2007年衡阳电脑城项目定位报告.ppt

1、衡阳项目发展思路汇报,上海宏地地产 2007年7月18日,1、项目基本现状,项目城市方位,门 面 房,项目具体位置、基地面积、现有建筑物及建筑面积,衡阳电脑城一栋五层（含负一层），总面积约 10269.54(不含未办产权的加宽面积1250.48 ),该楼原规划设计为国际大酒店，地基为28层 的大型建筑物。现该楼共有摊位200余处。,项目总占地约15.43亩，全部为行政划拨用地,衡阳宾馆六层(现七层,该加层面积无产 权)，总面积约6904.55, 现被衡阳佳 胜贸易公司租赁。,位于市府路的8间门面(面积约243.6) ，临街对面为大型商场广百百货，已 全部出租。,2、项目产品发展思路,备注：以上

2、建筑面积估算按40%的公摊计算，不同的基本单元可以自由组合。,根据衡阳市经济发展水平以及办公需求客户特点， 本项目办公部分市场定位为衡阳一流的商务办公楼。 办公楼面积分割以40-60平方米为主，并可根据实 际需求进行组合。同时，配少量120平方米左右的 大面积分割以满足部分大客户需求。,办公楼定位,3、 项目市场依据,由于衡阳市房地产市场发展起步比较晚，2005年以来，房地产住宅市场 一直保持了稳步前进的发展态势。特别是中心城区，由于可利用的土地 资源有限，商品住宅总体供应量不大，价格也保持了稳步上扬的趋势。 2007年一季度衡阳市房屋销售平均价格为2064元/平方米，比上年同期上涨 6%，二

3、手房销售平均价格为1180元/平方米（住宅），同比上涨4.4%，,衡阳市整体市场发展良好,数据来源：衡阳住宅与房地产信息网, 当前经营户调查小结：,进货渠道：长沙、广州,客户来源：衡阳市本地及附近区县、甚至部分经营户有来自郴州的客户,经营模式：一般是批零兼顾,反映问题：管理混乱、布局混乱、硬件配套落后, 项目规模扩大的可行性：,当前衡阳电脑城每个月销售品牌机约2000台，DIY约2500台，笔记本 大约1000台。 如果项目加强经营管理和推广方面，销售量还将继续扩大。, 市场容量的可行性,整个衡阳市常住人口约700多万，而衡阳电脑城是衡阳地区人民心目中 最有知名度与信赖度的老牌专业市场。,衡阳

4、地区唯一成规模的IT数码市场经营状况较差,鸿运数码广场经营惨淡，若我项目能保持稳定经营，预计2年内其继续 有场无市。,IT数码专业卖场目标消费群体分析,衡阳地区有一定经济实力的行业经营户,商业类物业的投资者 私营企业主，商业经营者 政府公务员、企事业单位管理层 衡阳籍贯，外出工作有一定经济实力的人,20-25%,75-80%,4、我们的产品卖给谁,办公楼目标消费群体分析,【购买动因】 从需求上看，近年来，衡阳对外经济交流与商务来往迅速增长，且第三产业特别是科技类与咨询服务类企业开始出现并逐渐成长。构成了衡阳办公楼市场需求抬头的主要动因。 当前衡阳市没有真正的纯办公楼，大部分需要有办公楼需求的企

5、业在90年代末以后建造的住宅（商住）楼里面办公，有改变办公环境的愿望。 纯办公楼在衡阳市属于新兴的房产物业，在衡阳市有良好的发展空间（如 ：财富大厦）与发展前景。 消费习惯：由于衡阳市房产价格不高，大部分有办公需求的私营企业主选择拥有物业使用权的方式是购买而不是租赁（如：西湖广场等）。 衡阳城市品牌的建立和经济的持续发展，使企业数量迅速增长，企业规模 逐渐扩大，也使本案的客户群体不断增加，但出于对立地条件、价位控制 等因素的综合考量，自用客比例应与投资客比例难分伯仲。,【特征】 注重门面，但不希望增加额外的负担； 注重交通的畅达与办公环境，但不一味地追求区位的高尚； 注重成本核算，但又同时强调

6、配套的齐全； 希望以低于CBD写字楼的价格，获得同等的物业品质与服务； 希望能减免税收，更可享受到相关的政策扶持。 看中衡阳市房地产市场良好的发展前景和办公楼物业的增值空间。 【细分】 本地企业：可能不是一线的龙头企业， 但可以是其分公司及产品开发、技术支持单位，或是二线非实体企业中的翘楚。 外地企业：在当地有一定的知名度和实力的企业， 渴望异地发展，准备进入或扩大衡阳市场， 正在寻找合适而良好的异地办公场所。 行业经营户：主要为IT数码行业长期经营业主。 业务量的扩大，希望有一个商务接待、业务联系与批发的办公场所，部分群体还将增加仓储的功能。,5、我们的项目卖什么价格,备注：3、4楼可增建1400平方米左右。5F与6-28F办公楼区可实现市场销售价格3500元/平方米左右。,先声夺人、争取市场高地,大楼未动、概念先行,关于商业与产权式酒店的投资收益保证,争取商业经营者与办公楼注册办公客户的相关税费优惠,5、营销推广思路,码头、码 头、还是码 头,衡阳电脑 城的口碑 与地