中信地产前门项目框架 - 定位

1、2016年3月,中信地产,前门东区历史街区开发项目,项目的发展愿景及核心挑战,如何回应多元化的市、区政府、居民以及企业层面的目标诉求？,如何达成文物文脉保护和满足人民 现代都市生活需求的平衡？,如何寻求项目最大经济价值和最大社会价值的平衡点？,Gentrification? Over-commercialism? Micro-intervention? Self-sustained? Collective Memory?,1,北京市文化旅游的新名片 区域产业优化及发展的引擎 中信集团社会责任的标志 为中信地产赢得 合理的投资回报,2,城市更新与保护的新理念,交流,开放,民生,文化创新,市民的城

2、市,3,吸取文保区开发和城市更新中的正面与负面经验,过度追求高端定位以期实现高收益,过度的商业化开发而牺牲了原住民及 历史传统的延续,多元化的参与实现政府、文化业者、 居民及开发商的利益共同体,通过微循环体系，使城市有机更新， 从而使城市可持续发展,整体搬迁造成高成本以及原住民 集体记忆的流失,片面追求原真性失去功能的合理性和城市活力,4,项目的基本属性及核心优势,大规模老城区整体规划更新：其规模效应为满足多方利益平衡提供了可能,丰富的历史文脉及独特的空间肌理：为多元业态和营造空间上的趣味性及吸引力创造了条件,以新常态下新的发展模式为背景：从片面追求经济增长转向可持续发展的发展理念渗透到城市规

3、划、产业政策、企业目标等各个层面，为项目发展创造了更加宽松的环境,中信集团多元产业及 投资优势,5,有机化的更新，有助于实现政府对于历史文化保护的责任；同时也能满足以人为本的新的发展理念；从长远看也能实现区域的整体价值最大化,与政府及当地居民建立利益共同体，采用商业化运作方式实现风险共担、利益共享的发展模式,项目整体发展战略初探,多元化的收益及融资战略：除了传统的房地产出租出售方式以外，探索经营管理、投资参股等各种方式增加获取收益的渠道；规划各个阶段融资及退出战略从而达到对资金成本及现金流等风险控制,6,项目整体发展战略实施,文化金融 产业集群区,高端文化 商业步行街,四合院原貌 改造示范区,

4、文创精品 办公集群,现代传统 综合商业门户区,高端文化商业步行街,文化金融产业集群区,综合商业门户区,项目初步定位,8,项目地块历史意象,明朝前门东区,清朝前门东区,京师坊巷志稿里说：“正阳门东偏，有古三里河一道”,9,项目地块历史意象,古护城河,古芦 草园,长巷,草厂,古三里河,鲜鱼口,正阳门,通往金鱼池,西打磨厂街,10,长巷,长巷地区由西向东次第排列一共有五条胡同(长巷头条、长巷二条、长巷三条、长巷四条及长巷五条)这一带的胡同都是在北京城少见的南北走向，而且长巷这五条胡同不是正南正北，它们呈扇面状往东南偏斜，最后在一个叫桥湾的地方汇合。 长巷地区在文化，商业，北京风俗等方面也存有珍贵的史

5、料。明清二朝在北京南城正阳、宣武、崇文三门外的繁华地区坐落着各省在京兴建的会馆，而长巷地区就建有泾县、南昌、丰城、南雄等工商商馆和文人试馆。这些会馆联系着安徽、江西、湖南等八个省、二十六个州县。会馆在历史上对于推动当时的社会发展，提高民俗文化，促进社会变革起到了积极作用。至今长巷二条的福建汀州会馆北馆依存，已被列为北京市文物保护单位予以保护。,因靠近前门的商业中心和京奉火车站，长巷地区一是银号多，二是会馆多,长巷,图为长巷二条精美的门楼砖雕,11,草厂,草厂三条至草厂十条，是前门东片主要胡同居民区和重点文保区,草厂片区的胡同和院落，保持着明清时期的肌理和风貌。同长巷一样，草厂片区的胡同走向也是

