北京市公共租赁住房设计指南BJ-GZFZN-2011.pdf

1、 北京市公共租赁住房设计指南 （北京市公共租赁住房设计指南 （bj-gzf/zn-2011） 编制组编制组 审核审定：审核审定： 林建平 胡 璧 技术负责：技术负责： 段 猛 何建清 主要完成人：主要完成人： 韩亚非 何 易 张 岳 娄 霓 衡立松 魏 曦 曾 雁 曹 颖 关 维 张 昕 王京生 师前进 张 蔚 鲁永飞 赵 希 张亚斌 目目 录录 0 北京市公共租赁住房设计指南 （bj-gzf/zn-2011） . 1 0.1 适用范围 . 2 0.2 主要内容 . 2 1 公共租赁住房户型指标体系研究报告 . 4 1.1 公共租赁住房在规划中的配建位置及适用楼栋形式 . 4 1.2 不同楼栋

2、形式的建筑高度控制 . 6 1.3 楼栋套密度的控制方法与电梯服务户数 . 8 1.4 户型设计指标 . 10 1.5 基于标准户型组合平面设计方案的指标统计 . 12 1.6 标准户型设计方案统计 . 16 2 公共租赁住房标准户型设计方案图纸 . 17 2.1 设计依据 . 17 2.2 对现行技术规范的执行和参照问题 . 17 2.3 设计说明 . 18 2.4 标准户型组合平面设计方案图纸 . 26 3 公共租赁住房标准户型精细化设计及装修标准 . 27 3.1 户型精细化设计 . 27 3.2 户型装修标准 . 37 3.3 标准户型设计方案图纸 . 39 4 公共租赁住房厨房、卫生

3、间设备设施标准 . 40 4.1 厨房 . 40 4.2 卫生间 . 44 4.3 标准户型厨房/卫生间设计方案图纸 . 45 5 参考文献 . 46 6 附录 厨房产品调研及设计参考 . 47 1 0 北京市公共租赁住房设计指南 （bj-gzf/zn-2011） 为满足当前公共租赁住房建设的迫切需求，并规范其建设机制，推动新型 建筑材料、节能环保设备以及住宅产业化的全面实施，提高建设质量和效率， 编制本指南。 本指南是北京市公共租赁住房发展中心“构建公共租赁住房建设管理标准 化体系项目”中的“公共租赁住房标准化设计系统建设专项工作”的研究成果， 其结合当前政策及现行标准，考虑住宅工业化、产业

4、化发展，提出公共租赁住 房的设计策略及参考图纸，为公共租赁住房的开发、设计、建造与运营等提供 使用和沟通平台。 本次研究建立了符合北京市特点的公共租赁住房户型指标体系，以该指标 体系为指导绘制了标准户型设计方案图纸，进行了标准户型精细化设计及装修 标准研究和公共租赁住房厨房、卫生间设备设施标准研究。以上四项主要研究 内容，均编入北京市公共租赁住房设计指南 （以下简称“指南” ）中。 但鉴于研究内容和研究周期等诸多因素的限制，个别有争议的问题尚待深 入研究，如关于“户型” 、 “套型” 、 “室”的用词和界定。在执行住宅设计规 范 、 北京市公共租赁住房建设技术导则（试行） （以下简称“导则”

5、）中，是 按“户型”进行设计、还是按“套型”进行设计仍存在争议。为 1 人户设计的 公共租赁住房是否要成套？为非家庭户设计的公共租赁住房是否要成套？这些 问题有待进一步研究。 本专项工作采用“户型”作为设计对象并形成指标体系和组合平面。除“楼 栋套密度的控制方法”中使用“套密度”一词， “技术经济指标计算”部分按照 住宅设计规范 （2003） （gb50096-1999）的规定使用“套型”一词外，其他 地方一律采用“户型” 。 2 0.1 适用范围 1）本指南适用于新建以及改建的北京市公共租赁住房项目的开发、设计、 建造及运营。 2）本指南主要供公共租赁住房建设与运营过程中的政府管理部门、房地

6、产 开发单位、建筑设计单位、施工单位、装饰装修公司、产品生产厂家、物业管 理单位参考使用。 0.2 主要内容 本指南共分四部分内容，包括：公共租赁住房户型指标体系研究报告，公 共租赁住房标准户型设计方案图纸，公共租赁住房标准户型精细化设计及装修 标准，公共租赁住房厨房、卫生间设备设施标准。 公共租赁住房户型指标体系研究报告：该部分对公共租赁住房的规划设计、 建筑设计、户型设计的指标控制等方面进行了研究。提出了公共租赁住房在规 划中的配建位置、适用楼栋形式、建筑高度控制方法、楼栋套密度控制方法、 户型设计指标等内容，为公共租赁住房的合理建设提供了控制方法，为政策及 标准的制定提供了参考。同时，该

