[经济学]物权法

1、第二章 物权法,引 论,1、物权法学习时的三个问题,何为民法上的物？ 谁是物的权利人？ 权利人如何使用物，发挥物的效用？,2、物权法,物权法是民法的重要组成部分。 民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律，其内容包括物权法、债权法（以合同法为主）、婚姻家庭法、继承法、知识产权法、人格权法等。 物权法是专门规范民事主体（法人、自然人）对财产的占有、收益、使用、处分权利的法律。,广义的物权法，是指以人对物的支配关系为内容的法规范的总称（担保法、土地管理法、房地产法、森林法、草原法、渔业法、矿产资源法、水法、文物保护法等） 狭义的物权法，则是指专门以人对物的支配关系为内容的法规范，即民法典中

2、的物权编 民法通则第五章第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权,物权法,物权法共247条，分为五编 总则：138 所有权：39116 用益物权：117169 担保物权：170240 占有：241245,3、物权法的作用,（1）定分止争 一兔走街，百人追之，贪人具存，人莫之非者，以兔为未定分也。积兔满市，过而不顾，非不欲兔也，分定之后，虽鄙不争。 慎到慎子,（2）财富裂变和聚变,国家对个人的财产利益一旦予以肯定，公众对财富的进取之心就会被激发出来。公众对财富的进取之心一旦得到释放，经济和社会的发展就获得了源源不断的动力。 布朗基所有权是推动人类智慧的最有力量的原动力,（3）人和政通,名分未定

3、，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之；名分已定，贪盗不取。今法令不明，其名不定，天下之人得议之。其议，人异而无定。人主为法于上，下民议之于下，是法令不定，以下为上也。此所谓名分之不定也。夫名分不定，尧、舜犹将皆折而奸之，而况众人乎？此令奸恶大起、人主夺威势、亡国灭社稷也道也。所以定名分也，名分定，则大诈贞信，巨盗愿悫，而各自治也。故夫名分定，势治之道也；名分不定，势乱之道也。 商鞅：商君书定分,有恒产者有恒心,（4）物尽其用,财产所有权界限清楚并受到切实的法律保护，可以促进所有权人利用其财产，发挥物的效用。,农村承包 经营权,风能进，雨能进，国王不能进,英国首相威廉皮特在演讲中曾这样表达对个人财产

4、权的敬畏：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，暴雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子”。 风能进、雨能进、国王不能进，这个经典的宪政寓言强调私有财产应受到至高无上的保护。,法治理念的张扬 人权价值的凸显 乱世倡刑典用重刑 盛世兴民典贵私权,案例：房屋纠纷如何处理,赵某通过中介公司将位于南京某区的房屋卖给李某，赵某及其妻子“黄某”和李某一同到区公证处办理房屋买卖公证，随后到房产管理局办理房屋过户手续，李某搬进房子半年后，一自称赵某真正妻子黄某的女子将其诉至法院，要求李某返还房屋。原来卖房

5、子时赵某找别的女子来代替自己的妻子。,李某此时才知在四个月前，该女子将公证处诉到法院要求撤销公证书，后公证处撤销公证书后，该女子撤回行政起诉。提起民事诉讼要求李某返还房屋，李某以办理产权过户为由请求法院驳回原告诉讼请求。 法院审理查明：该房屋为婚姻关系存续期间购买，该房屋产权证为赵某。,1：该房屋是否是夫妻双方共同财产？ 2：赵某能否单方将房屋出卖？ 3：妻子黄某应当如何保护自己的权利？.,相邻关系,他物权使用价值,他物权价值,第一节 物权法概述,一、物,引例：“月球大使馆”出售月球土地案 2005年9月，名为“月球大使馆”的北京月球村航天科技公司在朝阳区成立。该公司专售月球等星球的土地，29

6、8元/英亩，购买者还可获得月球土地证书。 10月，月球大使馆正式开盘，公司总裁月球疯子丹尼斯霍普特意赶到北京。三天后，月球大使馆正式被北京工商局叫停。但三天里，已有34人买走49英亩土地。,问题：,月球土地是否属于物权法中规定的物？ 谁享有月球土地所有权？ “月球大使馆”出售月球土地的行为是否符合法律规定？,1、物的概念,民法上所称的物是人们能够支配的物质实体和自然力 特征：物质性非人格性 合法性 满足需求性 可支配性 特定性 独立性 思考：权利可否成为物权的客体？,2、物的分类动产与不动产,内容不同 权力设定方式不同 公示方式不同 权利派生的种类不同 诉讼管辖不同 对他人的权利限制不同 （地

7、役权）,客体形态不同 取得方式不同 生效要件不同 取得时效不同 法律适用不同,课后思考：,虚拟财产能否被认为是物？,二、物权,1、【物权】是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。 2、物权的性质 支配权支配（与债权的区别）、特定物 排他权排除干涉、权利冲突 对世权,案例：朱某与陈某财产权属纠纷案,原告朱某通过婚介所认识被告陈某。2004年由原告出资为被告购买14万元丰田车一辆，该车登记车主为被告。 原告主张讼争汽车是原告出于结婚目的，为将来的家庭购置，故该车应当归其所有；而被告辩称自己为登记车主，购买汽车资金为原告赠与。双方各执一词，遂起纷争。 小汽车到底是谁的财产，为什么？,3、物权的

