泸州楼市2019年中报

1、 泸州市场半年总结2019年7月 一、政策类汇总（宏观、微观）二、泸州市场上半年情况三、下半年市场行情预判及总结 一宏观政策解读本地政策解读上半年政策总结 政策解读 2019地产宏观政策4条解读 第一条：住建部新规住宅建筑应以套内使用面积进行交易、四层楼以上应安装电梯新建住宅要全装修交付 此次出台这一规定主要是因为：本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 政策解读 2019地产宏观政策4条解读 第二条：中央一农村土改将全面推开不搞私有化 集体经营

2、性建设用地入市改革对乡村振兴有非常重要的促进作用，对于房地产市场，目前还不会构成非常大的影响。这些集体经营性建设用地入市之后并不是用来盖商品房的，而是用于工业、商业等用途，虽然也会有租赁房、廉租房等，但是不会对商品房造成很大冲击。 政策解读 2019地产宏观政策4条解读 第三条：总局推进房地产交易合同网签备案进展信息、不动产登记信息共享 “推进房地产交易网签备案信息”并非第一次提出。2017年11月，总局就和住建部发布关于加强信息共享深化业务协作，其中就包括全面推进房地产涉税信息共享、切实强化部门信息集成共用、着力推动房屋代码采集应用和积极推行跨部门业务联办等内容。 现有治理框架下，开征房地产

3、税有两大主要前提条件，一是立法程序获得通过，一是建立一个覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。从总局的政策看，不动产登记联网已经基本完成。除部分县级城市外，全国基本已经完成了不动产登记联网，这一过程预计在2020年左右完成，这为后续房地产税的推进打下了基础。而房地产税相关立法程序的进展目前尚未有进一步的消息。 政策解读 2019地产宏观政策4条解读 第四条：1月首套利率继续微降一线城市稳定二线多数下调 继去年12月全国首套款平均利率环比11月下降0.53%之后，2019年1月份 全国首套贷款平均利率继续稳中有降。 一线城市变化不大，而二线城市大面积回调。以天津地区为例，多家银行下调

4、利率，首套利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。二套方面，2019年1月全国二套款平均利率为6.02%，较上月回落2个基点，环比下降0.33%，并已连续三个月出现回落。 预计未来时间内，仍有城市会出现回落调整，具体时间以及幅度因城而异。 从政策调整来看，主要涉及三个方面：公积金政策领域出现调整，多城市出 台公积金贷款细则规定；部分地区出现限购政策的调整，调整方向多结合当 地实情；多省市加快住房租赁市场发展进度，尽早发挥租赁市场对市场的利 好作用。 政策解读 2019地产本地（泸州）政策2条解读 第一条：泸州市人民 项目车位租售管理办法办公室 办公室泸州市房地产开发 第二条：泸州

5、市人民关于进一步加强城市规划区内既有住宅增设电梯的实施意见 政策小结 小结2019 年“稳房价”是基调。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制炒房，确保市场稳定。 房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的一实际情况采取调控措施，这是未来 房地产调控的基本原则，就是保持房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险。 2019年上半年，房地产

6、市场总体呈现平稳回落态势，各类物业销售面积均呈负增长态势，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降，住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转，但5月份的市场数据回落说明楼市回暖尚不稳定，楼市“小阳春”动力明显不足，这场由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下已经快速退烧，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道，接下来房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。 二土拍情况汇总泸州市场存量分析商业总结主要竞品分析 泸州上半年土拍情况一览土地市场规划指标 起拍价成交商业指楼面地价 溢价率 供应体量 用地面积 使用年价 成交日期 （万

7、元区域 地块编号 宗地位置 容积率 建筑受让单位 限 （ 万 （元/）（亩） 绿地率 密度 /亩） 元/亩） 标 90567 （含 135.8955亩） 510508-2018-B-0003住宅70 年商业40年 1.5泸州学士山片区 28%2019.1.29260300300015%13585035%（且 1） 四川和道投资有限公司 城北 22457 510500 玉带河片区2 30 702019.6.26320459344343%449142019B- 齐关路西侧（合 （且 1） 30%泸州华辰地产 %B-012地块3.6855亩）012 510500 华阳南路西35273 （约合 1.5

