房地产公司旅游项目竞品分析报告(图文)

1、长泰地产旅游项目竞品分析报告,三远第一城,天逸豪庭,龙津商业广场,盛泰轩,荣泰半山御景,发现之旅,龙津国际,玉鹭商城,金座丽景,金御华府,凯悦广场,盛世嘉园,翔球幸福里,中冶海西国际,县中心板块70%客户为附近乡镇和当地刚需客群为主；经济开发区板块50%客户为县中心和开发区当 地投资客为主，40%为外来工以单身公寓为主；旅游区板块70%客户为厦漳投资客或第二居所为主。,各板块内楼盘分布,经济开发区板块,万豪天悦广场,县中心板块,当代凤凰谷,旅游区板块,十里蓝山,海投香格里墅,原山主人,县中心板块：龙津溪以西，长泰县中心附近；商业配套、教育、交通等齐全；代表楼盘荣泰半山御景、龙津商业广场、万豪天

2、悦广场、龙津国际、天逸豪庭、盛泰轩、金座丽景； 经济开发区板块：龙津溪以东；旅游区以西地块；周边工业众多，外来工人较多，配套集中在新华都商圈附近；代表楼盘三远第一城、玉鹭商城、鸿鑫财富广场四期-金御华府、凯悦广场、盛世嘉园； 旅游区板块：天柱山、天成山国家森林公园附近、马洋溪沿线；目前以旅游地产为主，多为别墅、酒店式公寓为主；代表楼盘主要有：中冶海西国际、发现之旅、当代凤凰谷。,中冶海西国际,项目概要 总占面积地 总建 物业类型 销售状态 开盘时间 装修,中冶置业（福建）有限公司 占地7500亩 约100万 别墅、小高层 在售阶段 2012年上半年 毛坯,开发年限 推售现状 项目定位 核心卖点

3、,2007年2015年 目前二期联排别墅在售， 面积段为160-200 ，均价约1.3万元/ 拟建设集国家高尔夫球训练基地、山 地公园、温泉度假村、商业、住宅为 一体的生态新城 高尔夫、马洋溪生态旅游资源、中冶 品牌,“中冶海西国际城”马洋溪内首个建设区域性共享配套的项目 项目拟在用地内建设国家高尔夫球训练基地，拥有完善的高尔夫配套，为项目最大的亮点。, 东靠台湾企业家山庄、天颐香溪、中华汉文 苑和发现之旅，西部与长泰经济开发区隔山而 立，南临角泰路（角美长泰），与台湾连 氏大酒店一路之隔，北临上扬生态园、馨香谷 旅游休闲居住区、天柱山国家森林公园，马洋 溪绕项目地块而过，目前项目在售中。 数

4、据来源：JBD市场调研,海西国际城配套 海西国际城试图做一些面向片区的配套设施，除 拥有高尔夫、温泉等高端配套，本项目生活配套设 施相对其它项目完善，规划有大型超市、商业街、 酒店等生活、商务配套等。,海西国际城产品策略 B地块产品策略 产品现状：B区产品不可调整、C区产品可做有限优化 产品建议：增加产品附加值，给价格制造更多的上升空间。 B扩展区 B区 C区 B地块鸟瞰图,项目总体规划依45洞高尔夫球场而建，将别墅与,高尔夫球场融为一体，具有较高的景观价值；, ,C地块建筑风格为地中海西班牙风格； 项目后期规划未定；,C地块,C地块产品策略,7栋B户型 14栋A户型,物料类型,每栋总面积 （

5、单位平方米）,户数,户型,联排别墅 双拼类独栋,F、G:398; D:484,H:347 E:484,25 36,F（1户）、G（14户）、H（10户） D（20户）、E（16户）,独栋小别墅,C:496;,D：484;,E:484,6,C（3户）、D（1户）、E（2户）,独栋大别墅,A:531.79;,B:583.1,21,A（14户）、B（7户）,海西国际城户型 C地块户型：面积在347583之间，户型面积偏大。,数据来源：JBD市场调研,二期销售情况：受市场影响，二期蓄客半年，销售半年，仅销售10套，去化率仅6%，均为160-200，总价200-270万的小面积、低总价的联排别墅,销售情

6、况分析 总销售情况： 2013年9月开始蓄客，于2014年3月取得预售证，截止目前，已去化10套，销售率约6% 各物业类型去化情况：联排10套 各面积段及总价去化情况：面积在163.96-202.62，总价在197-272万去化10套 销售影响原因分析 市场下行及区域竞争 C区产品无高尔夫景观，较市场其他产品无特别优势 项目配套出来9洞高尔夫，其他大配套尚未动工,（备注：数据来源网上备案）,海西国际城个案小结： 项目规划为以高尔夫球场为核心配套引擎的高尔夫旅游地产项目，产品线丰富 别墅、小高层产品；且借助项目优质配套、区位、景观资源及中冶品牌强大号召力 等优势，从其一期推出的产品来看，主要以3

