松江北场1号地块评估报告.ppt

1、松江北场1号地块评估报告,上海同策房产咨询股份有限公司 第一区域研展部2011年8月,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,报告目录,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,区域属性,本地块位于松江区九亭板块，周边与莘庄、七宝、新桥板块相连，与莘庄生活圈快速联动，且九亭镇为全市三城七镇中距离市区较近的区域。,地块区位现状,以沪松公路为界，九亭分为南北两个板块： 沪松公路以南的南九亭区域包括老镇中心 北块为新开发地区 南九亭包括主城核心区及镇行政中心 ，九亭主要的商业街、商业配套均汇聚在此区域。 本地块位于南九亭与莘闵地块的交汇处，距离九亭及莘庄购物圈较近，区位优势明显。,本地块,

2、地处南九亭与莘闵地块交汇处，生活配套较为成熟。,地块指标解读,容积率为1.5，占地12.1万平米、住宅用地，初步确定物业形态为公寓+联排别墅。,竹港河,庙泾港,上海康城,北场一号地块,7,宗地现状,整块宗地呈现不规则状，地块东西长，南北短。 宗地内部目前野生植物生长繁茂，且残留有建筑与生活垃圾。,8,沪杭高速,康城小区,规划幼儿园,竹港河,北,南,西,东,地块四至,地块北侧紧贴沪杭高速，高速下层为桥梁式道路建有围栏，无法直接进入地块。地块中间沿小路有南北走向的自然河流，引自庙泾港。 地块南侧紧邻康城小区，以庙泾港为界。 地块西侧为康城小区邻庙泾港空地内康城四季幼儿园已基本建设完成。 地块东侧为

3、竹港河。,轨道交通： 地铁1号线、5号线、9号线。（需公交换乘） 地面交通： G60 沪杭高速连通莘庄立交可达中、内、外各环线。 公共交通： 上海康城内设沪莘线、莘松线、莘庄1路、莘庄2路，以及乐购、大润发、农工商、易初莲花购物班车。,就地块目前交通配套而言主要依靠上海康城公交内部配套为主，虽周边设有轨交线路但都相距甚远需公交换乘，地块北面紧邻沪杭高速对于自驾客户相对便捷。,交通属性,莘庄地铁,本地块,3 公里,10,地块SWOT分析,优势（STRENGTH）,劣势（WEAKNESS）,机会（OPPORTUNITY）,威胁（THREAT）,地块位于松江九亭板块，位于松江闵行交界处，是三城七镇中

4、距离市区较近的区域，区位优势明显； 地块靠近莘庄与九亭镇购物圈，紧邻大型上海康城小区，各项生活配套设施齐全。幼儿园、小学、中学一站式教育配套。 地块北面紧邻沪杭高速就自驾客户而言相对便捷。,地块北侧紧贴沪杭高速，可能会有噪音和灯光污染。并且距离虹桥机场较近，飞机起飞降落可能会造成噪音污染。 地块所处区位相较于上海康城更为深入，且就交通而言更为闭塞，周边市政道路规划并不完善，对今后客户引流会产生一定的影响。 地块周边公共交通主要依靠康城配套、步行约15分钟，且无轨道交通站点规划。,松江九亭镇位于大虹桥规划圈内，此外延安路高架延伸段的规划，嘉金高速公路枢纽的建设等都将促进九亭板块的升值发展。 九亭

5、各开发区的发展，将会带来较大的市场需求。 地块所处片区周边均以别墅区为主，规划起点相对较高。 地块所临近莘庄与新桥两大板块目前在售项目及推案量相对较少。,国家频繁出台的房地产调控政策，增强开发商现金回笼压力，提高项目的开发要求。未来政策的不稳定性为本案最大的威胁。 上海康城10年开发周期，但项目整体美誉度不高。地块所临近康城三期、四期项目以投资与群租为主。5年期满存在一定量的二手房市场推量。,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,区域供给不足，月均去化2.1万方，整体均价震荡上行。2011年市场均价为 18927元/平米。,九亭板块公寓市场分析,2010年8月2011年8月项目所在的九