6、依古三里河河道而建，从北向南，呈弧形延伸。院落以小院居多，建筑形态蕴含了老北京南城当年的市井风情。 草厂三条至十条为北京市历史文化重点保护区，北京市政府2002年批准的北京旧城25片历史文化保护区保护规划就明确划定草厂三条至十条为重点保护区，将采取“微循环式”的改造模式，“循序渐进、逐步改善”。 自2007年起，草厂片区被有关部门划定为“腾退改造恢复历史四合院原貌改造示范区”。2008年起，草厂区14条胡同533套院落5700多间房屋修缮工程基本完工。,草厂,图为草厂地区“如意门”门楼,12,西打磨厂路,西打磨厂街形成于明代，因为街内有许多打制铁器金属工具的作坊，因而得名打磨厂。清代沿用街名，

7、并逐渐发展出很多传统商业，至今仍有票号等文化遗存。与之相对的东打磨厂街从清朝中期起，逐渐地发展成北京的文化街。在这条街上，出现了很多的书局、年画、折扇等店铺。 西打磨厂街西起前门大街，东至崇文门外大街，是历史上著名的商业街，虽然现在街上的老作坊早已不见，但长巷三条1号、临汾会馆等多处历史遗存仍得以保留。 2014年“城南计划”后西打磨厂涌现出很多建筑师和艺术家大胆的院落实验，现有部分精修缮的院落已作为精品酒店和餐饮经营。据称，西打磨厂街计划于今年上半年开街亮相。届时，将引进文化新业态，促进西打磨厂街历史文化与现代创意、高端业态、街区修缮、城市管理、生活方式的融合。,西打磨厂街,图为西打磨厂街2

8、13号大德通票号北京分号,西打磨厂路沿线聚集了多个传统商业历史遗存和新打造的精品院落,区域现状梳理-历史风貌保护整治区分类,对街区的历史风貌价值进行评估，分为4类区域，保护整治风格有所区别,区域现状梳理-历史风貌院落现状,对历史街区院落/空间形态评估评级，建筑保留价值不一,各分区院落现状不同，分为以下几类： 1, 草厂地区： 部分院落已经修缮完成，此区域院落肌理保存较为完整，有多处文保院落；有部分院落需要进一步修缮整理； 2, 西兴隆街沿路及西打磨厂街路北：大部分立面已经重新装修， 有潜力成为延街商铺i； 3, 西打磨厂街东侧（与正义路沿线相似空间）：由大体量建筑（同仁堂中医院、前门外国语学校

9、等）和单位机关大院、简易楼组成，高度多数超过30米； 4, 老三里河地区：建筑质量差，有很多危建院落和建筑，有全片拆除重建的必要性； 5, 长巷地区：建筑质量差，有很多危建院落和建筑，有全片拆除改造的必要性； 6, 西打磨厂街南侧：有多元立面，具有历史价值，现部分院落由多位知名建筑师做户内改造实验项目；,3,2,1,6,5,4,文保项目,23,挂牌项目,38,普查项目,保存或修缮较好院落，很多用于办公、经营 或回迁居住；一部分仍被居民占用，每部 居住人员较多，大多有加建；部分院落损毁 比较严重，仅余部分或院墙,重点梳理前门东路、正义路南延和西打磨厂街沿街地块的梳理工作，截至目前已经完成搬迁居民

10、392户，清理被占用腾空房屋6000余间，完成梳理土地约100000平方米。 此项工作目前仍在进行当中。,区域现状梳理-土地整理及腾退情况,近期，天街集团已经完成部分的腾退工作，主要集中在地块西侧、北侧及中部 正义路沿线，为初期地块开发建设提供基础条件,17,18,Enabling Project 1: 北部护城河复原,Enabling Project 2: “古三里河”轴线复原,19,主题区一-长巷地区,长巷头条至长巷五条,“银号”文脉传承,忠于胡同尺度体量的产业集聚,由鲜鱼口街口形成一个非常鲜明的“鱼骨”型街区，由多条南北斜向胡同肌理构成，将西打磨厂汇集的高端客群部分进行一个导入，集中打造