7、部分总结了设计方案图纸的各项指标，以便 于使用者的检索、比较以及选择。 公共租赁住房标准户型设计方案图纸：该部分从建筑、结构、设备设施、 节能、隔声等方面进行了设计研究，提出了公共租赁住房标准户型组合平面的 设计原型、方案设计说明及适用图纸，同时也指出了与现行规范相矛盾的地方， 为设计人员及政策的制定提供了参考。 公共租赁住房标准户型精细化设计及装修标准：该部分对公共租赁住房户 型的精细化设计，包括标准化设计、适应性设计、储藏空间设计、采暖设施设 计、空调设施设计及户型装修标准等方面进行了研究，提出了户型设计模式、 户型及其厨房、卫生间的标准化设计参数及适应性设计方法等内容，并总结了 3 装修

8、标准，提出门窗的选用原则。 公共租赁住房厨房、卫生间设备设施标准：该部分对公共租赁住房厨房、 卫生间的设备设施配置及布局进行了研究。针对标准户型中的各类厨房、卫生 间提供了相应的空间设计方案，设备设施配置及接口设计方案，其中不乏对部 品标准化的设计尝试，为后期装修及产品研发提供参考。 本指南的设计方案以易于标准化、工业化为指导思想，探索了标准设计模 式，为形成多样化建筑组合平面提供了可能。随着公共租赁住房建设的开展， 本指南今后还将继续优化、补充和完善。 4 1 公共租赁住房户型指标体系研究报告 本部分结合北京市公共租赁住房政策、导则以及保障性住房规划建设情况， 对公共租赁住房的规划设计、建筑

9、设计、户型设计等方面进行了研究。提出了 公共租赁住房在规划中的配建位置、适用楼栋形式、建筑高度控制方法、楼栋 套密度控制方法、户型设计指标等内容，为公共租赁住房的合理建设提供了控 制方法，为政策及标准的制定提供了参考。同时，本部分汇总了设计方案图纸 的各项指标，以便于使用对象的检索、比较以及选择。 1.1 公共租赁住房在规划中的配建位置及适用楼栋形式 根据对保障性住房的既有研究与建设经验，公共租赁住房的规划在新建居 住区中一般以配建模式出现，其配建位置以北京某典型街区为例，可归纳为以 下九种基本情况： 角部用地； （包括东北角、西北角、东南角、西南角的用地） 外围的长边用地； （包括北面长边、

10、南面长边、东面长边、西面长边的用地） 内部用地。 图 1 5 根据地块所在位置不同、形状差异，主要可分别采取以下四种楼栋形式以 满足其规划需要，具体内容如下表所示。 表 1 楼栋形式 1 “i”字型 配建位置 主要用于东、西面长边配建，也可用于角部位置 配建位置图 建筑类型 主要为东西向通廊式板式住宅楼栋 建筑示意图 表 2 楼栋形式 2 “一”字型 配建位置 主要用于南、北面长边配建，也可用于角部位置、内部用地 配建位置图 建筑类型 主要为南北向通廊式板式住宅楼栋、单元式住宅组合体楼栋 建筑示意图 6 表 3 楼栋形式 3 “口”字型 配建位置 可用于角部用地、长边用地、内部用地等多种位置的

11、地块，具有较高灵活 性 配建位置图 建筑类型 主要为塔式住宅及其变体 建筑示意图 表 4 楼栋形式 4 “l”字型 配建位置 主要用于角部用地 配建位置图 建筑类型 主要为带有转角的通廊式住宅楼栋 建筑示意图 建设中，可根据上表所列内容进行规划、楼栋选择与建筑设计。 1.2 不同楼栋形式的建筑高度控制 针对北京市的规划情况，大量公共租赁住房将以高层住宅的形式出现，只 有少量特殊用地中建设多层住宅。根据相关防火规范，建筑按高度划分时一般 7 分为 16 层、711 层、1218 层、19 层及以上。考虑到结构经济性、体型美观 等因素，不同楼栋形式应具有适宜的高度区间，其具体情况如下表所示。 表

12、5 按楼栋形式划分 按建筑高度划分 注释 16 层 711 层 1218 层 19 层 及 以 上 “i”字型 以单居户型为主时 单居户型每户居住人口一 般不超过 2 人，按照电梯 的服务能力，一般可以设 计到 19 层以上。 以其他户型为主时 其他户型的平均居住人口 一般超过 2 人，若要设计 到 19 层及以上， 电梯配置 成本增加，同时交通与疏 散压力也较大。 “一”字 型 楼栋为单面布置户型时， 建筑高度与进深之比过 大，建筑将薄而高，结构 上不经济。 “口”字 型 当楼栋截面面积较小 时： 如以小户型为主的 8 户以下的标准层平 面；以中、大户型为主 的 6 户以下的标准层 平面。

13、楼栋截面面积过小，高度 过高， 将造成高细比过大， 结构上不经济。 当楼栋截面面积较大 时： 如以小户型为主的 8 户以上的标准层平 面；以中、大户型为主 的，6 户以上的标准层 平面。 楼栋截面面积较大，高度 过低， 将造成楼栋矮而粗， 外形不美观。 “l”字型 当楼栋设计高度较高时， 朝向转角内部的东或西向 户型易受遮挡，在设计中 应注意处理，如使用局部 增高的方法等。 注 1： “”为可建设楼栋平面， “”为不推荐平面。 8 1.3 楼栋套密度的控制方法与电梯服务户数 由于公共租赁住房户型面积较小，在楼栋设计时，为提高交通核及土地使 用效率，应增加标准层设计户数。普通商品房户型建筑面积一

