目位置: 江东 世纪大道北段1228号 建筑面积: 55万平方米 开盘时间: 2010-01-25 入住时间: 2010-12-30 容 积 率: 6.50 绿 化 率: 60% 物业公司: 仲量联行物业管理有限公司 物 业 费: 10.8元/平方米月 开 发 商: 宁波东部新城开发投资有限公司 出 租 率：30% 租 金：2.5-3.2元/.天,酒

2、店配套：嘉裕五星级酒店 商业配套：上海小南国、香港利苑、北京俏江南、台湾鼎泰丰、PIZZA PINO、上井日本料理、COSTA咖啡、思妍丽等 其他配套：金融家俱乐部 、文化广场、航运中心、行政中心,占地面积:39500 总建筑面积:138600 开发商：宁波信富置业有限公司 代理公司：宁波合润地产 物业管理:永成物业 物业费：10.80元/平方米月 项目配置：A座写字楼配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯； 1000的员工配套餐厅；大型中央空调系统；二个多媒体会议室，政府楼宇服务中心，为企业与广大客户提供各项服务。 10米挑高大堂，并引进知名咖啡品牌进行服务。,项目位置

3、：灵桥路以西、药行街以南 占地面积：5352平米 建筑面积：50321（预计将有一半左右出租） 交付时间：未定 总 层 数：23层 租 金： 未定 标准层面积：1700 其他配置：每两层设置9米的空中花园配备7部进口高速电梯和2部货梯，并是宁波市第一个配有梯外呼叫系统的智能化电梯群,项目位置：天一广场东侧 占地面积：17104平米 建筑面积：17万方 入住时间: 2011-8-1 物业公司: 高力国际 物 业 费: 8.8元/平方米月 开 发 商: 宁波银亿置业 出 租 率：20% 销售价格：26000元/ 租 金：3-3.5元/.天,自身配套:空中屋顶花园、地下室停车库、商场、运动会馆、商务

4、中心、会议中心、休闲酒吧、餐饮餐厅、便利超市、桑拿中心等一应俱全其他配套:周边教育、医疗、保险、金融、购物、餐饮、酒店、文化娱乐等齐全完备,项目位置:海曙日新街东侧、咸塘街北侧 占地面积：3300平方米 建筑面积：31700平方米 开发商：宁波华联房地产开发有限公司 代理公司：宁波合润地产 开盘时间：2008年5月18日 交付时间：2009年6月30日 物业管理:银泰物业 物业费：7.5元/平方米月,金融中心：东部新城核心，高端商务配套、政府导向、政策扶持力度大,泰富广场：招商队伍、高端商务配置、形象、配套；,三宝大厦：核心地段、一线江景资源，台资背景，大客户策略,环球中心：核心地段，成熟的商

5、务配套，高端酒店,银泰国际：核心地段，客群定位准确,竞争分析,本案在酒店、商务配套、地段、江景资源与高端写字楼商务属性吻合，但如何将其属性嫁接与客户及客群细分方向需要跟进，而这点正是我们合润其专业所在。,核心,项目客群定位,项目核心价值解析,高端写字楼客群分析,项目价格定位,宁波市工业设计投资发展公司成立于2007年6月28日，注册资金2.5亿元，是国资背景企业。其项目地块前身是和丰纱厂始建于1905年，具有百年历史的企业，曾经一度撑起了宁波工业经济的一片天。,三江口,东部新城商务区,南部商务区,江北新兴商务圈,内部淡水河,美食广场,创意精品酒店,总建筑面积34万方，地上面积23万方，其中办公

6、面积13.6万方，规模优势明显，商务氛围浓厚； 楼与楼之间底部有连廊，免去雨天打伞的烦恼； 5层办公楼带有超大型露台。,随着商务区的发展及政府的政策导向，产业集群已形成风化，如金融类企业集聚在东部新城、研发类企业集聚在研发园、物流和贸易开始进入南部商务区等，在这种条件下什么样的企业才是我们的目标客群？ 首先从类似个案客群入手,项目的目标客户定位为：大中型、改善办公环境及提升形象企业 以国内外知名企业为主，宁波本地企业为辅；,核心客户:大型国有企事业单位、 物流、贸易行业的龙头企业；,重要客户:国内外金融巨头； 国内外来大型服务机构；,偶得客户:创意类企业；,高新区,鄞州南部商务区,海曙西,三江

7、口 商务区,区域较为成熟、性价比较高 典型项目：丽园尚都、科创大厦 租金：1.5-2.0元/.天,依托高新区产业基础和政策优势 典型项目：万特商务中心 宁波研发园、绿园大厦 租金：1.01.5元/.天,区域非常成熟、地段认可度较高 典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦 租金：2-3元/.天,快速发展区域 典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦 租金：1.3-1.7元/.天,东部新城 区域,区域未来潜力较大 典型项目：城投大厦、金融中心 租金：2.5元/.天,江东区,区域成熟、商务配套齐全 典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大

