房地产经营管理课程1.ppt

1、第二章 房地产开发经营管理企业,第一节 房地产开发企业 第二节 房地产中介服务机构 第三节 房地产管理企业,第一节 房地产开发企业,房地产开发企业 指依法设立、具有企业法人资格的经济实体，是以盈利为目的，从事房、地产开发和经营的企业 企业法人是法人的一种，是指能以自己名义享有民事权利，承担民事义务的企业组织 企业法定代表人是指依法代表企业法人行使民事权利、履行民事义务的负责人 厂长 董事长,房地产开发企业的种类,1、按所有制性质来划分 全民所有制的房地产开发企业：主要是在房屋统建的基础上发展起来的或政府各部门组建的房地产开发公司。如“城市建设综合开发公司”、“房地产开发经营公司”等。如：上海城

2、开,中外合资经营的房地产开发企业 中方：土地使用权 外方：资金、管理 中外合资绵阳大洋房地产开发有限公司 中外合资四川百事佳国际房地产开发有限公司,集体所有的房地产开发企业：集体出资开办其资产属于集体所有的房地产开发企业。一般规模较小，管理水平较低。,外商投资的房地产开发企业 依法在我国境内设立、全部资金由外国投资者投资的房地产开发企业 限制较多，数量较少,有限责任公司是指符合法律规定的股东出资组建，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。,有限责任公司的法律特征：,有限责任公司是企业法人，公司的股东以其出资额对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债

3、务承担责任。 有限责任公司的股东人数是有严格限制的。我国公司法规定股东人数为2个以上50个以下。 有限责任公司是资合公司，但同时具有较强的人合因素。公司股东人数有限，一般相互认识，具有一定程度的信任感，其股份转让受到一定限制，向股东以外的人转让股份须得到其他股东的同意。 有限责任公司不能向社会公开募集公司资本，不能发行股票。 有限责任公司设立条件和程序相对股份有限公司而言较为简单和灵活。如组织机构、审批程序都比股份有限公司简单。,股份有限公司的特征,有5人以上作为发起人，其中半数以上应在中国境内有住所。国有企业改建为股份有限公司的，可以少于5人； 全部资本分成若干等额股份，股东以其所持股份数额

4、对公司承担责任，并确定其权利的大小；公司以其全部资产为限对公司的债务承担责任； 公司股份体现为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市场上发行和流通； 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监督权。公司的议事规则及办事程序均有明确规定。组织机构较充分地体现了所有权与经营权分离的原则,企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为的规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。 企业集团不具有企业法人资格。,企业集团成立的条件,企业集团的母公司注册资本在5000万元人

5、民币上，并至少拥有5家子公司； 公司和子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上； 集团成员单位均具有法人资格,股份有限公司,股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持有的股份为限对公司承民事担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担民事责任的企业法人,2、按房地产开发企业的经营性质来划分,房地产开发专营企业：5个资质等级 房地产开发兼营企业 房地产开发项目公司：经营对象只限于批准的项目，被批准的项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机构办理核减经营范围的变更登记,房地产开发企业的设立,房地产开发企业设立的条件 有自己的名称和组织机构 名称 公司名称必须用文字表示而不能用一些数字、符号、图

6、形表示 如公司性质为有限责任公司，必须在公司名称中标明“有限责任公司”字样；如公司性质为股份有限公司，必须在公司名称中标明“股份有限公司”字样,限制性规定,企业不得使用对国家、社会或者公共利益有损害的名称； 外国国家（地区）名称；国际组织名称； 以外国文字或汉语拼音字母组成的名称； 以数字组成的名称,公司名称,一般由四部分组成 第一部分是公司种类 第二部分是具体名称 第三部分是营业种类，即公司的行业属性 第四部分是公司所在地名称。公司名称前应冠以公司所在地名称，但除全国性公司外，其他公司不得使用有“中国” “中华”等字样的名称 如：中国联合通讯股份有限公司,2、有固定的经营场所 3、有符合国务