14、般为 90120m2， 在建设中，住宅单元的标准层以一梯两户到四户为主。公共租赁住房户型建筑 面积为 3060m2，户型面积较小，如果按照普通商品房的模式设计将导致：在使 用同样的交通核时，公共租赁住房户均公摊比率提高；楼栋截面小而结构经济 性差；降低公共租赁住房建设用地的套密度及使用效率，无法满足套数指标。 因此，公共租赁住房的标准层设计户数应注意：以中、大户型为主的楼栋，标 准层设计户数不宜低于 4 户；以单居户型、小户型为主的楼栋，标准层设计户 数不宜低于 6 户。 与此同时，也应注意避免标准层设计户数过多的情况。在既有建设中发现， 由于缺乏控制，楼栋标准层设计户数过多，导致交通服务效率

15、降低，发生安全 事故时，交通空间的疏散能力难以满足大量人群的逃生要求，因此，公共租赁 住房的标准层设计户数应考虑电梯服务能力与疏散要求。关于电梯服务户数的 指标，项目组总结了相关规范、措施 及既有建设经验，为简化设计、方便使用， 提出以下内容： 当公共租赁住房楼栋户型以厅室合一的单居户型为主时，由于其居住人数 一般不超过 2 人，该楼栋的电梯服务户数可按照 100120 户/梯进行配置；当用 地条件紧张时，可按照 120140 户/梯进行配置。其他公共租赁住房楼栋应按照 普通住宅标准 6090 户/梯进行配置，当用地条件紧张时，可按照 90100 户/梯 进行配置。 相关规范、措施包括： 住宅

16、设计规范 （2003 年版）gb500961999、 2009 全国民用建筑工程设计技 术措施等。 9 当楼栋设计一个交通核时，按照电梯服务户数指标计算，标准层最大户数 不应超过表中所列数值： 表 6（单位：户） 电梯数 电梯服 务户数 层数 1 梯 2 梯 3 梯 90100 户 120140 户 90100 户 120140 户 90100 户 120140 户 7 层 14 20 28 40 42 60 8 层 12 17 25 35 37 52 9 层 11 15 22 31 33 46 10 层 10 14 20 28 30 42 11 层 9 12 18 25 27 38 12 层

17、 16 23 25 35 13 层 15 21 23 32 14 层 14 20 21 30 15 层 13 18 20 28 16 层 12 17 18 26 17 层 11 16 17 24 18 层 11 15 16 23 19 层 10 14 15 22 20 层 10 14 15 21 21 层 9 13 14 20 22 层 9 12 13 19 23 层 8 12 13 18 24 层 8 11 12 17 25 层 8 11 12 16 26 层 7 10 11 16 27 层 7 10 11 15 28 层 7 10 10 15 29 层 30 层 6 6 9 9 10 10

18、 14 14 31 层 6 9 9 13 32 层 6 8 9 13 33 层 6 8 9 12 34 层 5 8 8 12 35 层 5 8 8 12 36 层 5 7 8 11 注 1：该表以电梯服务户数的上限进行计算； 注 2：根据住宅设计规范 ，12 层及以上需要设置至少 2 部电梯； 注 3：当设计一个交通核时，标准层设计户数不宜超过 16 户，同时应满足防火规范疏散要 求。 10 1.4 户型设计指标 目前，公共租赁住房户型设计标准尚在制定当中，项目组根据既有研究基 础及设计经验，结合导则提出以下指标以供参考。 1.4.1 公共租赁住房户型面积标准 表 7 户型 单居户型 （厅室合

19、一） 小户型 中户型 大户型 建筑面积（m2） 30 左右 40 左右 50 左右 60 以下 家庭规模 12 人 23 人 34 人 4 人及以上 注 1：上表所称“左右”是指根据不同平面和结构类型主力标准户型上下浮动不超过 5%。 注 2：设计户型应以中小户型为主，适当配置大户型。 注 3：单居户型可按照宿舍标准进行设计。 注 4：储藏空间指在空间设计中预留储物柜的空间。 1.4.2 公共租赁住房户内功能空间面积标准 表 8 基本功能空间 使用面积（m2） 单人卧室 5 双人卧室 8 厨房 4 卫生间(3 件) 3 阳台（阳台结构底板投影净面积之和）4 注 1：卫生间（3 件）是指配有便器

20、、洗面器和淋浴器的卫生间。 注 2：通风道、管井等均不计入使用面积。 11 1.4.3 公共租赁住房户内功能空间配置 表 9 户型 单居户型 （厅室合一） 小户型 中户型 大户型 居住空间 1 室 12 室 23 室 3 室 餐寝合用 无独立居住空 间 餐寝分离 有独立居住空 间 餐寝分离 有独立居住空 间，且有至少 一个双人卧室 餐寝分离 有独立居住空间，且 有至少一个双人卧室 及一个单人卧室 厨房（开敞型） 厨房（独立型） 卫生间 （普通型） 卫生间 （干湿分离型） 储藏空间 阳台 ? ? 注 1： “”表示必须配置， “?”表示选择性配置。 注 2：居住空间配置以“室”为单位，指起居室、

