房地产登记档案.ppt

1、房地产登记档案,2011年10月,第一章、房地产登记档案概论,一、掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系。 （一）登记档案、登记簿、登记材料的概念 1、登记档案的定义: 房地产登记档案（以下简称登记档案）是房地产档案中的一种。是指登记机构在房地产物权登记活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种形式的历史记录。它反映了房地产物权设立、变更、转让、消灭的情况，是城市房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。,一、掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系(P3-6),登记档案的定义有广义和狭义之分。 广义的登记档案，指登记资料归档后成为登记档案。登记资料由房屋登记簿（以下

2、简称登记簿）和房屋登记材料（以下简称登记材料）两部分内容组成。 狭义的登记档案，特指原始登记材料，也就是传统意义上的以卷宗为外在表现形式的登记档案，包括了登记过程中产生的申请、审核、发证等原始资料。 本教材所称登记档案，是指广义的登记档案。,一、掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系(P3-6), 登记档案定义的内涵 说明了登记档案的来源 指出了登记档案的形成条件 明确了登记档案的形式 显现了登记档案的本质,一、掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系(P3-6),2、房屋登记簿的定义 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，可以采用电子介质，也可以采用纸介质，是房屋登

3、记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记的事项，并可以公开查询的特定簿册。 物权法在新中国第一次以法律的形式提出了登记薄的概念。 物权法第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。 物权法第十六条规定，“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理”。,一、掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系(P3-6),3、登记材料的定义 登记材料是申请登记的原始资料与登记机构内部审核文件的统称，是物权确认过程中直接形成的原始资料，具体包含有：申请物权登记的证明资料、物权审核

4、的过程及结论资料、缮发证的过程及结果记录、与登记相关的其他资料。也就是平常所用的狭义的登记档案概念。,一、掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系(P3-6),（二）、登记档案、登记簿、登记材料三者之间的关系 登记档案由登记簿和登记材料构成，登记簿和登记材料是登记档案不可或缺的两个组成部分。 1、登记簿和登记材料二者之间的关系 相同之处 形成的主体相同。 两者都具有凭证作用。,一、掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系(P3-6),不同之处 在记载内容上，登记材料所涵盖的内容远远大于登记簿。 登记薄的内容主要包括房屋的坐落、房地产权利人情况、房屋的基本情况、房地产的他

5、项权利以及权利的限制情况，使对房地产权利状况详细而又具体的记载，是一种结论性的权利证明文件。 登记材料囊括了房地产物权登记中形成的各种文件材料。如房地产登记申请表、房地产登记审批表、裁决书、继承公证书、房地产买卖合同等资料。 在利用上，登记簿的公开性远远大于登记材料。,二、熟悉：登记档案的作用。（P8-P9）,登记档案最根本的作用就在于为物权确认提供依据，为社会各界提供产权证明，从而发挥定分止争的效力，其产权管理功能不亚于审核发证。 1、为物权确认提供重要依据，是房地产登记的全程工具。 2、维护房地产权利人的合法权益。 3、促进房地产市场健康发展。 4、具有为加快城市建设提供信息服务的功能。

6、5、具有维护正常的金融秩序和社会稳定的功能。,三、了解：登记档案的特点。（P7-P8）,专业性 登记档案产生于专业部门 登记档案材料是专业性材料 登记档案有自己专业管理方法 动态性 登记档案的动态性是登记档案最显著的特点 真实性 真实性是登记档案的生命，是发挥档案现实效用的基础和前提。,三、了解：登记档案的特点。（P7-P8）,完整性 房地结合 图档结合 价值性 房地产属于不动产，价值高 ，关系到权利人的根本经济利益。 法律性 登记档案记载了房地产权利归属并拥有详实的凭证材料，是房地产登记部门和司法部门确认房屋权利归属、处理房地产纠纷的主要依据。,第二章、登记档案的管理,一、掌握：登记簿、登记