8、分类,以物权的主体归属为标准：自物权 他物权 以标的物支配范围为标准：完全物权 定限物权 从设立的角度对定限物权再分类：用益物权 担保物权,以物权是否具有独立性为标准：主物权 从物权 以物权的发生原因为标准：意定物权 法定物权 以标的物的种类为标准：不动产物权 动产物权 权利物权,以物权存续有无期限：有期限物权 无期限物权 是否依据法律规定的公示方式：公示物权 事实物权 以有无物权的实质内容：本权 占有 物权依据的法律不同：普通物权 特别物权,三、物权法定原则,【物权法定原则】又称物权法定主义，指在一个统一的法律效力地域内，当事人设定的物权必须符合法律的明确规定。 物权法第五条：“物权的种类和

9、内容，由法律规定。” 此处有两个问题需要回答：物权法定的对象 物权法定的法源,（一）物权法定原则的内容,1、种类由法律设定不得创设 2、内容由法律规定对世权 3、公示方法法定维护交易安全、物的有效利用、国家管理的需要对抗第三人 4、效力由法律规定排他效力、优先效力、物权请求权效力,（二）物权法定原则的理由,物权的绝对性与直接支配性决定的 有利于物权的公示、确保交易的安全与迅速 有助于物权体系的统一，从而提高物的利用效率 整理旧物权，适应社会需要,（三）违反物权法定的法律后果,1、不产生物权变动的后果 2、法律没有规定的，当事人不得自由设立 3、部分违法时，其余部分仍然有效 4、物权行为无效，其

10、他行为有效,四、物权变动,【物权的变动】是物权产生、变更和消灭的总称 物权的取得：原始取得 继受取得：移转；创设 物权的变更：主体、内容、客体 物权的消灭：绝对消灭；相对消灭,1、物权变动的原则,公示原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力。 公信原则，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全,公示原则在于使人“知” 公信原则在于使人“信

11、”,例,甲公司于l992年向城西危房办购买了胡家梅园商办楼一、二、六层，共支付房款180万元。1993年8月，甲公司与乙公司商定，以110万元的价格将商办楼一、二层卖给乙公司。乙公司于l993年9月至l995年12月分四次将购房款全部付清。1993年11月30日，城西危房办开出购房时间为l993年9月25日、购房单位为乙公司的第04号房屋销售发票。l994年5月6日，甲公司以第04号房屋销售发票遗失为由，要求城西危房办重新开出第07号发票，将购房单位改为甲公司。1994年10月12日，甲公司借此销售发票取得N市房管局核发的胡家梅园商办楼一、二、六层的房屋所有权证。,1996年1月15日，甲公司

12、因经营需要，向中国银行N市分行借款169万元人民币，甲公司以其胡家梅园商办楼第一、二、六层设定抵押，并到N市房产管理局产权监理处办理了房产抵押登记手续。后因甲公司在借款到期后未能归还本息，N市中行遂以借款合同纠纷为由向法院提起诉讼，要求法院判令甲公司归还借款本息，并主张对胡家梅园商办楼一、二、六层行使抵押权。乙公司知悉上述情况后，向法院提起民事诉讼，要求确认胡家梅园商办楼一、二层的房屋所有权归其所有。 甲公司与银行签订的抵押合同的效力 ？,2、物权变动的原因,（1）物权的取得 能够引起物权取得的法律事实主要是民事法律行为 除了民事法律行为以外，物权的取得还有其他的原因：,取得时效 公用征收或没

13、收 法律的规定（留置权） 附合、混合、加工 继承 拾得遗失物、发现埋藏物 合法生产、建造 人民法院、仲裁委员会的法律文书 孳息的所有权取得,（2）物权的消灭,引起物权消灭的民事法律行为主要有 ： 抛弃 合同 撤销权的行使 引起物权消灭的民事法律行为以外的原因： 标的物灭失 法定期间的届满 混同,混同消灭物权的例外,丙向甲财务公司和乙银行分别融资500万元，以其自有的一块价值1000万的建设用地使用权进行抵押，并分别进行了抵押登记，甲的登记在先，乙的登记在后。设立抵押权后，甲因某种关系取得了丙的该块建设用地使用权。 问题： 甲对丙所享有的抵押权是否因混同而消灭？,相关法律规定：,担保法解释第77

14、条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属于一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。”,3、物权变动的公示方法,以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法。 同时，登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。,（1）动产交付,现实交付 简易交付 占有改定 指示交付返还请求权的让与 拟制交付 动产的设立和转让以交付为生效要件。 思考：动产登记的效力？,交付主义为原则 登记对抗为例外,（2）不动产登记,登记要件为原则主要方式 登记对抗为例外（土地承包、地役权） 合同生效，发生物权变动在城乡统筹建设工作中，农村土地承包经营权通过合同就