21、卧室。由于公共租赁住房面积较小，户型 中的起居室应兼具卧室的功能，用户可根据需要自行调配。 注 3：除单居户型外，其他户型的厨房可根据情况选择开敞型或独立型。 12 1.5 基于标准户型组合平面设计方案的指标统计 表 10 楼栋形式 “i”字 型 “一”字型 “口”字型“l”字型 建筑形式 通廊式 通廊式 单元式 塔式 转角式 转角式 内廊 外廊 北面转 角 南面转角 建筑 高度 11 层 方案八 方案九 方案十七 方案十八 1218层 方案一 方案二 方案三 方案五 方案六 方案七 方案十 方案十一 方案十二 方案十三 方案十四 方案十五 方案十六 方案十九 （1218 层） 方案廿 （12

22、18 层） 方案廿一 方案廿二 方案廿三 方案廿四 方案廿五 方案廿六 （1218 层） 方案廿七 方案廿八 方案廿九 方案卅 19 层及 以上 方案四 13 “i”字型楼栋设计方案（共 4 种） 表 11 方案 编号 方案 示意 图 基 本 形 式 建 筑 类 型 建筑 高度 （层） 平面 尺寸 （开间 进深） （m） 标准层 建筑面 积 （m2） 使 用 系 数 % 标准 层 户数 （户） 总户数 （户） 电梯 服务 户数 （户/ 梯） 主力 户型 方案 一 i 字 型 通 廊 内 廊 1218 17.2 45.1 696.250.6816 288 按 18 层 计算 96 小户型 (75

23、%) 方案 二 i 字 型 通 廊 内 廊 1218 17.2 44.6 690.030.6816 288 （18） 96 小户型 (75%) 方案 三 i 字 型 通 廊 内 廊 1218 17.2 45 694.850.6816 288 （18） 96 小户型 (75%) 方案 四 i 字 型 通 廊 内 廊 19 及 以上 17.2 40.6 629.510.6616 416 (26) 139 单居户 型 (75%) “一”字型楼栋设计方案（共 12 种） 表 12 方案 编号 方案 示意 图 基本 形式 建 筑 类 型 建筑 高度 （层） 平面 尺寸 （开间 进深） 标准层 建筑面 积

24、 （m2） 使 用 系 数 % 标准 层 套数 （户） 总 户数 （户） 电 梯 服 务 户 数 （户 /梯） 主力 户型 方案五 一字 型 通 廊 外 廊 1218 40.6 13.9 525.490.6814 216 （18） 126 单居 户型 (71%) 方案六 一字 型 通 廊 外 廊 1218 38.6 13.9 482.340.6711 180 （18） 99 小户 型 (64%) 方案七 一字 型 通 廊 外 廊 1218 38.6 15.9 511.060.6812 180 （16） 96 中户 型 (67%) 方案八 一字 型 单 元 11 24.4 12.6 286.76

25、0.666 66 （11） 66 小户 型 (67%) 14 方案九 一字 型 单 元 11 24.7 13.9 286.760.676 66 （11） 66 小户 型 (50%) 方案十 一字 型 单 元 1218 24.4 13.3 274.320.656 108 （18） 54 小户 型 (67%) 方案十 一 一字 型 单 元 1218 24.7 13.9 280.020.656 108 （18） 54 小户 型 (67%) 方案十 二 一字 型 单 元 1218 31.6 13.9 346.450.677 126 （18） 63 中户 型 (57%) 方案十 三 一字 型 单 元 1

26、218 27.7 13.9 347.790.677 126 （18） 63 中户 型、大 户型 (各占 43%) 方案十 四 一字 型 单 元 1218 27.7 13.9 313.650.676 108 （18） 54 中户 型 (50%) 方案十 五 一字 型 单 元 1218 31.5 13.9 384.060.699 162 （18） 81 小户 型 (56%) 方案十 六 一字 型 单 元 1218 35.5 13.9 398.340.689 162 （18） 81 小户 型 (56%) “口”字型楼栋设计方案（共 5 种） 表 13 方案 编号 方案 示意 图 基本 形式 建 筑

27、类 型 建筑 高度 （层） 平面 尺寸 （开间 进深） （m） 标准层 建筑面 积 （m2） 使 用 系 数 % 标准 层 户数 （户） 总 户数 （户） 电梯 服务 户数 （户/ 梯） 主力 户型 方案十 七 口字 型 塔 11 20.2 13.9 281.150.716 66 66 大户 型 (67%) 方案十 八 口字 型 塔 11 21.6 16.7 307.930.686 66 66 大户 型 (67%) 方案十 九 口字 型 塔 1218 21.3 21.2 316.270.686 108 （18） 54 大户 型 (67%) 方案廿 口字 型 塔 1218 21.8 18.2 3

