2讲土地整理规划与项目管理

1、土地整理规划设计,主讲人: 郝志军 海南大学政治与公共管理学院 2012. 02. 27,第三节 土地整理项目管理,第二章 土地整理规划与项目管理,第一节 土地整理规划编制原则与程序,第二节 土地整理规划编制,1.1 土地整理规划的基本概念 1.2 土地整理规划的指导思想 1.3 土地整理规划的总体目标 1.4 土地整理规划的编制原则 1.5 土地整理规划的编制程序,第一节 土地整理规划编制原则与程序,土地整理规划是在土地利用总体规划的指导下，通过对一定区域内自然、社会、经济条件的综合分析和土地整理潜力的调查评价，制定土地整理目标，划分土地整理区域，明确土地整理重点，落实土地整理项目，指导土地

2、整理活动所作的总体安排。,1.1 土地整理规划的基本概念,土地开发整理规划属于土地利用专项规划 土地开发整理规划是土地利用总体规划的深化与完善 土地开发整理规划的手段灵活但弹性较小 土地整理规划是开展土地整理活动的指南,它具有以下特点：,1.2 土地整理规划的指导思想,以土地利用总体规划和有关法律、法规、政策为依据，认真贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策和“在保护中开发、在开发中保护”的方针；要以内涵挖潜为重点，充分发挥市场机制的作用，依靠科技进步和制度创新，提高土地开发整理的水平；要遵循经济、社会和生态效益相统一的原则，坚持以增加农用地，特别是耕地面积，提高耕地质量，改善

3、生态环境为目的，确保土地利用总体规划目标的实现。,服务和服从于经济建设这个中心，保障经济发展的用地需求 落实土地利用总体规划的目标任务，实现规划期内耕地总量动态平衡 土地整理全面、有序开展，工矿废弃地得到有效复垦利用，在保护和改善生态环境的前提下，宜农未利用地得到适度开发 促进土地资源的可持续利用，全面提高土地资源利用效率,1.3 土地整理规划的总体目标,依据有关法律、法规、政策和土地利用总体规划 上下结合，与相关规划相协调 保护和改善生态环境，经济社会和生态效益相统一 因地制宜，统筹安排，切实可行 在多方案比较的基础上确定规划方案 政府决策和公众参与相结合,1.4 土地整理规划的编制原则,1

4、、准备工作 2、调查分析 3、拟定规划供选方案 4、协调论证 5、确定规划方案 6、规划评审,1.5 土地整理规划的编制程序,1、准备工作,成立领导小组 组建编制小组 进行相关培训,2、调查分析,基础资料的收集与整理： 自然条件； 自然资源； 经济社会状况； 生态环境状况； 土地利用现状和潜力； 相关部门规划及用地标准 资料的核实 补充调查 根据规划需要，主要补充调查土地整理潜力 分析评价：条件分析； 潜力评价； 土地供需分析,3、拟定规划供选方案,土地整理、复垦、开发补充耕地和其他农用地的数量 土地开发整理分区 规划目标分解 土地开发整理项目安排 预期投资和效益分析,4、协调论证 多方案论证

5、，与相关规划衔接,5、确定规划方案 征求有关部门、专家、公众意见，修改完善，经规划领导小组审定，形成规划方案。,6、规划评审,符合相关法规和政策，充分体现社会、经济和生态效益相统一的要求 深入调查研究，分析测算符合实际； 规划目标切实可行； 规划方案论证充分； 规划指标分解合理； 土地开发整理分区、项目计划切合实际； 规划投资估算和预期效益评价依据充分、方法科学； 规划协调到位； 规划实施措施可行； 规划文本和说明的内容符合要求，论述清楚； 规划图件内容全面，编绘方法正确，符合制图要求； 采用的基础资料翔实可靠，补充调查方法合理、数据真实。,第二节 土地整理规划编制,2.1 土地整理规划的目标

6、 2.2 土地整理潜力评价 2.3 土地整理分区 2.4 重点区域、重点工程和整理项目 2.5 投资与效益 2.6 土地整理规划的成果,2.1 土地整理规划的目标,内涵：土地整理规划目标是指为保障经济社会可持续发展对土地资源的需求，在规划期间通过土地整理所要达到的特定目的。主要包括规划期内土地整理、土地复垦、土地开发的规模及增加耕地与其他用地的面积。,依据：国民经济和社会发展的要求；土地利用总体规划的要求；生态建设和环境保护的要求；土地开发、整理、复垦的潜力。,步骤： 提出初步规划目标 对初步规划目标进行可行性论证 确定规划目标 总体安排,是指在一定生产力水平下，针对一定区域范围内某种特定的土

