某市涉外房地产企业税收情况调查分析

1、某市涉外房地产企业税收情况调查分析一、*市涉外房地产企业税收基本情况：（一）登记情况：XX 年我市涉外房地产企业正式登记注册的有 4 户。至 XX 年，由于项目开发和销售完结，有两家企业停止经营， 另外又有新注册的企业两家。故 XX 年登记户数仍为 4 户。注册类型均为外商投资企业。（二）经济税源及入库税收收入：XX 年我市涉外房地产企业实现销售收入 3721 万元。XX 年实现销售收入 574 万元。XX 年元至 12 月，我分局共计入库房地产行业税费350 万元。其中：纯税收入 344.87 万元（营业税 340 万元、个人所得税 2.41 万元、印花税 1.62 万元、土地增值税0.84

2、 万元）。XX 年元至 12 月，我分局共计入库房地产行业税费180.10 万元。其中：纯税收入 169.90 万元（营业税156.30 万元、个人所得税 3.02 万元、印花税 8.44 万元、土地增值税 2.14 万元）。二、*市涉外房地产企业趋势分析：从调查分析的情况来看，我市房地产行业，尤其是涉外房地产行业发展呈以下几个趋势：（一）在新一轮国家宏观调控政策尤其是金融紧缩政策出台后，首先减弱了住宅金融支持度。由于房地产行业融资渠道较为单一，对银行金融支持依赖度过高，金融紧缩之后将对房地产市场带来较大冲击，产生“急刹车” 效应。（二）随着经济的持续快速增长，房地产行业投资 的速度明显过快。

3、然而在缺乏决策层有效控管和指导的情 况下，房地产投资的高速增长带来的影响和冲击相当严重。最直接的后果就是房地产的投资增长远远大于销售增长， 只是商品房空置率上升，更深层次的后果则是造成房地产 投资结构不合理，吸收了大量银行贷款的房地产业成为泡 沫，税收自然呈萎缩状态。（三）私有制股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限公司 居多，约占全市房地产企业的 80%左右。涉外房地产企业中更是 100%的为私有性质，且销售和财务人员多为家族成员， 纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意 偷税的可能性都比较大。（四）市区内房地产开发的重心转移。随着城市改

4、 造的深入，以及有关房地产开发相关政策的不断规范，我 是原有易开发资源逐渐萎缩。新项目开发地由西向东，逐 渐由市中心转移向市区边缘城郊结合部，或地价相对便宜、房地产业尚在起步阶段的的县级区域，而且时间和项目都 比较集中。在这个因素下对涉外分局的税收管理的冲击是 最明显的。三、涉外房地产企业在税收管理上存在的问题： 根据省局和市局的部署安排，我局对所辖房地产企业 XX 年度和 XX 年度税收管理情况进行了全面检查。从检查情况来看，主要存在以下几个方面的问题：（一）因房地产企业自身原因，造成发展受阻。在涉外分局征管的四家房地产企业中，真正形成一定规模集约化产业化发展的只有华嵩置业有限公司，其他几家为 “项目”公司，规模小，竞争和抗风险能力差，做完单一项目就陷入半关停状态。新增房产项目不多，部分在建房产项目还因受挫而停工。如招商国际房产公司就已处于停产状态而无税可交。（二）纳税主观方面的因素：不少企业存在主观意识上的偷欠税收。部分企业将收取的房款在“预收账款” 或“其他应付款”科目中长期挂账不做销售处理，通过推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识地延缓销售收入的视线，影响纳税义务发生时间，造成营业税、所得税申报纳