28、77.760.648 144 （18） 72 小户 型 (50%) 方案廿 一 口字 型 塔 19 及 以上 23.7 24.4 496.680.6410 260 （26） 86 小户 型 (40%) 15 “l”字型楼栋设计方案（共 9 种） 表 14 方案 编号 方案 示意 图 基 本 形 式 建 筑 类 型 建筑 高度 （层） 平面 尺寸 （开 间 进深） （m） 标准层 建筑 面积 （m2） 使 用 系 数 % 标准 层 户数 （户） 总 户数 （户） 电梯 服务 户数 （户/ 梯） 主力 户型 方案 廿二 l 字 型 通 廊 内 廊 12 及 以上 28.3 26.5 559.150

29、.6514 294 （21） 98 小户型 (57%) 方案 廿三 l 字 型 通 廊 内 廊 12 及 以上 22.8 27.9 517.570.6512 300 （25） 100 单居户型、 小 户 型、大户型 (各占 33%) 方案 廿四 l 字 型 通 廊 内 廊 12 及 以上 24 35.9 607.610.6614 294 （21） 98 小户型 (43%) 方案 廿五 l 字 型 通 廊 内 廊 12 及 以上 22.8 39.9 672.050.6715 300 （20） 100 中户型 (33%) 方案 廿六 l 字 型 通 廊 外 廊 1218 23.8 29.8 375

30、.450.658 144 （31） 72 小户型 (63%) 方案 廿七 l 字 型 通 廊 外 廊 12 及 以上 21.4 29.2 495.520.6612 300 （25） 100 小户型 (92%) 方案 廿八 l 字 型 通 廊 内 廊 12 及 以上 21.4 35.2 593.9 0.6814 294 （21） 98 小户型 (79%) 方案 廿九 l 字 型 通 廊 内 廊 12 及 以上 24.4 39 630.860.6714 294 （21） 98 小户型 （71%) 方案 卅 l 字 型 通 廊 内 廊 12 及 以上 26.6 41.8 692.860.6814 2

31、94 （21） 98 中户型 (57%) 16 1.6 标准户型设计方案统计 表 15 户型 方案示意图 单居户型 小户型 中户型 大户型 17 2 公共租赁住房标准户型设计方案图纸 本部分结合公共租赁住房在规划中的配建位置、适用楼栋形式以及相关控 制指标，从建筑、结构、设备设施等方面进行了设计研究。在研究方法上，项 目组首先通过收集、筛选、总结既有设计方案，包括保障性住房设计竞赛方案， 各省、市已建成的保障性住房设计方案等，提出了公共租赁住房标准户型设计 原型；再结合公共租赁住房政策、相关规范、工业产业化要求及既有技术，进 行深入研究；最终提供方案设计说明及适用方案 30 个，同时也指出了与

32、现行规 范相矛盾的地方，为政策制定提供参考。由于该设计以标准化为原则，户型具 有可拼接特点，因此楼栋平面根据需要可灵活组合，不限于图纸所提供内容。 2.1 设计依据 本设计方案图纸主要依据： 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 （建保201087 号） 北京市公共租赁住房建设技术导则（试行） 北京市公共租赁住房管理办法（试行） 2.2 对现行技术规范的执行和参照问题 本设计方案严格遵照建筑设计中的防火规范、设备设施设计规范，并在设 计中增强公共空间的通风、采光条件。但对于住宅设计中的日照标准、户内面 积标准、户内空间组合进行了新的尝试，具体如下： 1）为提高用地强度，在部分组合平面中出现了少量

33、纯北户型，但该户型为 厅室合一的一室户型，主要用于单人过渡性居住； 2）居住空间（卧室、起居室）较住宅设计规范中的面积标准减小，但 设定下限为不小于 5m2； 18 3）在面积较小的户型中，未设前室的卫生间的门直接开向餐厨空间。 4）户型无障碍改造中难以满足轮椅回转直径为 1500mm 的要求，但根据目 前轮椅产品开发情况，轮椅回转直径可以减少至 1200mm，改造户型参考该类产 品进行空间设计。 5）部分户型设计了开敞式餐厨合一的厨房，厨房中设置了燃气灶具。该类 厨房中均设计了外窗。 2.3 设计说明 1）为便于与规划设计衔接，按照楼栋的基本形式，将设计方案进行分类如 下： “i”字型。主要

34、为东西向通廊式板式住宅楼栋，在总平面中独立布置。 “一”字型。主要为南北向通廊式板式住宅楼栋、单元式住宅组合体楼 栋，在总平面中可拼接亦可独立布置。 “口”字型。主要为塔式住宅及其变体，在总平面中宜独立布置。 “l” 字型。 主要为带有转角的通廊式住宅楼栋， 在总平面中可以和 “一” 字型楼栋拼接。 其相应原型如下表所示： 表 16 楼栋形式 “i”字型 “一”字型 “口”字型 “l”型 示意图 户型原型 19 2）由于户型设计以标准化为原则，不同类型的户型之间可灵活组合，形成 多样化组合平面，以“一”字型通廊式为例，如下表： 表 17 标准户型 a b c 示意图 组合平面 示意图 以 a