11、整个西北片的高端商业文化氛围； 把艺术金融产业链的各类主体例如拍卖、艺术品交易、会展、衍生品售卖等的代表企业形成一个非常鲜明的产业聚集，更好的发挥集群优势；,长巷,将西打磨厂吸引的高端客群进行一个导入,20,主题区一核心项目及业态,承接“银号”金融产业文脉，形成“文化”和“金融”跨界创新业态集聚区,艺术品产业链的各个环节和各个主体所对应的空间实体： 公共与私密性不同； 公众参与程度不同； 商业氛围不同 因而可以根据项目的空间形态进行一个综合合理的布局,品牌拍卖综合体,艺术电商办公集群,国际性艺术会展综合体,小型画廊和展示空间,艺术金融服务中心,潜在合作伙伴 中信证券与民生联合推出的“艺术银行”

12、 中信证券投资的HIHEY.COM创新艺术电商平台 世界知名拍卖行：苏富比、佳士得、博瀚斯,艺术衍生品展售,福建汀州会馆,21,主题区一定位租户及客群,艺术基金、品牌拍行、创新艺术电商、国际艺术会展品牌,核心项目案例-艺术金融综合体,英国邦瀚斯拍卖公司（Bonhams & Butterfields），创立于1793年，是一所私人全资拥有的英国拍卖行，是全球最历史悠久和最规模的古董及艺术品拍卖行之一，业务范围涵盖大型当代绘画和雕塑作品、早期绘画大师的作品、汽车和较小的装饰品如陶瓷、珠宝和手表等 Bohanms最新落成的伦敦拍卖行设于新邦德街101号，于 2013 年 10 月由伦敦市长 Bori

13、s Johnson 剪彩开业，是一个集合艺术品展览、评估鉴定、拍卖、品鉴社交、办公顾问等丰富功能的精品艺术金融综合体。 项目基于现有的一栋传统建筑形成了一侧具有经典传统建筑特色的入口和另一侧充满现代气息的入口，空间富有传统和现代的戏剧性冲突。 Bonhams品牌借助该艺术金融综合体的建立也从一个经典的拍卖品牌，逐渐转型为一个综合艺术媒体金融等综合品牌。在现当代艺术作品拍卖竞争激烈的情况下，Bonhams更好的发掘了古董珠宝、古董豪车等特有市场，在展示空间上也考虑根据特有藏品而量身定制空间。,以Bonhams伦敦拍卖综合体为例,项目定位和布局,项目以一个18.5米通高的艺术中庭为中心，多个多功能

14、厅可以借由空间布置和灯光的调节灵活的变为预售厅、展示厅或者拍卖厅，可以根据季拍、展览或者社交聚会活动等进行灵活的布置 艺术爱好者和收藏家可以非常直接的通过接待登记进入各主要展售厅，并在丰富的艺术氛围中享受咖啡餐饮等配套商业服务。,展售厅,展售厅,私人展售厅,咖啡 餐饮,艺术中庭,项目一层平面图,项目定位和布局,结合艺术金融产业的各个环节对于具体物业形态的需求，Bonhams拍卖行综合设置了主展厅、多个多功能厅（预售厅、活动厅、展示厅）、私人咨询顾问厅、特类藏品厅（珠宝展厅）、鉴定估价等艺术金融产业办公空间和面向艺术爱好者及收藏者的咖啡餐厅等配套商业。,B3,B2,B1,F1,F2,F3,多功能

15、厅-1（销售展厅）,餐饮咖啡厅,接待前台、休闲预售厅、馆藏展示厅,主多功能厅（主展厅）,多功能厅-2（销售展厅）,珠宝展厅、私人咨询顾问厅,F3,F1,F1,多功能厅,主拍厅,私人咨询顾问厅,咖啡餐厅,多功能厅,多功能厅,整合全产业链服务的艺术品交易中心,以上海自贸区的“艺术版块”为例,上海自贸区国际艺术展示交易中心同时具备仓储物流、展览展示、交易洽购、评估鉴定、金融服务等五大功能，可以为国际艺术品交易提供全流程便捷的服务； 上海自贸区国际艺术品交易中心已取得文物主管部门审批的文物经营资质，并与美术馆、艺术机构、金融机构签约战略合作，建立艺术品金融服务体系。整合文化艺术产业与金融业优质资源，与

