房地产企业成本结转

1、 上海JL房地产有限公司开发“西渡 城” 及“蓝天苑”两个楼盘，分别于2011年及2012年竣工并取得产权证书。该企业对于以上两个楼盘的收入、成本及费用均分开记账、分开核算、分开结转。 我们检查中采集的数据汇总如下：西渡 城销售面积汇总表（2012年竣工）总面积已售面积未售面积2011年30749.040030749.042012年30749.044262.0226487.022013年30749.0426153.59333.43西渡城销售面积汇总表（2012年竣工）销售成本开发成本（发生额）2011年0.0053,423,856.092012年10,735,760.733,532,009.2

2、0以上合计10,735,760.7356,955,865.292013年59,267,490.2613,047,385.70蓝天苑销售面积汇总表（2006年取得竣工）总面积可售面积已售面积未售面积2011年42807.1037576.1318953.4818622.652012年42807.1037576.1315511.203 111.452013年42807.1037576.132436.16675.29蓝天苑销售面积汇总表（2006年取得竣工）总面积可售面积已售面积未售面积2005年42807.1037576.1318953.4818622.652006年42807.1037576.13

3、15511.203 111.452007年42807.1037576.132436.16675.29销售成本（发生额）开发成本2011年期初数0.0020,222,593.162011年63,032,567.2747,629,168.932012年41,697,106.7536,877,911.93合计104,729,674.02104,729,674.02104,729,674.02104,729,674.022013年5,484,692.015,484,692.01至2013年末，该企业在售的两个楼盘均未售罄，而2013年其资产负债表中的存货期末数已为零，故我们对其成本进行了重新核算，计算

4、方法依据发200931号文第十四条第二款第一项对于已销开发产品的计税成本的规定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。经检查发现该企业存在以下违法事实：（一）截至2012年销售成本计算表西渡城：2012年单位成本=56955865.2930749.04=1852.28元/平方米2012年应结转销售成本=1852.284262.02=7894454.41元2012年已结转销售成本=10735760.73元2012年多结转销售成本=10735760.737894454.41=2841306.32元蓝天苑： 1、西渡 城项目

5、已售面积合计为4,262.02平方米，开发成本发生 额合计为56,955,865.29元，企业已结转的销售成本为10,735,760.73 元。经过核定，该企业2012年西渡城单位成本为1,852.28元/平方米，应结转的销售成本为7,894,454.41元（见销售成本计算表）。 因此，2012年西渡 城项目多结转销售成本2,841,306.32元。 2、蓝天苑项目已售面积合计为34,464.68平方米，开发成本发生 额合计为104,729,674.02元，企业已结转的销售成本为104,729,674.02元。经核定，该企业2012年蓝天苑的单位成本为2,787.13元/平方米，应结转的销售成

6、本为96,057,543.57元（见销售 成本计算表）。 因此，2012年蓝天苑项目多结转销售成本8,672,130.45元。 3、2012年，该企业两个项目合计多结转销售成本11,513,436.77元， 需补缴企业所得税3,799,434.13元。（二）2013年销售成本计算表西渡 城： 2013年单位成本=13047385.7030749.04=424.32元 2013年应结转销售成本=424.324262.02+（1852.28+424.32）26153.59=61349723.32元 2013年已结转销售成本=59267490.26元 2013年少结转销售成本=61349723.32

7、 59267490.26=2082233.06元 蓝天苑： 2013年单位成本=5484692.0137576.13=145.96元 2013年应结转销售成本=145.96（18953.48+15511.20）+（2787.13+145.96）2436.16=12175941.23元 2013年已结转销售成本=5484692.01元 2013年少结转销售成本=12175941.23 5484692.01=6691249.22元 两项合计2013年少结转销售成本=2082233.06+6691249.22=8,773,482.28元 1、西渡 城已售面积为26,153.59平方米，开发成本发生额为13,047,385.70元，企业已结转的销售成本为59,267,490.26元。经核定，该企业2013年西渡城单位成本为424.32元，应结转的销售成本为61,349,723.32元（见销售成本计算表）。 因此，2013年西渡 城少结转销售成本2,082,233.06元。 2、蓝天苑项目已售面积为2,436.16平方米，开发成本发生额为5484692.01元，企