7、院规定的注册资本 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫法定资本 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产或者企业法人自有财产的数额体现 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是出资人实缴的出资额的总和,有限责任公司注册资本,以生产经营为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币五十万元 以商品批发为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币五十万元 以商业零售为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币三十万元 科技开发、咨询、服务性有限责任公司注册资本不得低于人民币十万元,股份有限公司的注册资本,股份有限公司的注册资本指实收的股本总额。实收股本总额是指公司股票面值与股份总数的乘积，切勿理解为股

8、票的发行价格总额。因为股票可以按面值发行，也可以超过面值溢价发行，但超过面值发行所得的溢价款不作为资本登记，即注册资本里不包括溢价部分，而是列入公司的资本公积金，所以股份有限公司的注册资本与其实有资产数额可能是不一致的。,股份有限公司注册资本的最低限额为人民币1000万元，上市公司不少于5000万元,4、有足够的专业技术人员 不仅需要建筑、设计等方面的专业技术人员，而且需要经济、法律、统计、会计等方面的专业技术人员 有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上的持有资格证书的专职会计人员,2、房地产开发企业设立的程序,申请登记：县以上工商行政管理部门 依法备案：领取

9、工商营业执照30天内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案,三、房地产开发企业的资质管理,1、一级资质 注册资本不低于5000万元 从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达100,上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人： 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称,具有完善的质量保证体

10、系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 未发生过重大工程质量事故,二级资质,注册资本不低于2000万元； 从事房地产开发经营3年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续3年建筑工程质量合格率达100； 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商

11、品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故,三级资质,注册资本不低于800万元，自有流动资金不低于800元 从事房地产开发经营2年以上 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 连续2年建筑工程质量合格率达100,三级资质,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5入，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量

12、保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故,四级资质,注册资本不低于100万元； 从事房地产开发经营1年以上； 已竣工的建筑工程质量合格率达100； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故,房地产开发企业的设立程序,新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案： 营业执照复

13、印件 企业章程 验资证明 企业法定代表人的身份证明 专业技术人员的资格证书和聘用合同,房地产开发企业资质管理机构与管理,管理机构 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作 房地产开发企业资质登记实行分级审批 一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定,房地产开发资质实行年检制度 对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以阶级或注销证书 企业有下列行为之一的

14、，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款 隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的 无正当理由不参加资质年检的 工程质量低劣，发生重大工程质量事故的 超越资质等级从事房地产开发经营的 涂改、出租、出售、转让、出卖资质证书的,一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目 各资质登记企业应在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担,第二节 房地产中介服务机构,房地产中介服务的概念 具有专业执业资格的人员在房地产投资、开

15、发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称 房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动 房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动 特点： 人员特定 委托服务 服务有偿,中介服务人员的资格管理：认证制度,房地产咨询人员 具有房地产及相关专业

16、中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员 房地产估价人员 房地产估价师 通过国家统一执业资格考试取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证书 执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门负责，房地产估价师注册管理由建设部负责，而继续教育培训工作由中国房地产估价师与经纪人学会负责 房地产估价员是通过考试取得房地产估价员岗位合格证书的人员。房地产估价员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责,房地产经纪人,房地产经纪人执业资格 房地产经纪人协理从业资格 凡从事房地产经纪人活动

17、的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效,中介服务机构的资质管理,设立条件 有自己的名称、组织机构 有固定的服务场所 有固定数量的财产和经费 有足够数量的专业人员 从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50；从事房地产估价业务的，须有规定数量的房地产估价师，从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人 法律法规规定的其他条件 工商行政管理部门设立登记，取得营业执照后一个月，应到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案,房地产估价机构的资质管理,房地产估价机构原则上应当由房地产估价师个人出资发起设立，其组织形式有：

18、 合伙制：2名以上专职房地产估价师合伙发起 有限责任制：3名以上专职房地产估价师合伙发起,房地产估价机构资质:一级,机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上； 有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上； 有15名以上专职注册房地产估价师； 在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；,法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上