7、50-580的大户型为主，建筑风格为 地中海西班牙风栺；而二期产品则主要为160-200低总价联排别墅。 从项目配套设置来看：项目整体配套规划起点较高，配套丰富且高端化，同时，项 目还试图规划配置一些满足片区基本生活需求的区域性配套、设施。 客群方面：项目规划及品质的高起意总味着其客群定位的高端化，预计置业目的也 主要是围绕高尔夫带来的度假享受性需求、物业保值增值需求、物业投资需求等。,十里蓝山,优势：山林瀑泉景观资源丰富、配套高端，小户型低总价且附赠面积较大,十里蓝山,配套及景观：蓝山跑马场（马术俱乐部）、玛琪雅朵花海、山地高尔夫练习场、寻梦谷景区瀑布群、山地高尔夫、矿泉SPA、世外汤泉、景

8、观特色园林、五星级蓝山酒店会所等；,天岳（A-F六个地块组成）,云岭（A-N十四个地块组成）,寻梦谷,高尔夫练习场,玛琪雅朵花海,长泰县,集美区（厦门）,天岳A区,蓝山酒店,玛琪雅朵花海,蓝山马会,云岭AB区,特色景园区,观景木栈道,世外汤泉,寻梦谷瀑布群,云岭会所,售楼处,蓝山酒店,矿泉SPA,项目位于长泰马洋溪生态旅游区东部（长泰山重村），距长泰县城25公里，距漳州市区40公里，距厦门杏林大桥20公里，位于闽南黄金旅游圈和厦门城市郊野休闲旅游圈之内。 随着厦漳泉一体化进程的不断加快特别是厦漳同城化战略的实施，厦门周边区域迎来了前所未有的好时机。十里蓝山，地处厦门灌口和长泰的交界处，山景绝佳

9、、自然资源丰裕，具备了较为优越的区位和自然景观优势。,地处厦门灌口和长泰的交界处，在闽南黄金旅游圈和厦门城市郊野休闲旅游圈之内。,项目由天岳、云岭和寻梦谷三大区域组成，含多种物业形态，包括别墅、酒店、会所、花海、景观特色园区、瀑布群等； 一期开发天岳山区块含酒店与别墅； 二期开发云岭AB区地块； 目前销售云岭A区地块别墅。,由三大地块组成，总占地约11000亩可开发面积约1000余亩。,十大规划配套：,但从目前现状来看，项目前期配套缺乏，首期仅配备会所酒店，后期主力配套实施 进展缓慢。,项目规划配套相对齐全，着力打造八大顶级旅游社区配套。,建筑风格：天岳以大气而浪漫的北美风格为主导，外立面建筑

10、材质以灰褐色高级瓷砖为主，屋顶材质为暗蓝色瓷砖；云岭则以热烈奔放的西班牙风格为主，外立面以米黄色高级防腐涂料为主，屋顶材质为红色瓷砖。,户型面积：在控制建筑面积和总价的基础上，赠送大量实用空间，提高产品的性价比。,户型设计赠送大量附加空间，并且充分考虑度假需要，包括：阳光地下室、前后院、亭台、露台等。,云岭A区A2双拼户型/259.09 (五房二厅四卫),云岭A区B1（1）-03联排户型/146.31(四房二厅两卫),赠送面积,赠送面积,超大地下室,天地间三重庭院,豪华主卧，南向超大双露台， 挑高家庭厅,实用地下室,露台花园,错层双卧,套房式主卧,销售情况分析：2014年受整体市场萎靡的影响累

11、计销售28套，其中主要去化云岭A区的小面积低总价的联排和上叠加产品。,云岭B,十里蓝山个案小结： 项目产品为纯别墅产品，类型多样，主力户型以150-300 小面积段为主，赠 送面积较大，整体性价比较高，具备较强产品竞争力； 成交客户以厦门及周边地区为主，客户圈层以城市中高收入者为主，客群范围 相对较广，主要置业目的为投资型和家庭休闲度假型置业； 项目定位为纯山地别墅，与厦门区域以海景别墅产品形成差异，通过利用山地 资源进行旅游地产开发，规划配套丰富，但目前相关配套的速度相对缓慢，整体 销售情况尚好。,当代凤凰谷,长泰天铜山综合性度假区,项目位于位于长泰县天铜山景区内，具体的规划范围为角泰路以西

