《蔷薇佳园商业》PPT课件.ppt

1、蔷薇佳园商业推广方案,常州汇丰房产,周边商业市场分析,周边区域商业面积分布情况,分析,由上表可见，整体周边区域销售情况不理想，总销售率较低。 小面积商铺受到普遍欢迎，从以上数据来看，销售面积比例最受欢迎的是50以下的店面，其次是50-100左右的店面去化较快，而200及以上的店面去化缓慢，关注度不高。 市场反映单价偏高，接受能力有限，难以承受。100以下的店面去化较快，虽然单价无优势，但总价更易于被客户接受，且对于小面积店铺的高出租率也促使大面积铺位的去化难度较大。对于高总价的投资客毕竟为少数，且资金需进行长期投资，目前该区域尚未有成熟的商业以及人气氛围形成。 由于诺诚高第开发较早，因此在当时

2、市场环境下，销售去化较为乐观，去化率较高。但后续商业的经营惨淡也体现出经营管理的不到位以及周边商业发展的迟缓。而后续开盘项目由于市场行情不稳定，持币观望者更多，投资客则更为谨慎，销售进度都较为缓慢。,周边区域商业物业租赁情况分析,分析,从诺城高第及周边的经营业态来看，有服装、燃汽具、水果、烟酒、生活家居、干洗、保健品、缝纫设备、摄影、美容美体、音像、眼镜、快餐等，主要为肯德基和苏果超市。 从周边商铺租金行情来看，主要范围在18-45元/月，平均租金在30元/月。 租赁率不太理想，除了部分老小区的沿街店铺租赁情况较好外，大型集中商业中心租赁较差。诺诚高第为例，该项目的空置率达到40%以上，且目前

3、内街的经营状况不容乐观。近期仍不断出现店铺歇业的情况，整体区域的商业氛围在短时期内较难形成。 目前本项目位于常州城东区域，租赁市场租金数额普遍不高，同时也反映了该区域商业氛围还只是处于萌芽阶段，相对市中心临街商铺还存在很大的差距，而且受到金融风暴和整体房产市场处于低谷的影响，预计明年形势将仍处于下降趋势，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价格的敏感度已占到很大的比例。,项目商业规划和定价建议,11#,2#,4#,12#,14#,项目分布情况,项目SWOT分析,销售策略和定价建议,内街和外街一层商铺面积分布情况,11#,12#,2#,4#,14#,13#,内街一层商铺分布情况,2#、4#一层商业

4、,14#一层商业,建议对于商业部分内街先行公开，对于客户也可进行价格测试，为后续沿街商业积累客户和经验。,外街一层商铺的面积分布情况,建议对于蔷薇沿街商业部分暂时只接受预约登记，前期公开主力销售为内街部分。 为沿街商业积累充足有效的客源，同时也为其价格进行测试。,12#三至四层改建成单身公寓进行销售,对于12#部分，由于其正对华润苏果超市，出门便是公交站台，生活便利性较好，因此对于三至四层建议改成单身公寓进行销售。 对于该类产品由于为商用性质，水电等费用均为商用标准，因此建议进行装修，作为精装修小户型进行出售。（目前精装修的标准一般在500-800元/左右，也可根据实际情况采取不同的材质，以此

5、增加卖点） 需开发商配合建造实品屋，以更为直观和说服力的方式打动消费者。,13#剩余商业部分进行定向招商,建筑面积约为:12000平方米. 对于这部分物业,由于体量较大，直接销售抗性非常大, 所以建议只能作为开发商长期的资产运作,定向招大型饭店、大型休闲浴场或者量贩式KTV。,定价原则和依据,定价原则 房地产价格是由地价、工程造价、各种税费、银行利息和销售费用等因素构成。基本成本价加上开发商的利润构成基本价。一般市场定价原则都以以下三点价值取向来考虑： 1）市场价值取向：需考虑项目区域经济生活环境、市场供求、项目自身条件（地段、交通、品质等），采用比较的手段来确定。（即市场比较法） 2）成本价

6、值取向：通过项目整体的成本加开发商的利润来确定。（即使成本定价法） 3）目标客源心理价值取向：通过对项目客源的定位，对目标客源心理预期价位来确定。 定价依据 1）市场的供求关系、国家宏观政策、未来房地产商业价格的走势等。 2）周边竞争个案的销售动态及客户群体的分散性的影响（去化速度以及去化率的综合分解） 3）项目所处区域地段、区域配套、交通商业繁华程度、临街状况等 4）国家政策调控对价格的影响 5）租金回报结合收益率分析可支撑的售价； 6）发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商的品牌、合作伙伴的品牌效应,销售价格建议,以10万，贷款年限10年为例,由左表可见，商业性质的住宅在使

7、用年限、生活成本、利息成本与住宅相比有着较大的差距，因此在考虑定价时因将这些成本费用计入其中进行核算。,周边商业价格,由上表可见，商铺1F销售均价约9000-10000元/，2F的销售均价在5000-6000元/，3F的销售均价3500-4500元/ 从市场走访情况来看，周边在售商业临街铺销售状况不甚理想，透过对已购买店面的业主电话沟通，基本已确定大多数个案销售率只有10%左右，诺诚高第的原先售价范围在8000-12000元/，而一些位置较好，靠近中吴大道主入口的商铺售价达到20000元/左右。但目前经营情况较差，空置率达到65%以上。而新城逸境一层商铺售价在12000元/左右，部分位置较好，

