固安县调查研究报告2017年0630

1、固安调研工作汇报一、调研基本结论综合宏观经济发展、京津翼协同发展规划纲要、城区商贸、等调研结果，进驻固安机会大于风险。建议首选区域为固安县北开发区，次选区域为固安县以东空港物流产业园区。1. 机会点：u 京津冀规划纲要中，固安县地处中部核心功能区，位于京津发展轴、“京-保-石”发展轴、“保定-天津”发展联络线叠加区域，距离北京第二机场16公里，极具空港经济发展优势；u 固安县区位交通优势明显，地处北京7环内、距北京约50公里；其中地铁4号延长线（西单固安）在建设中，固保城际和廊涿城际铁路年底动工；u 固安县房地产发展迅速，超70%的购房者来自北京，目前已经限购销售，商品房均价突破11000元/

2、，环比上涨约37.5%，涨幅较大；u 固安县商贸业发展不成熟，存在市场机会。其中专业市场经营面积约4.18万，以零售为主，消费者大多前往北京购买商品；商业经营面积约18万，无奥特莱斯项目，无法满足中高端消费群体的需求；u 固安城区发展方向：向北和南发展，东西轴线“T”字型发展；u 固安北部开发区可获取土地，工业地价49万/亩。2. 风险点：u 京津冀一体化发展带动固安整体经济发展，其中房地产发展迅速，但固安大部分土地被华夏幸福和金海集团影响（根据土地成交情况显示，华夏幸福和金海集团获取最近一年50%土地）；u 作为空港经济区的固安，已规划占地28平方公里、总建面1260万的京津翼（固安）国际物

3、流商贸产业园，规模巨大，以承接北京市场外迁、疏解非首都功能，以服装、小商品等涵盖全业态。目前已规划，土地在获取中，等待开发建设。u 位于固安城南的京南服装产业基地，规划总建筑面积200万，一期17.08万厂房将于2017年底建成，以承接北京大兴服装加工企业的转移，二期规划建设服装原辅料、仓储物流等，土地在获取中，等待开发建设。二、 固安县宏观经济情况（一） 城市概况1.城市基本情况城市概况经济发展行政区划下辖12个乡镇、3个省级园区、1个街道办事处，419个行政村地区生产总值（GDP：亿元）182.5城市总人口（万人）48.7GDP增长率（%）15.9%常驻人口（万人）48.7一、二、三产业比

4、重16.5:25.5:58主城区人口（万人）10主导/支柱产业航空航天、电子信息、生物医药、新能源新材料和高端装备制造城市总面积（k）697城镇居民人均收入（元）28724建成区面积（k）24.09（2014年）城镇居民人均消费性支出（元）规划建成区面积（k）84.6（2030年）社会消费品零售总额（亿元）40.9（2014年）交通状况交通便捷固定投资总额（亿元）182.9城市化率45.97%房地产投资额（亿元）中心城区2.城市交通情况固安交通便捷发达；固安周边100公里的范围内，铁路和等级公路的密集程度在国内同类地区极为少有。交通概况公路u 大广高速公路、106国道、廊涿公路、固雄公路u 固

5、安汽车站有2个，分别是固安汽车站、廊运集团武安汽车站铁路u 京九铁路在固安设有车站和货场，固安在京九铁路站点建设有客运站广场和物流货场，充分发挥铁路运输的功能。航空u 固安距首都国际机场86.3公里、距新建第二国际机场16.3公里，新机场的建设将会给固安带来大型的功能性项目配套，催生新的临空经济带的形成，并极大推动区域发展进程；u 机场周边还在规划一系列的配套建设项目，以便乘客从机场可进入地面综合交通网络，迅速通达北京城区。港口u 距天津新港146.6公里，天津新港是是中国北方最大的综合性港口和重要的对外贸易口岸；u 固安县通过廊涿高速连通天津港城市轨道u 北京地铁4号延长线(西单站固安西站，

6、2016年动工，u 固保城际铁路（固安县保定市，计划 2016年底动工， 2020年运营）u 廊涿城际铁路（廊坊保定涿州，计划2016年底动工， 2020年运营）1）机场至各区域驾车最短距离北京大兴国际机场彭村乡渠沟乡礼让店乡牛驼镇固安县政府东湾乡2）高铁站至各区域驾车最短距离固安县政府东湾乡彭村乡牛驼镇渠沟乡礼让店乡三、 城市总体发展规划1.市域城镇规划概况市域城镇体系u 固安县打造“两轴双城、三区五园多节点”的城市格局，形成“一北一南”两大新城带动，东西向、南北向两大主轴贯穿，北区、中区、南区三大区全域覆盖，五大现代产业园区分散布局，多个镇域节点联动发展的新型城乡空间格局城市规模u 固安县