12、，马洋溪两侧。 物业以酒店及别墅为主，目前项目酒店物业在建，其他物业尚处于前期规划阶段。,物业类型,项目规划,项目共分为三大地块，分别为小一期、凤凰谷和大一期，其中小一期和凤凰谷先行开发。,小一期及凤凰谷平面图,项目分期,分期开发 一期发展主要内容 一期主要开发入口会所、度假酒店等配套设施以及B地块居住，为片区整体开发创造条件，同时利于快速形成片区良好的入口景观形象。 一期开发用地面积约为20公顷（包括凤凰谷5.6公顷），总建筑面积为65750平方米。 二期建设主要内容 二期开发住宅和体育公园，同时完善居住配套。,建筑风格,项目小一期及凤凰谷地块规划产品建筑风格丰富，有热带风情、地中海和欧式风

13、格（包括英伦和法式）,热带风情,地中海风情,欧式风格,户型规划,项目小一期及凤凰谷地块产品及户型规划丰富，包括各类型别墅产品和多层花园洋房产品。,别墅产品户型面积规划以200-250为主，花园洋房户 型面积为150-180，整体户 型面积段控制较好。,户型规划,建筑面积205m2,建筑面积277m2,一层,二层,户型规划,户型附送的空间主要以花园、游泳池为主，但通过各种元素营造度假风情 成功吸引客户。,地下室层,建筑面积206m2,户型E_豪华型别墅,配套规划,项目立足于旅游区综合性度假社区，结合项目定位规划五星级酒店、高尔夫球场及高档商务休闲会所等配套。,天铜山温泉大酒店,高尔夫会所,天铜山

14、主会所,二期产品销售情况：推出9套小别墅产品，去化5套，去化情况好于一期产品，但仍不够理想,销售情况分析 总销售情况：2014年7月开盘，预售15套联排别墅（9套取得预售证），目前去化5套。 各物业类型去化情况：面积为110-136的小联排产品，总价在154-190万元 产品滞销原因分析 项目仅依靠温泉资源，未形成自身核心优势，且前期工程进度缓慢，仅做部分景观配套，不精细，而大配套除酒店外均未开始动工，以及一期产品滞销，客户对项目没有信心。,（备注：目前仅有9套联排别墅取得预售证）,当代凤凰谷个案小结： 项目定位：通过聘请知名设计公司，提升项目档次定位。 产品规划：打造类型丰富的风栺建筑，幵将

15、环境、产品不户型、配套等充分融合， 形成整体不合力，使产品具有视觉冲击力，成功将度假，风情有效传达给消费者。 销售情况：一期产品滞销，客户信心不足，二期别墅去化艰难，整体去化不理想。,发现之旅,优势：原生态山林湖泉景观资源丰富，交通便利，产品线丰富，基本生活配套相对完善,发现之旅,配套及景观：13万湿地公园、6万生态湖泊、33万景观果林、6000亩健康植物园、1500米自然溪流观光带、3.6万泛华国际温泉大酒店、及社区小超市倍顺、会所、游泳池、网球场等,竹韵园,丹荔园,松涛园,稻香阁,天竹园,竹满园,天桂园,天印园,湖心岛,发现之旅产品设计上存在一定硬伤，忽视人性化的需求，产品本身有较大的超越

16、空间,劣势：尊重自然但不善于利用，景观设计粗糙且缺乏管理；产品设计存在硬伤，忽视人性化；生活配套不全。,发现之旅,别墅间院落空间设计粗放,园林景观设计粗糙且缺乏管理,独栋别墅车位设计不合理,生活配套缺乏,别墅间院落空间设计粗放 社区内无主题分区，无导向系统 独栋别墅车位设计不合理,发现之旅有缺陷的产品 产品设计：发现之旅产品设计上存在一定硬伤，忽视人性 化的需求，产品本身有较大的超越空间; 环境营造：发现之旅注重在开发过程中保护原始生态及环 境，区域生态环境宜居物业的代表，但没有充分利用自然，,园林管理粗放。, 倍顺超市 网球场 游泳池, 温泉酒吧 生态湖 湿地公园 生态果林 首期配套以生活性