8、城投集团泸州致远房地产开发有限公司 2535%城西 2019B- 011 北B-011地 70年 （且 1） 2019.06.26280 440 4400 57% 52909 块 52.9095亩） 5105092018 B008住宅7072188 2.5泸州高新技术产业开发区 222019.1.24230260156013%180470（含 年 商业（且 1） 35%四川和道投资有限公司 8.282亩） 40年 功能区一 功能区一沙茜 108215 住宅705105092019 B00645%15%3.0 （且 1） （含 162.3225亩） 高新区酒谷大道南侧 泸州领袖置业有限责任公司

9、功能 功能区二 2019.4.2921022011004%324320年 商业40年 区二 35% 25% 28694 住宅70、 2.5510502-2018-B-049泸州国家高新区江南科技产业园 泸州市江阳区鑫南投资发展有限公司 2535286（合 商服402019.571735（且 43.041亩）1） 城南 泸州国家高 33430（合住宅70、 2.5510502-2018-B-075 2535288新区江南科技产业园 泸州市金泓房地产开发有限公司 50.145亩） 商服402019.5.22350209922%83575（且 1） 土地市场 土地特征：以中

10、小规模为主，整体容积率偏低，集中在2.02.5u 泸州2019年上半年土拍主要以100200亩的中小型地块为主，合计占比43%； u 泸州2019年上半年土拍地块容积率整体偏低，集中于2.02.5，合计占比43%。2019上半年主城区土地成交面积 2019上半年土地成交容积率结构 14%29%28%43%14%43%29%50亩及以下50100亩100200亩 11.51.52.02.02.52.53.0 土地市场 泸州1619年土拍市场一览拿地热情逐年高涨，热情在18年后半年逐步遇冷泸州拿地从16年开始逐年递长，到18年进入了高峰期，仅仅半年土地成交数量就达到了29宗地； 18年7月之后土地

11、市场遇冷，土地拍卖成交数量减少。 2019年是充满挑战的一年，这一年不仅要面对上一年土拍的超高供应量，还要迎接接下来半年的 土拍市场。 泸州20162019年上半年土地成交概况泸州20162019年土地成交概况8000000507000000444540600000035500000030400000025土拍面积 30000002015土地供应体量 200000010宗地数量 1000000750012450000035400000029303500000253000000250000020土拍面积 200000015土地供应体量 宗地数量 1500000101000000750000052

12、002016 年 2017 年 2018 年 2019 年 9 土地市场 泸州各区域20162019年土拍成绩一览（注：2019年数据为上半年数据）城北区域1619年土拍成绩城西区域1619年土拍成绩城南区域1619年土拍成绩城东区域1619年土拍成绩6000003.550000032.5400000土拍面积 2300000土地供应体量 1.5 宗地数量 2000001 楼面价（千元） 1000000.50 0201620172018201920000002518000001600000201400000120000015土拍面积 1000000土地供应体量 80000010宗地数量 6000

13、00楼面价（千元） 40000052000000020162017201820193000000162500000141412200000010土拍面积 15000008土地供应体量 10000006 宗地数量 4.4 4 5000002 753163.212楼面价（千元） 010201620172018201932.30000001225000001020000008土拍面积 15000006土地供应体量 10000004宗地数量 价格（千元） 5000002002016201720182019 土地市场 泸州主城区上半年成交地块分布图地块3：和道投资楼面价：3000元/地块2：华辰地产楼面

14、价：3443元/地块4：和道投资楼面价：1560元/地块1：致远地产楼面价：4400元/地块6：金泓地产楼面价：2099元/地块5：领袖置业楼面价：1100元/地块7：鑫南投资楼面价：2628元/ 土地市场 土地供应预判项目单位地块位置成交时间容积率用地面积（亩）供应体量楼面价（元/）区域2018/5/82.0（且1)279.333724363315佳乐集团城西新城二环路以西2018/5/82018/5/312.0（且1)2.5(且1)116.454147.97815527024662839153120天誉地产城西新城江南投资城西新城康城路以南2018/7/52018/7/62.0（且1）2.