6、亭板块公寓供求价格走势,供应方面：九亭板块至去年调控以来历经了半年期零供应的局面，于2011年5月和7月分别有两次较大的供应量，分别来自贝尚湾二期的36163平米，共计416套公寓，其中66-90平米的两房公寓户型以及少量138平米三房；七月绿庭尚城二期的35500平米，共计336套公寓，只有88和130平米的两房和三房户型。 2010年8月至今累计新增供应18.46万。 成交方面：板块内公寓从2010年8月至今成交24.65万方，月均去化2.1万方，目前板块内在售楼盘不多，受在售楼盘推案影响，近几个月来月均去化量均低于去年同期水平。 成交均价方面：板块公寓成交均价呈震荡上行趋势，于今年5月达

7、到历史高位后至今出现了4.3%的小幅下滑，但就整体而言同比上涨了27.5%，目前经历了5月及7、8两月的集中推案后板块均价尚处于上升通道之中，2011年至今均价为18927元/平米。,九亭板块别墅市场分析,2010年8月2011年8月项目所在的九亭板块别墅的供求价格走势,九亭板块近年来别墅产品的供应量相对匮乏，主要以余量去化为主。直至今年5月才迎来了3.41万方的别墅推案，供应全部来自于中大九里德二期，共计180套联排别墅。就板块市场整体而言别墅类产品空缺还是相当巨大的。 由于板块内别墅类产品推案量相对较少，故成交均价受当月主力成交楼盘均价的影响较大。2011年至今市场均价为 22998元/平

8、米。,供应量匮乏，以去化余量为主，均价受当月主力成交项目影响，2011年市场成交均价为 22998元/平米。,新桥板块住宅市场分析,供应方面：新桥板块，于今年4月集中供应来自荣盛名邸三期的3.87万方，共计438套85-92平米两房。2010年8月至今累计新增供应11.79万。 成交方面：板块内公寓从2010年8月至今成交13.08万方，月均去化1.1万方，目前板块内在售楼盘中除个别项目外均处于尾盘及售罄状态，月均去化量均相对较低。 成交均价方面：由于板块内主要以余量去化为主，加之受到新政影响于今年1月整体均价达到历史高位后至今出现了14%的下滑，2011年至今均价为20777元/平米。,20

9、10年8月2011年8月松江新桥板块公寓每月供求走势,2010年8月2011年8月松江新桥板块别墅每月供求走势,相较于公寓市场新桥板块的别墅市场可谓有声有色。10年8月至今供应7.1万方，其中最大的一次供应来自11年4月，供应的39379平米房源全部来自于绿地新南路壹号项目，共计155套别墅，其中包含联排别墅11套。 2010年8月至今成交15.38万方。除年初由于供应量不足出现成交量与均价下滑之外，整体保持着月均1. 3万方的去化速度 。 2011年至今均价维持在21750元/平米,公寓市场受推案量影响成交低迷，别墅市场保持月均1.3万方去化有声有色。,莘庄板块住宅市场分析,2010年8月2

10、011年8月莘庄板块公寓供求价格走势,供应方面：莘庄板块基本无新增供应量。均以去化余量为主 成交方面：目前莘庄板块在售楼盘余量较少，导致月成交较少，截止目前也仅有1.85万方成交。 成交均价方面：由于莘庄板块开发较早，且周边配套及交通设施较为完善，故该板块价格均处于较高水平且该板块无后续增量，且板块内近阶段基本无成交，故其均价不做参考。 由于该板块近年来无别墅产品推出，故不作参考。,相邻板块价格比较,松江九亭板块及相邻板块公寓均价走势对比,目前，莘庄板块由于开发较早且生活配套等各方面更为成熟，价位一直处于较高水平；新桥板块在别墅市场的带动下，价位有所攀升；而九亭板块由于9号线的开通和良好的规划

