物业管理理论与实务电子第3章 物业管理组织

1、学习目标 o通过本章的学习要了解物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会的含义；了解组建物业服务企业的程序及物业服务企业资质管理办法的相关内容；熟悉业主大会、业主委员会的职责以及业主的权利和义务，并能够应用理论知识解决实际问题。,学习内容 o物业服务企业 o业主与业主大会 o物业管理相关关系,一、物业服务企业 （一）物业服务企业的概念 物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格并具有相应资 质条件的，从事物业管理服务活动的经济实体。 物业服务企业的主要职能是遵守国家有关法律法规，按照物业服务合同的约定，运用现代管理方法和先进的维修养护技术管理物业，妥善处理业主的意见或建议，有效地维护业主的合法

2、权益，为业主和使用人创造一个舒适、优美、安全的工作和生活环境。,（二）物业服务企业的分类 物业服务企业,根据企业所有制性质,全民所有制物业服务企业 集体所有制物业服务企业 民营物业服务企业 股份制物业服务企业 合资、合作、外资物业服务企业,（二）物业服务企业的分类 物业服务企业,按物业管理主体的组建和形 成,房地产开发企业投资设立的 物业服务企业 房地产管理部门所属的房管所 转制建成的物业服务企业 由大中型企事业单位自行组建的 物业服务企业 按照公司法的要求成立的 物业服务企业 以住宅合作社为基础的 物业服务企业,（二）物业服务企业的分类 物业服务企业,内部的运作方式,管理型物业服务企业 顾问

3、型物业服务企业 综合型物业服务企业,（二）物业服务企业的分类 物业服务企业,产权关系,委托型物业服务企业 自主经营型物业服务企业,（三）物业服务企业组织形式 1、直线制 直线制是按企业组织中管理层,次的垂直系统建立机 构的一种最简单的组,经理,织形式。这种组织形 式适合规模比较小的,管理处,管理处,企业，不适合大规模或比较复杂的物业服务企业。,专业作业组,专业作业组,专业作业组,专业作业组,（三）物业服务企业组织形式 2、直线职能制 直线职能制是把垂直指挥职能和职能部门的专业管理职能结合起来，既保持直线的统一领导和指挥，又能发挥职能部门的职能作用的一种组织形式。是目前较多采用的组织形式。,（三

4、）物业服务企业组织形式 3、事业部制 事业部制是按照“集中决策、分散经营”的原则，在总公司（按地区，按业务或职能不同）下设事业部，各事业部则在总公司领导下有独立的经营管理权，实行独立核算和自负盈亏，对总公司负有完成利润计划的责任。事业部制适合集团化的、规模大、种类繁多、经营业务复杂的物业服务企业采用的一种组织形式。,（三）物业服务企业组织形式 4、矩阵式 矩阵式组织形式是在直线职能制纵向领导基础上，又按照业务内容，任务或项目划分而建立横向领导体系，纵横交叉构成矩阵式，它既设置纵向职能部门，又建立横向管理体系，参加项目的成员受双重领导。矩阵式组织形式适用于规模大，专业服务项目较多，综合经营强的物

5、业服务企业。,（四）物业服务企业的主要职能机构,（四）物业服务企业的主要职能机构 物业服务企业的内部机构设置，按业务、性质和职能分工，一般可设立“ 四部一室” 具体职能如下： 办公室 办公室是在公司总经理领导下的综合性职能部门，主要负责人力资源管理；文书与通信处理；文件档案管理；行政管理；后勤与生活福利；对外联络和接待工作；接受业主投诉；协助公司经理做好会议组织及其他工作。 财务部 财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，搞好财务工作。一般设会计、出纳、收款员等岗位。可采取一人一岗或一人多岗、一岗多人的办法分工负责。 管理部 负责房产管理、租赁管理、区域内的环境卫生、庭院绿化、治安保卫、消

6、防安全等工作。 工程部 工程部是物业服务企业的一个重要的技术部门，其主要职能有:水、电等能源的供给及管理；房屋的维修养护与管理，设备的维修保养与管理；对业主或使用人收楼后进行的装修和改造按照有关法规、法令进行监督和管理。 综合经营部 该部是负责开展多种经营与提供各类服务的经营性部门，其主要职能有:制定经营计划；开拓经营项目和管理多种经营业务；组织各类代办业务；管理物业辖区内的商业、娱乐、服务业等各类用房；履行和监督协议、合同的执行。,二、物业服务企业资质管理 （一）企业资质条件 1、一级资质 注册资本人民币500万元以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管 理和技术人员

7、不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,二、物业服务企业资质管理 （一）企业资质条件 2、二级资质 注册资本人民币300万元以上； 物业管理专业人员以及工程、

