房地产法第五章商品房交易（一）----商品房预售.ppt

1、第五章 商品房交易（一）-商品房预售 第一节 概述 一、商品房预售概念 期房，又称楼花，指正在建造中的商品房或虽然已经建成但尚不具备交付房屋和产权移转条件的商品房。 根据所建造商品房所处的权利状态，分为现房、期房。 源于香港。1954年香港立信置业公司首创：分层售卖、分期付款的销售方式。在预售中，,预购人先支付首期购房款，待建成一半时再支付一部分，房屋建成时支付剩余房价款。因房屋被拆零砸碎分期分批地出售给广大投资者，形如落叶片片坠落，因而被称为卖楼花。 预售作用：减轻预购人一次性支付全部购房款的压力；为开发商及时提供工程款，解决建设资金不足的难题。 中国，预售款占房地产全部建设资金的50 中国

2、，最初是经济特区、沿海开放城市借鉴香港、澳门,二、商品房预售的特点 （一）商品房预售合同签订时，承购人人只获得商品房的期待权 标的物_商品房并未建成或虽已竣工但尚不具备产权移转条件，开发商无法将房屋产权移转给承购人。 签订商品预售合同时，预购人所获得的并非商品房所有权，仅仅为合同债权，即请求开发商将付房屋并转所有权的权利。 （二）商品房预售具有较强的国家干预性 预售条件，程序必须符合国家规定。,（三）预购人要承担一定风险 预售合同签订后交付房屋和产权过户之前的这段时间内，可能出现某种原因导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在质量暇疵或权利暇疵，使承购人无法实际获得商品房所有权的情况。

3、（四）预售合同经登记具有公示对抗第三人的效力 预售人应按照国家有关规定将预售合同报县级以上政府房产、土地管理部门登记备案。已经登记的预售合同对抗未经登记的预售合同，保护登记的预购人的合法权益。,三、商品房预售的条件 （一）商品房预售的条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证 3、按提供预售的商品房计算的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。 4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证,（二）取得商品房预售许可证的条件 1、开发经营房地产企业的营业执照、 2、建设

4、项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件 3、工程施工进度计划 4、投入开发建设的资金已经工程建设总投资的25%以上的证明材料 5、商品房预售方案 6、需向境外预售商品房 四、商品房预售的程序,（一）预售方申领预售许可证 （二）签订商品房预售合同 （三）预售合同登记备案 （四）交付建成商品房并移转产权 五、预售款的监管 商品房预售款必须用于有关的工程建设。监管机构因监管不力造成预购人损失的，应当与预售人一起承担连带责任。,第二节 预售合同 一、预售合同条款 二、预售合同范本 三、预售合同范本的主要条款 1、房屋朝向、日照时间，采光程度等自然因素。 2、贷款未获通过与预售合同效力之间的关

5、系 3、小区平面布局情况。 4、质量及维修条款 5、市场差价损失的赔偿 6、广告的约束力,商业广告一般认为要约邀请而非要约，购房人尽量能够将广告的内容纳入预售合同，将其作为合同的一个条款来对待；这样就赋予广告以合同约束力。 7、建筑结构、材料及装修标准、设备。 四、预售人权利保护：预告登记 （一）预告登记概念及功能 为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。是权利人或利益人在登记时只取得或者涂销关于不动产的请求权即在未来才能变成完成权的登记。,预告登记制度，赋予经预告登记的合同买受人对抗其他买受人的权利。 1、保全效力 预告登记后，对不动产所作的违背预告登记的变更行为将无效，

6、保障债权人的请求权。 2、顺位保证作用 先为预告登记的请求权人取得排斥后序登记的权利人的效力。 3、债务人破产时对债权人的保护作用 不动产物权人破产时，经过预告登记的债权取得对抗其他破产债权人的效力。,（二）预售登记制度的不足及改进 房地产管理法未明确规定预售登记制度功能。预售合同的生效要件，或具有对抗第三人的效力。 （三）预告登记之债权与法定或意定抵押权的关系；预告登记之债权与建设工程价款优先权之间的关系 1、建筑商法定抵押权（建筑工程款优先受偿权）与预购人的债权问题。 韩国：设立商品房预售强制保险制度。当开发商不能支付工程款时，若已经预告登记的预购人不能受偿时，由该保险基金补偿预购人损失。

7、,最高院：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 2、预告登记债权与建筑工程意定抵押权之关系 四、预购人对预售合同权利的处分 （一）预购合同权利的再转让 债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生。,预售商品房转让协议签订后，应办理预告登记，即将原先的预购人变更登记为新的受让人。新的受让人将受预告登记制度的保护。 2、合同权利义务的概括转让：合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意，并不得牟利。 合同当事人一方可以将合同的权利义务概括

8、地转让给第三人，概括转让时只要符合自愿、公平、等价有偿等原则，并无不当。,当事人一方经对方同意，可将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。并未禁止转让方从中受益。 （二）用预购商品房设定担保,第三节 商品房预售中的其他问题 一、预售广告的约束力 广告内容符合要约规定的，视为要约。预售广告中承诺的关于商品房及其物业小区的内容已经明确具体，而不是采用难以量化的模糊语言的，应当将其视为要约，如绿化率不低于50，小区有游泳池，小学等表达方式，应当将视为要约。 房地产开发商所做的预售广告中的承诺根本无法实现的，误导消费者的广告则构成虚假宣传，属于缔约过程中的民事欺诈行为,二、商品房预售认购书 认购意向

9、书，商品房订购书： （一）认购书的性质：预约：是指为将来订立一定合同而签订的合同，而将来应订立的合同则被称为本约。 预约人作为合同的一种，必须满足合同的有效要件。 （二）认购书的约束力 （三）认购书中的定金,三、预售商品房财产损失保险与还款保证保险 四、房屋建筑面积的计算与测算。 五、商品房建筑面积测算表。以实际测算面积为准。 实际交付面积与预售合同约定面积差异纠纷 商品房销售管理办法将误差合理范围界定在绝对值3之内。 面积误差超过3，买受人有权退房。买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价款退还给买受人。同时支付房价款及利息。,买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内部分的房价款由买受人补足；超出3部分的