19、专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60；,有固定的经营服务场所； 估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案； 随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 在申请核定资质等级之日前3年内无房地产估价机构管理办法第三十二条禁止的行为,房地产估价机构不得有下列行为： 涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书； 超越资质等级业务范围承接房地产估价业务； 以迎合高估或者低估要求

20、、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争； 违反房地产估价规范和标准； 出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告； 擅自设立分支机构； 未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务； 法律、法规禁止的其他行为,机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上； 有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上； 有8名以上专职注册房地产估价师；,房地产估价机构资质:二级,在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上； 法定代表人或者执行合伙人是注

21、册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60；,有固定的经营服务场所； 估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案； 随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 在申请核定资质等级之日前3年内无房地产估价机构管理办法第三十二条禁止的行为,3级资质,机构名称有房地产估价或者房

22、地产评估字样； 有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上； 有3名以上专职注册房地产估价师； 在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上； 法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；,有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60； 有固定的经营服务场所； 估价质量管理、估价档案管

23、理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 在申请核定资质等级之日前3年内无房地产估价机构管理办法第三十二条禁止的行为 新设立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设1年的暂定期,各级房地产估价机构的业务范围,一级资质房地产估价机构可以跨省、自治区、直辖市从事各类房地产估价业务 二级资质房地产估价机构可以在其注册地的省、自治区、直辖市内从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务 三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的建筑面积在5万、土地面积在1.5万平方米的房地产估价业务 暂定期内

24、的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务,房地产估价机构的资质审批,一级房地产估价机构资质由建设部门审批；二级及二级以下房地产估价机构资质省级房地产主管行政部门审批 一级资质审批程序： 1、申请人先向所在地的工商部门注册后，再向省人民政府房地产行政主管部门提出申请，提交有关材料； 2、省建设厅行政审批办公室对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报建设部； 3、建设部进行审核，作出行政许可决定；准予许可的，于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。,申请核定房地产估价机构，应当提交下列材料,1、房地产估价

25、机构资质等级申请表(一式三份，加盖申报机构公章)； 2、市（州）房地产行政主管部门的推荐意见； 3、房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件； 4、营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章)； 5、出资证明复印件(加盖申报机构公章)； 6、法定代表人(执行合伙人)的任职文件复印件(加盖申报机构公章)； 7、申报机构在当地人才服务中心托管人事档案的人员名单(加盖人才服务中心公章)；,8、专职注册房地产估价师注册证书复印件及与申报机构签订的劳动合同复印件(加盖申报机构公章)； 9、申报机构为专职注册房地产估价师缴纳社会保险的缴纳凭证复印件(加盖申报机构公章)； 10、兼职房地产估价师注册证书复

26、印件； 3、房地产估价业绩材料；,12、固定经营服务场所的证明； 13、经工商行政管理部门备案的公司章程(合伙协议)复印件(加盖申报机构公章)及估价质量管理、估价档案管理、财务管理等主要的企业内部管理制度、企业信用档案信息； 14、随机抽查的最近两年内申报机构所做的房地产估价报告复印件(一式二份，加盖申报机构公章),房地产中介服务机构的业务管理,承办业务的管理 中介服务的管理 财务管理,承办业务的管理,房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在地房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。 中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得与委托人签订委托合同。 房地产中介服务合同应当包括以下主要事项： 当

27、事人姓名或名称、住所 中介服务项目名称、内容、要求和标准； 合同履行期限； 收费金额和支付方式、时间 违约责任和纠纷解决方式 当事人约定的其他内容,中介服务行为管理,房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。房地产中介服务人员执行业务时，有权根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看业务现场和设施，委托人应当提供必要的协助 对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件 由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对相关人员追偿,中介服务活动中，中介服务人员