7、划到2030年中心城区城市建设用地为84.6平方公里，城镇常住人口80万人。以县城为主中心，牛驼镇为副中心，由县域内东西向廊涿线及南北向106国道、大广高速公路三条交通综合轴线所构筑的“T”字型城镇空间结构。城市发展方向u 南移北优、东西轴线“T”字型发展产业规划u 电子信息、装备制造、新能源新材料、航空航天、生物医药五大主导产业。交通规划u 公路交通：在现有及规划的“两纵、两横”高速公路（大广高速、机场南出口高速、密涿高速、唐廊高速）布局的基础上，构建以干线公路、县道、重要乡道为主的 “一环、四纵、八横、四联” 县域公路网框架；u 轨道交通：固保城际铁路（固安县保定市，计划 2016年底动工

8、， 2020年运营），廊涿城际铁路（廊坊保定涿州，计划2016年底动工， 2020年运营）；u 地铁4号延长线（西单固安，计划2016年动工）。（2016-2020）规划“两轴双城、三区五园多节点”空间布局示意图2.中心城区规划u 中心城区：规划固安县主城区为固安镇、固安街道办，总面积为35.36平方公里，建成区面积25km。u 北进南整：主要向北发展城市新区，向南整合现状发展用地。u 西北、东南两翼齐飞：远期向东跨过京九铁路发展以汽车零部件加工为主导的工业组团，向西跨过大广高速公路发展以电子信息产业为主的工业组团，形成西北、东南两个工业组团并驾齐飞的城市格局3.城市商业网点规划u 结合新城建

9、设，在核心商业区、交通干道沿线，规划布局一批商业商务综合体，吸引北京信息服务、金融服务、商务服务机构集聚，形成新城的商务中心区（CBD）。结合新城、园区产业布局与社区布局，规划建设一批精品商业街、美食街区，加强与京津知名商业消费区、商业龙头企业、特色商业机构对接，吸引商业龙头企业和品牌旗舰店入驻，提升生活性服务业发展水平。u 推进“国际商贸现代物流园”项目建设，做好产业配套工作。支持引进一批大型商业综合体、品牌旗舰店、时尚体验馆等商业主体，扩大中高端商业发展规模。u 中心城区商业（城市级幸福港湾）：推动新中街、新昌街、106国道等沿线商业改造升级，结合金融街、万隆、幸福港湾等商业区建设，着力引

10、进中高端商业品牌，集中打造“两街三圈”的中高端品牌商业消费区（即新中街、迎宾大道；幸福港湾-孔雀大道商圈、聚宝隆购物中心- 万隆财富广场商圈、金融街固安新城商圈），打造服务全县、面向京津的现代化、品牌化消费综合体。u 副中心商业（社区级幸福天地）：建设大社区配套社交生活中心4处，体量1-3万，以社区超市，餐饮、服务为主辐射周边约2-5万人；u 小商业（邻里级幸福邻居）：建设满足方便快捷的小商业20处，体量5000以下，以便利店、会所、服务为主要功能，辐射50001万人。三、专业市场发展状况 (一) 专业市场概况u 本次调研8个专业市场，经营面积达到4.18万，规划建设面积为1460万。u 固安

11、现经营的专业市场总体面积较小，主要以零售为主。u 本次调研专业市场规划项目有2个，分别是京津冀（固安）国际物流商贸城（规划面积1260万）和京南服装工业园（规划面积200万）。（二）专业市场分布1、主要业态情况分布小商品、电子家居建材、古玩（三）重点市场及承接地情况京南服装工业园项目开发商兰天控股集团总建筑面积200万项目地址固安县公主府路与育才路交汇处一期面积17.08万投资额155亿元人民币配套面积-产品业态工厂厂房、展示、电商、生活配套、人才培训等开业时间预计2018年2月占地面积20000亩商户数量-项目现状一期项目在建经营模式租、售承接情况北京服装加工、布辅料、皮革专业市场转移土地获

12、取情况2014年获取85.8亩土地(工业用地)，土地单价21.25万/亩园区规划规划总建筑面积200万平方米，服装产业生产加工区、辅料面料经营商业区、仓储物流区、服装销售商业区、服装设计产品开发区、中小企业孵化器、国际贸易会议展示区、人才开发培训区、生活配套商业区、电子商务平台功能区等十大区域备注原属固安浙温服装园区建设发展有限公司，兰天控股集团倾力打造，于2014年8月全盘收购。项目一期在建，预计2017年底竣工。京津冀（固安）国际商贸城项目开发商浙商环球投资有限公司总建筑面积1260万项目地址固安县大广高速以西，廊涿高速以北，大义尚村、花科村片区一期面积1200亩投资额30亿元人民币配套面