15、可以设立，这是我国物权法独有的规定。 非因法律行为引起的不动产物权变动,例,张先生夫妇拥有一套四合院，院内有6间房屋。l996年，张先生以自已名义为6间房屋办理了房屋产权证。1年后，经公证处公证，张先生夫妇自愿将1间南房赠与了女儿张平。但张平没有实际占有使用此房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。,1998年，张先生的妻子病故。此后不久，张先生将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与女儿的南房，全部赠与了儿子张丰的女儿张小小，此事经过了公证，张丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。自此，张先生与张丰一家在四合院内居住。2002年，张先生的女儿张平将张先生、张丰告至法院，要求确认南房归自

16、己所有，二人腾退房屋,问题：,张平主张南房归自己所有的诉讼请求不能得到支持，因其虽接受赠与，但没有办理过户登记？ 张先生将6间房屋全都赠与给张小小的行为是部分有效的？ 张平可以请求张某返还自己继承母亲遗产所应得的房屋？ 张先生将6间房屋全都赠与张小小的行为有效，并且及时办理了房产的过户手续，所以张小小应取得全部房屋的所有权？,不动产登记的特殊类型：,【更正登记】是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。 更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全,根据物权法的规定，更正登记应

17、具备如下构成要件 （1）不动产登记事项记载错误（2）须权利人或利害关系人申请（3）须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。,异议登记,【异议登记】是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。 异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。,根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：（1）不动产登记事项被认为错误（2）登记权利人不同意更正或登记机关不予更正（3）须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请,异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记

18、簿的制度。 但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项： （1）权利保全效力 （2）风险警示效力 异议登记申请人应自异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记失效,预告登记,【预告登记】是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。 因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，必须具备如下要件： （1）经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项 （2）须不动产权利人同意或有法院的假处分命令,预告登记作成后即具有如下法律效力: 权利保全准物权 顺位保全 破产保护 追及效力,案例,小

19、明将自己所有的一栋房屋卖给了甲，约定待付清全部价款后再办理所有权转移登记。甲担心小明在所有权转移前将房屋再行出卖，于是到公证机关办理了预告登记。期间，小明果然将房屋卖给了小张。 问：甲能够向小明、小张主张何种权利？,五、物权的保护,1、物上请求权 确认物权 返还原物：非法侵占； 无权占有 排除妨碍 消除危险 恢复原状,2、债权请求权 损害赔偿,思考： 二者可否同时使用？,附：物权请求权与债权请求权的区别,物权请求权与债权请求权虽然均为请求权，但二者却有明显的区别： 其一，权利的基础不同 其二，目的不同 其三，内容不同 其四，构成要件不同 其五，效力不同 其六，诉讼时效,第二节 所有权,引例：,

20、甲将自己的两头黄牛卖给了某肉联加工厂乙，口头约定：由乙将牛宰杀后，按净得的牛肉每斤2元的价格进行结算；除牛头、牛皮、牛下水归乙外，再由甲向乙支付7元宰杀费。在宰杀过程中，乙厂宰杀工人在其中一头牛的下水中发现牛黄70克。乙将这些牛黄出卖，每克30元，共得2100元。甲得知后，向乙索要2100元，被乙拒绝。甲遂向法院起诉，要求确认对牛黄的所有权，并要求乙返还卖得牛黄所得的2100元。 问题：本案应如何处理？,一、概述,1、【所有权】是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是一种财产权，所以又称财产所有权。 其法律特征包括： 自权性绝对性 完全性 永续性 单一性排他性 弹力性

21、原始物权性,2、所有权的权能,【所有权的权能】是所有人为利用所有物以实现对所有物的独占利益，而于法律规定的范围内可以采取的各种措施和手段。 所有权的不同权能表现了所有权的不同作用形式，是构成所有权内容的有机组成部分。 所有权权能包括积极的权能和消极的权能,积极权能,（1）占有权能 是指所有权的主体对于财产的实际管领和支配的权能。 占有是所有权的事实权能，不是行使所有权的目的，而是对物行使直接支配权的基础和前提 占有权能作为一项独立的权能，在一定条件下可以和所有权分离。,概念辨析：占有,【占有】是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。即占有是对物的一种事实上的控制 占有根据占有人是否为所有

22、人，分为所有人占有和非所有人占有 根据占有人是否有权占有某物，可分为有权占有和无权占有 无权占有通常可以分为善意占有与恶意占有,（2）使用权能,【使用】是指民事主体按照财产的性能对其加以利用，以满足生产或生活的某种需要。 在任何社会经济形态中，人们占有生产资料和劳动产品都不是目的，占有的目的是为了获取物的使用价值或增值价值。所以，不论是所有人还是非所有人，他们占有财产，最终是为了对财产有效地利用或从中获得经济上的利益。,法律上有所有权的人有当然的使用权，但享有使用权的人，并不一定有所有权。 非所有人可依法律规定或当事人约定取得物的使用权能；取得方式可以是有偿的，也可以是无偿的,（3）收益权能,

