青岛CBD写字楼个案.ppt

1、目录,一、市北区写字楼项目监控 卓越世纪中心 西王大厦 诺德广场 青房财富地带 7080中心广场 二、市南区写字楼项目监控 青岛中心 华润大厦 远雄国际广场 三、崂山区写字楼项目监控 大荣中心 名汇国际二期,目录,一、市北区写字楼项目监控 卓越世纪中心 西王大厦 诺德广场 青房财富地带 7080中心广场,2,卓越世纪中心3#,2#,1#,3#,4#,3,目标客群,中小型企业； 散客、投资客； 现在已知有三单大客户，分别为2家贸易公司和1家科技公司；,3#标准层平面图：,卓越世纪中心3#,4,卓越世纪中心3#项目优势：,体量较大、高度较高的商务综合体项目； 开发商实力雄厚，具有一定的品牌效力，同

2、时具有丰富的写字楼开发经验； “金钥匙”物业提高企业核心竞争力； 14米挑高大堂增加业主的尊贵感； 户型多元化，60-1900可自由分割组合； 频次较高的主题活动，增加项目调性，扩大项目知名度； 3年返租，年返8%销售策略进一步吸引市场投资客，进一步促进销售； 2013年开盘，交房时间几乎与本项目一致，相对而言销售期更长，积蓄的客户量较为充足，客户认知度较高，对于本项目蓄客产生不利； 期房+毛坯，相对而言价格低。,毛坯房，后期需要装修，造成工作中施工噪音的影响，同时造成二次装修的环境污染； 南向户型价格较高，南北向差价也比较高，差价高达3000-4000元； 整层户数较多，人流量比较多，将打破

3、安静的办公环境； 建筑密度较大，影响办公的舒适度。 3#建成后离万达紧隔龙城路，项目周边都是待建和新建楼盘，将影响其采光； 车位配比较少，不能满足停车需求。,卓越世纪中心3#项目劣势：,5,西王大厦,6,目标客群,大中型企业，无行业规划 目前入驻企业 中国铝业（山东）外贸公司 16整层、17整层 皇家美孚公司总部 20整层 青岛水利局设计院 19层整层 青岛鹰谷集团公司 5层整层,标准层平面图：,高区,低区,西王大厦,7,西王大厦项目优势：,位于中央商务区核心地带，紧邻中央广场； 标准层面积约1500，每层6户8梯，垂直交通便利； 20层以上每三层就会配有挑空中庭，体现高品质； 现房销售，投资

4、自用无需等待； 大堂（占地1200，16米挑高）及样板间已装修完毕，可供客户参观，展现项目高端品质； 商业目前大部分被银行买下，完善其商业配套功能；,现房，相对而言价格高； 车位较少，仅500个，停车紧张； 层高较低，仅3.3米；走廊仅1.5米，较窄； 户型内承重柱较多，浪费空间； 卓越建成后将影响其采光。,西王大厦项目劣势：,8,公共走廊,水吧,交房标准,电梯厅,西王大厦,9,诺德广场,2#,1#,10,诺德广场,2#,1#,11,目标客群,1#标准层平面图,中等规模以上企业 企业总部 国内知名企业区域总部 绿地集团青岛公司、青岛公积金管理中心、 中国建设银行,12,2#标准层平面图,目标客

5、群,中小规模及成长型小企业 中小投资客户,13,诺德广场项目优势：,诺德广场项目劣势：,现房发售，客户无需等待，客户可以最真实的感受所购房源优劣势； 40-1200平，户型区间多元化，客户选择性较大； 外立面采用玻璃幕墙与干挂石材相结合，有一定品质感； 5万方的的底商为整个项目做辅助，利群百货已入住增加项目调性。 A栋6梯4户 电梯配比较高； 公摊仅23%，客户的使用面积可以达到最大化； A栋10.5米挑空、B栋15米挑空，大堂空间设计感强； 企业品牌力。,A栋10.5米挑空大堂205、B栋15米挑空大堂305，大堂面积较小； 外立面虽也是玻璃幕墙但有过多石材结合，不够高端大气，而且有一定程度

