2011年7月天津市办公物业市场调查报告.ppt

1、2011年7月天津市办公物业市场调查报告,三、天津办公物业市场板块与空间格局分析,一、天津市城市性质与经济运营环境分析,二、天津市整体办公物业市场研究与分析,目录,四、天津办公物业市场在售项目成交分析,五、本案办公物业所处市场板块内竞品分析,1,天津市城市性质与经济运营环境分析,第一部分,2,突出天津“经济中心”的城市职能，有利于天津与我国北方地区城市建立更为广泛的经贸联系，并辐射全国，更好地发挥服务、辐射和带动区域作用，促进区域经济协调发展。,突出了“生态城市”的发展目标。加强生态环境的保护与建设，积极构建区域一体化生态网络，创建良好生态城市环境。,通过加快基础设施建设，努力构筑与周边地区紧

2、密联系的大交通体系，推进区域经济一体化。突出“国际港口城市”，促进区域经济发展，实现国家战略部署。,北方经济中心,生态城市,国际港口城市,天津明确的城市发展定位,06年国务院审议通过天津市城市定位为 北方经济中心,1、城市性质,3,单位：亿元,截至2009年底，天津市的GDP总量在三大经济区中心城市中位列第五位，与广州、深圳非常接近,在经济总量上看，天津相比北京、上海虽然存在一定差距，但与广州、深圳相差不多,2、城市经济,天津市09年GDP突破7500亿平台，滨海新区高速发展，环渤海最具活跃性的经济体。,2、城市经济,5,09年天津GDP总量位居全国第二十； GDP增速位居全国第二。 GDP总

3、量和增速已经开始追赶一线城市 空客、大乙烯、大火箭等未来大量规划中的或正在兴建的项目让人看到了天津的巨大机会,6,2、城市经济,3、产业发展,7,2009年天津市生产总值(GDP)完成7500.80亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。分三次产业看，第一产业实现增加值131.01亿元，增长3.4%；第二产业增加值4110.54亿元，增长18.2%；第三产业增加值3259.25亿元，增长15.1%。,天津第二产业和第三产业总体保持齐头并进的趋势，其中第三产业增长率稳步上涨，尤其在08年后随着天津经济发展方向的调整，第三产业在09年实现显著增长,3、产业发展,2009年八大优势产业完成工业总

4、产值12119.03亿元，占全市规模以上工业总产值的92.8%。 八大优势产业：航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、国防科技、轻工纺织,高端制造业、高新技术产业和第三产业的发展使天津外来高端人群激增，高知、高收入人群成为天津外来人群的主力,3、产业发展,10,天津经济运行环境与投资环境良好，属于中高收入地区； 天津与国内一线城市相比的差距：经济总量与增量尚有差距，尤其与北京、上海相比，差距较大; 天津未来发展面临的机遇：随着北方经济中心城市地位的确立，投资建设力度加大，国家战略性产业的落户与基础设施建设力度的加大，促使经济增长速度飞快，近年已逐渐赶超珠三角经济区的中

5、心城市; 从天津宏观经济上看，天津整体经济增长快速，其中第三产业的增长速度逐年上升，外资进入也相应的加大了对于第三产业的投入，为办公物业的发展奠定了良好的经济和产业发展基础。,4、城市发展与经济运行环境小结,天津市整体办公物业市场研究与分析,第二部分,11,天津高端办公楼宇发展基本情况,当前天津市区商务楼宇体量为224万平米，其中优质商务楼宇72栋，总体量近100万平米 天津当前优质写字楼运营状况良好，平均出租率在85%以上 天津当前主要商务区内优质写字楼客户以外资企业为主，大量的外籍和高收入本地员工为天津高端商业消费市场提供了强有力的支撑 为满足天津北方经济中心的定位和日益旺盛的产业服务需求