23、【收益权】是指收取所有物所产生的孳息和其他经济利益的权能。 收益权是所有权的一项最重要、最基本的权能。 人们拥有某物，都是为了在物之上获取某种经济利益以满足自己的需要，只有当这种经济利益得到实现后，所有权才是现实的。,市场经济主体的“利己心”,收益权能的形式,收益权主要由所有人享有，但也可以分离： 所有人与经营人订立契约，在让与资产占有、使用、处分的同时，让与部分收益权，保留部分收益权资产信托 所有人让与占有、使用和部分收益权，保留处分权和部分收益权用益物权 在一定期限内让与占有、使用和全部收益权而仅保留处分权四荒地,（4）处分权能,【处分权】就是所有人对财产在事实上和法律上的处置的权能。 事

24、实上的处分 法律上的处分 两者都会导致所有权的绝对或相对消灭 处分权决定了财产的归属，它是所有权区别于他物权的一个重要特征；是所有权内容之核心和最重要的权能，因为处分权涉及财物的命运和所有权的发生、变更和终止。,通常处分权只能由所有权人自己行使，除非有法律的明确规定或所有权人的授权，非所有人不得随意的处分他人所有的财产。 否则，将构成侵权行为,小结：所有权积极权能,占有、使用、收益和处分一起构成所有权的积极权能。这四项中的每一项都有相对的独立性，因此又具有可分性。 所有权的一项、数项权能均可在一定情形下与所有权人分离，但只要没有导致所有权的消灭，所有权就继续存在。 四项权能的分离与回复，是民事

25、活动的客观需要，也是所有权人行使和实现其所有权的表现。,消极权能,所有权的消极权能，又称为排除他人干涉的权能，是指所有权人有权排除他人对其所有物违背其意志的干涉 所有权的消极权能的根据，在于所有权的绝对性在没有他人干涉时，这种权能无需体现出来 当然，所有人行使此项权能，须受法律、习惯及社会公德的限制，对法律、习惯和社会公德认为正当的干涉不得排除。,3、所有权的限制,现代社会，绝对无限制的所有权已不复存在，所有权的行使必须符合法律的规定或在法律允许的范围内进行，否则即构成权利滥用，不仅不能受到保护，还要依法承担相应的责任。 【所有权的限制】就是依据法律规定对所有权权能的内容和所有权的行使进行的限

26、制,物权法第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。” 所以对所有权的限制，是禁止或限制实施所有权积极权能或消极权能，从而使所有人因此受一定的约束，并负一定的义务。,所有权受限的原因：,（1）维护社会主义基本经济制度 物权法确立了国有财产的专属性原则。专属于国家的自然资源、国防资产，不仅不能交易，国家也不得对其进行处分。,（2）实现公共利益或社会共同生活利益,案例： 张某住在离河堤不远的地方，某一年，为了泄洪，需要将河堤决口，县政府就派人告知张某，他家的房屋被征收。 县政府是否有权这么做？,公法对所有权的限制,国家对私人或集体财产的征收征用 城市

27、规划法与土地规划法对土地利用的限制 基于环境与自然资源保护对不动产所有权的限制 所有权人不得利用标的物实施违法活动,征收与征用的区别？,（3）保障个人利益，构建和谐社会,私法对所有权的限制 权利不得滥用原则 诚实信用原则 私力救济行为 定限物权或债权的限制 相邻关系,二、所有权的分类,只能为国家所有的资产： 矿藏、水流、海域、国防资产、无线电频谱 国家、集体分别依法所有的资产： 土地、山岭、草原、荒地、滩涂 国家、集体、个人都可拥有资产： 文物、铁路、公路、电力设施、电信设施、油气管道等基础设施,三、共有,单独所有和共同所有是所有权的两种基本形式。 而共同所有又可以按照多个共同所有人之间内部关

28、系的不同划分为 按份共有 共同共有 两者的主要区别就在于共有人之间是否按照一定的 份额分享权利。,1、按份共有,共有人之间的关系不以存在共同关系为必要 各共有人对共有物分别享有确定的份额 共有人依据份额享受权利、承担义务 共有人的权利及于共有财产的全部 思考：共有财产的使用、收益、处分和管理？ 共有费用或债务的负担？与第三人的关系？,例,甲乙丙三人共同组建一个合伙企业，约定各人分享1/3的份额。合伙企业经营一段时间后，因经营不善，对外负债3万元。某日，债权人找到甲，要求偿还3万元，甲说：合伙企业是我们三个的，我只能还给你1万元，其余的你找他俩要。 甲的说法正确吗？,2、共同共有,【共同共有】是

29、指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。 共同共有的特征是： 根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提 在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额共同共有与按份共有的主要区别 各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务,共同共有的类型：,夫妻财产共有 家庭财产共有 遗产分割前的共有,例：,孙某与丁某是一对夫妻，婚后买了一辆轿车，共同经营。某天，因家庭矛盾，夫妻发生纠纷，丁某开车离家。 两天后，丁某未与孙某商量，以8万元的价格将车卖给李某，并于当天到市交通部门办理了汽车买卖手续，将车籍转移到李某名下。孙某知道后十分生气，将行车证扣在自己手中。 李