6、上对采光也有影响； 精装标准较低，采用地板砖不够现代化； B栋8梯26户电梯服务面积较大，上下班高峰时间等电梯现象严重； B栋由于最初设计为商住两用的公寓，所以户型设计上没有写字楼专业。 3.2-3.4米得层高，净层高只有2.5-2.6米，使用起来比较压抑。 离热电厂较近，有一定污染。 864套房源但仅配有906个车位，车位配比太少，后期业主停车较为困难。,14,青房财富地带,项目效果图,项目区位图,2#,1#,3#,15,青房财富地带,项目效果图,项目区位图,2#,1#,3#,16,目标客群,项目优势,推广全面出街； 青房本地的资源优势； 10年托管，年收益10%（投资型写字楼）； 电商95

7、折等优惠；,1#楼以成长型企业类客户为主；,1#标准层平面图：,1#楼平面图,青房财富地带,17,2、3#楼平面图5-14F,2、3#楼平面图15-26F,目标客群,项目优势,推广全面出街 青房本地的资源优势 10年托管，年收益10%（投资型写字楼） 电商95折等优惠,2#、3#楼以投资客为主,18,青房财富地带项目优势：,青房财富地带项目劣势：,期房出售，价格有一定优势，同时交房时间为2015年下半年，与地铁通车时间相近，从客户方面考虑，空置时间将较短； 钻石切面的玻璃幕墙设计，现代商务感较强； 目前推行的十年返租政策，除满足投资客需求；,目前在售的2#被1#遮挡，视线受到影响； 开发商为外

8、行企业，专业化不够； 位于中央商务区下坡，客户心理认为风水不好，有一定抗性； 目前售楼处较偏僻，易造成客户流失；,19,1#,2#,3#,7080中心广场,20,1#、3#标准层平面图（1#、3#内部构造相同）：,目标客群,由于总价低，投资门槛低，以吸引投资客户为主、少量自用企业客户,21,7080中心广场项目优势：,7080中心广场项目劣势：,现房出售； 户型较小，单价低，投资门槛低；,商业配套未进行合理规划，难以提升项目品质； 靠近热电厂，使其通风性严重受阻； 自身定位导致大型公司总部入驻的可能性较低； 过多的公寓设计不能保证其以后打到预期的办公氛围； 电梯配置较少，每栋楼仅4部电梯，不能

9、很好解决上下班高峰拥堵现象； 停车位不足； 装修材料达不到2000元/平米的标准。,目录,二、市南区写字楼项目监控 青岛中心 华润大厦 远雄国际广场,23,24,中铁.青岛中心,25,中铁.青岛中心,目标客群,项目优势,现房； 中铁品牌影响力； 高端品质，规划合理； 地铁上盖物业 景观好,国内知名企业； 企业总部基地； 物流、金融、贸易及地产等行业为主； 太平人寿、利源好集团、中铁置业青岛总部,26,华润大厦,27,华润中心,8-13层平面图：层面积约2300,14-24层平面图：层面积约2000,26-36层平面图：层面积约2000,37-39层平面图：层面积约1600,目标客群,项目优势,

10、商业配套体量大，功能完善 品牌影响力大 高端品质，多种业态互补 地铁直接连接,中等以上规模企业、企业总部 物流、贸易及金融行业等 散客为辅 目前没有较知名企业购买,28,远雄国际广场,29,远雄国际广场,7F10F平面图，销售面积约1914,332,11F23F平面图，销售面积约1945,302,332,332,332,302,147,180,154,150,147,147,179,150,147,179,154,180,N,目标客群： 金融贸易物流等大中小企业 投资客户 宜信财富、陆家嘴信托、中融信托,项目优势： 档次较高，配套完善 紧邻地铁口 现房,目录,三、崂山区写字楼项目监控 大荣中心 名汇国际二期,31,32,大荣中心,项目效果图,项目区位图,2#,1#,3#,33,大荣中心,项目效果图,项目区位图,34,目标客群,项目优势,交通便利（海尔路与银川东路） 品质较高：恒温恒湿恒氧（地源热泵、顶棚辐射、双过滤新风系统） 可推拉的玻璃幕墙，青岛首家 空中花园 准现房,金融类服务类企业客户为主 区政府金融孵化器入驻项目 其它行业企业客户为辅,标准层平面图（1#与2#楼户型一样，面积不同）,大荣中心,35,项目效果图,项目