28、不得有下列行为：,索取、收受委托合同以外的酬金或其他财务，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益； 容许他人以自己的名义从事房地产中介服务 同时在两个或两个以上中介服务机构服务 与一方当事人串通损害另一方当事人的利益 法律、法规规定的其他行为,处罚,违反上述规定，县级以上房地产行政主管部门可收回其资质证书或者公告其证书作废，并可处1万元以上3万元以下的罚款 对未取得房地产中介资质擅自从事房地产中介业务的，县级以上房地产行政主管部门责令其停止房地产中介业务，并并可处1万元以上3万元以下的罚款,对伪造、涂改、转让房地产估价师执业资格证书、房地产估价师注册证书、房地产估价员岗位合格证书、房地产经纪人执

29、业资格证书的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告资格证书作废、并可处1万元以上3万元以下罚款,刑法的规定,承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的。处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金 中介服务人员索取他人财务或者非法收受他人财务，犯前款罪的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并出或者单处罚金,财务管理,房地产中介服务实行有偿服务制度 企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人接受房地产中介服务机构提供的房地产开发投资、经营

30、管理、消费等方面的中介服务，应当按规定支付中介服务费，房地产中介服务费实行名码标价制度 房地产中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项,房地产中介服务机构在接受服务时，应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票 在房地产中介服务活动中严谨只收费不服务，多收费少服务,房地产经纪收费,房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行代理收取的佣金。房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的收费标准： 房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累退计收； 实行独家代

31、理的收费由委托方与房地产中介机构协商，其标准可适当提高，但最高不超过成交价格的3%； 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收,房地产咨询服务收费,房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费-元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的.5以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与

32、中介机构协商议定,3.1.1物业管理的产生和发展,（1）基本概念 物业 是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块,物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,3.1 物业管理概述,3.1.2物业管理的基本概念、特征与物业类型,（2）物业管理的基本特征,社会化,专业化,市场化,（1）物业管理的原则 （2）物业管理的主要作用 a.促进国民经济发展； b.促进房地产投资效益提高； c.有利于完善城市功能，树立良好的城市形象； d.改善投资环境

33、，推动外向型经济发展； e.有效延长物业使用年限，充分发挥物业的整体功能； f.促进物业的保值增值。,以人为本、服务第一的原则,社会化原则,企业化、经营型原则,3.1.3 物业管理的原则和作用,策划阶段,准备阶段,启动阶段,中止阶段,日常运作阶段,3.1.4物业管理的主要阶段,（1）业主及其权利义务 业主一般指物业所有权人，包括房屋的所有权人和土地使用权人，使物业管理服务的对象。业主的基本权利包括拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业按照物业管理和谈提供相应的管理和服务的权利。 （2）业主大会与业主委员会 物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大

34、会从全体业主中选举产生，实行业主自治和专业化管理相结合，是业主参与和实现民主管理的组织形式。,3.1.5业主、业主大会与业主委员会,物业服务企业是具有法人地位的经济实体。我国现阶段，物业服务企业的组建方式主要包括由原来的房管部门转制而来、房地产开发商自行组建、独立的物业服务企业等三种形式。 （1）业主、业主委员会与物业服务企业的关系； （2）物业服务企业与房地产开发企业的关系。,3.1.6物业服务企业,3.2物业管理基本内容,1.房屋修缮管理,（3）房屋的修缮,（2）房屋主体的构成和管理,（1）房屋修缮的概念,3.2.1房屋修缮管理,（1）物业共用设备、设施的分类 物业共用设备、设施是对一个物业管理区域内的共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设备、设施，它是物业重要的组成部分。 （2）物业共用设备、设施管理的内容 （3）设备与设施的保养与维护 a.设备设施的保养； b.设备设施点检； c.设备设施的维修。,3.2.2物业共用设备、设施的管理,环境卫生管理的范围主要包括房屋的共用部位、共用场地以及生活垃圾的清运。,环境绿化管理的基本内容是对园林绿地的完善以及已有绿地的养护。,消杀管理是环境管理的一个重要的组成部分，是物业服务企业通过专业技术以及工具、设备，对所管理