7、地用途，通过采取工程、生物及技术等措施，所能增加可利用土地面积、提高土地质量、降低土地利用成本的程度。 土地整理潜力是土地开发潜力、土地整理潜力和土地复垦潜力的统称。,2.2.1 土地整理潜力的基本涵义,耕地整理潜力评价方法： 单一指标评价法 多指标综合评价法,2.2 土地整理潜力评价,单一指标评价法,单一指标评价法是用单一的指标来衡量评价单元潜力大小并进行不同单元大小比较。 比较常用的评价指标包括：潜力的绝对量，如新增耕地面积；潜力的相对量，如潜力系数（=新增耕地面积/整理区面积），注重潜力的“量”的特性。 由于在编制土地开发整理规划中，一般规定的评价单元是相同行政级别的行政辖区，其耕地面积

8、（准确地表述是待整理区面积），也就是评价单元的面积是不等的。因而，其新增耕地面积往往相差较大。用潜力系数进行单元评价，突出了土地整理新增耕地的效率观。只要评价单元的面积达到一定规模，就具备开展耕地整理的前提。,综合评价法采用多个指标，按照一定的方法、程序，综合地进行潜力评价。 综合评价法不仅要考虑土地整理潜力的“量”与“质”双重特性，还要考虑从理论潜力转化为现实潜力所需要的支持条件，如资金条件、技术能力、生态适应性等。 耕地整理潜力是多因素综合影响的结果。如影响耕地整理潜力总量（绝对量）的因素有待整理区面积；影响单位整理面积新增耕地潜力的因素有非有效耕地比例（=整理区中田埂、沟渠、道路、零星地

9、类面积/整理区面积）；影响耕地整理潜力实现程度的外部条件有基础设施配套程度、水资源供需状况、生态适宜程度、投资能力等。,综合指标评价法,评价指标选择时需注意的事项 1) 指标选取、量化、权重等人为影响较大； 2) 指标的选择首先考虑其潜力具有质和量的双重性； 3) 考虑土地整理的最终目的是提高土地生产能力，增加产出量； 4) 考虑理论潜力和现实潜力的差别；,建立合适的评价指标体系是关键！,2.2.2 耕地整理潜力及其指标体系,耕地整理潜力可以界定为：通过综合整治耕地及其间的道路、沟渠、林网、田坎、坟地、零星建设用地和未利用地等，耕地质量的提高程度和可增加的有效耕地面积。 由此可以看出，耕地整理

10、的对象主要是利用率和产出率较低的耕地。利用率低的耕地表现为地块规模小、分布散乱，田埂系数大、中间夹杂分布着较多的其它闲散地；产出率较低的耕地表现为耕地质量不高，单位面积的产量低。,2.2.2 耕地整理潜力及其指标体系,耕地整理潜力调查内容,调查方法 ： 以乡镇为单位，分村采用实地抽样调查与问卷调查相结合的形式进行调查； 以乡镇为单位，按集中连片耕地的总体坡度（15）分别选取典型样区进行实地调查。典型样区面积应不小于该乡镇该类型耕地面积的2%5%。 潜力分级 ：一般不少于3个级别为宜。,2.2.2 耕地整理潜力及其指标体系,目的： 明确各区土地整理方向和重点； 分类指导土地整理活动； 引导投资方

11、向； 为安排项目提供依据； 因地制宜地制定土地整理措施。 区域类型：整理区、复垦区、开发区、综合区,2.3 土地整理分区,原则： 土地整理潜力较大，分布相对集中； 土地整理基础条件较好； 有利于保护和改善区域生态环境； 一般以乡镇为基本单元。,2.3 土地整理分区,2.4 重点区域、重点工程和项目（1）,1) 重点区域：是指在土地整理潜力调查、分析和评价的基础上，为统筹安排省域内耕地及各类农用地后备资源的开发利用，引导土地整理方向，实现土地整理长远目标所划定的区域。 划定原则： 土地整理潜力较大，分布相对集中； 土地整理基础条件较好； 有利于保护和改善区域生态环境； 原则上不打破县级行政区域界

12、线。,2)重点工程： 是指在划定重点区域的基础上，围绕实现规划目标和形成土地整理规模，以落实重点区域内土地整理任务，或解决重大的能源、交通、水利等基础设施建设和流域开发治理、生态环境建设等国土整治活动中出现的土地利用问题为目的，所采取的有效引导土地开发整理活动的组织形式。,2.4 重点区域、重点工程和项目（续2）,重点工程的特点： 土地整理规模较大； 对实现规划目标起支撑作用； 在解决基础设施建设、流域开发治理、生态环境建设等引起的土地利用问题中发挥主导作用； 预期投资效益较好； 能够明显改善区域生态环境。,2.4 重点区域、重点工程和项目（续2）,3) 土地整理项目,基本特征为： 是一次性的