13、积-产品业态商贸、物流、办公、电商、医疗、教育等开业时间-规划占地面积28平方公里商户数量-项目现状约100亩地块建有围墙，毛地经营模式-承接情况承接北京非首都功能业态外迁的商贸物流产业营业状况-园区规划商贸专区（中国服装城、家居建材城、轻纺城、食品城、小百货城、五金机电城、陶瓷工艺品城）、现代物流产业园、商务办公、儿童主题游乐园、超级商业综合体、万国风情街、空港信息产业园、高等医疗区、现代高等教育区备注项目筹备中，均属毛地四、商业奥莱发展状况(一) 商业总体概况本次共调研了固安县中心城区的8个商场，经营面积达到18.1万，商户数量389户，平均入住率90.2%，在建面积约为3.8万，规划面积

14、5万。商圈经营面积（）商户数量租金（元/月）入住率名品比率远期拆迁面积(）近期拆迁面积（）在建面积（）规.划面积（）新昌路商圈150452429扣点12%-15%89.3%20%-3800050000新中东街商圈30362396扣点11%-14%95%10%-合2%18%-3800050000新昌路商圈新中东街商圈u 筑面积达到18.1万，整个商圈总体入住率约为90.2%名品率约为18%，经营商户达到825户以上。u 在建面积约为3.8万 ，约为现有经营面积的42%，规划经营建筑面积5万，约占经营面积的53.7%，商圈主要集中在新中东街（老商圈）、新昌路（新商圈），目

15、前固安县无服装等百货批发市场，整体老商圈商品以中低档为主，新商圈以中档为主，大多消费者直接到北京购买；经过走访调研，目前固安县城无奥特莱斯及品牌，固安房产市场状况较好，有一定奥特莱斯市场机会。五、房地产发展状况（一）土地市场情况及推荐区域概况1、土地市场情况u 受京津翼一体化影响，仅2016年第二季度，固安县总体成交土地37宗，其中商住12宗，商服3宗，安居房6宗、工业用地12宗、仓储用地3宗、社会福利用地1宗。u 2016年4-6月，固安县挂牌成交土地面积87.7万，总建筑面积164.99万，住宅成交均价约150万/亩，商业成交均价约270万/亩，工业成交均价约49万/亩，仓储物流成交均价约

16、49万/亩；土地征收约9万/亩；目前房地产开发商较多，包含华夏幸福、金融街、金海（本土最大企业）等大开发商。目前土地市场被2家大型开发商影响，其中华夏幸福掌控新开发区土地，金海地产掌控核心城区大部分土地。2016年4-6月固安部分土地交易情况表序号占地面积（）建筑面积（）土地用途挂牌价（万元）成交总价 （万元） 成交单价（万元/亩）溢价宅52267000115.24 33.95%279659119488医卫慈善2168426290220.02 21.24%34670393406商服1887621020300.05 11.36%460833152083安居房213053

17、2850360.00 54.19%547517118793商住1666425660360.01 53.98%61331515978工业用地97897848.97 0.00%71315710525仓储用地98398349.81 0.00%2、 推荐土地区域概况固安高新技术产业开发区（首选）区位固安高新技术产业园属固安工业园西北城区，距北京天安门50KM，与北京大兴区一河之隔交通公路：现有和规划了 “两纵、两横”高速公路（大广高速、机场南出口高速、密涿高速、唐廊高速）布局，总体构建以干线公路、县道、重要乡道为主的 “一环、四纵、八横、四联” 县域公路网框架；轨道：北京地铁4号延长线，固保城际铁路（

18、固安县保定市），廊涿城际铁路（廊坊保定涿州）航空：距在建大兴国际机场16.3KM，催生新的临空经济带的形成，并极大推动区域发展进程；经济基础高新区大力发展生物医药技术、航天科技应用、新一代信息技术、高端装备制造、节能环保、新能源和高端服务等主导产业，积极推进产城共融，全力打造绿色、高端的产业新城，整体园区规划约48.6平方公里。品牌房企华夏幸福固安现代物流园区（次选）区位园区地处于固安县东北部，处于首都新机场临空产业的核心经济带，是首都新机场南大门，园区与北京市大兴区接壤，距北京天安门50公里、首都新机场航站楼5公里交通廊涿高速（北京七环）从园区西侧穿过，并在园区内设有出入口，省道廊涿公路贯穿东西，北京南中轴线穿过园区，西距京九铁路货运站、106国道仅6公里，距大广高速公路10公里。此外，50公里范围内还有京沪、京台、京津唐、京港澳、京昆、津保等多条高速公路，以及京沪、京广等多条铁路干线。得天独厚的区位和交通条件，为固安现代物流园区快速发展提供了可靠的保障。经济基础规划总面积60平方