7、材料的管理。 （一）、登记薄的管理 1、登记簿的形成和管理者 形成者和管理者均为 房屋登记机构 2、登记簿的性质、效力、形成、保管期限 登记薄的性质。 房屋登记机构记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用薄册。这是房屋登记薄的本质属性。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),2、登记簿的性质、效力、形成、保管期限 登记薄的效力。 根据物权法第十四条和十六条规定，物权设立、变动的情况记载于登记薄后，房屋物权的设立、变更、转让和消灭才能生效。 登记薄的形式。 可以采用电子介质，也可以采用纸介质。采用电子介质的，应能够转化为唯一、确定的纸介质形式；采用纸介质的，应采用活

8、页等方便增页和编订的方式编制，注明目录和页码。 登记薄的保管期限。 登记薄由登记机构永久保存。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),3、登记薄的编成和异动 建立法律依据 物权法 房屋登记办法 房屋登记簿管理试行办法 建立方法 电子登记簿的建立：在登记系统内完成，并有备份。 纸质登记簿的建立：以房屋编号为顺序建立，对于每个编号的房屋，分别以簿页记载房屋自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项，将这些簿页按房屋编号的顺序连缀装订。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),建立要求 房屋登记簿应按照房屋基本单元建立，并有唯一的房屋编号，房屋分割、合并时应重新编号。 建筑区划

9、内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，应在房屋初始登记时单独记载，建立登记簿，并与建筑区划内房屋基本单元的登记簿形成关联。 登记簿采用电子介质的，应能够转化为唯一、确定的纸介质形式；采用纸介质的，应采用活页等方便增页和编订的方式编制，注明目录和页码。 记载登记簿时应保证登记簿内容的真实性、完整性和有效性。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),登记簿的异动 电子登记簿的异动 在办理相关登记事项时登记审核完毕后的记载登记簿环节，由系统自动生成。 纸质登记簿的异动 是按登簿内容用增页等方式记载，注明目录和页码，并将增页归并到已建立的纸质簿册中。,一、掌握：登记簿、登记材

10、料的管理(P11-23),4、登记薄的记载内容 房屋自然状况部分。主要记载房屋编号、房屋坐落、建筑面积、规划用途等。 房屋权利状况部分。主要记载房屋所有权、他项权等有关情况。 补换证记录部分。主要记载原证编号、补换证编号、补换发时间、说明等。 限制情况部分。用于记载司法查封、行政限制及注销限制等内容。 其他状况部分。如预告登记，异议登记等。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),5、登记薄的归档 电子登记簿归档 逻辑归档：登记官记载完毕，一经确认，即为电子登记簿逻辑归档。 物理归档：指定期把电子登记簿备份到可脱机保存的载体上，编制目录向登记机构的档案管理部门移交。 纸质登记簿归档

11、纸质登记簿入册即为归档。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),（二）、登记材料的管理（P14-23) 1、登记材料的生成 房屋登记形成的登记材料包括：1、申请表、房屋权利设立、变更、转让、消灭或限制的具体依据以及申请人提交的其他资料如身份证明、授权委托书等等；2、登记机构进行房屋登记、调查、权利的设立、变更、转让、消灭等工作中直接形成的文字、图表、声像等不同形式的资料。如合同、平面图、调查表、房屋面积计算表等等。 登记材料内容要完整、准确，形式要标准、规范。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),2、登记材料的立卷归档原则及规范 原则：立卷范围应符合相关规定原则，即时

12、立卷归档原则。 3、登记材料的立卷责任人 登记材料立卷责任人为完成对登记材料整理、装订，制作登记卷盒及将登记材料装盒等工作的作业人员。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),4、登记材料的编号方式 按丘编号整理法 规则： 丘号的编定按国家房产测量规范标准执行，应为12位数字，考虑到作为档号，数位不宜过大，原始登记材料如以市为立档单位，可将市代码2位省略，为10位。 种类： 按丘编号法整理登记材料时，又可分为登记材料的按丘立卷整理和按户立卷整理。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),分类流水编号整理法 适用：未测制房地产平面图的城市。 优点：排架无需留空位，倒架次数减少

