邢台林庄城中村改造项目市调报告PPT

1、邢台林庄城中村项目市场调研报告(报告内容) 一、市场调研分析与结论二、 项目市场定位（项目市场定位） 项目定位 项目属性判断 项目业态定位 目标客户群定位 案例分析三、 建筑规划建议（初步布局方案） 开发思路 整体布局思路 楼梯通道/停车位/广场/内部空间营造第一部分市场调研分析与结论一、邢台市发展远景规划（20052020）打造“冀南重要的中心城市” 中心城市扩大10倍 “一城三区”的城市布局 四个区级商业中心二、一城五星 邢台城市新规划确定“一城四区”的城市框架：北部新区是以办公、居住为主的现代化新区，高新技术开发区是以工业为主的产业园区，七里河新区是集行洪、生态、休闲、宜居为一体的新区，

2、皇寺新区是以度假旅游为主的行政新区。新规划确定“一城五星”的中心城市总体布局：“一城”指中心城区，“五星”指内邱、沙河、任县、南和、皇寺五个卫星城。邢台市将积极推进市区与环城五县（市）一体化战略，加快市区到五个卫星城之间的快速公路建设，形成10分钟交通圈。对“一城五星”实行统一规划，统一管理，整合资源，统筹发展。促进产业、人口向“一城五星”聚集，合理确定“一城五星”战略支撑产业，综合考虑产业布局，科学确定职能分工，促进“一城五星”经济、社会、文化以及旅游、商业、金融、物流、通讯等服务业全面协调发展。到2020年，逐步形成人口260万以上的大城市框架，使之成为拉动邢台经济发展、推进城镇化的强大引

3、擎。从邢台市主城区到沙河、内邱、南和、任县、皇寺“五个卫星城”全部通过一级快速路连接，全部开通公交车运行，形成邢台市一城五星“十分钟交通经济圈”；该工程的实施进一步拉大邢台城市框架，提高城市品位，促进城乡一体化，加速各产业带之间、各工业园区之间的互联互通，。“一城五星所担负的使命就是尽快改变邢台市城镇化严重滞后的现状。提高经济发展的承载能力。”三、河北省2011年城市人口及各市GDP人均统计一览表城市生产总值GCP亿元增长（%）人均GDP（元）常住人口（万人）全省20197.1 12.20%281087185.42唐山市430013 %56748757.7石家庄市340112.20%33462

4、1016.4邯郸市234211%24841942.8沧州市220312.90%32397680保定市205011.90%186361100廊坊市1331.112.50%32601408.3邢台市127511.719030710张家口市966.1214.10%21018459.7秦皇岛930.4912.30%32534286承德市880.511.40%23837 369.4衡水市781.513.60%17913436.3小结：从整个河北的GDP比较分析来看，邢台的经济发展呈现出良好的走势，居民生活水平显著提高，四、 商业总体概况（一）、邢台市主要商业业态分析通过调查，邢台市目前主要商业业态有：便

5、利店、折扣店、超市、百货、专业店、专卖店、家居建材市场、购物中心、等8种零售业态和餐饮、娱乐、休闲、教育、文化的服务业态。（附表：邢台商业业态一览表）邢台商业业态一览表业态名称业态特征代表性业态地点便利店满足顾客便利性需求为主要目的零售业态红星便利超市红星街超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态家乐园超市中兴西大街大型超市实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态银座超市中兴西大街百货店在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态大洋百货中兴西大街山东银座邢台店中兴东大街专业店以专门经营

6、某一大类商品为主的零售业态国美电器中兴东大街苏宁电器中兴东大街专卖店以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态海尔专卖中兴东大街家居建材商店以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态辰光装饰材料城中兴西大街兴安装饰材料城新兴建材城购物中心是以多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体零售业态世贸天街购物广场（在建）中兴东大街天一城购物广场（在建）新华北大街与团结大街交叉口（二）、邢台市主要商业面积分析邢台市百货商场面积统计表名称区域交通状况名称经营面积桥西港龙商业中心（商业街）约15000时代广场约180

7、00大洋百货约28000北国购物广场（改建中）约26000辰光商业大厦约20000华天衣百盛约5000家乐园购物广场约18000万城新天地商业步行街约30000银座百货约42000桥东中北商城约15000新世纪广场约15000 12物美百货约1500013汇美购物广场（招商中）约130014世贸天街商业广场（在建中）约9600015天一城购物广场（在建中）约8000016德龙商业广场（在建中）约1350017中北集团（在建中）约80000合计+（在建）=序号区域名称经营面积1桥西银座超市约80002家乐园广场超市约20003家乐园建设路约24004华天中华店约15005大洋百货超市约40006