8、正对菜场的商铺售价达到18000元/左右。,销售价格建议,沿街和内街商铺销售：,招商部分：,销售方式：,1）沿街商铺销售方式 建议一：铺王拍卖销售方式 项目临街铺王可挑选出5套，配合地王的形象进行公开拍卖，一为后续拓开价格空间，二可吸引市场关注。确定拍卖价格起价后，再拍卖成交期望价，安排两人在合理范围以内把价格炒高。 建议二：商铺直接销售方式 建议三：带租约销售 边招商边销售，实行带租约销售，一般商铺租金率8%，合同三年一签。 2）内临街铺销售方式 建议一：返租销售 建议项目采取23年返租，年返租率税前6%，五年内投资者税前可收回20%40%的投资成本。 建议二 ：出售经营权 由于项目商业体量

9、较大，全部出售产权，市场接纳力度有限。而且市场内经营户更愿意对物业进行租赁经营，加上项目出售部分产权后须保留一定物业作为已出售物业的信心担保，因此二层物业可保留产权、出售经营权，同时这也为发展商预留了部分优质物业，待整体升值后可获得更大的利润空间。经营权建议出售35年。 3）二楼商铺销售方式：以租代售 主要针对二楼以上难以销售的商铺，三年内以租金的方式付完全部房款：第一年付40%、第二年付30%、第三年付30%，房款付完，正式签订销售合同，如果客户没有付清房款就要终止合同，客户已交款项不退，并且要承担毁约责任。二楼商业物业销售相对困难，采取先招商后销售的方法或以租代售方式。,蔷薇佳园商业推广名

10、,整体命名： 金贸中心、财富新里程、百汇中心、龙城旺角、财智中心、财富口岸、七彩都会 定位： 购物、休闲、餐饮、娱乐 新丽华首个一站式消费广场 组团命名： 13#、12#临街商铺： 牛街18、财满街、黄金眼动力街区、星光大道、锦品街、24K金铺 定位：购物娱乐街 2#、4#、14#所组成的社区商业内街： 阳光星期八、邻家铺子、PARK小街、一品街、福彩街、同乐坊、金邻、尚品汇 定位：生活休闲街 12#3-4层小型公寓： 金隅、先锋社、红寓、阁调公寓、启航社、世嘉公寓、成品家、GOLF公寓 定位：精装全配酒店式商务公寓,卖点阐述,大地段，大人气 天宁主城区新丽华版图核心，百万人气奠定辉煌“钱景”

11、 傲踞天宁主城区新丽华黄金版图核心地段，扼守丽华北路、中吴大道城市枢纽铂金交叉点，城市核心地段占领核心财富！丽华板块核心商圈区域，银行、医药、金融、菜场、汽车4S店、汽摩配销售市场、学校、shoppingmall等环绕簇拥，齐全配套、浓厚商业氛围让您轻松赚大钱！人气就是财气依托蔷薇佳园、诺城高第等为代表的大批新兴高尚社区近5万高端消费人群；直面周边丽华、朝阳等传统老社区近20万稳定居住人群；凭借两大城市干道辐射天宁区、武进区近150万消费群；田园式蔷薇园更有川流不息的旅游休闲客百万鼎沸人潮，亿万消费力，造就一级财富磁场，源源不断吸金引财！ 大交通，大商机 中吴大道09年全线贯通、B3线畅行丽华

12、北路，路通财通 城市交通枢纽，成就财富大赢家！西依丽华北路，南枕中吴大道，城市主干道交汇点上黄金商街，直面大路、直击人流、车流，轻松赚翻天！中吴大道将改造成中心城区双向六车道的景观大道，09年全线贯通！丽华北路将与阳湖大桥和夏城路构成常州市南北向的一条高等级干道，奠定常焦路五角场路丽华路的主干线基础！两大城市主干道上，人流滚滚、车流不息，带来源源不断的财流！伴随BRT3号线不久畅行丽华北路，旺铺更添价值！路网纵横、通达南北，货物收发，随心自如，货如轮转，日进斗金！,卖点阐述,大规划，大财富 临街旺铺、社区内街、综合商区，多业态、优规划稳赚钱 统一大手笔规划，多种商业形态有序组合，全力打造丽华首

13、个一站式消费广场，集购物、休闲、餐饮、娱乐、家居为一体，全方位填补区域一站式整体商业空白，独占赢金市场！社区生活内街，40-405多重珍稀铺位，可设超市、洗衣店、理发店等，全方位配套社区居民日常消费，轻松赚钱！直面丽华北路沿街旺铺，户户对路，22-80多重选择，首层层高5.8米，最大8.4米开间，最大面铺货，买一层得两层！中吴大道与丽华路交汇处钻石街铺，正对中吴大道中心景观广场，对接地下人行道，一二层可设大型餐饮娱乐场所，三四层全面品牌招商真正多功能全元商区，一站式消费领秀新丽华，365种原始商机，一次把握一生庆幸！ 大保障，大收益 原始金质临街旺铺，低风险、高收益、大价值，三代人的摇钱树 股

14、票、基金、债券现代人曾一度热衷的投机性投资，风险巨大！08年金融市场的风雨飘扬让无数投资者幡然醒悟，在09年争先抢占房产投资！“万象商业广场”多席临街旺铺，独立产权，原始商机，一次把握，三代得利！城东核心地段、近15000海量消费人群、两大城市主干道新丽华首个一站式消费广场，统一合理规划，多种业态配置，多重财富保障，稳投入、低风险，绝对大收益！“万象商业广场”，抵御通胀、升学教育、投资养老、财富传承的至佳方案！,户外形象表现,工地看板,工地围墙和户外,平面媒体DM,蔷薇佳园商业推广排期,现场方案调整建议和开发商配合确认部分,1.每月对于当月的已购客户进行抽奖活动，在每月月底进行抽奖活动，抽取10名客户。 奖项设置：3000元现金 2.关于“老带新”活动具体奖励金额的确