11、远景，价位稳步上涨，处于中间位置。同时考虑其良好的远景规划，还有一定的上涨空间。,区域主要在售项目分布图,1,2,3,5,6,7,8,9,10,本地块,4,11,12,13,14,绿地新南路壹号位于莘闵别墅区中心，倡导以枫丹白露为原型的法式皇家宫廷别墅生活。别墅产品分枫丹白露、爱丽舍、夏约宫三类，创新下沉式庭院，具有极高的居住舒适性和性价比。 新南路壹号住宅区域北侧设置6栋12层高层公寓及10万平米配套商业，南侧为4层叠加别墅和2层类独栋别墅，目前公寓已售完。,新南路壹号,项目分为商业区和住宅区，住宅区主要由高层公寓、叠加别墅和类独栋别墅住宅组成，商业部分则主要由商业街、集中式商业和酒店组成。

12、,该项目分别于2010年9月份和12月份供应2.87万方和1.50万方公寓 成交均价在20000元/平米左右 目前公寓已全部售罄。,该项目从2010年7月份至今供应8.19万方别墅产品 目前共成交7.16万方，去化率达到89.4%。 该项目的别墅月均去化23套左右，成交均价在26000万元/平之间，而11年4月份推出了11套联排类独栋别墅，均价较高。成交均价受此影响拉高到44373元/平米。,该项目的公寓均价为20000元/平米，已售完。目前在售小叠加26000元/平米，大叠加28000元/平米，联排类独栋均价为45000元/平米。,2010年2011年8月份公寓供应成交走势图,2010年20

13、11年8月份别墅供应成交走势图,新南路壹号,象屿都城,象屿都城目前在售第三期房源，位于社区的东北侧，靠近虬泾路，建筑形态有小高层与多层无电梯公寓之分。户型以88灵动2+1房，113三房为主。 项目为Art-Deco建筑风格，外立面铺设深色面砖，建筑外观两面对称，线条清晰，是属于目前最受购房者欢迎的板式结构住宅。,象屿都城位于九亭配套最成熟的核心区域，29万平方米精品大盘。社区以多层和板式小高层公寓为主，拥有6万平方米东南亚皇家园林，汇集孔雀园等33个组团景观。,三期公寓,2010年2011年8月份公寓供应成交走势图,该项目于2010年供应6.01万方公寓，11年8月供应0.5万方公寓，2010

14、年至今共供应6.51万方。 该项目2010年成交均价基本在1.5万元/平米的水平浮动；2011年余量较少，成交不理想，2011年成交均价明显上升，达到1.65万元/平米。,象屿都城目前还剩30套左右房源，户型为89平精装2+1房，附赠空中花园及超阔外挑空间的部分或全部面积，均价16500元/平米。,象屿都城,厨卫全明，在保证了通风效果的同时，也使整个房间看上去更为敞亮。 卫生间干湿分离的设计避免了住户之间在使用时的互相干扰。 露台花园可改造成卧室，附加值较高。,A2户型，88，2+1房,万宇荣盛名邸三期逸林湾项目总共4栋楼和联排别墅，地下1层车库与主楼相连，占地3.8万平方米，规划建筑面积6.

15、8万平方米，住宅有8种户型，联排别墅3种户型，建筑面积从85平米到180平米不等，目前项目已封顶。,万宇逸林湾,逸林湾位于上海市西南方向，地处上海莘闵别墅区，该区域是上海西南区离市中心最近的别墅板块之一，地块距莘庄地铁站约6.5公里，距人民广场约22公里，距徐家汇约19公里。,万宇逸林湾,2011年至今公寓供应成交走势图,逸林湾目前在售85-92平米的2房公寓，位于社区最北侧，均价16500元/平米，装修标准2000元/平米；8月下旬推出120套185平米联排别墅，单价22000元/平米起，总价约400万/套，附赠地下车库、露台和花园面积。,本项目于2011年4月28日供应3.87万方公寓，共

