第八章住房金融风险.ppt

1、第 八章,住房金融 风险,本章学习要点,重点掌握住房金融中个人住房贷款风险种类及风险产生的各个阶段，了解美国次级按揭贷款危机产生的原因及加强住房金融风险防范的措施,第一节 个人住房贷款风险种类,个人住房贷款风险种类,信用风险 流动性风险 操作风险 利率风险 市场风险 政策风险,一、信用风险,信用风险是借款人信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性。住房抵押贷款信用风险的主要因素包括：借款人的个人品质、信用记录、婚姻家庭、就业、负债状况等。 一直以来，对于个人房贷产生的不良贷款，各银行都是通过拍卖抵押房产来减少损失。,在一般稳定的阶段，大面积违约的信用风险不会发生 个人房贷的大面积违约现象一般出现

2、在房屋价格大幅下跌的时候,深圳断供潮,2008年年中，深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款。,二、流动性风险,个人住房贷款的流动性风险是指贷款人持有的住房贷款债权或抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性。 房地产抵押贷款属于银行的长期性资产，这类资产不但投入期限很长，而且流动性非常低，每一单项贷款本身几乎没有变现能力。,银行,资产：房贷款项,负债：活期存款 和相当一部分 定期存款,长期性,相当大部份的短期性

3、,贷款证券化引入,根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。 目前我国已经开始试用住房抵押贷款证券化的方式来解决流动性风险的问题。,住房抵押贷款证券化,包括住房产权的证券化和住房债权的证券化。 它是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成为抵押组群（mortgage pool），经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。,证券化意义,改善银行贷款资产的流动性 解决短存长贷的矛盾 促进金融产品和金融行业的深化降低融资成本 提高资本利用率 改善资产负债结构 促进了资金的流动,三、操作风险,

4、操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。 四大类导致操作风险： 人员因素 流程因素 系统因素 外部事件,四、利率风险,个人住房贷款的利率风险，是指贷款期间由于发生不可预见情况，引起利率变化，给商业银行带来损失的可能性。 此外，利率风险也会带来其他风险。比如，由于利率升高导致还款压力增大，从而产生信用风险的可能。,五、政策风险,个人住房贷款的政策风险是指由于有关房地产市场或个人住房贷款业务相关政策的出台而使商业银行的个人住房贷款业务受到影响的可能性。,六、市场风险,个人住房贷款的市场风险是由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的可能性。,

5、不同市场阶段表现出不同风险,房地产市场周期两种情况： 1、房地产市场周期从起步阶段经过快速发展阶段，到震荡整理阶段，再到平稳发展阶段 2、房地产市场周期从起步阶段经过快速发展阶段到震荡整理阶段，再到衰退阶段。,起步阶段,快速发展阶段,政策风险 信用风险,操作风险,操作风险,震荡整理阶段,从理论上讲，利率风险应该是伴随在房地产 市场周期的各个阶段。,第二节 美国次级按揭贷款危机,一、次级债券与次级抵押贷款,次级债券（Subordinated Debentures），是指偿还次序优于公司股本权益、但低于公司一般债务的一种债务形式。 所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言的。优质贷款市场面向信用

6、额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而次级贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户。,美国住房按揭,美国住房按揭也分为优先级和次级按揭贷款两种。 所谓次级按揭，是指美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供住房贷款。 美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上,二、2007年美国的次级债危机,IT经济危机 经济不景气 降低利率 提供大量抵押贷款 刺激消费 拉动经济 经济好转 利率升高 次级房贷借款人不能按时还款 次级房贷大比例的转化为坏帐 次级贷款市场危机爆发,三、美国次级贷款危机产生的原因,次贷危机发生的条件，是信贷环境改变、特

7、别是房价停止上涨。 美联储自2004年6月至2006年7月间的连续17次加息，利率的提高遏制了房地产市场的进一步过热趋势。 大量次级贷款债务人开始违约，停止还款，银行被迫将收回的违约房屋打折拍卖，进一步促进了房价的下跌。,在美国第二大次级抵押贷款公司宣布破产保护后，美国次贷市场出现共振效应，美国有20多家贷款机构和抵押贷款经纪公司破产。 按揭银行的不良贷款损失直接传导给以次级按揭贷款为抵押品的次级债发行商，当发行次级债的对冲基金因为下调次级债券的目标收益时，引发了投资者对次债投资商的赎回狂潮，从购买次级债的对冲基金，到发行次级债的投资银行，到次级按揭的放贷机构，资金链的逐级断裂，导致了美国房地

8、产泡沫的终于破裂。,美国次级债危机形成示意图,四、2007年美国次级贷款危机金融市场分析,即使次级债市场出现问题，由于其在整个资本市场中占比小，也不至于撼动整个金融市场。 但是美国次级债却影响到整个金融市场，原因在于次级债对金融衍生工具的传导机制上。,金融衍生品崛起,货币资产 =1.3*全球GDP 证券化债权 = 1.4*全球GDP 金融衍生品资产 =8*全球GDP,三大资产在非股权流动性金融资产 中的比例图,住房抵押贷款次级债三层交易,一、初级证券化产品（MBS） 二、将次级债作为过手证券，化整为零后进行再包装、再组合的CMOs交易 三、在上述基础上进一步衍生化的CDOs，以进行对冲交易,次

9、级债对冲机理,在房价与次级债之间存在着套利空间，如果对冲安排得当，衍生品交易是可以获利的 主体债和次级债 标的同一资产，只是由于借款人资信不同而出现不同利率。 当这种同一资产的价格变动时，无异放大了利率对冲的获利空间,房地产价格与次级债之间存在着对冲套利的机会，但空间狭小，只有靠对冲规模获利 这种以财务杠杆原理进行的金融衍生品对冲交易，微观上加大了对冲基金的获利能力，宏观上扩大了信用规模，促使信用膨胀，加大了金融风险。,金融市场上的流动性短缺,在利率升高的同时，各金融机构为了归还贷款或保住已有的收益而竞相出售有价证券，促使包括股票、债券、期货和金融衍生品在内的各种有价证券大幅下跌，使得流动性进

10、一步紧缺，引发资本市场灾难并波及货币市场，造成金融危机。,五、美国次贷危机给中国住房抵押贷款的启示,首先提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管，防止风险贷款产生； 其次加快住房抵押贷款证券化进程，分散市场风险； 再次稳定房价，防止房价发生大幅度波动。,第三节 加强住房金融风险防范,一、按揭贷款欺诈的表现,一种是“虚拟售房”，即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同，并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。 第二种是“虚值售房”，开发商将房产的价值抬高，并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在发生贷款纠纷时，商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。,按揭贷款欺诈的特点,1、标的额巨大 2、贷款时间相对集中 3、 担保方式单一 4、 作为保证人的房地产开发商没有履行担保责任,二、预防按揭贷款欺诈的措施,