6、，天津市区及滨海新区未来5年办公楼宇供应将达到900万平米，届时优质办公楼宇量将超过北京 外资大型开发运营企业相继在天津拿地拟建高端办公楼宇，充分表明世界对于天津商务需求未来发展的看好,1、发展环境,12,13,现代服务业是天津市当前和未来发展的重点方向之一，办公物业的发展拥有政策导向优势,黄兴国市长：2010年天津市政府工作报告,进一步加快实现服务业发展新突破,黄兴国市长在政府工作报告中说，加快发展服务业，是转变经济发展方式、调整经济结构的重要着力点，也是提升城市竞争力的重大战略举措。要拓宽发展思路，加大推进力度，使服务业占全市经济的比重有新的提高。 全面提升服务业能级。加快金融业发展，建设

7、与北方经济中心相适应的现代金融服务体系。大力发展物流业。完善商贸流通体系。努力把旅游业培育成战略性支柱产业。做大做强“近代中国看天津”核心旅游品牌。加快国有旅游企业改组改制。积极发展新兴服务业。中心城区走服务型、创新型、都市型的发展路子。,2、政策导向,14,优化中心城区空间布局的原则。遵循产业发展规律，调整优化中心城区产业布局结构；发挥规划导控作用，促进土地集约成片开发，加快企业向楼宇集中、产业向功能区集聚；坚持龙头企业带动，发展高端高质高新产业，形成特色突出、具有规模效应和较强竞争力的现代服务业产业集群。,从天津市中心城区发展定位和目标看，办公物业产品、楼宇经济符合未来天津整体产业的发展趋

8、势,和平区“金融和平”：建设成为我市的金融中心、现代商务中心和高端商业中心的核心区。重点发展银行期货证券类金融业、高端零售业、信息中介等现代商务服务业和以历史风貌建筑为主的文化旅游业。河西区“商务河西”：建设成为中心城区金融保险、信息中介的现代商务聚集地，文化传媒和会展中心，高档居住区和休闲娱乐区。重点发展金融保险业、商务服务业、文化会展业和以服务外包为主的科技服务业。 南开区“科技南开”：建设成为市级教育科研和高新技术产业中心，科技服务及科贸机构的聚集地。重点发展以科技与信息服务为主的高新技术产业，以五金、汽配和数码产品为主的商贸业，以健身娱乐为主的体育休闲业，以民俗文化为主的旅游业。 河东

9、区“金贸河东”：建设成为市级商务中心的重要组成部分和交通枢纽，面向北京和滨海新区的金融、商务聚集地。重点发展以银行、保险类业务为主的金融服务业，以商贸流通、现代物流为主的商务服务业，以广告、音乐创作和新媒体为主的创意产业，以电子信息、新能源和环保为主的都市型工业。 河北区“创意河北”：建设成为我市创意产业聚集区、文化休闲旅游基地和市区北部商务商贸聚集地。重点发展以产品、工程动漫设计和会展策划为主的创意产业，以电子商务、现代物流和商业特色街为主的商贸服务业，以机电研发、电子通讯、精密仪器制造为主的新型都市工业，以历史文化、风貌建筑为依托的旅游业。 红桥区“商贸红桥”：建设成为连通沿海地区、面向西

10、部腹地的现代商务商贸集聚区，中心城区促进中小企业创新创业的基地。重点发展以商品批发和展示为主的商贸流通业，以科技和中介为主的商务服务业，以工业和城市设计为主的创意产业，以近代文化和生态资源为依托的休闲旅游业。,2、政策导向,目前天津市区优质办公物业共72栋楼宇，其中甲级写字楼占29%，乙级写字楼50%，优质SOHO14%，低密度花园办公7%，平均出租率为85%,15,1、天津市办公物业市场分布格局,2、市场销售与经营情况,天津市甲级写字楼供求情况,天津房地产市场历来有商住倒挂现象；随着天津市区商务板块的放量与重大项目的投放，未来会有更多的项目供应，加剧市场竞争。,16,3、市场销售与经营情况,

11、天津市甲级写字楼经营情况,20012004年，天津市甲级写字楼租金表现较为平稳； 2005年以后随着较多高品质写字楼入市，甲级租金水平逐年上涨，在2007年达到129元/m2.月，据统计2005年至今新添甲级写字楼11座，规模达60.78万m2,租金水平为90210元/m2.月； 2008年至今甲级写字楼租金持续下滑。,17,4、经营类客户成交情况,天津市代表性写字楼入住企业特征分析,样本选取标准： 市区主要甲级写字楼为主； 所入住企业能涵盖天津市主要行业； 选取地点以小白楼地区、南京路地区、友谊路地区、十一经路、华苑产业园区以及五大道地区、水上公园片区典型区域为主; 独栋办公为全市范围内选区