30、某索要行车证，孙某说：买卖没有经过我的同意，所以合同无效。车是我俩共有的，她无权单独处分。,李某说：因为你俩是夫妻啊，丁某卖车时说你也同意的。交涉许久，孙某仍不同意将行车证交给李某。李某只得起诉至法院。 丁某的买卖行为有效吗？ 现在谁是车的所有人？ 孙某应如何保护自己的权利？,3、准共有,【准共有】是指两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权等权利。 即是对所有权以外财产的共有。 物权法第105条：两个以上的单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。,准共有的种类,债权共有 物权共有 知识产权共有,附：共有物的分割,共有物分割的原则 (一)遵守法律的原则 (二)意思自治原则 (

31、三)平等协商、和睦团结原则 共有物分割的方法 （一）实物分割 （二）变价分割 （三）折价补偿,共有物分割的效力 （一）物权变动 （二）瑕疵担保责任,案例,X、Y两人分别出资10万元，自A处购得了一同名贵字画，后经协议分割，由X单独取得该字画的所有权，分割时该字画价值24万元，于是X折价补偿给Y12万元。一年之后，B以该字画是A自其处盗取为由，要求X返还。 问：X在向B返还之后，是否可以要求Y返还当初因为折价补偿而支付给他的12万元？,四、建筑物区分所有,建筑物区分所有，即将一整体建筑物依其构造上及利用上的独立性分为共有和区分所有部分。 建筑物的区分所有权 专有部分的所有权 共有部分的权利 共有

32、产生的成员权,1、建筑物区分所有权的客体范围,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。 建筑区划内的物业服务用房、其他公共场所、公用设施，属于业主共有。,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分

33、享有的共有和共同管理的权利一并转让。,业主共同决定的事项,制定和修改业主会议议事规则； 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 选举和更换业主委员会； 选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人； 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,议事规则,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。双三分之二 决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。双过半,例,某别墅区为了保留

34、该物业小区的原始建筑风格和维持生活品质，订立业主公约，规定该小区原始的二层楼意大利式的建筑风格不得变更。此后，张某将其位于该小区的别墅转让给李某。李某打算将其取得的独栋别墅改为瑞典风格的三层建筑。 问：李某的计划能够顺利实现吗？,例,A公寓大厦有25层，开发商在销售时对顶层房屋不予出售，其原因是，由于地处市区繁华路段，开发商预计如果把楼顶空间出租给广告商用与悬挂广告牌的话，每年将会获得可观的租金收入，所以希望能够通过将顶层房屋保留给自己，从而单独取得该部分的收益。 问：开发商的计划能够顺利实现吗？,例,就像其他大厦的一楼难以销售一样，甲公寓大厦的一楼住宅也乏人问津。它的开发商为了促进销售，做出

35、了将窗前绿地随同一楼的房屋单元一并交给业主单独使用的广告宣传。 问：一楼的业主能够凭借着他和开发商之间的房屋买卖合同而取得这样的专有使用权吗？,甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。 乙的请求能得到支持吗？,五、相邻关系,【相邻关系】是指法律为调整相邻不动产的利用，而就两个或者两个以上不动产权利人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权利义务关系

36、相邻关系在性质上是所有权内容的限制或扩张。 处理相邻关系的原则： 有利生产、方便生活、团结互助、公平合理,相邻关系的特征,主体必须是相邻不动产的所有权人和使用权人 客体是相邻的不动产各方在行使不动产的所有权和使用权时，要求互相提供便利或接受限制过程中所体现和追求的利益 内容是指相邻不动产的所有权人或使用权人行使不动产权利的扩张或限制，表现为一方有权要求对方提供必要的便利或接受必要的限制，同时不得损害他方的合法权益,相邻关系是一种法定的权利义务关系,常见的相邻关系主要有以下几类,按照物权法第七章的规定，相邻关系主要有以下几种 因用水、排水而产生的相邻关系 相邻土地的通行关系 营缮的邻地利用关系,

37、相邻管线安设关系 相邻通风、采光、日照关系 不可量物的侵害 相邻防险关系,不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。,例,张、李两家是邻居，李家经营小吃生意。虽说两家之家有围墙相隔，但张家仍然难免受到李家排放出来的油烟、噪音等的困扰。 问：张家是否能够要求李家停止经营？,例,位于工业区的某造纸厂投入巨资安装了排污处理设备，但在生产的过程中仍然有少量的污染物质被排放出来。与这个工业区相邻的农民担心农作物受到污染卖不出去，所以不敢种植价值较高的谷物，而只能种植价值较低的动物饲料。 问：这些农民可不可以向造纸厂要求损

38、失的赔偿？,案例,甲与乙共同出资建造了一栋两层楼，一楼归甲所有，二楼归乙所有。甲将一楼改成造成店面，用于商业经营。楼梯设在室内，因而每次下楼，乙都需从甲的店面经过。开始时，两家关系很好，倒也相安无事。后来，因琐事两家开始交恶，于是一气之下，甲用货物将楼梯堵住。不得已，乙只好在楼外架设简易楼梯，行走极为不便。因为甲家势力相对较强，此种局面一直持续了十多年，后经媒体介入，才开始引起人们的重视。 问：甲的做法有无道理？乙该如何维护自己的权利？,相邻关系制度的功能在于，通过对不动产相邻各方的法律上的最小限度的调整，达到对整个社会经济发展和稳定的结果，体现效益和公平的均衡,六、所有权的取得和消灭,1、所