13、，各类档案集中。 缺点：登记材料分散，查档完全依赖检索。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),5、登记材料的库房排列方式 档案架(柜)的排放与编号要求 档案架(柜)的排放应一致，做到横竖成行，尽可能达到整齐美观。 档案架(柜)的排列应与窗户垂直，以免阳光直射，并便于通风。 档案架(柜)的排列不宜太紧或太松，既要注意最大限度地利用库房面积，又要便于平时档案的取放。 档案库房中的档案架(柜)应进行统一的编号。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),档案排列要求 档案排列，应遵循城市房地产权属档案管理办法中的原始登记资料应依丘为单位建档的原则进行排列。 档案按丘号从小到大的

14、顺序竖排于档案架上，脊背朝外，使丘号一目了然，便于今后的查找和利用。 档案排列要疏密适度，每类档案案卷后要留出一定数量的空架、空格以便随时插入新入库的档案，力求避免经常倒架。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),编制档案存放位置索引 目的： 为了便于档案保管工作人员掌握档案的存放情况和迅速地取放档案。 种类： 一是指明档案存放位置； 二是指明各档案库房保存档案情况。 实行档案代卷卡制度 为了便于库房档案保管工作人员掌握档案的流动情况和随时做好安全检查工作，填制一种卡片放在被暂时移出档案的位置上，以说明此档案何时、什么原因、由谁经手被暂时借出。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P

15、11-23),6、 登记材料的保管要求 工作人员要有高度的责任心。 在保管工作中，要贯彻“以防为主，防治结合”的思想。 在保管工作中，要贯彻保护重点照顾一般的原则。 要把登记材料的保管工作贯彻到各个环节中，注意避免单纯的“为保管而保管”。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),7、登记材料的保管期限 根据房地产登记档案的作用，登记材料的保管期限一般来讲都应该做到长期或永久保存。,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),8、登记材料的鉴定、销毁 鉴定工作的意义 便于更好地发挥档案的作用 便于档案的安全保管 便于应付突发事件 鉴定工作的组织和制度 确立统的鉴定原则和标准 鉴定

16、工作的组织领导 鉴定工作的步骤,一、掌握：登记簿、登记材料的管理(P11-23),登记材料的销毁 销毁登记材料应编制档案销毁清册，办理审批手续，执行监销制度。 销毁时要注意安全保密，一般要有二人以上进行监销，销毁后监销人员应在销毁清册上签字盖章，并注明销毁方式(焚毁或打浆)和日期，以示负责。,二、了解：登记档案管理内容和职责（P10-11),（一）、登记档案管理的内容 登记档案生成 立卷整理 归档 鉴定 保管 异动管理 利用,二、了解：登记档案管理内容和职责（P10-11),1、登记档案生成 登记档案生成由登记受理开始，并贯穿于登记确认的每一个环节。受理、审核、登簿、发证各环节，要按照归档范围

17、和要求收集、制作登记资料，并做好向下一环节移交的工作，以保证登记档案生成的规范。 2、立卷整理 登记档案立卷整理工作是将接收的登记资料排序、编目，使之科学化、规范化、标准化的过程。,二、了解：登记档案管理内容和职责（P10-11),3、归档 登记档案的归档是指将立卷后形成的登记档案移交档案管理人员入库保存的过程。 4、鉴定 是登记档案管理的基础工作之一，是按照有关规定对登记馆藏档案不断优化，推动登记档案利用工作顺利进行的一个重要环节。 5、保管 是登记档案管理的重要工作内容，是实现维护档案完整和安全的重点环节和主要手段。,二、了解：登记档案管理内容和职责（P10-11),6、异动管理 是指房地