12、办公聚集独栋区域（项目）,18,甲级写字楼 津汇广场 国际大厦 天信大厦 北方金融大厦 平安大厦 泰达大厦,独栋办公 五大道和洞庭路附近 水上公园片区 干部俱乐部 太阳城建筑师走廊 海泰绿色产业基地,乙级写字楼 万科世贸大厦 万隆大厦 三联大厦 海泰大厦 电子科技中心,4、经营类客户成交情况,以所调查企业为代表，目前天津市写字楼内办公企业中，物流业、金融保险业、制造业的客户成交占总体建筑面积的62%，位居前三位,排名第一的是物流业，占24%，其次是金融保险业、制造业，分别为21%、17%； 前三者面积和62%，占据了总面积的绝大多数，这也与这些行业数量庞大密不可分；,19,20,行业平均面积统

13、计分析金融保险业平均面积最多，其次是服务咨询业、网络科技业,行业平均面积的多少一般与公司的发展阶段、公司的职能等有很大关系； 排在前三位的是金融业、服务咨询业、网络科技业； 从面积上看，天津甲级写字楼的客户需求面积至少在300平米以上。,4、经营类客户成交情况,21,企业所属行业统计分析比例最高的前五类行业占到全部总数的3/4,4、经营类客户成交情况,备注：2010年46月调研南京路、小白楼、友谊路三大商务区重点甲级写字楼企业（ICTC、国际大厦、广银大厦、天信大厦、津汇广场、今晚大厦、金皇大厦、万科世贸广场）,天津市区重点甲级写字楼客户以外资企业为主，其衍生的外籍人士和内地高收入人群是天津高

14、端消费的主力之一,4、经营类客户成交情况,22,23,外地来津企业分析在企业数量最多的五大行业中，物流业、金融保险业、制造业、贸易行业主要为外地企业,这里可以看出，五大行业中的物流业、金融保险业、制造业、贸易行业，外地企业占据主要比例； 甚至我们可以深入的观察到，国外企业在物流业、金融保险业、制造业、贸易业中的比例不容忽视； 这和天津近邻首都的行政区位、历史当中天津在北方金融的地位、以及天津港口的关系有很重要的关联。,4、经营类客户成交情况,4、经营类客户成交情况,天津市写字楼入住企业特征总结,天津写字楼市场由于产期以来高端客户盘踞在以国际大厦、津汇广场等为代表的甲级写字楼，乙级写字楼主要由本

15、市中小企业租用，故甲乙级写字楼客群存在较为明显的差异; 本市写字楼中贸易物流业、金融业和制造业占据租用总面积的前列，契合了天津市的产业功能和城市发展阶段，随着天津的经济发展，除传统产业优势得以巩固外，必将大力发展金融、咨询、传媒等“软” 产业，改变写字楼客户比例构成; 写字楼入住客户面积普遍偏小，绝大多数企业处于100550平米，同时甲乙级写字楼客户需求面积差异较大，随着经济发展，企业规模不断扩大，存在大量的扩张潜在需求; 写字楼入住客户产业同周边产业（商业集群）集群具有非常高的契合度。,24,未来56年内，天津及滨海新区未来已知办公物业供应量在900万平米左右，天津商务需求将迎来大跃进式发展

16、,5、市场未来供应情况,25,未来天津市区主要供应集中在城市主中心及周边，国内外知名开发商共同开发商务楼宇,5、市场未来供应情况,26,2010年12月29日，第六届中国总部经济高层论坛在广州隆重举行。论坛以“发展总部经济，推动经济发展方式转变”为主题，推出了由北京市社会科学院中国总部经济研究中心、北京方迪经济发展研究院联合清华大学、南京大学、上海财经大学等全国知名高校、科研机构共同完成的中国总部经济蓝皮书（20102011），发布了由北京市社会科学院中国总部经济研究中心完成的“全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜（2010）”。,报告设计出了一套由基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、