35、为主 以 b 为主 以 c 为主 a+b+c 混合 2.3.1 建筑设计 1）作为主要通道的走廊为封闭廊。当楼栋标准层户数较多时，在走廊中设 置可开启的窗扇，增强公共空间自然通风、自然采光能力。走廊通道的净宽不 小于 1.30m。 2）当楼栋户型以厅室合一的单居户型为主时，电梯服务户数按照 120140 户/梯进行配置。其他公共租赁住房楼栋按照 90100 户/梯进行配置。 3）当楼栋设计一个交通核时，标准层户数不超过 16 户。 4）公共租赁住房户型面积较小，为便于空间设计，其最小设计模数为 1m。 5）纯北户型均布置厅室合一的单居户型。 6）中户型、大户型由于居住人口较多，为提高卫生间使用

36、效率，设计干湿 分离式卫生间。 2.3.2 结构设计 1）结构设计采用大空间结构体系，以满足未来改造的需要。高层住宅根据 建筑高度采用大开间剪力墙结构或短肢剪力墙结构。户内采用轻质隔墙分隔功 20 能空间。方案图中承重墙与分户墙采用 200mm 厚墙体，隔墙采用 100mm 厚墙 体。 2）建筑层高为 2.70m。 3）公共走廊为管线明敷预留条件，其梁底净高不低于 2.30m。吊顶后局部 净高不小于 2.10m，其他空间净高不小于 2.20m。 4）标准户型的卫生间及部分户型的厨房采用降板设计，降板高度为 0.30m。 2.3.3 设备设施设计 1）集中管井 楼栋中设计与户型配套的集中管井区，

37、布置于公共空间内，管线及分户计 量设施（水表、电表、热表等）置于井内，以便于后期使用、维护与更替。如 下图所示： 图 2 集中管井在不同楼栋中的布置方式 与户型配套的集中管井区 21 集中管井布置方案及设计尺寸： 电井内包括户电表及相关管线、弱电系统管线；部分楼栋的公共照明及电 力管线也置于该井内，其他楼栋的公共用电部分设置于核心筒附近。楼栋中可 24 户共用一个电井， 此时电井空间尺寸如下图所示。 当电井中包含公共用电时， 其尺寸可根据需要调整。 图 3 水暖井包括通气（12 层以上设置） 、给水、污水、中水、暖回、暖供管。当 24 户共用一个合用管井时，水、暖集中布置；当 34 户共用两个

38、合用管井时， 水、暖分开布置。集中管井的最小净深为 550mm，净宽按照层数进行设计，具 体如下表。 表 18 管井类型 24 户共用一个合用管井 34 户共用两个合用管井 布置示意图 高 度 111 层 1600 mm 1100 mm 1218 层 1900 mm 1600 mm 18 层以上 2100 mm 1700 mm 电 水 （气） 暖 电 暖 （气） 电 水 （气） 22 表 19 管井类型 24 户共用一个合用管井34 户共用两个合用管井 高 度 1218 层 18 层以上 34 户共用一个合用管井时，水、暖集中布置。与集中管井不相邻的户型， 要增加一部分区域布置该户的通气（12

39、 层以上设置）及排水管。该区域净尺寸 如下表所示。本方案中考虑到后期维护，该区域均置于户外。 表 20 高度 11 层及以下12 层及以上 管井尺寸250250mm500250mm 2）公共管线宜在公共走廊的结构板底明敷并采取保护措施，以便于维护、 改造。 3）采用集中供暖系统，并设置分户热计量装置。室内采用散热器供暖方式。 4）每户设分体式空调器，设置在主要房间，如起居室及部分户型的双人卧 室，并在室内外预留位置和接口。 5）卫生间排气采用竖向排气道集中排气，排气道设置在墙角处。 6）厨房排风采用水平直排系统，以避免风道占用有效面积及楼层间“串味” 23 现象。排风管应沿墙顶角铺设，并与装修

40、结合。 7）有生活阳台的户型，燃气立管、燃气表应设置在阳台上。其他设置在厨 房内。 8）公共租赁住房中的多层住宅宜采用太阳能热水系统，高层住宅使用太阳 能热水系统需要在 2012 年北京市相关政策文件出台后执行。 2.3.4 节能 公共租赁住房的设计应符合国家及北京市关于居住建筑节能的相关规定。 根据北京市居住建筑节能设计标准 （dbj11-602-2006） ，公共租赁住房应按节 能 65%进行设计。 住宅建筑节能最主要的是降低采暖和空调能耗，降低该能耗可以有三个方 向：第一是降低采暖和空调系统的负荷；第二是提高采暖和空调系统的效率； 第三是提倡居住者的行为节能。设计方案图纸中按照降低能耗的

41、三个方向，考 虑了以下方面： 1）使建筑体型尽量规整，减小体型系数。 北京市公共租赁住房标准设计 图集 （bj-gzf/tj-2011v1.0） （以下简称“图集” ）中标准户型外形尽量规整， 便于拼接后形成体型规整的楼栋。 2）注重自然通风。足够的通风不仅可以提高室内空气质量，从而提高居住 者的舒适感，还可节省通风设备所占空间面积及其电能消耗。方案中，楼栋公 共空间包括楼梯间、前室、公共走廊等部位尽量设计自然通风。户内设计时保 证“每室一窗” ，避免面积较大的暗房间。尤其在通廊式楼栋中，单朝向户型可 通过公共空间设置外窗，户内沿走廊侧设置高窗（在走廊设窗应增加安全措施， 或使用带窗口的防盗门