8、管理、经济等相关专业类的专职管 理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,二、物业服务企业资质管理 （一）企业资质条件 3、三级资质 注册资本人民币50

9、万元以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管 理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 ； 有委托的物业管理项目； 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。,二、物业服务企业资质管理 （二）资质等级核定及管理,三、物业服务企业的组建 （一）组建条件 o物业服务公司分为有限责任公司与股份有限公司两种形式。不管是何种形式，首先要符合公司法规定的设立条件：即股东符合法定人数；股东出资达到法定资本最低限额；股东共同制定

10、公司章程；有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；有公司住所。 o另外设立物业服务公司根据有关规定还有要求：即我国对物业服务公司进行资质管理，物业服务公司必须取得专业资质，才能合法地在物业管理市场上接管物业项目。,三、物业服务企业的组建 （二）物业服务企业经营资质的办理 在具备了组建条件以后，物业服务企业的发起人或发起单位，写出设立物业服务公司经营资质申请报告，连同相关申请资料送交当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门审批。房地产行政主管部门对符合经营资质条件的申请单位核发批准文件。 申请单位收到房地产行政主管部门资质审核批准文件后，再按相关规定向工商行政管理部门办理企业注册登记手续

11、，领取企业法人营业执照。 在取得企业法人营业执照后，应按规定到当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申办物业服务企业的资质等级。,四、物业服务企业的权利和义务,物业服务企业的权利： 根据有关规定，结合接管项目实际情况，制定物业管理办法，并报房地产行政主管部门备案； 依照物业管理条例和物业服务合同对物业项目实施管理； 依照物业服务合同和有关物价规定收取物业服务费及其他合理的费用； 制止违反规章制度的行为； 有权选聘专业机构，承担专项管理业务 ； 有权要求业主委员会协助管理。,物业服务企业的义务： 履行物业服务合同，依法经营； 重大管理措施应当提交业主大会审议，经业主大会认可，接受业主委员会和全体

12、业主的监督； 组织或协助有关部门组织业余生活服务，物业服务企业应结合业主和使用人的实际情况，开展多种形式的业余文化活动，为业主提供结识、交流的机会，创造和谐环境。 接受物业所在地人民政府、房地产行政主管部门及有关行政主管部门的监督指导。 返回,业主与业主大会主要内容 o业主 o业主大会 o业主委员会,一、业主 （一）业主概念 业主是指房屋的所有权人，即物业的所有权人。在物业管理活动中，物业服务企业提供物业服务，业主接受服务，业主是物业管理服务的需求主体。一般是指拥有物业所有权的房地产开发企业、购房人以及与购房人长期共同居住的自然人。,（二）业主在物业管理活动中享有的权利 按照物业服务合同的约定

13、，接受物业服务企业提供的服务； 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议，行使投票权。 选举业主委员会委员，并享有被选举权； 监督业主委员会的工作； 监督物业服务企业履行物业服务合同； 对物业共用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 监督物业共用部位、共用设备设施专项维修资金的管理和使用； 法律、法规规定的其他权利。,（三）业主在物业活动中应履行的义务 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；提出制定和修改

14、管理规约、业主大会议事规则的建议； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务；,二、业主大会 （一）业主大会的概念 业主大会是指由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。业主大会不能组织与物业管理活动无关的其他活动。,二、业主大会 （一）业主大会的概念 业主大会是指由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。业主大会不能组织与物业管理活动无关的其他活动

15、。 修改后的物业管理条例将原来的主管部门由“应当在物业所 在地的区、县人民政府房地产行政主管部门”的单一管理，修改为“ 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道 办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会”。,（二）业主大会的职责 制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业； 筹集和使用专项维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,（三）业主大会会议, 业主大会会议召开的形式一般有两种：集体讨论和书面征求意见。,业主大会会议召开的法定人数，无论采用哪种形式，都应当应

16、当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可召开。, 业主可以委托代理人参加业主大会会议。, 业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议。, 业主大会做出决定的法定人数应符合相关规定。, 业主大会会议分为定期会议和临时会议。,业主大会会议召开15日前，要通知全体业主，业主委员会应当将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。,（四）首次业主大会召开的条件和筹备工作,o,同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第一次业主大会召开的条件，各

17、地区有所不同。,o,首次业主大会召开前应在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。,（四）首次业主大会召开的条件和筹备工作 o 筹备组应当做好下列筹备工作：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；参照政府主管部门制订的示范文本，拟订业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。并将以上筹备工作在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理

18、区域内公告。 o 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。,三、业主委员会 （一）业主委员会的含义 业主委员会是指按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，一切活动都应当遵守国家法律、法规和物业管理制度。业主委员会应当自选举之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。,（二）业主委员会的职责 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与