16、金融机构开展艺术品质押、艺术品融资等艺术金融服 务。 建设中的上海国际艺术品保税服务中心总面积将达到6.8万平方米，计划于2017年上半年建成，目前已经与美国UL（保险商实验室）机构签约，按照国际标准建设全球面积最大、设施最先进的艺术品保税综合服务中心，届时将提供交易拍卖、评估鉴定、金融保险等全产业链的服务。,上海自贸区艺术版块,26,主题区一：“古三里河南”,得丰东巷以南，大席胡同以西片区,已梳理地块非常集中,集中式商业开发、 街区与体块形形态相结合、点状辐射保护,紧邻前门东街和两广大街路口，临街面可视性强、可达性强，商业价值明显； 地处历史风貌延续区，对既有历史肌理保护要求较弱，有商业开发

17、机会； 已腾退整理空间多，可开发面积较多； 地处地块西南侧，重点辐射周边居民需求：商业零售、配套餐饮、文化娱乐等； 肌理的过渡：是连接北侧东侧传统街区和南侧两广大街的过渡空间，适合营造点状肌理保护+大体量商业综合体的街区型商业空间,11处点状文保单位,27,主题区一核心项目及业态,承接地块周边与场地内文化脉络，形成“现代”和“传统”有机共生的商业门户区,作为地块的门户区、主入口，从建筑形式、到业态规划，都应该扮演承接现代与传统的重要角色 此区域可开发腾退土地较多，可结合大体量综合体和小体量街区商业 在入口设置信息中心、社区中心、游客中心、邮局等行政服务职能业态,品牌商业零售综合体 (奢侈品、快

18、时尚、影院、 主题餐厅等),文化餐饮(茶室、概念餐饮),大型文化综合体,大型综合文化展览中心 （展览、发布会、拍卖等）,小型文化综合体（花店、 旅游纪念品、书店、画廊、 培训DIY）,潜在合作伙伴 大型综合文化展览馆：劳伦斯基金会、TATE美术馆、普利策建筑基金会、今日美术馆 世界知名文化综合体：诚品书店、言又几、Muji 商业零售综合体：国际一线品牌旗舰店,社区信息中心（游客中心）,广东平镇会馆,28,主题区二定位租户及客群,体验商业品牌、文化综合体品牌,上海新天地保留了北部地块大部分石库门建筑，穿插部分大体量现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑,北里：由多幢石

19、库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备,南里：一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，包括世界各地餐饮场所、时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及大型一站式健身中心,分隔：在南里和北里的分水岭“兴业路”是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会会址所在,辟为步行街,参考案例：上海新天地,新天地注重协调保护历史建筑与促进城市发展，外部“整旧如旧”、内部“翻新创新”,设计原则 保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度 整体规划 保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史

20、建筑陈列馆 强调历史感 保留原有的砖、原有的瓦作为建材,外表“整旧如旧” 为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌 内部“翻新创新” 内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所,31,主题区三-西打磨厂沿线,即将修缮开街的西打磨厂步行街,保存较好的商业街形态,“老胡同、新生活

21、”试点,历史上著名的商业街、老作坊集中 商业街形式依然保存、修缮后成为商业步行街 引入文化创新业态、与传统建筑风格相呼应 未来打造京城最长、特色胡同,修缮前,西打磨厂街,32,主题区三核心项目及业态,历史文化与现代创意、高端业态和生活方式的融合,历史传承,文化创意,生活商业,保留片区整体历史风貌，在保留建筑形态的基础上、注入更加丰富的现代业态功能，使片区能够健康、自主的运营发展；,集中引入创意创新业态，与区域的文化古韵相结合，在突出特色的同时提升片区整体品质；,在吸引前门区域游客客流的基础上，通过高水准配套商业业态吸引本地人群，使区域成为吸引常住客群的休闲、交流目的地。,33,主题区三定位租户