39、有权的原始取得先占添附拾得遗失物发现埋藏物善意取得,孳息 国家强制 劳动生产 人体变异物 无人继承又无人受遗赠的财产,2、所有权的继受取得 所有权的移转,买卖 互易 赠与 继承与遗赠,3、善意取得,【善意取得】又称即时取得，是指让与人无权处分他人之物，并且已经将该物交付给受让人或者已经办理物权变动登记，如果受让人是善意的，即可取得该物的物权。,善意取得的构成要件,标的物不动产善意取得的困难 让与人是财产的占有人 让与人对财产没有处分权 让与人与受让人之间成立了一项以物权变动为目的的民事法律行为 该民事法律行为是有偿的且对价合理无偿 受让人已经取得动产的占有或不动产变更登记 受让人必须是善意的,

40、第三节 用益物权,引例,2005年，李某向县建设局交土地款13000元，建设局在友谊新村108户为李某规划住宅地一块，并于2006年1月颁发建设许可证、施工许可证和施工图纸。2006年春，李某施工，完成了地基工程，后因私事耽搁，暂时停工。2007年8月，李某准备再次施工时，才知道建设局将李某的宅基地又批给蔡某，蔡某已将房屋建成。李某找建设局要求处理，无果，遂诉至法院。要求建设局划给李某同等级的宅基地，或赔偿损失20000元。 李某的请求能得到支持吗？,一、用益物权的概念和特征,1、【用益物权】是指非所有人对他人所有的不动产或者动产，依法享有的占有、使用、收益的物权。 用益物权的主体无特别限制

41、客体主要是不动产 内容占有、使用、收益,2、用益物权的特征,用益物权是定限物权：特定范围； 受所有人意思的制约 用益物权的内容是利用物的使用价值 用益物权的客体是不动产或者动产 用益物权是有期限的物权 用益物权为独立物权：优先于所有权,用益物权的设定旨在解决对不动产的需求与不动产稀缺性之间的矛盾,3、用益物权的分类,按照不同的标准，用益物权有不同的分类方式 登记用益物权与非登记用益物权 个人用益物权与组织用益物权 自由流通的用益物权与限制流通的用益物权 一般法上的用益物权和特别法上的用益物权,4、用益物权的体系,物权法第三编第十章到第十四章，用53个条文系统地构建了我国的用益物权体系。 【准物

42、权】是指自然人、法人或其他组织依法享有的对特定空间内的自然资源进行开发和利用的权利，包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等。 准物权具有私权的性质，可以适用物权法的相关规定。,物权法对于用益物权的内容还作了如下特殊规定： 不动产被征收、征收时用益物权人的补偿权 用益物权人的资源保护义务,附：用益物权与相关权利的区别,用益物权与所有权的区别 用益物权与所有权的区别主要有以下几点： 其一，权利性质不同。 其二，权利主体不同。 其三，权利客体不同。 其四，权利取得方式不完全相同。 其五，存续期限不同。,用益物权与担保物权之间的区别,用益物权与担保物权的区别有如下几点： 其一，权利内

43、容不完全相同。 其二，客体范围不尽一致。 其三，功能目标不同。 其四，性质不同。,用益物权与不动产债权性利用权的区别,用益物权与不动产债权性利用权的区别如下： 其一，性质不同。 其二，成立条件不同。 其三，两者的效力和救济方法不同。,二、土地承包经营权,引例：,2001年，张某与辽中县某村民委员会签订了耕地长期承包合同一份，承包54亩土地，每亩承包费60元，承包期至2010年年底。合同签订后，村委会将土地交给张某耕种，张某将10年的承包费一次性付清。2005年1月，村委会向张某送达一份“关于解除耕地长期承包合同的通知”，决定终止与张某签订的土地承包合同，并按每人3亩给张某分了耕地，张某已耕种，

44、其余土地分给其他村民。 村委会能单方解除合同吗？ 张某应如何保护自己的权利？,1、概念与特征,【土地承包经营权】是指民事主体(主要是农村集体经济组织成员)，为了从事种植业、林业、畜牧业，根据土地承包经营合同而对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有、使用和收益的权利。,主体主要是农村集体经济组织成员 客体具有复合性 用途是从事农业生产 期限性,2、土地承包经营权的取得,取得方式主要有两种 原始取得设立 继受取得流转 土地承包经营权的设立 物权法第127条第1款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。” 农村土地承包法第22条规定：“承包合同自成立之是起生效。

45、承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”,土地承包经营权的流转,物权法第128条：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。 这里有两个问题需要特别注意： 在实践中发包方就同一土地签订两个以上的合同，承包方均主张取得土地承包经营权，究竟如何处理？ 土地承包经营权证与土地承包经营权的关系如何？,抵押 出租 入股,3、土地承包经营权的效力,土地承包经营权的效力主要包括承包人、发包人的权利和义务。 承包人的权利 义务 占有、使用、收益权 流转权 补偿权 生产经营自主权,维持土地的农业用途 缴纳承包费 合理使用土地,案例,甲因全家外出打工，将自己