8、华天超市冶金路店约10007桥东家乐园新世纪店约60008华天超市清风店约40009绿源超市约80010家乐园新亚店约1500合计31200邢台市超市面积统计表邢台市家电商场面积统计表序号区域名称经营面积1桥西辰光家电商场约12002家乐园家电商场约20003新亚购物中心家电商场约8004三泰家电城约7006桥东邢州家电约8007国美电器约30008苏宁电器约60009新亚商城家电商场约200010东方家电约500合计17000邢台市通讯数码IT商场面积统计表序号区域名称经营面积1桥西辰光通讯约1502科技大厦约40003时代科技大厦约120004大洋百货一楼通讯超市约3505大洋华业电子通讯

9、店约6006天业通讯约3807桥西华业数码广场约10008中华科技大厦约30009桥东广龙电子城约600010云龙鹰杰通讯约50011汇源华业通讯约100012新凯龙鹰杰店约200013亿德龙华业通讯约30014华帮通讯约28015华业通讯园林店约16016大宇通讯手机城约25017恒信通讯约18018华欣通讯约12019鹰杰通讯约15020金鹏手机卖场约20021海天通讯约15022顺风通讯约15023源东通讯约150合计33070邢台市家具商场面积统计表序号区域名称经营面积1桥西亚泰家具城约20002新亚购物中心地下家具城约10003晨光灯饰城约150004圣马建材城约200005育才路家

10、具街约200006新凯龙约60007桥东东明家具城约120008襄都家具城约120009新凯龙时尚家具约540010蓝鸟家具城约2000011天木家具城约40012华都家具城约1200013东方建材城约1500014兴安装饰材料城约15000合计邢台市餐饮面积统计表序号区域名称经营面积1桥西桥东马凯贵宾酒店约40002至尊肥牛约25003新光大酒店约15004全聚德约12005麻辣诱惑约3006红蕃茄焖锅约3007阿喜烤肉约15008侯氏麻辣烫约4009李先生牛肉面约25010今麦郎约20011丁丁馅饼约15012马凯豆捞约300013巴王府酒店约350014唐朝海鲜阁约100015同聚德约3

11、50016外婆桥粥屋约40017澳门豆捞约400018满庭芳约500019光真楼约400020唐朝一品约800021银座肯德基约40022东方肥牛约35023海膳坊约500024振德大酒店约300025邢州大酒店约300026湘江饭店约300027农家院约500028邢台乐度韩国料理约250029杨麻子大饼约80030大清花饺子约110031龙泉花园饭店约350032东方红大酒店约150033景仙酒楼约270034蓝天大酒店约300035阿瓦山寨约180036福合肥牛王约150037淮扬官府菜约500038春天快乐餐饮约180039福兴饺子约100040世濠回转肥牛约100041房产大酒店约1

12、00042金汉斯啤酒烤肉约100043星期八烧烤约15044红油蒸饺约15045大长今韩式烧烤约60046丁是丁卯是卯约50047高海拔火锅约40048爵士牛排约12049鲁西肥牛约60050渔家燈火约35051德克士约30052麻辣香锅约20053野猪肉火锅店约30054风味烤鱼坊约30055钱唐茶人约150056大上海约350057农家院约70058蓝天大酒店约3000合计邢台市休闲娱乐面积统计表序号区域名称经营面积1东城天之池洗浴约40002东城天上人间洗浴约15003东城七星岛洗浴约11004东城华清池洗浴约43005东城水晶宫洗浴约60006西城鼓浪屿洗浴约10007西城赛纳河洗浴约

13、30008东城金色雅典KTV约40009东城蓝色经典KTV约300010西城天娇KTV约250011西城艺中海KTV约600012西城航空母航娱乐约250013西城金永KTV约270014西城金尊皇KTV约600015西城波斯猫KTV约300016西城苏禾KTV约200017西城嘉年华KTV约300018西城不见不散KTV约300019西城金壁辉煌KTV约400020西城大桶水足浴养生约1000021西城步步登高贵足会馆约400022西城金力豪国际健身俱乐部约300023西城动族阳光健身俱乐部约200024绿荫足疗约100025御道养生馆约800合计83400经调查测算，目前邢台市区纯商业营业