8、厦 租金：1.8-3.2元/.天,本案定价原则：结合市场价格以及本案配置、所处地理位置、以及本案运营模式制定价格。 2.2-2.6元/.天之间,营 销 篇,和丰招商实践操作篇,1、成功案例的操作经验 2、合润的操盘服务模式 3、本案推盘策略 4、本案操作策略 5、如何保证本案顺利营销 6、合润介绍 7、合作条件,我们一改传统的营销模式 坚持走合润的营销理念,一专业营销 二资源营销 三情报营销,分享成功案例的经验 宁波泰富广场,专业营销在于积累,从宁波市第一批写字楼，三江口地标性建筑的“华联写字楼”到江东区核心地“利时大厦”、“彩江大厦”、到鄞州区的“博纳国际”，直到今天的银泰国际、泰富广场。我

9、司在宁波商业地产的道路上一路走来，成功的为宁波市商业地产项目打造了一批专业的地产精英团队。我们付出的是心血、洒下的是汗水、积累的是经验、收获的是财富。 十年磨一剑、凝练终非常,专业营销体现服务,“信用原则”，坚持用书面的形式与客户间保持沟通、确认，我们与客户间不会产生反复的变化。 “相容原则”，坚持双方平等互利，建立友谊的方式。 “维系原则”，因此我们在项目操作中能够用客户的“口”来提高项目的美誉度、知名度，做到以老带新，以商招商，从而客群范围不断扩大，对客户的服务没有终点,共同分享资源营销的喜悦,读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数。 我们的客户资源在哪里？我们已成功的建立写字楼客户资

10、源库，拥有宁波70座写字楼 1759组客户资料，拥有所代理的10余座写字楼项目的2000组客户资料,三情报营销,所谓情报就是最新的企业信息，那么如何得到最新的信息呢？ 依托招商局、贸易局以及宁波市各个主要街道等政府资源，从而最先获取区外、市外的大型企业入驻的信息。突出委托招商、全员招商等多种形式，开创多路并进、多策并举的招商格局。,各项流程 日报 周报 月报 销控表,合润操盘服务模式,租赁流程接待流程,客户来源,开发,来访,来电,引导客户入座、倒茶、交换名片,介绍本项目情况并了解客户需求,带客户至现场参观,回到售楼处将本项目资料交给客户,明确客户意向及回复时间,将客户信息填写来人登记表,送客户

11、出门、收拾洽谈座,洽谈流程,明确客户意向后制作本项目租赁方案提交开发商审核后发送客户,收到客户回复进行商务条款谈判,商务条款、工程条款符合开发商优惠范围，草拟租赁合同,租赁合同提交开发商审核,商务条款、工程条款超过优惠范围,将客户的情况及最终商谈的商务条件上报开发商审批,审核无误交客户确认，并明确回复时间,开发商审批，草拟租赁合同提交开发商审核,客户确认合同文本及条款，双方约定签约时间,代理公司再次向客户分析现状、进行比较、沟通,审核无误交客户确认，并明确回复时间,签约、付款流程,与客户约定签约时间及签约所需资料,根据双方确认租赁合同版本,代理公司审核客户签约资料无误后打印租赁合同及缴费清单,

12、代理公司通知开发商、财务部、物业公司签约时间,客户签署租赁合同，代理公司告知客户各款项的付款账户，准备付款,代理公司将客户签章后的租赁合同，上交开发商审核，并签章,与开发商财务部、物业公司确认各款项是否到账,确认收款后，开发商、物业公司财务部开具租赁收据、发票交客户,开具交房通知单，陪同客户至物业公司交房,代理公司将双方签字盖章的租赁合同交由客户签收,交房后，代理公司签约资料归档,客户后续服务流程,同物业公司一起每周上门拜访1家客户,把本项目最新的进展情况（项目新增的服务内容、配套、重要活动、新签约客户等情况）告知客户,询问客户对本项目各项配套是否满意，汇总客户提出的建议,整改后的情况告知客户

13、，并对提供合理化建议的客户发放小礼品以示感谢,将客户反馈的建议汇总后上报开发商，落实相关部门进行整改,在传统的重要节假日向老客户、意向客户发送短信表示问候,租赁日报工作,当日下定及签约的企业名称、套数、面积、成交金额等数据统计。,租赁周报工作,成交数据统计 来人来电统计分析 媒体反馈分析 新增客户分析 跟踪客户分析 成交客户分析 下周工作计划,月租赁数据统计 月来电来访统计分析 月媒体推广反馈分析 月成交分析 产品去划分析及策略调整 写字楼市场同类产品分析 下月推广计划 下月租赁计划 下月拓展客户计划,租赁月报工作,销控表,针对产品的去化、 推盘策略进行 总控制,本案共分4期推出房源，分期推盘