42、） ，形成穿堂风，提高楼栋通风效果。 3） 根据 导则 要求， 公共租赁住房的楼梯间保温墙面传热系数1.5w/m2 k， 户门传热系数2.0w/m2k，外窗传热系数2.8w/m2k。考虑节能效果，设计 方案中不使用凸窗。 4）公共租赁住房公共部位的照明应采用高效光源、高效灯具和节能控制措 24 施。高效光源指各种节能灯、细管日光灯等。建筑公共照明应配置声控开关、 光控开关、定时开关、延时开关等，做到人来灯开，人走灯灭。 5）根据导则要求，公共租赁住房应当采用节水型用水器具和配件，其 节水性能指标须达到节水型生活用水器具 （cj164-2002）和用水器具节水 技术条件 （db11/343-20

43、06）的要求。 6）根据导则要求，公共租赁住房户内应分室设置温控装置，并应设置 分户热量计量或分配装置，以便于用户根据需要自行调节。 2.3.4 隔声 为保证公共租赁住房室内环境的使用功能，其建筑隔声设计应符合民用 建筑隔声设计规范 （gb50118-2010） 的有关规定。 方案设计中采取了以下措施： 1）保证建筑分户隔墙、楼板等部分的结构厚度。为满足隔声要求，建筑分 户隔墙设计厚度为 200mm，楼板设计厚度至少为 120mm，同时，楼板上设 100mm 厚垫层，以减小撞击声。 2）注意门、窗隔声。户门建议选用具有防盗、防火、保温、隔声等多功能 的产品。外窗通常是隔声的薄弱环节，应该加以足

44、够重视，尤其是沿街的外窗， 应该采用高隔声量的产品。根据经验，平开窗隔音效果相对推拉窗好，因此设 计中外窗优选平开窗。 3）采用封闭阳台，减小户外噪声干扰。 4）卧室尽量不与电梯井道紧邻，当紧邻时，布置壁柜进行隔离。 图 4 卧室尽量不与电梯井道相临 25 图 5 布置壁柜隔离卧室与电梯井道 5）增加电梯机房及井道的隔声措施 电梯机房各种管线穿过楼板孔洞周边不密封，声音会通过缝隙传递，另外 由于曳引机运行产生的噪声影响其下二层住户比较严重-，因此可以在电梯机房 设备机座下设弹性垫层隔振；电梯井道不宜与起居厅、居室紧邻，当紧邻时电 梯井道应为隔音墙体，且速度大于 2.5ms，井道上部应设高度大于

45、 1.3m 的隔 声层，隔声层设 800800 进出口；在房间地板和墙面进行隔声处理。 电梯在运行中不可避免地会引起振动，尤其紧邻电梯井的房间影响较大， 因此可以提高电梯井壁的隔声量；在电梯轨道和井壁之间设置减振垫等，减轻 电梯运行时产生振动和噪音；采取井道内墙面贴隔声层的作法。 图 6 电梯机房及井道的隔振与隔声剖面示意图 目前该数据没有硬性规定，数据来源于相关资料整理。 26 6）增加设备机房的隔声措施 设备机房（水泵房、风机房等）是噪声源、振动源，有时管道井也会成为 噪声源，因此可以给水泵、风机设置减震装置；注意设备机房的有效密闭，提 高空气声隔声性能。 2.3.4 指标计算方法 设计方

46、案图纸中的技术经济指标计算均按照现行住宅设计规范 （2003） （gb50096-1999）进行计算： 1）各功能空间面积（） ：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平 投影面积之和； 2）套内使用面积（/套） ：等于套内各功能空间使用面积之和； 3）住宅标准层总使用面积（） ：等于本层各套型内使用面积之和； 4）住宅标准层建筑面积（） ：按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴 线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算； 5）标准层使用面积系数（%） ：等于标准层使用面积除以标准层建筑面积； 6） 套型建筑面积 （/套） ： 等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；

47、 7）套型阳台面积（/套） ：等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。 其中，阳台面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。 2.4 标准户型组合平面设计方案图纸 详见北京市公共租赁住房标准设计图集 （bj-gzf/tj-2011v1.0） 。 27 3 公共租赁住房标准户型精细化设计及装修标准 该部分对公共租赁住房户型的精细化设计，包括标准化设计、适应性设计、 储藏空间设计、采暖设施设计、空调设施设计及户型装修标准等方面进行了研 究，提出了户型设计模式、户型及其厨房、卫生间的标准化设计参数及适应性 设计方法等内容，并总结了装修标准，提出门窗的选用原则。 3.1 户型精细化设计 3.1.1