15、0（且1）116.038591.37715471612183531202813城西鸿通地产城西新城柏木溪北侧世茂集团城西新城横四线北侧华阳南路西北B-011地块2019.06.261.5（且1） 52.9095529094400城投集团804.0871103794.53447.166667小结2.0（且1） 功能区一0.6；2018/7/6289.51953860222400泸州豪礼龙宇龙马潭区医教园区南部功能区二（1.6且2018/7/26245.3014088351800泸州酒城明珠蜀泸大道西侧1）；功能区三2.5（且1）地块一0.3； 地块二（1.6且1）泸州酒城明珠蜀泸大道西侧2018

16、/7/2643307137.8365102.351147025170583168742062.5（且1） 川南大市场龙马潭学士山片区城北泸州市龙马潭区高坝安和路南侧 434351.8（且1）172.5662070793333泸州市临港投资有限公司泸州市龙马潭区高坝安和路南侧 泸州市临港投资有限公司434352019.1.292.0（且1）1.5（且1）64.9005135.89558653413585033333000泸州学士山片区 四川和道投资有限公司玉带河片区齐关路西侧B- 012地块2019.6.262（且1）33.6855449143443泸州华辰地产1182.05551586842.

17、12900.25小结2018/2/272.2（且1.0）128.28151881441739四川昊阳恒利茜草滨江路西侧2018/5/311.5（且1）53.529535282500江南投资沙茜片区二环路南侧2018/5/312018/5/311.5（且1）1.5（且1）21.7245217242700江南投资沙茜片区二环路南侧沙茜49.6605496602450江南投资沙茜片区二环路南侧2018/5/311.5（且1）27.7425277422400江南投资沙茜片区二环路南侧280.9383407992357.8小结2018/8/312.2（且1）177.66152605701159泸州致远房

18、地产有限公司纳溪区第二医教园区长江生态湿地新城北部核心区 2018/5/313.0（且1）34.776695512100江南投资泸州国家高新区江南科技产业园 43.041泸州市江阳区鑫南投资发展有限公司2019.5.152.5（且1）717352628城南泸州国家高新区江南科技产业园 2019.5.222.5（且1）50.145835752099泸州市金泓房地产开发有限公司212.4375485431.30451996.5小结总结2479.51835168672675.429167 土地市场 土拍市场小结 从2016年到2019年土拍楼面价来看，楼面价呈逐年增长的态势；2018年是转折年，尽管

19、到2019年的市场遇冷，但从各区域的成交价格来看，楼面价总体趋势呈现正增长，土拍数量受到了影响，但价格并未受影响。 从泸州总体土拍市场来看：截至2019年6月，泸州市场共拍卖成功8宗地块。土拍热情相较于去年热度有所降低，但从上半年的土拍数量来看，拿地热情并未受到大幅影响。特别是城南土拍热情有所提升，集中点在万城国际商业圈；城西的土拍创上半年楼面价新高，虽目前在售项目较多，但城西地价仍然是最贵的；即便康城路被誉为“售楼部一条街”，但因城西的版块价值以及城市规划红利，该区域仍然是炙手可热的区域。 泸州市场土地量供应巨大，预估未来一年是产品亮相的高峰期。 言而总之，泸州的土地市场目前保持一个良性的态

20、势，情况比较乐观；潜在供应量大，但对土拍热情影响较小。 住宅市场 截至2019年上半年城西各项目去化情况一览50008004500733663700400060035003000500250048437040038042000300来访 15002 成交 1000200189200 138100500015011269 住宅市场 截至2019年上半年城北各项目去化情况一览40005003792374234264503500464400300027682751350250030122422189300200024517942502172372542001500179来访 1821501000成交

21、 1005005000 住宅市场 截至2019年上半年城南各项目去化情况一览截至2019年上半年城东各项目去化情况一览35003493744003000350250030830020002502001500192150100015310050011150来访 00成交 7000644700600060050005004000400 来访30003002000200成交 100012810000绿地城首府 住宅市场 截至2019年上半年泸州区域去化情况一览u 城西是泸州各区域中去化量最多的区域，合计占比48%；u 城北次之，上半年去化量合计占比25%；u 这种趋势得益于前两年的土拍以致于到现在的