13、投资执行方案； 项目具有明确的建设目标； 项目具有限定的约束条件； 项目管理方法具有规范性和系统性； 项目具有一定的时间限制。,2.4 重点区域、重点工程和项目（续3）,是指在时间、资金等约束条件下，具有专门组织和特定目标的一次性任务。,3) 土地整理项目,项目类型：整理项目（耕地整理、其他农用地整理、农村居民点整理）、复垦项目和开发项目 项目选定原则： 以土地整理潜力评价结果为基础，注重生态环境影响 集中连片，且具有一定规模； 具有较好的基础设施条件； 具有示范意义和良好的社会经济效益； 地方政府和公众积极性高，资金来源可靠； 项目建设期一般不超过3年(农村居民点整理除外)。,2.4 重点区

14、域、重点工程和项目（续3）,3) 土地整理项目,步骤： 根据土地整理潜力分析、划区结果和规划目标，初步提出项目类型、范围与规模； 进行实地考察，邀请当地干部、群众座谈，分析项目实施的可行性； 与有关部门协商，进行综合平衡； 确定项目的边界线、量算面积； 进行项目汇总，编绘项目图集。,2.4 重点区域、重点工程和项目（续3）,3) 土地整理项目,应注意的问题： 要体现以土地整理、复垦为主，适度开发的原则 要兼顾不同类型项目增加耕地潜力与实现规划目标的关系； 要考虑不同类型项目的投资需求水平与筹资能力的关系； 所有项目的完成对实现规划目标起支撑作用，一般占规划目标的80%左右,2.4 重点区域、重

15、点工程和项目（续3）,2.5 投资与效益, 投资估算 测算典型项目单位面积投资量 估算项目投资量 筹资渠道分析 效益评价 经济效益评价 社会效益评价 环境效益评价,2.6 土地整理规划成果,1) 规划文本 2) 规划说明 3) 规划图件 4) 规划附件,(1)前言 阐述规划的目的、任务、主要依据和规划期限。 (2)概况 简述土地开发整理的自然、经济、社会条件和土地利用现状。 (3)土地开发整理潜力 阐明土地开发整理的类型、数量、分布和开发前景。 (4)目标和方针 阐明近、远期土地开发整理目标和方针。 (5)总体安排、划区与项目落实 阐明土地开发整理的总体安排、土地开发整理区的划分和项目具体落实

16、情况。 (6)预期投资与效益评价 估算土地开发整理的投资规模，评价经济、社会、生态效益。 (7)实施规划的保障措施 阐明保障规划实施的行政、经济、技术以及土地权属调整等措施。 (8)文本附表。,1）规划文本,2) 规划说明,编制规划的简要过程。 规划基础数据的来源。 规划编制原则和指导思想。 土地开发整理目标、总体安排的确定依据，土地开发整理区划分和项目选择的原则、方法。 规划目标与方案的论证、比较。 规划中不同意见的处理。,3) 规划图件,土地开发整理潜力分布图（耕地整理潜力分布图、农村居民点整理潜力分布图、土地复垦潜力分布图、土地开发潜力分布图） 土地开发整理规划图 土地开发整理项目图集等

17、,4) 规划附件,调查研究和规划编制过程中形成的专题。 规划编制过程中收集的各种重要的文字报告和图件，有关的法规文件、规程、标准等基础资料； 规划的组织、参加人员、工作体会和建议等工作报告。,3.1 国家土地整理项目类型 3.2 土地整理项目运作程序,第三节 土地整理项目管理,项目的含义与特征,项目： 在时间、资金等约束条件下，具有专门组织和特定目标的一次性任务。 特征： 1、一次性投资方案 2、明确的建设目标 3、限定的约束条件 4、规范的管理方法,3.1 国家土地整理项目类型,3.1.1 重点项目：指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地整理项目。 3.1.2 示范

18、项目：指国家在耕地开发整理中，为完成有关土地开发整理管理与技术方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。 3.1.3 补助项目：是指国家对特定地区耕地开发整理给予适当资金补助的土地开发整理项目。,立项条件：基础条件；建设规模；净增耕地比例 1)基础条件：项目区具备土地整理所必需的路、水、电等配套基础设施；或者已经拟订相关的道路、水利、电力工程、村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或者上述几项建设正在实施。,3.1.1 重点项目,指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地整理项目。,2) 建设规模： 土地开发：丘陵地区100600h