48、户型标准化设计 项目组在进行公共租赁住房的户型标准化设计时，考虑了以下原则： 公共租赁住房为便于标准化建造以及后期的维护、改造，户型内管线较 多的空间，如厨房、卫生间应集中设计，形成集中管线区。在进行户型 设计时，应考虑楼栋整体的管线设计方案。 厨房、卫生间是设备设施及管线的密集区，为便于工业化建造，应对其 进行标准设计，并与各类户型相结合，提出系列设计方案。 户型之间应可灵活拼接，便于形成多样化的组合平面。需要对各类户型 的进深尺寸进行推敲，达到统一。 28 根据以上原则，在户型设计中针对下列问题进行了研究： 1）户型设计模式 为便于形成集中管线区，提出以下户型设计模式： 表 21 模式 一

49、 厨房、 卫生间沿进 深方向布置， 形成 纵向管线区 模式 二 厨房、 卫生间沿开 间方向布置， 形成 横向管线区 2）标准厨房、卫生间设计参数的确定 厨房： 根据规范及人体工程学数据，考虑设备设施布置与操作空间，单排布置设 备的厨房净宽不应小于 1.50m，由于后期的墙面抹灰及贴砖会占用一定厚度，因 此厨房的设计净宽为 1.60m。 具体进深尺寸根据不同户型进行调整。 具体如下表： 表 22 净深 “一”型 “l”型 2.70 m 3.20 m 2.70 m 净宽 1.60m k1 k2 k3 k4 卫生间： 在标准户型设计中，按照模式一的厨、卫空间沿纵向布置时，卫生间净宽 受到厨房净宽影响

50、，因此卫生间净宽为 1.60m，由于导则规定卫生间的使用 面积不小于 3m2，因此其净深应不小于 1.90m，当卫生间排气采用竖向排气道方 29 式时，由于排气道占用一部分空间面积，因此其进深不应小于 2.00m。对于干湿 分离式卫生间，为便于建造与设计选用，其净宽同为 1.60m，净深增加。具体如 下表： 表 23 净深 2.00 m 2.10 m 2.50 m 净宽 1.60m t1 t2 k3 3）标准户型设计参数的确定 根据模式一，户型进深尺寸受到厨房、卫生间及管井空间沿纵向布置时的 影响，确定轴线尺寸为 6.60m。户型的开间尺寸根据不同类型的面积、功能要求 进行调整。 图 7 30

51、 4）其他基本尺寸的确定 表 24 门洞尺寸 类别 洞口宽度（m） 洞口高度（m） 示意图 户门 1.00 2.00 居住空间门 （起居室/厅、卧室） 0.90 2.00 厨房门 0.80 2.00 卫生间门 0.80 2.00 阳台门（单扇） 0.80 2.00 表 25 户内过道尺寸 类别 过道净宽（m）示意图 户内入口过道 1.20 通往卧室、起居室（厅）的过道 1.00 通往厨房、卫生间、贮藏室的过道 0.90 3.1.2 户型适应性设计 公共租赁住房设计应具有一定适应性以满足下列需要： 公共租赁住房的使用对象多样且更替频繁，其户型设计应能满足使用对 象的多种需求，使空间可以灵活分隔并

52、易于改造； 随着社会发展，当居住水平提高、居住需求改变时，公共租赁住房的结 构设计应能满足平面布局可灵活调整的需要； 公共租赁住房后期具有大量维护工作，同时也具有改造的可能性，其设 备设施设计应能满足便于维护、局部改造的需要。 1）空间设计 公共租赁住房中的小户型，使用面积小，厨、卫所占空间比例较高，其居 住空间划分过多将使空间局促，降低功能与家具布置的灵活性。因此，在方案 31 中，居住空间内不再划分，使用对象可根据需要用家具进行分隔。 图 8 标准户型 b1-1 空间 居住空间使用家具进行功能划分 图 9 标准户型 b2 空间 居住空间两种功能划分与家具布置示意 注 1：开敞式厨房亦可以改

53、造为封闭式厨房。 无障碍改造无障碍改造 公共租赁住房应考虑老年人及残疾人的使用需求， 当使用对象为老年人或残 疾人时，户型应具有改造为无障碍户型的潜伏设计。普通户型改造为无障碍户 型时，重点改造部位为卫生间、厨房空间。 卫生间改造（以 c1-2 户型为例） ： 为满足轮椅的回转需要，卫生间内不再进行划分，改浴室推拉门为浴帘；在 淋浴区、座便器附近安装扶手，安装扶手的墙体应安全可靠，此时应增加墙体 32 稳定性，扶手安装应便于使用且牢固；为便于轮椅使用者操作，洗脸盆下方应 留有空间。 厨房改造（以 c1-2 户型为例） ： 为便于轮椅使用者操作， 厨房操作台、 吊柜及相应设备高度宜降低； 洗菜盆、 灶具所在地柜应设置抓杆，且下方应留有空间。 其他： 应消除或减小户内衔接处的高差，如卫生间、阳台处高差；阳台门应配置开 启后可形成较大洞口的门，使轮椅可接近阳台，并利用开启后空间回转。 图 10 标准户型 c1-2 改造为无障碍户型 注 1：根据目前轮椅产品开发情况，轮椅回转直径可以减少至 1200mm，改造户型参考该类 产品进行空间设计。 33 表 26 空间 平面图示意