14、面积约 ,人均拥有营业面积约1.02。百货商场商业网点12家，总营业面积，占城市经营面积的36.78%；超市10家面积31200占城市经营面积的4.62%；家电商场共10家，总面积17000，占城市经营面积的 2.52%；通讯数码IT商场23家，经营面积33070，占城市商业面积的 4.90%；家具商场14家，经营面积，占城市商业面积的23.08 %；餐饮58家，面积，占城市商业面积的15.74%；有代表特色的娱乐休闲25家,经营面积83400，占城市商业面积的 12.35%。邢台商业面积统计配比图百货商场, 36.78%,44%超市, 4.62%, 5%家电商场, 2.52%,3%通讯数码I

15、T, 4.90%,6%家具建材商场,23.08%, 27%餐饮, 0, 0%娱乐休闲, 12.35%,15%百货商场超市家电商场通讯数码IT家具建材商场餐饮娱乐休闲七、邢台市消费水平分析邢台市区主要分为三个消费层级，既A类主要是国际、国内和区域知名品牌，经营场所一般分布在城市的商业核心区域网点档次高的商业场所；B类主要是大众消费品，经营场所主要选择在城市的商业重要区域网点的商业场所；C类市场类消费品，经营场所大多选择在城市的专业市场和集贸市场的位置。消费档次和消费群体及消费区域有明显的区分。邢台市消费价格带表消费品类价格带（元）备注A类B类C类服装500-1500300-50080-150皮具

16、箱包500-1000200-300100-200皮鞋300-600150-30080-150化妆品400-800100-30050-100食品20-4010-2010-15日化20-4015-305-20百货200-500100-25050-100小家电类市场价格电器400-1000200-30080-150数码2000-5000600-1500300-500通讯2000-5000800-1500500-800家居用品200-50050-20030-50家具3000-80001500-3000800-1300家纺300-1000200-500100-150休闲100-1000100-5005-

17、30按消费档次划分餐饮300-1000100-5005-30按消费档次划分娱乐300-1000100-50050-150按消费档次划分文化100-30030-10020-500教育500-2000100-15080-150八、邢台市商圈结构（一） 邢台市商圈范围分析邢台市商业圈主要集中在城市中心主干道中兴大街。以中兴大街为轴心，中兴铁路桥为分界线，划分成中兴东大街和中兴西大街二个城市区域商圈，划分为新华北大街商圈。东区商圈主要有大型超市、百货店、专业店、家居建材商店、购物中心等零售业态和餐饮、娱乐、休闲的服务业态构成，幅射周边三公里范围内消费群体和全市城区大众消费体与桥西商圈交汇。西区主要有、

18、超市、大型超市、百货店、专业店、家居建材商店、购物中心等零售业态和餐饮、娱乐、休闲的服务业态构成，幅射周边三公里范围内消费区域主消费群体和全市城区高端消费体与桥东商圈交汇。中兴大街商业网点分布图九、 邢台市商业业态分析（一）、邢台市主力百货店的经营现状和发展趋势评估邢台市目前有家乐园购物广场、大洋百货、山东银座、时代广场、天一广场五家综合百货商场，经营都还不错，从商品档次和商业布局上看天一广场为邢台档次最高的百货商场。邢台的百货商场目前的经营现状具有如下特点：一、 邢台的百货商业仍以传统的百货经营模式为主，经营及管理模式落后。二、 邢台的百货商业商品经营以中档以下定位为主，经营商品品类为传统的

19、大众化消费品类为主，除家乐园购物广场、大洋百货、山东银座购物外各商家的品牌和定位雷同，符合邢台的中高端消费群体的商品的商场只天一广场、山东银座、大洋百货，但整个商场的档还还有提升的空间。三、 邢台市的百货商业几乎没有营销及促销意识，整体营销和服务急待于提升。四、 邢台市除天一广场集购物、休闲、娱乐于一体的现代化大型综合性的百货商场外，其它的几大百货中心都没有真正意义上的购物中心业态形式。五、 目前只有天一广场的业态定位及经营定位引领导了邢台的百货零售业，给邢台零售商业带来全新的经营理念和现代化经营模式，但仍然缺少类似于万达这种综合体的商业航母。六、 邢台市的百货零售业主要以本土经营为主，缺少国