16、438套。 到目前为止共成交6907，77套公寓，去化率为17.85%； 成交均价为16500元/平米左右。,B户型，85，2室2厅1卫,卫生间干湿分离，避免了用户在使用过程中的相互干扰。 入户即是客厅，居住的私密性较差，但是用户可以设置玄关或者摆放幕帘来规避。 卫生间与厨房动线重合，拥挤而影响舒适性。,贝尚湾,贝尚湾总建筑面积约50万平方米，共分三期开发，项目是一个集小高层公寓、精装修酒店式公寓、联体别墅以及主题商业区为一体的综合性社区。,小区为西班牙建筑风格，外墙张贴面砖的同时设有保温隔层；并拥有最大140米的栋距，22米宽主轴线景观大道。 贝尚湾位于松江九亭板块的沪亭北路涞寅路，距离轨道

17、交通9号线九亭站仅需步行15分钟的路程，主推65-89平精装小户型，项目的高品质再加上周边生活配套日渐成熟，比较迎合刚需市场。,贝尚湾,贝尚湾8月6号加推104套房源，户型是65平米1房，88-89平米2房，精装修，均价23000元/平米，装修标准为3500元/平米。,2011年至今份公寓供应成交走势图,本项目于2011年5月24日供应3.62万方公寓，共416套。 到目前为止共成交0.85万方，96套公寓，去化率为23.48%； 成交均价为23000元/平米左右。,A1户型，89，2室2厅1卫,客厅、餐厅南北直通，外连观景阳台以及工作阳台，能够同时兼顾通风以及采光的效果。 L型设计的厨房操作

18、台在使用时也更具回转余地。 南北卧室的飘窗在交房时均为被平移出去，从而使得卧室的实用空间更加的宽敞，而且边套房源带有拐角飘窗，在居住视野上更加的开阔。,产品分析,二手房市场,上海康城,上海康城作为闵行地区的超级大盘开发10年先后共分四期开发。该项目地处本地块交通出入要口，且最近一次开盘为2006年5月均已满5年。预计今后的二手房上市量会对本地块项目造成一定的影响。 目前该项目的二手房间销售均价为：一期、二期 精装价格16000-17000元/平米。三期、四期毛坯价格13000-14000元/平米（三、四期业主主要以投资及群租为主),产品分析,就各相邻板块总体存量而言总量已超过140万方，而目前

19、各板块月均去化总量为5万方，存量去化约28月左右，至本案上市之日周边项目基本处于售罄或尾盘。,核心客户,重要客户,补充客户,核心客户,当地客户 55% 主要区域： 松江本地、九亭、新桥、莘庄片区内首置与置业升级客户,重要客户,外区客户 35% 主要区域：外区价格挤压导入客户,补充客户,投资客户 10%,目标客群主要以片区内相邻新桥、莘庄板块首置及改善型客户为主。,客户结构,从市场需求来看，松江九亭镇板块住宅市场需求较旺，由于新镇规划的良好预期，及9号线沿线效应，使周边市场认可度颇高。尤其是随着新镇几大开发区发展，将会带来较大的市场需求，所以预计未来市场前景良好。 从价格状况来看，该地区聚集了国

20、内许多知名开发商，精装公寓售价较为接近，均价1.7万左右，故区域内象屿都城以及万宇逸林湾最具有可比性。 就各相邻板块总体存量而言总量已超过140万方，而目前各板块月均去化总量为5万方，存量去化约28月左右，至本案上市之日周边项目基本处于售罄或尾盘。 从建筑面积和容积率来看，本地块周边新桥板块中大型低容积率社区较多，主推产品集中在公寓和联排别墅，多为英式或法式风格；楼盘品质相仿，价格较为接近，别墅均价在2.5万左右 。九亭板块产品以公寓为主，别墅类产品较少。 从客源来看，住宅产品的客源集中在松江本地以及靠近此区的市区(如闵行区)客户。而就相邻新桥板块而言，片区内别墅市场有声有色但供应量相对匮乏，故该区域今后将成为别墅客源的开拓重点。,市场总结,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,32,地块指标解析 及产品定位,附容积率与建筑类型,本地块为住宅用地，根据其容积率等要求，建议产品方案： 小高层（70%）+联排（30%）,33,档次定位,地块建议：本地块适合发展中高档次住宅项目,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,价格定位,经济测算,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,价格定位,经济测算,市场比较法,也称比较法、市场法