17、政府服务和开放程度等6个一级指标、15个二级指标、53个三级指标构成的城市总部经济发展能力评价体系，采用我国正式出版的统计资料作为主要数据来源，根据评价结果对35个主要城市总部经济发展能力进行排名。,在吸引总部企业落户竞争力上，天津位列全国第七，北方区仅次于北京,5、市场未来发展潜力,天津办公物业市场板块与空间格局分析,第三部分,28,市级CBD 南京路中央商务区 小白楼CBD 南站CBD及十一经路沿线 解放北路金融服务区 伴随大型公共设施和主干道发展而成的商务聚集区 友谊路金融街 天津站及新开路新兴商务区 大沽南路沿线 由产业发展带来的商务聚集区 鞍山西道科贸街 华苑产业园区,29,1、天津

18、市办公物业市场分布格局,根据天津市办公物业的聚集特点与形成成因的不同，可将天津目前的办公物业划分为九大聚集区：,区域发展定位 天津市中心城区“一主两副”规划的城市主中心 功能定位:以商务带动商业，建设以高档商务写字楼、高级宾馆酒店、专业精品店、高级公寓为依托的高档商务商业载体；重点发展中介服务、高端品牌商业、企业总部等。,办公物业发展特点 该区域聚集了南京路小白楼CBD、解放北路金融服务区、规划发展的南站CBD及十一经路沿线，是天津市商务办公最集中的区域，随着天津城市空间战略规划明确中央商务区的定位，写字楼档次和规模均大幅增长。,30,2、市级CBD（主中心）,及十一经路沿线,31,2、市级C

19、BD（主中心）,32,2、市级CBD（主中心）,33,2、南京路中央商务区,南京路中央商务区写字楼分布情况,严格来讲，根据客户认同度和租金水平，以贵阳路为界，南京路沿线写字楼分为两段，贵阳路至小白楼段才划入中央商务区范围，而今晚报大厦周边的写字楼划为海光寺板块内，也可以理解为南京路中央商务区的扩展区或辐射区。,1、国际大厦 2、津汇广场1期 3、津汇广场2期 4、君隆广场 5、天津中心 6、华侨大厦 7、天津经济联合中心大厦 8、河川大厦 9、万科世贸广场 10、福星大厦 11、嘉利中心 12、环球置地广场 13、现代城二期 14、和记黄埔 15、MODO南京路新天地 16、今晚报大厦,34,

20、2、南京路中央商务区,南京路中央商务区租金水平,35,2、南京路中央商务区,南京路是天津传统也是最成熟的高端商务聚集区，在90年代以国际大厦为代表吸引大量跨国企业； 2003年，以津汇广场为标志，代表着南京路商务区的写字楼综合素质的升级； 2005年后，以品牌开发运营商开发综合体写字楼为主，如君隆、天津中心，进一步巩固了南京路高端商务的地位； 南京路商务区（东段）大多数写字楼以只租不售为主，租金水平达200元/m2*月； 销售型写字楼主要为乙级写字楼，如海珠大厦等，写字楼平均销售均价为14000元/m2，高端写字楼售价可达18000-20000元/m2,南京路中央商务区售价水平,36,3、小白

21、楼CBD,天津小白楼商务区是天津历史商业旺地，目前写字楼密集，具有较好的商务氛围； 2004年以信达广场和ICTC为标志，带动小白楼商务圈开始调整升级发展； 目前该区域写字楼量为33万平方米，未来预计有大量高品质综合体供应，其中写字楼约65万平米,1、信达广场 2、国际经济贸易中心（ICTC A座） 3、平安大厦（ICTC B座） 4、金皇大厦 5、滨江万丽 6、泰达大厦 7、凯旋门大厦 8、文华中心 9、蓝钻国际 10、亚太大厦 11、欧嘉华大厦 12、富力中心,小白楼商务区写字楼分布情况,37,3、小白楼CBD,小白楼商务区租金和售价水平,小白楼2003年，河西区政府提出打造小白楼CBD，