22、土地供应较其他两个区域高。 城东 成交 18%城南城西 9%48%城北 25%400005000300004000300020000来访 292000 成交 100007100077200城西 城北 城南 城东 148393807 住宅市场 截至2019年上半年城西各竞品项目存量一览454040403540304025402040存量（套） 1540项目总套数 104054040 住宅市场 截至2019年上半年城北各竞品项目存量一览400035003000250020001500存量（套数） 1000总套数 5000 住宅市场 截至2019年上半年城南各竞品项目存量一览450040003500

23、30002500存量（套） 2000总套数 150010005000首府绿地城马赛庄园锦绣华府 住宅市场 截至2019年上半年城东各竞品项目存量一览10000900080007000600050004000存量（套） 3000总套数 200010000 住宅市场 泸州各区域市场存量对比 u 城西是存量最多的区域，存量约16918套，占据泸州主城区住宅存量的50%；城西存量较大的竞品以泸州恒大城、敏捷紫云府、鸿通翡翠滨乐蓝博湾为主； 溪酒城中心、佳u 城北次之，存量约7430套，占比22%；城西存量较大的竞品以航发翰林郡、月映 东方、蓝光长岛国际为主； u 城东区域18年拿地较多，因此存量也较为

24、庞大，约7224，占比21%；存量较大的 竞品项目以中天文旅城、高新悦城为主； u 城南区域竞争压力最小，存量约2375套，占比7%。 各区域存量套数 城东,7224城西,城南,169182375城北, 7430各区域存量占比 城东 21%城南城西 7%50%城北 22% 住宅市场 泸州城西主要竞品项目产品存量分析 项目 总体量 已推已售 已推未售 未推售 高层 洋房 叠墅 小计 高层 洋房 叠墅 小计 高层 洋房 叠墅 小计 天誉誉府 1276 221 大平层17 79 317 147 大平层29 99 275 460 大平层92 100 652 阳光江阳府 1125 828 无 0 828

25、 92 无 0 92 512 无 280 792 阳光十二墅 410 312 无 40 352 50 无 8 58 0 无 0 0 三溪酒城中心 3469 904 无 无 904 184 无 无 184 2081 无 无 2081 敏捷紫云府 1706 161 无 0 161 87 无 0 87 1242 无 216 1458 世茂璀璨里程 1280 89 31 无 120 80 100 无 180 856 124 无 980 鸿通翡翠滨江 4802 2523 98 16 2637 219 142 4 365 1424 340 36 1800 金科博翠湾 2966 830 532 119 14

26、81 60 50 25 135 352 352 96 1350 泸州恒大城 4824 2670 无 无 2670 130 无 无 130 2024 无 无 2024 川酒青云台 1120 170 10 无 180 186 86 无 272 256 512 无 768 佳乐蓝博湾 2772 220 0 0 220 276 0 0 276 564 1210 498 2272 阳光国际城 3276 1725 无 无 1725 362 无 无 362 1189 无 无 1189 总结 29026 10653 681 254 115951873 378 136 2416 10960 2538 1226

27、15366 住宅市场 从目前城西各项目分产品的存量情况来看 产品去化：从城西洋房、叠墅产品来看，整体月均去化较弱， 存量相对偏高。多以精装产品进行销售，致使购买总价较高。 客群特征：均为地缘性客群，前期以部分拆迁户为主。现目前主要为城西周边公务员群里、中高收入员工为主，少量的个体户。 产品卖点：均以产品自身的改善型属性来宣传，推广上以整体产品线带动附加推广，且利用渠道做单位的资源拓展。 商业市场 商业市场 商业市场整体竞争激烈，库存仍处于高位； 目前商业的销售动作较为单一，多为常规正常销售； 专业商业市场去化良好，社区商业热销动力不足； 城北片区商业集中，客户有对比，投资预期弱。 泸州商业市场供销存情况40003000200010000已推已售总存量u 泸州市场上半年总推商业共推售3300 余套，已售2200余套，存量共计1200余套（未含专业商铺如西南商贸城商铺） u 社区商业存量约228套，去化率为68%项目 商业规划 在售 总套数 去化 存量 均价 蓝光长岛国际 2期 2期 66 21 45 19000 正黄金色巴