北京顺义IDCITY市调报告.ppt

1、伟业顾问 2015年1月,顺义-ID CITY市调报告,2020/9/5,ID CITY,2020/9/5,ID CITY,项目概况 市场定位客群分析 产品解决方案 项目运营,目 录,顺义区中航油地块紧邻中粮祥云国际项目C06地块东侧，总建面约17万平米，为F3多功能用地,项目基本信息,祥云国际,中航油地块 用地性质：F3多功能用地 总建筑面积：174359平米 容积率：2.0 控制高度：45米 建筑密度：30% 绿地率：30%,6,2011年11月3日，中航油集团经过469轮现场竞价，以15.35亿元竞得该地块，楼面价达到8804元/平米，溢价率达291%，原计划打造中航油总部基地，并已完成

2、方案报批等前期工作,项目背景,7,2013年7月，国务院叫停央企新建总部基地，中航油原开发方案无法推进，目前土地处于闲置状态。,项目背景,由于中航油获取地块至今已两年半，尚处于闲置状态中，面临土地闲置、方案调整等问题，因此寻找合作伙伴共同开发，已经和江河幕墙签署合作文件共同开发。,项目背景,通过与顺义区相关部门工作，在建造部分配套地上的基础上，F3地块可以以写字楼立项，建造公寓进行散售；中航油方案已完成报批；方案调整并完成相关报批报建手续；,该地块位处空港商务区，紧邻祥云国际项目，区域内有北京新国展，毗邻首都国际机场和天竺产业园，未来将发展成为空港和会展中心，形成强大的产业支撑,地块区位,五环

3、,祥云国际,IC,地铁15号线,中央别 墅区,空港 商务区,祥云 国际,IC,地块区位,地块紧邻祥云20万平米大悦城商业，目前已经营业。,祥云国际商业,顺义临空经济区是北京六大高端产业功能区之一，未来将打造高端产业新城。至2020年，临空区经济总量将达到1500亿，就业人口33万人，常住人口30万人,区域规划-临空经济区,临近的中央别墅区是北京最早的高档别墅群落，经过十多年发展，已形成氛围高端、配套成熟的高端居住区,区域规划-中央别墅区,IC,地块临近京密路，区域内道路交通配套成熟，可快速连接多条高速路，进而快速抵达城区,周边交通（1）,距离天安门30公里（车程50分钟） 距离CBD27公里（

4、车程40分钟） 距离二环23公里（车程35分钟） 距离三环20公里（车程30分钟） 距离四环18公里（车程25分钟） 距离五环14公里（车程20分钟）,IC,地块距地铁15号线花梨坎站为700米，经15号线可前往望京（5站）、亚奥（11站）、中关村（15站）等地区,周边交通（2）,从后沙峪站起，经望京站换乘14号线至CBD核心区域大望路站共16站，耗时约40分钟。14号线目前已经开始运行。,地块完全平整，无地上物,宗地现状和四至,地块现状,周边配套,商业配套：临近祥云国际商业，已于2014年开业 医疗配套：距离空港医院3分钟车程，为二乙医院 学校配套：周边有北京力迈学校等多家国际教育机构，空港

5、小学、后沙峪中心小学、顺义十中和天竺中学等多个学校，以及顺义国际学校,周边均为高端生活社区，医疗、学校等生活配套较齐全 2014年祥云国际商业的开业将提供大型集中商业，进一步丰富区域商业配套,IC,该项目目前易形成规模效应，配套成熟，面向临空经济区本地客群及城区外溢客群的品质公寓产品,土地属性结论,SWOT分析,项目概况 市场定位客群分析 产品解决方案 项目运营,目 录,该项目公寓的客群定位主要为投资兼自用、小企业、企业内部员工,市场定位客群分析,投资兼自用客 看好项目的投资价值，看好未来租金回报； 望京、顺义区域有一定经济基础的限购刚需客户，追求一定的投资回报； 同时作为自己短期居住或办公的

6、场所！ 中小型企业主 作为小型办公或出租的公司； 在附近经商工作的商户、自由职业者等。 企业内部员工 在区域周边企业任职，对区域发展及企业规划了解，愿意以固定资产及企业相关产业进行投资，做长远的投资运营规划； 空港经济区企业内部中高层员工等；,项目概况 市场定位客群分析 产品解决方案 项目运营,目 录,总平面图,经济技术指标,3.3 设计方案-产品排布,公寓区,底商区,办公区,公寓：10层，高度为45米，层高4.5米 办公：12层，高度为45米，层高3.6米 底商：1层，高度为4.5米,规划考虑将办公布置在土地价值较高的地东南角，其余布置公寓产品，沿周边路布置一层商业,设计方案-交通规划,用地

7、内分办公区和公寓区，分别设置人行主入口和车行主入口,地下车库分两层布置，保证地面绿地率满足要求,城市道路,公寓区车行道路,办公区车行道路,用地车行入口,车库入口,用地人行入口,地下车库范围,设计方案-景观方案,中心区域保证大尺度集中景观区，营造良好环境。另外分散布置景观节点，保证用地景观的均好性,景观主轴线,景观次轴线,中心景观,景观节点,3.3 设计方案-户型,设计方案-楼座分布,3.3 设计方案-产品意向,设计方案-楼座效果图,3.3 设计方案-办公楼意向,设计方案-售楼处效果图,30,3.3 设计方案-公寓样板间精装,设计方案-样板间效果图,项目概况 市场定位客群分析 产品解决方案 项目运营,目 录,31,2020/9/5,ID CITY,户型解析,双重空间：精致40-70LOFT创意空间，4.5米层奢阔层高； 开阔尺度：7.8米超大面宽，30平米开阔客厅，明亮天地； 户型方正：便于整体规划及家具摆放； 双卫生间：上下层均设计卫生间，方便生活；储物设计：人性化收纳体系设计；赠送空间：提供更多个性空间及收藏空间，提高产品性价比。,2020/