18、产状况发生变化后，及时对登记档案进行异动整理和统计，建立与实际一致的档案。 7、利用 管理登记档案的目的，是为各项工作及社会提供利用。为满足利用者的需求，采取各种形式和方法，对登记档案进行利用，就形成了登记档案的利用工作。,二、了解：登记档案管理内容和职责（P10-11),（二）、登记档案管理的职责 依法管理： 中华人民共和国物权法 中华人民共和国档案法 依职管理 六大基本职责 加强人员管理 具备档案管理的技能 具备登记官的专业素养,第三章、登记档案的利用,一、掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求。 （一）、登记薄利用的形式及要求 1、登记簿利用的形式 提供利用电子登记簿触摸屏查询。 出具物

19、权证明。 咨询服务。 为实现跨地区房屋登记信息联网、建立全国个人住房信息系统查询，提供应用。,一、掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求（P26-32）,2、登记簿利用的要求 登记簿利用者的范围要求 房屋登记簿上记载的房屋所有权人（包括法人、自然人）及其自然人的配偶、继承人、受赠人和受遗赠人。 房屋登记簿上记载的其他权利人。 国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门。 公证机构、仲裁机构。 仲裁、诉讼案件的当事人，以及其他形式的利害关系人。 不属于以上情形的个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记薄中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况。,一、掌握：登记簿、登

20、记档案利用的形式及要求（P26-32）,登记簿利用的手续要求 房屋登记薄上记载的房屋所有权人为自然人的，应出示本人身份证明。 房屋登记簿上记载的其他权利人，应出示相关权利凭证及本人身份证明。 房屋登记簿上记载的房屋所有权人为法人的，应当提交相应的查询证明并出示查询人员的身份证明。 国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明并出示执行查询任务的工作人员的工作证件。 公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明，并出示执行查询任务的工作人员的工作证件。,一、掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求（P26-32）,仲裁、诉讼案件的当事人应当出

21、示仲裁机构或审判机关受理案件的证明，且受理的案件须与当事人所申请查询的内容相关。 注册期内的律师，作为诉讼代理人应当提交所在律师事务所出具的查询证明及诉讼委托书，并出示律师执业证书。 委托查询的，受托人应当提交房屋所有权证、委托人的身份证明、载明查询事项的授权委托书；无法提供上述证明的需提交经公证的委托书。 以上出示的证明材料及证件，工作人员均需核验原件；查询人要求出具查询结果时，工作人员应对上述证明材料及证件留存复印件。,一、掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求（P26-32）,登记簿利用的方法要求 房屋登记簿的利用，应当在登记机关设定的场所内进行。 对符合规定的查询申请，工作人员定义查询

22、申请内容后通过查询系统生成查询编号后，申请人可通过查询编号自行在电子触摸屏上查询。 对于需要出具有关查询证明的，应当由登记机关指定专人负责接待，并根据查询需求摘录或打印查询结果。,一、掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求（P26-32）,（二）、登记材料利用的形式及要求 1、登记材料利用的形式 登记材料的利用形式有两种，分别为登记材料的信息化利用和登记材料的事物利用。目前登记材料的信息化利用已成为一种最普遍、最方便、效率最高的一种利用形式。 登记材料里的方式 提供利用登记材料原件。 提供利用登记材料复制本。 根据登记材料内容编写参考资料提供利用。,一、掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求（

23、P26-32）,2、登记材料利用的要求 登记材料利用者的范围要求 房屋权利人或者其委托人。 房屋继承人、受赠人和受遗赠人。 国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门。 公证机构、仲裁机构。 仲裁事项、诉讼案件的当事人。 涉及国家安全、军事等需要保密的原始登记资料，须经国家安全、军事等机关同意后方可查询有关原始登记材料。,一、掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求（P26-32）,登记材料利用的手续要求 房屋权利人应提交其权利凭证。 继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料。 国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询