14、的三大理由： N、G楼同步推向市场的三大理由； 每期推出的房源中均有N、G楼的高、中、低区域房源，满足不同的需求； 国内外知名企业占70%，本地企业占30%； 以引进国内外名企、宁波本地名企、行业龙头企业为主，知名企业的落户将提高本项目的知名度、提升本项目的美誉度。为后续招商奠定良好的基础。,本案推盘策略,有效控制房源,形成竞争局面,迫使客户 快速下定,以势取胜,扩大客群范围 满足客户的心 理需求,便于提升项目 口碑,产 品 推 盘 策 略,N楼,G楼,9楼,11楼,14楼,7楼,6楼,第一期房源,16楼,5楼,产 品 推 盘 策 略,N楼,G楼,6楼,8楼,13楼,第二期房源,18楼,17楼

15、,10楼,9楼,产 品 推 盘 策 略,N楼,G楼,12楼,19楼,10楼,第三期房源,8楼,14楼,5楼,15楼,产 品 推 盘 策 略,N楼,G楼,7楼,15楼,12楼,11楼,13楼,16楼,第四期房源,付款方式：押3付1、押2付2、 押2付3等付款方式供不同客户选择； 建议：押3或押2的付款方式，更有利于保证甲方的利益； 前期招商：租赁整层以上客户，保持3年内租金不变； 租金递增方式原则上每两年递增4-5%,平均每年递增3%； 租赁周期原则上起租2年，最长不超过6年； 复原：原则上室内顶部、分隔墙体按交付时标准复原，其余按现状交还； 根据客户的企业性质和租赁面积给予租金、免租期、装修期

16、、停车位等优惠；（详见下表）,本案操作策略,本案操作策略 租赁优惠折扣表,备注：上述优惠表待本项目出租率达到饱和程度后即取消1000以下的优惠。,优秀团队专程服务，人员专配；（见团队成员） 本案投放代理公司商业地产网最佳页面，配有专人及时更新本案网络实时动态； 针对本案，采用线下营销，整合高新区、鄞州区招商部门强大力量； 与宁波各大中介、物业公司强强联合招商；,如何保证本案顺利营销,项目营销团队 招商团队强力支持！,项目主委,多团队互动,策划负责人,专案经理,设计负责人,资深租赁专员,资深租赁专员,副专,项目主委：连健 学历：本科 从业年限：11年 从业经历： 宁波浙电房地产开发有限公司 销售

17、主管 宁波合润房地产投资咨询有限公司 专案经理 宁波合润房地产投资咨询有限公司 商业地产部总经理 操作项目： 世纪金贸大厦、彩江大厦、开丰大厦 、景家园、利时大厦、16城联邦、利时购物广场、中信泰富广场,策划负责人：姜晓光 学历：本科 从业年限：8年 从业经历： 深圳黑弧奥美房地产整合行销传播机构 资深指导 杭州和声机构 助理总监 深圳博思堂广告有限公司（杭州） 创作总监 宁波市合润房地产投资咨询有限公司 策划总监 操作项目： 滨江金色海岸、金色蓝庭、千岛湖度假别墅、凯德视界、绿城理想之 城、中都青山湖畔、同方春江燕语、无锡万达广场、凯德置业、绿城百 合新城、绿城玉兰公寓、望湖1号、水印林语、

18、国大雷迪森等、中浩青 溪庄园、中都阳光国际、世贸滨江花园、伟星置业等4个项目。保亿风 景九园、风景合院、泰富广场。,设计负责人：章杰 学历：本科 从业年限：6年 从业经历： 宁波立得房地产股份有限公司九略代理行 宁波容创房地产投资咨询有限公司 湖州德嘉房产营销策划有限公司 宁波市合润房地产投资咨询有限公司 操作项目： 远大中心、甬邦国际、海景华庭、新龙公寓、东方湾邸、 天盛花园、大自然城市花园2期、尚南小筑、宁波泰富广场,项目专案经理：王雷 学历：本科 从业年限：8年 从业经历： 宁波立得房地产股份有限公司九略代理行 专案经理 宁波市合润房地产投资咨询有限公司 专案经理 2004年加入合润团队，8年的房地产从业经历，对写字楼租赁客户的拓展 、大客户的谈判及客户后期维护等方面积累了大量的经验。并具有特殊情 况的应对能力。对案场管