19、m2，项目相对集中连片，单片面积不少于20hm2，片块不超过10片；平原地区400-2000hm2，项目相对集中连片，单片面积不少于50hm2，片块不超过10片； 土地整理：丘陵地区1001000hm2，项目相对集中连片，单片面积不少于40hm2，片块不超过10片；平原地区400 2000hm2，项目相对集中连片，单片面积不少于60hm2，片块不超过10片； 土地复垦：丘陵地区60-400hm2，项目相对集中连片，单片面积不少于20hm2，片块不超过10片；平原地区200 1000hm2，项目相对集中连片，单片面积不少于60hm2，片块不超过10片。,3.1.1 重点项目,3) 净增耕地比例

20、土地开发净增耕地面积不低于项目规划设计面积的60%； 土地复垦净增耕地面积不低于项目规划设计面积的40%； 土地整理净增耕地面积不低于项目规划设计面积的10%。,3.1.1 重点项目,立项条件： 基础条件：项目区具有土地整理必需的道路、水、电等配套基础设施；或者已经拟订相关的道路、水利、电力工程、村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或者上述几项建设正在实施，项目具有代表性。 管理工作：项目所在地土地行政主管部门在土地整理有关政策配套、管理机制与手段、应用先进科学技术等方面工作比较突出。,3.1.2 示范项目,指国家在耕地开发整理中，为完成有关土地开发整理管理与技术

21、方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。,3) 建设规模：新增耕地比例不低于重点项目同类比例、建设规模不高于重点项目同等类型建设规模。 4) 资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资。项目投资以中央资金为主，地方进行资金配套。地方配套资金来源为新增建设用地有偿使用费地方分配部分和其他与耕地开发有关的资金以及社会筹资。,立项条件： 项目所在地区：主要是贫困地区、少数民族地区、革命老区、受灾地区。通过项目建设，能增加耕地面积，改善农业生产条件，发展当地经济。 建设规模：项目相对集中连片，丘陵山区100公顷以上，平原地区200公顷以上。 资金配套：国家根据项目建设需要给予适当资金补助，

22、其余资金由各省(市、区)根据地方各级财力自行解决。,3.1.3 补助范项目,补助项目是指国家对特定地区耕地开发整理给予适当资金补助的土地开发整理项目。,3.2 土地整理项目运作程序,（1）编制土地整理项目可行性研究报告 可由地方土地行政主管部门组织技术力量进行研究，也可委托有资格的设计或咨询机构进行研究。委托单位应当召集当地土地、农业、水利、交通、电力、林业、环境保护等部门的专家，以及项目区农民代表对项目可行性研究报告进行评审。 项目申报应由县（市、区）土地行政主管部门逐级上报。,各省（区、市）的项目申报材料包括： 1）省（区、市）国土资源部门的申报文件； 2）项目可行性研究报告、附图及其评审

23、意见； 3）项目所在县（区、市）土地利用总体规划或土地开发整理规划报告； 4）项目所在乡镇土地利用总体规划、土地利用现状图 5）有关项目区地形地貌和土地利用现状的影像资料； 6）涉及大面积土地开发的有关批复文件。,（1）编制土地整理项目可行性研究报告,3.2 土地整理项目运作程序,（2）项目可行性研究评估 国土资源部统一组织对各省(区、市)上报的项目可行性研究进行专门的评估，其目的主要是对拟建项目的可行性研究报告进行复查和再评价，审核项目是否合法，内容是否真实，分析计算是否正确，投资范围与投资结构是否合理，效益是否明显。一般包括以下几个方面： 项目建设的必要性 项目建设条件 项目建设的关键指标

24、 项目投资范围与强度 项目效益评价 项目不确定性,3.2 土地整理项目运作程序,（3）项目规划设计与预算编制 项目规划是对项目区土地利用和土地利用工程布局进行的深入研究和具体安排。项目工程设计则是根据项目规划确定的工程性质、建设标准、工程位置等，进行有关计算，在此基础上，进行单体工程结构和细部设计。 项目投资预算是在规划设计后，统计复核各项工程量，依据项目所在地区的相关定额和工程造价信息，编制单位估价表，按照土地开发整理项目预算编制暂行办法编制项目预算书。,3.2 土地整理项目运作程序,（4）项目实施准备 项目承担单位的工作准备 建立管理组织、招聘人员；进行项目实施方案公告；开展项目工程招投标；制订项目管理制度；提出项目开工报告。 工程承包单位的工作准备 组建项目经理部；图纸会审；施工组织准备；施工现场准备；施工材料准备。,3.2 土地整理项目运作程序,（5）项目实施 项目建设必须按照批准的建设计划和规划设计文件有计划、有组织地进行。 要做到精心施工，确保