17、小配套为主，主要设置在精装公寓附近，包括社区超市倍顺、餐饮 店、游泳池、网球场等； 后期配套以特色设施为主，包括泛华国际温泉大酒店、生态果园、湿地公园、植物园 等，图书馆、购物商场尚在规划中；,发现之旅先期配套缺失 区域本身配套缺失，要依靠自身打造生活配套，但是发现之旅开发过程中也忽视了 对配套产品的开发，到天竹园组团开始注重大配套的开发建设。,数据参考来源：JBD,独栋最小面积为293，总 价高，购买门槛过高,不同类型产品单价未能拉开， 总价区间存在空档，客 价格不能对应产品价值 户圈层存在断层, 别墅产品线设定存在不合理性，总价门槛过高。 各类产品总价衔接存在断层，未能最大限度吸收客户资源

18、。 低总价的公寓产品市场反应良好，销售速度较快。,发现之旅户型特征 过于集中的产品线梯度导致产品总价存在空挡，且别墅总价过高，价位上成为 客户购买的最大门槛。 项目在售主力户型及总价情况:,（备注：以上数据为目前发现之旅自2010年推出的主要物业产品）,发现之旅个案小结： 作为马洋溪生态旅游区的第一度假型地产，在市场上有一定知名度； 过于集中的产品线梯度，导致产品总价存在空挡，且别墅总价过高，价位上成为 客户购买的最大门槛，低总价小户公寓去化较好。 企业产品打造水平一般，生活配套、园林景观管理、现场施工管理、销售管理、 推货节奏等方面均有待提高，可提升及超越空间大； 项目整体规划较为完善，但在

19、商业和高端休闲配套等方面存在一定欠缺。 20,原山主人,优势：山林江泉景观资源丰富，交通便利，使用发现之旅生活配套，是“发现之旅”产品的升级优化,原山主人,自身及共享“发现之旅”的配套及景观：13万湿地公园、6万生态湖泊、33万景观果林、6000亩健康植物园、1500米自然溪流观光带、3.6万泛华国际温泉大酒店、及社区小超市倍顺、会所、游泳池、网球场、自身项目商业会所等,商业会所,劣势：与发现之旅独栋产品存在同质化竞争，产品园林较之虽有所长级优化、但总价较高。,原山主人,巴厘岛风情园林景观：细节设计及执行优于发现之旅,私家泳池：提升项目的休闲生活品质,独栋别墅设计较之发现之旅更加合理、人性化,

20、产品、景观设计：对发现之旅产品的升级优化,原山主人独栋产品是对发现之旅产品的升级优化，但两项目独栋产品线基本重合，同质化竞争激烈，且项目总价较高,原山主人产品特征 项目注重休闲空间设计，强调度假情感，过多的旅游元素的设置导致户型面积偏大；生态主题深化，以东南亚巴厘风情园林宣示项目度假感，但产品细节打造还有较大的提升空间。, 充分利用了水库和山地的资源进行规划设计，保持自然生态资源，修复性地美化自然景观，用最小的成 本营造出最自然最生态最美的环境； 共享发现之旅的配套：酒店、健身中心、商业中心、学校、医院等； 建筑装饰选材及搭配合理自然，房屋的风格较好地融合于自然环境；,入户温泉,原山主人配套

21、项目配套方面引入养生主题，设置了各种健康养生型配套，温泉入户，但缺乏旅游度假的生活及商业配套，共享发现之旅的配套。,私家泳池,受目前市场及推广滞后的影响，每周进线及上门量仅5-6组左右，其余上门客户均为外拓及外展场所得。,45,厦门人 在电器行业当高管 喜欢原山产品的大花园设计及巴厘岛风格的设计理念，购买出于投资的考虑 客户语录：买者先放着 看能不能升值,1,原山主人32# H户型 311.48,2,原山主人 33# H户型 311.48,黑龙江人 现已退休 目前在厦门定居 喜欢原山产品的大花园设计，来访当天就下定 客户语录：价格很合理 花园很大 以后可以在花园种菜给孙子吃,3,厦门人 从事电

22、器行业 私营业主 喜欢旅游 喜欢原山主人的大花园设计，来访当天就下定 客户语录：客厅小了点 可以先买着，来旅游了住住,4,厦门人 ABB公司职员 多次来访 看过很多楼盘 多次对比后 决定购买原山主人 这地方未来发展前景应该很好,原山主人 36# H户型 347,原山主人29# A户型 347.73,46,厦门人 集美大学 音乐老师 路过，第一次到现场；喜欢项目的环境、山水资源、生活方式；经常到处旅游 丁克一族，平时就2夫妻住，面积不要太大，不实用 客户语录：用岛内公寓的价格享受别墅的生活方式,1,天印园61-B# 联排户型 269.04,2,天竹园尚品格A-102# 叠加户型 183,漳州人，