22、但受到区域拆迁难度大和交通问题，严重影响了小白楼商务区的发展速度； 目前小白楼在经营写字楼有大部分是2003年以前建设的乙级写字楼，规模小、设施相对旧，除2003年后的信达广场和ICTC写字楼租金可达140-180元/m2*月，其他写字楼如金皇大厦、泰达大厦由于设施日渐落后，租金只在110-120元/m2*月，小白楼商务区的商务价值尚未体现。,38,4、南站CBD及十一经路沿线,南站CBD及十一经路沿线写字楼分布情况,该板块由两部分组成 规划与建设中的南站CBD 物流企业林立的十一经路传统商贸区 南站CBD区域目前处于开发的初级阶段，目前核心区仍在建设中，只有原来聚集在十一经路的写字楼在经营；

23、 区域内正在建设项目为中信南站项目与天津嘉里中心。,1、天星河畔广场 2、万隆太平洋大厦 3、三联大厦 4、鼎泰大厦 5、阳光新业中心 6、嘉里中心 7、九龙置地 8、中粮南站项目,39,4、南站CBD及十一经路沿线,南站商务区虽然2003年海河改造时已规划，但受到天津整体商务市场发展的影响，开发建设进度缓慢，且该时地段商务价值增长不高； 由于同一时期内天津的商务轴线向南京路中央商务区推进，原十一经路附近的写字楼的租金与售价也增长缓慢。,南站CBD及十一经路沿线租金和售价水平,40,5、解放北路金融服务区,三个功能区包括： 金融交易及服务区，占地面积67.46公顷； 商务办公区行政，占地面积2

24、9.74公顷； 办公及酒店服务区，占地面积32.8公顷。,七大板块包括： 金融服务区：以办公、旅馆、会计、律师、咨询等为主； 金融广场：以证券、股票交易、展览、会议中心、信息中心等为主； 商务公寓区：以酒店式公寓、商务办公居住等为主； 酒店区：高端旅馆、酒店聚集区； 行政办公区：行政办公、商务办公聚集区； 核心金融老区：中小型金融及相关企业聚集区； 核心金融新区：大型金融企业聚集区。,41,5、解放北路金融服务区,天津办公物业市场在售项目成交分析,第四部分,42,1、2010年全市办公物业销售情况统计,2010年至今全市写字楼成交套数与成交均价情况,2010年全年至今，共经历14个自然月，全市

25、销售办公物业类别的商业物业共522套，销售商业建筑面积达到7.9万平方米，销售金额达到11.19亿元； 虽然较08、09年的写字楼成交面积有大幅下降，但成交均价有大幅提升，达到14194元/m2, 较2009年全年成交均价提升了24.6%。,2、市区在售项目情况,市区主要在售代表项目情况一览,3、重点项目销售分析,环球金融中心 津塔项目,环球金融中心写字楼部分于2010年12月开盘，成交情况如上表所示： 写字楼的第一次推货，发展商共拿出十个楼层进行销售，销售成交了总货量的80%左右； 成交客户均为整层或半层的金融、能源或投资类客户为主； 由于长达一年多的蓄客期，因此首次开盘当月的去化量较大，共

26、成交1.3万平米，预计随后的几个月内会进入销售的瓶颈期； 成交均价方面，该项目对外报价为27000-30000元/m2,由于首次开盘与前期积累的忠诚客户等因素，优惠政策支撑开盘成交，因此真正成交均价在23000-25000元/m2。,金谷大厦,与环球金融中心同期开盘，金谷大厦成交情况如上表所示： 金谷大厦的办公物业共分为三个部分组成，其中两栋为整栋销售，面对客户为金融类企业； 另外一栋为纯甲级写字楼，可租可售，目标客户也为金融类企业或与金融行业相关的企业客户； 预计去年年底成交的客户与某金融机构，长期的成交洽谈最终的成交均价达到近25000元/m2。,3、重点项目销售分析,环球置地广场,3、重点项目销售分析,供应,成交,存量,项目销售至今已有26个月之久，由于租售结合的销售策略，预计去化率达到75%。,福建大厦,3、重点项目销售分析,供应,成交,存量,套数,面积,福建大厦2010年全年销售情况,3、重点项目销售分析,福建大厦与2010年2月开盘，目前该项目已达到入住条件； 该项目立项为商