20、内、国际大的百货零售业入驻，随着邢台市经济城市的加快发展，外来百货零售业将在不久的将来会相继入驻，将会给邢台的购物、消费带来具大的提升。城市居民消费分析（一）、问圈调查过程和调查内容为了更深入的了解邢台市的商业信息，对“尚德广场”（暂命名）进行准确定位和规划，商业管理公司对邢台市进行为其两天的市场问卷调查，共五人参入问题调查活动，划分成新世纪广场、中北商城 、顺德路、永康路、银座商城、亿德龙购物广场、大洋百货、家乐园购物广场、辰光超级市场 、郭守敬路、中华科技大厦、达活泉街 、钢铁大街、中兴西大街、新华北大街。十五个地段展开问卷调查，两天内共发放问卷1000份第三部分项目客户群体分析商业地产项

21、目的招商运作成功始终围绕着项目的租售，因此对本案的客户群体分析显得十分重要。只有锁定准确的客户群体，掌握他们的投资需求才能促进项目的顺利进展。我们针对本市居民做了细致的问卷调查，在抽样问卷调查中，我们结合行业经济收入，项目特征以及项目的实际客户群体进行重点调查，并针对相关问题进行了深入访谈，得出如下关于消费群体需求分析。1、 对本案的消费群体以项目周边5公里半径的居民为核心，再向邢台市中心10公里以外的城市中心和周边辐射，形成一批固定的目标消费群体。市调总结1、 邢台市的零售商业已经形成了以中兴大街商圈为核心的城市商业中心，构成了基础的商业设施和业态组合，商业氛围在逐渐形成，城市商圈从经营业态

22、、经营管理、营销推广、服务及商业形象等方面还急待于升级。2、 邢台市市场缺乏现代的商业经营业态、新的经营业种、现代的商品和服务方式，商业总量上还有很大的发展空间。1、 邢台市超市业态市场发展前景看好，但缺少服务功能、商品品类全、购物环境好的超大型超级市场。目前邢台市场需要国际、国内优秀超大型超级市场走进邢台填充市场空缺。2、 邢台市目前餐饮业整体经营分散，经营水平、服务、档次和经营菜系单一，缺少餐饮较集中，服务项目全、环境上档次、运作规范的大型餐饮项目及一些国际、国内优秀快餐品牌走进邢台市场。3、 邢台市的零售服务业需要整体整合、提升；缺乏真正意义上的集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育为一体

23、的大型综合性商业设施。只有在建的天一城购物在今年年底即将开业，将成为邢台第一家集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育为一体的大型综合体。4、 邢台市的餐饮、休闲、娱乐方式内容还有待于丰富和快速提升质量，需要市场引导和引进现代的消费观念和消费方式。5、 邢台市周边区县的商业并不发达，邢台的交通和地理位置对周边区县有较好的市场辐射作用和商业带动作用。6、 目前邢台市的商业市场中综合的现代餐饮服务设施尚有提升和整合的空间，应作为未来项目业态和功能组合考虑的因素之一。7、 邢台市的通讯、数码、IT产品市场总量不足，缺乏综合性的专业卖场，应作为未来项目业态和功能组合考利的因素之一。8、 邢台市的现代室内电

24、玩游艺及综合游艺设施缺乏，具有巨大的市场发展空间和前景，应作为未来项目业态和功能组合考虑的因素之一。第四部分项目竞争对手分析项目名称面积（万方）业态构成乾景国际（距本项目200米）20万方a) 国际风情商街：香港购物之旅，风情商街由街道式店铺和自然围和的主题商铺构成，开放性的组合原则实现自由边通。以经营家居用品、装饰品、品牌服饰、欧式餐馆、咖啡屋、特色餐饮、香薰SPA为主，建成后会成为西北城市最具替力商业步行街区。b) CBD商务区：开创商住共，二十万方商业区拥有购物中心，星级酒店、会所、商街和5座智能商务楼。容纳商务、休闲、网球场、娱乐的方方面面。在竞争中超越对手的策略策略准确的商业定位与主力商家和龙头品牌策略充足的停车位和便利的停车方式策略形成消费目的地商业综合体建筑设计策略4商业建筑设计与装修结合项目区域分析一、项目基本情况分析1、本案的基本参数占地面积；240亩总建筑面积：商业的占地面积：住宅的占地面积：回迁区的点地面积：二、 项目位置区域项目所在的位置为邢台市桥东区，钢铁北路与朝阳北街交汇地段，属邢台市城中村改造板块。九、项目所在地的整体发展规划以下是邢台市确定的2008-2020年城市总体规划，确定城市性质是：冀南重要的中心城市，以发展煤化工、钢制品、装备制造为主的新型工业基地，历史文化和生态旅游名胜名城，中心城区人口规模将在2010年和2020年分别