22、及客群,艺术家/设计师工作室、精品生活式品牌、精品酒店会所、精品餐饮,34,参考案例 上海田子坊,“田子坊” 位于卢湾区中部，它南起泰康路、北至建国中路、东临思南路、西至瑞金二路，占地约7.2公顷，其核心区“三巷一街”（包括210弄、248弄、274弄和泰康路）约为2公顷； “田子坊”是上海历史街区中最具里坊风貌特色的社区之一，街区形态基本形成于20世纪30年代，集中了上海从乡村到租界到现代城市发展的各个时期、各种类型的历史建筑。古典主义、现代主义的建筑和传统民居、旧式里弄在这里交汇和融合，使得“田子坊”拥有丰富多样的城市空间，具有重要的历史文化遗产价值,“田子坊” 先后获得了中国最佳创意产业

23、园（2006年）、上海十大时尚地标（2006年）、上海优秀创意产业园（2006、2007、2008年）、上海最具影响力品牌（2007年）、上海市文化产业园（2009年）等荣誉和称号,35,“田子坊”也是上海著名的文化休闲、旅游观光地之一，目前有各类特色商户400余家，营业面积3万多平方米，其中最具有特色的是集聚了一大批知名的摄影家、画家等艺术人士的工作室，如陈逸飞工作室、尔冬强艺术中心、陈海汶摄影工作室、李守白剪纸艺术工作室、郑祎乐天陶社等； 在大量艺术及相关人员聚集的基础上，田子坊吸引了越来越多的文化创意商业，包括众多的创意店铺和画廊、摄影展、各种各样的咖啡馆和古玩商店，吸引了大量游客和爱好

24、者； 田子坊在改造过程中，采用了PPP模式，非政府主体在开发建设中发挥了重要作用。,上海田子坊 老里弄融合新创意、引领生活方式,36,主题区四-草厂,草厂三条到草厂十条,政策支持的院落经营试点,复合收益、平台整合的经营模式,草厂历史风貌保护区的主要发展基调是“微循环模式”，在严格保护和修缮现有院落和胡同机理的前提下，寻求有可能的经营开发模式 利用中信的金融平台优势，对于草厂片区原住户的房屋资源、空置房屋资源等各类可经营利用的资源加以整合，形成一个北京地方特色的可经营院落的集群优势和“城市名片”效应。,37,老北京“城市客厅”,书籍出版,工艺,围棋,茶艺,文房家具,前门东区部分腾空院落建议计划让

25、艺术家、设计师、收藏家等建设开放式博物馆，在这样的氛围中与居住在这里的老住户、“来前门的新朋友”一起共同分享文化；将原有内向的院落塑造为面向胡同居民和项目未来客群的“开放城市客厅”。 中信品牌自身丰富的出版、围棋等文化资源可以通过“城市客厅”的形式集中的展示和经营，同时也营造草厂片区的另一重独特的旅游资源。,38,根据政府新闻，前门东区腾空院落中将选出13个试点捆绑院落，将土地、设计、业态、租户捆绑打包，以“邀您与老北京做邻居”为主题，尝试通过多种方式引入终端用户，在这样的氛围中与居住在这里的老住户提倡交流和融合。,Airbnb是一家联系旅游人士和家有空房出租的房主的服务型网站,现今因Airb

26、nb鼓励大家将有地区特色、艺术品位等独特房源提供到平台上，吸引了越来越多的粘性用户，成为传统酒店业的有力竞争者。 2015年Airbnb将平台资源从单纯的居住房屋扩展到一些精选的商铺和咖啡厅，形成了对于其用户在当地的一种完整体验。,“老北京BNB”,Airbnb模式,39,主题区三定位租户及客群,精品文化品牌,40,主题区五：正义路沿线,正义路（草厂三条沿线）,沿路线性组织的小型精品办公集群,目前正义路沿线大量土地已经进行整理，沿街面条件较好，可视可达性较高，适宜改建为写字楼组团(三层建筑，一层带底商)，进行分产权出租 周边区域缺少高端写字楼项目，特别是独栋具有品牌标志性、低密度精品写字楼物业,已梳理地块集中于正义路沿线,41,主题区五核心项目及业态,形成Low-rise精品商务写字楼Boutique Office组团,正义路现状(南向北视角),正义路现状(北向南视角),42,中信国安“创客+”,中信国安利用自身品牌美誉度与媒体