23、在北京工作20几年，女儿在国外，已参加工作 夫妻俩喜欢找个山清水秀的地方安度晚年 到访当天是路过，意向带花园、总价低的小别墅 客户语录：住在这里就可以经常吃到无公害的蔬菜和土猪肉了,3,厦门机场本地人 多次来访 去年经老业主介绍来看过前一期公寓产品天竹园，当时没下定决心买 社区环境好，绿化多，有山有水，装修也不错 父亲身体不好，买来让老人住；自己平时有空也可来度假 住在这里，就可以随时想钓鱼就去钓鱼，不用出海了、想吃无公害的菜就到农场自己摘,天桂园9#602 2房户型 96.10,47,未成交客户客户语录： 环境是好，就是太远了 价格太高了 销售代表林文仙 周边配套不好，都没有医院 太偏了，不

24、方便 一点都不实在 没有人气，这么大地方没几个人住，阴森森的，很恐怖 卫生弄得不是很好，树木都没有修剪很难看 销售代表朱莹,离厦门50分钟的车程，到项目有坐班车和自驾的途径,项目周边很空旷，基本没有生活配套,已成交客户偏向小面积、低总价产品，主要是对环境和产品的认可。 购买原山主人产品的关注点集中在产品的设计理念，有大花园、汤屋、私家泳池 未成交客户认为项目太偏、太远，交通不便；价格也太高；配套不足、生活很不方便,客户小结,原山主人个案小结： 原山主人试图对片区产品理念的创新和升级，定位高端，但产品的打造与高 端产品尚有较大差距； 项目物业类型规划为独栋别墅，整体居住环境较好，每户有赠送面积

25、，但产 品细节打造还有较大的提升空间； 缺乏配套，生活不便利，仅二期规划建商业会所，其他共享发现之旅配套。,海投香格里墅,3146,优势：项目区位体量大、容积率低，地势层次感强，且山地、溪流景观及温泉资源丰富，适合进行产品线丰富的复合型的休闲景观地产开发。,用地性质,总占地面 总建面积 积(万) (万),容积率,建筑限高,项目总体情况,64.86,居住、商住类用 57.15 地按容积平均下 限1.05计,二类居住用地 商住综合用地,52.12 2.08,54.67 3.1,1、（A102、 A201、B102、 B2、B404、B5 、B602）： 1.05-1.2； 2、（B3、B8） ：1

26、.05-3.0； 3、B403：0.7 1.5(上限),1、（A102、 A201、B102、 B2、B404、B5 、B602）：24 米； 2、（B3、B8） ：60米； 3、B403：15米 24米,绿地率 35% 建筑密度 25% 规划配建车位 数(个) 备注：以上居住用地块数据以用地容积率下限“1.05”进行统计，其 它性质用地均按其用地容积率上限进行统计,建筑密度、绿地率特指 居住用地地块指标,香格里墅 项目体量大，容积率较低，利于别墅等 高端物业开发；具大盘开发、丰富产品线组,合开发优势；较适合于长线开发，增加项目 开发的灵活性； 项目基地山地、溪流资源丰富，且地势 层次感强，利

27、于山地景观休闲地产的开发。,香格里墅,拥有优质的山地、溪流景观资源，项目景观面上占有优势，具备打 造度假休闲地产及山地景观地产优势；但资源共享性强，优势差距小,香格里墅,海西国际城,旺亭,地块生态山林景观资源,天柱山落地互通 地块生态溪流景观资源 欧洲小镇（上扬生态园1期）,天柱山国家森林公园,长泰马洋溪漂流旅游休闲景区,桥,地块及溪流景观,销售情况：受市场下行及项目配套缺乏影响，开盘仅去化22套，销售率约17%,销售情况分析 总销售情况：2013年11月份开盘，截止2014年7月份，已去化22套，销售率约17% 各物业类型去化情况：双拼1套，类独栋21套 各面积段及总价去化情况： 面积在167-187，总价在200-250万去化12套 面积在213-277，总价在280-399万去化10套 销售影响原因分析 市场下行及区域竞争 四联排中间套双拼产品与端头类独栋产品，面积均在168-174左右，且单价均等，造成总价出现重叠，双拼别墅仅去化1套,双拼、类独栋产品出现面积、总价重叠,海投香格里墅个案小结： 拥有优质的山地、溪流景观资源，项目景观面上占有优势，具备打造度假休闲地产及山地景观地产优势；但资源共享性强，优势差距小； 受市场下行及项目配套缺乏影响，开盘仅去化22套，销售率约17%，整体去化不理想。,销售举步维艰：2014年片区去化共3万，单盘去化6000，且未来市