46、承包经营的土地“包”给乙种。该村水利资源甚为丰富，使得私人企业家丙想到该村投资兴建水库，因修建水库而需要建一条公路以运送材料，于是丙委托村里的几个干部“征收”一部分土地，甲的A块土地就在被“征收”范围之内。在向乙仅支付了很低的补偿费后，甲的土地一部分就被用于修建公路了，但还有一部分没有用上，村长的妈妈丁就在上边种上了蔬菜。,甲回家过年时，发现自己的A块土地已经被征收了，没用作道路的部分也被丁占了。此外，甲包给乙种的B块土地，被因修公路而堆砌的泥土填没，也没法再耕作了。 问：这里存在哪些违法行为？ 甲该如何主张自己的权利？,发包方的权利义务,发包权 监督与制止权 物权请求权和损害赔偿请求权 法定

47、情形下收回和调整承包地的权利 其他权利,无法定事由不得在承包期内收回土地 无法定事由不得在承包期内调整承包地 应当交付约定的土地 发包方的违约责任,4、土地承包经营权的流转与消灭,流转的原则 平等协商、自愿、有偿 流转期限不得超过承包期的剩余期限 不得改变土地所有权性质和土地的使用用途 受让方须有农业经营能力 集体经济组织成员的优先权：时间与价格,流转的方式,农村土地承包法第37条明确规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。 采取转让方式流转的，应当经发包方同意； 采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”,以家庭承包方式

48、设立 以家庭以外的方式设立：招标、拍卖、公开协商,第31条规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。” 因此，我国主要的流转方式，有转包、出租、互换、转让、继承、入股、抵押。,案例,高某是张某的兄弟媳妇，高某的丈夫2001年去世。1998年进行第二轮土地承包时，张某的母亲（已故）与高某一家共同生活，高某所在户以家庭承包方式共承包4.9亩，其中包含张某母亲的0.7亩。此后高某一直耕种此地。张某的母亲生前在2004年11月因高某侵占其土地将高某诉至法院，经调解达成协议，高某同意返还，但实际未还。 2005年3月，张某母亲去世，5月，张

49、某以其母亲留有遗嘱同意将 该土地归其耕种为由，将高某诉至法院，请求返还0.7亩土地，并赔偿经济损失2000元。 张某的请求能得到支持吗？,增人不增地 减人不减地,案例：,某村以家庭联产承包的方式向本村村民刘某发包了4亩地，并颁发了土地承包经营权证，其中包括0.3亩“下鱼田边边土”。1999年下半年，陈某为了便于修建房屋时堆放开挖地基的废土和方便生产生活，与刘某口头协商换地。陈某用自己承包的0.16亩“洞子土”与刘某的0.3亩地进行了互换，但并未办理土地承包经营权变更登记。,2004年，陈某换得的下鱼边边土因修建高速公路被征用，陈某与刘某为补偿款的归属发生争议。刘某为此诉至法院，要求陈某归还土地

50、，确认自己对下鱼边边土的承包经营权。 刘某的诉求能得到法院支持吗？,5、土地承包经营权的消灭,调整承包地 收回承包地 期限届满 承包人自愿交回土地 承包地被依法征收,三、建设用地使用权,引例,2005年5月，张某与顺德市某股份合作社签订了“土地有偿使用协议”，该协议书约定，合作社有偿转让11000平方米土地给张某建设厂房，使用期50年，转让金以每平方米60元计算。协议签订后，张某先后5次共付款315000元给合作社。合作社收款后因集体土地不能转让为工业用地而无法划出土地给张某使用。此后，张某多次向合作社追要土地或索要款项无果，只得诉至法院。 该协议有效吗？张某应当如何维护自己的权利？,1、概念

51、和特征,建设用地使用权是用益物权体系中的重要类型，在日常生活和生产中发挥着重要作用。 按照物权法第135条的规定，建设用地使用权是指依法利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。,特征,目的的特定性 客体的特定性 权利主体的广泛性 权利存续的期限性 原则上的有偿性,2、建设用地使用权的取得,建设用地使用权的取得可以分为原始取得和继受取得。 继受取得主要是交易、互换、赠与、继承等 而原始取得主要有出让、划拨等。 前者主要依据合同法调整，而后者主要由物权法调整。,出让,【建设用地使用权的出让】是指国家以土地所有人的身份将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用权人，并由建设用地使用

52、权人向国家支付建设用地使用权出让金的行为。 其具有以下特征： 出让由特定国家机关代表国家订立合同 出让须经过批准后才能实施 出让是转移国有土地使用权的行为 出让是有偿、有期限的要式行为,出让的具体方式,协商方式 以协议方式出让只能在法律、法规和规章没有规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式的情况适用。 中华人民共和国国土资源部2003年通过的协议出让国有土地使用权规定对此做出了较为具体的规定。 竞价方式 主要包括招标出让、拍卖出让和挂牌出让。,附：建设用地使用权出让合同,合同主要包括以下条款： (1)当事人的名称和住所。根据物权法与土地管理法的规定，建设用地使用权出让合同的一方为代表国家出让建设用

