房地产估价程序.ppt

1、房地产估价程序,概述,获取估价业务； 受理估价委托； 拟定估价作业方案； 搜集估价所需资料； 实地查勘估价对象； 分析估价对象价值； 测算估价对象价值； 判断估价对象价值； 撰写估价报告； 审核估价报告 出具估价报告 估价资料归档。,估价程序的作用 规范估价行为 保证估价质量 提高估价效率 防范估价风险,第二节 获取估价业务,一、估价业务来源渠道 被动接受 主动争取 二、不应承接估价业务的情况 有厉害关系或利益冲突 超出自己的业务范围 自己的专业能力难以胜任,第三节 受理估价委托,受理估价业务的步骤 明确估价基本事项 确定估价其他事项 草拟估价委托书和估价委托合同 接受估价委托书及签订估价委托

2、合同,第三节 受理估价委托,二、明确估价基本事项 1.明确估价目的 估价目的因委托方的需要而产生，应由委托方提出 2.明确估价对象 实物 权益 区位 3.明确估价时点 估价时点由估价目的决定 估价时点用公历表示，精确到日 4.明确价值类型,三、签订估价委托合同 委托人的名称或姓名、住所 估价机构的名称和住所 估价对象 估价目的 估价时点 委托人的协助义务 估价服务费及其支付方式 估价报告交付的日期和方式 违约责任 解决争议的方法 估价机构和委托人认为需要约定的其他事项,第四节 拟定估价作业方案,拟采用的估价技术路线和估价方法； 拟调查搜集的资料及其来源渠道； 预计所需的时间、人力、经费； 拟定

3、作业步骤和作业进度。,第五节 搜集相关资料,估价资料主要包括： 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 估价对象及类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料 反映估价对象状况的资料,第六节 实地查勘估价对象,实体确认 权利状态确认,第七节 分析估价对象价值,选定方法及测算 估价对象的房地产类型 估价方法适用的对象和条件 搜集到的资料的数量和质量,第八节 测试估价对象价值,第九节 确定估价结果,1.检查不同方法的估价结果 计算过程是否有误 基础数据是否准确 参数选择是否合理 是否符合估价原则 公式选用是否恰当 选用的估价方法是否适宜 房地产市场是否处于特殊状态

4、2.确定估价结果 两种方法权重不宜大于0.7小于0.3 三种方法权重不宜大于0.6小于0.2 四种方法权重不宜大于0.5小于0.15,第十节 撰写估价报告,1、估价报告含义 估价报告 是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件。它是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。 2、估价报告的种类（叙述式、表格式）,3、估价报告的要求,估价报告内在要求 全面性 公正性和客观性 准确性 概括性 外在要求：报告格式、图文并茂、纸张、排版印刷、装订,4、估价报告书的组成,封面（写明报告名称）。 目录。 致委托者函。 估价师声明。 估价假设和限制条件 。 估价结果报告。

5、 估价技术报告（即分析报告）。 有关附件。,5、房地产估价技术报告,估价对象分析 市场背景分析 最高最佳使用分析 估价方法选用 估价测算过程 估价结果确定,第十一节 内部审核估价报告,完成审核后，审核人员在审核记录上签名，并注明审核日期,第十二节 交付估价报告,交付估价报告时应该由委托人签收，注明签收人和签收日期,第十三节 估价资料归档,归档的资料应全面 估价资料应当保管到估价所服务的行为了结为止。估价所服务的行为了结期限不明的，保管期限应当自估价报告出具之日起不少于10年。,附：估价报告的写作,一、遵循的原则 1.客观性原则 背景资料真实 分析性材料客观 估价结果符合客观状况 2.目标性原则

6、 估价报告的写作必须把握目标，紧扣主题 3.规范性原则,二、规范用词 表示很严格，非这样做不可。正面采用“必须”，反面采用“严禁” 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词。正面采用“应”，反面采用“不得” 表示允许稍有选择，在条件允许时首先应这样做的用词。正面采用“宜”，反面采用“不宜”。表示有选择，在一定条件下可以这样做，采用“可”,附：估价报告常见错误,一、估价技术路线错误,二、估价方法错误 1.市场比较法 比较案例少 可比实例与估价对象不属于同一供需圈 可比实例成交日期与估价时点相差较远 价格类型没有一致性 交易情况修正系数不正确 价格指数选用不恰当 房地产状况修正系数不正确 修正幅度错

7、误。单项修正幅度不超过20%，综合修正幅度不超过30%,2.收益法 净收益的测算有误 报酬率或资本化率的选取有误 收益年限的确定有误,3.成本法 折旧的求取易出错 土地取得费、开发费和相关税费的计取应为客观费用，非实际发生的费用 利息的求取易出错,4.假设开发法 利息的计算易出错 各项税费的计算应弄清包含的项目,三、估价报告中常见错误 1.估价报告内容不完整,2.文字表述错误 （1）错别字 （2）基本概念不清 客观收益和实际收益 估价作业期和估价时点 单位地价和楼面地价 综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 （3）词意含糊不清 大概、可能、也许,（4）用词带有强烈的感情色彩 尽量使用中性

8、词语，避免采用过于华丽的词语 （5）堆砌、生造词语 （6）其他 逻辑不严密，前后矛盾 句子不完整 搭配不当 句子不简洁,附：土地估价技术报告,第一部分 总述 项目名称完整规范、内容齐全包括评估目的（收购、转让、破产、清产核资、合资或其它）；价格类型 委托方和受委托方合法的全称、资质级别、证号、取得时间、资格有效期、地址、法人代表、联系人、；合作方 估价目的为何估价；应用方向 估价基准日年月日 估价日期 地价定义在估价基准日、现状或规划利用的条件下、设定的宗地内外开发程度与用途年期的土地使用权价格；,估价结果总价及其大写、单价、楼面地价及土地估价结果一览表 需要特别说明的事项 估价的前提和假设；

9、 资料来源及其确认； 结果有效的条件及其使用； 对估价结果有影响的变化事项及其说明； 未考虑的因素及其处理； 其它 估价师与估价机构字；章（证号）,第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析,一、估价对象描述 1、土地登记状况位置、四至、用途、面积、土地级别、权属性质及其变化、土地证号、地籍图号、宗地号等。 2、土地权利状况所有权、使用权、他项权利状况，特别注明与出让有关的事项。 3、土地利用状况现状及其变迁,二、地价影响因素分析 1、一般因素 2、区域因素 3、个别环境 要求： 侧重于因素分析 能定量必须定量表述； 定量与定性分析应与估价结果相呼应； 描述客观、用语规范、内涵准确。,第三部分 土地估价,一、估价原则根据估价目的和对象特点选定 二、估价方法与估价过程 方法选择依据 一项估价不少于两种方法评估