53、地使用权的市、县土地管理部门，一方为通过竞价或者协议方式获得建设用地使用权的单位或个人。 (2)土地界址、面积等。即建设用地使用权所指向的土地范围。 (3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。 (4)土地用途。由于我国实现严格的土地用途规制，土地出让必须符合土地总体利用规划等要求。,(5)使用期限，使用期限由双方当事人协商，但不得超过法律规定的最高年限。 (6)出让金等费用及其支付方式，如可以一次付清也可以分期支付，但是无论如何不能超过法律所规定的最低期限。 (7)解决争议的方法，如调解、诉讼等。 出让建设用地使用权的登记,划拨,【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴

54、纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 划拨主要有以下特征： 无偿性 行政性 无期限性 公益性,划拨建设用地的范围,国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律法规规定的其他用地 划拨的对象仅限于国有土地 思考：如果是集体土地呢？,划拨建设用地使用权的取得,划拨建设用地使用权与出让建设用地使用权的取得一样，也需要经过登记。 不经登记不能取得建设用地使用权。,3、建设用地使用权的流转,流转的方式 转让 互换 赠与 出资 抵押,流转的条件 书面订立流转合同 变更登记 建设用地使用权与地上不

55、动产一并处分 流转的法律限制,4、建设用地使用权的效力,建设用地使用权人的权利 土地利用权 权利的收益和处分权 建造并取得建筑物、构筑物及其附属设施的权利 续期权 请求交付约定地块的权利,建设用地使用权人的义务 合理利用土地，不得改变土地用途的义务 支付土地出让金的义务 支付其他相应补偿和费用的义务 返还土地的义务,案例,甲以现金出资、乙以建设用地使用权出资共同开办酒店，酒店办成后，乙并未将建设用地使用权办理登记过户手续将其权利移转给酒店，反而擅自将建设用地使用权转移给丙，并办理了过户登记手续。丙受让建设用地使用权后，在酒店周围建造了一些设施，妨碍了酒店的正常经营。同时，酒店因为急需资金要向银

56、行借款，而丙不同意以其土地抵押，致使酒店不能向银行贷款。 问：酒店该如何维护自己的权益？,5、建设用地使用权的消灭,提前收回与征收不同 期限届满 土地灭失,四、宅基地使用权,引例,2002年，赵某同钱某签订“房屋买卖协议”，约定赵某购买钱某位于北京市通州区宋庄镇房屋8间，并取得了宋庄镇辛店村村委会的认可，村委会干部刘某作为“中证人”也在协议书上签字。后赵某向钱某支付购房款4万元，并与钱某一起到辛店村村委会进行了房产转让登记。当日，钱某交付了房屋。 赵某购得房屋后，对原有房屋进行装修翻新，并新建3间房屋，安装了上下水、暖气等，共花费十几万元。,2006年12月，钱某向法院提起诉讼，要求确认与赵某

57、签署的上述协议无效，要求赵某返还房屋。 该协议效力如何？ 钱某能要回房屋吗？ 赵某应如何维护自己的利益？,1、概念和特征,物权法第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 由此可见，【宅基地使用权】是指自然人依法对集体所有的土地享有占有和通过建造房屋及其他附属设施等方式予以使用的权利。,特征,主体的限定性农村集体经济组织成员 客体仅限于农民集体所有的土地 宅基地使用权的用途特定建造房屋：占有和使用,案例,李某是某农村集体经济组织的成员之一，经过批准获得了一处土地的宅基地使用权。在建房之前，李某因在某城市打工而定居下来。李

58、某考虑到自己可能不再继续在农村居住，遂打算将其手中的宅基地使用权转让给他人。 问：李某是否有权转让其宅基地使用权？,2、宅基地使用权的内容,宅基地使用权人的权利 在宅基地上建造房屋及其他附着物的权利 在宅基地空闲处建造其他建筑物、附着物或种植竹木 宅基地使用权的有限处分权,宅基地使用权人的义务 按照批准的用途使用宅基地的义务 按照批准的面积建造房屋的义务 服从规划的义务 行使宅基地使用权不得妨碍邻人合法权益的义务,3、宅基地使用权的取得,初使取得 宅基地使用权的初使取得的条件 主体资格 申请宅基地使用权的客观条件,直接确认,初始取得的程序,根据土地管理法第62条第3款和省、自治区、直辖市有关土

59、地管理法实施办法的规定： 宅基地使用权申请人应当向农村集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表大会或者村民大会依民主议事程序对其申请进行审查，经讨论通过后，报人民政府批准。其中，需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，报乡（镇）人民政府批准，需要使用耕地的，由乡（镇）人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门的审核同意后，报县级人民政府批准。 经有批准权的人民政府批准后，由村主管机构派专人丈量划清四周，发给宅基地使用权证确认宅基地使用权。,案例,高某于2000年在某村取得宅基地一块。2006年9月，高某又向该村村委会递交一份宅基地申请书，村委会审核后报镇人民政府批准。2006年10月，镇人民政府批准高某在该村六建屯建设168平方米住宅一处，同时收取高某缴纳的宅基地规划费727元，宅基地使用