房地产项目投资不确定性分析

1、2020/9/17,1,第九章 不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 概率分析,2020/9/17,2,第一节 概 述 一、不确定性分析（uncertainty analysis ）概念 分析不确定性因素对经济评价指标的影响，估计项目可能承担的风险，确定项目在经济上的可靠性。,2020/9/17,3,不确定性分析,二、为何进行不确定性分析 1、客观事物复杂多变的特点 2、人们对客观事物认识的局限性,2020/9/17,4,为何进行不确定性分析 投资项目决策分析与评价工作所采用的各项数据（如投资、成本费用、产品销售价格、建设工期等）都是预测得到，由此得出的评价指标及做出的决策具有很大程度的风险

2、。 为了向项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定性分析，并提出规避风险的对策。,2020/9/17,5,三、不确定性分析的方法 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、概率分析 其中盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价。,2020/9/17,6,第二节 盈亏平衡分析,一、盈亏平衡分析概念与分类 1、概念：通过分析产品的产量、成本与利润之间关系，找出盈亏平衡点，以判断不确定因素对方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小。 盈亏平衡点表达形式有多种，可以用产量、价格、单位可变成本和固定成

3、本表示，也可以用生产能力利用率等相对量表示。 其中产量与生产能力利用率是应用最广泛的。,2020/9/17,7,盈亏平衡分析,2、分类 （1）按照收入和成本与产量间的关系 线性盈亏平衡分析 非线性盈亏平衡分析 （2）按照是否考虑资金的时间价值 静态盈亏平衡分析 动态盈亏平衡分析,2020/9/17,8,二、线性盈亏平衡分析 1、假设 产销相等 价格不变 总成本划分为固定成本与可变成本两部分,盈亏平衡分析,2020/9/17,9,2、盈亏平衡点参数的计算 盈亏平衡点产量 Q0 = F/（P-V） 当Q实Q0 时，盈利 ； 当Q实Q0 时，亏损。 所以又称该点为绝对临界点。,线性盈亏平衡分析,20

4、20/9/17,10,盈亏平衡分析图,2020/9/17,11,盈亏平衡点参数的计算,生产能力利用率即相对临界点 Q0/Q 其中Q为设计能力 若Q实/Q Q0/Q盈利 ； Q实/QQ0/Q 亏损。 允许降低率 1-Q0/Q,2020/9/17,12,盈亏平衡点参数的计算,盈亏平衡点价格 绝对临界点 P0=F/Q+V 相对临界点 P0/P 允许降低率 1- P0/P,2020/9/17,13,盈亏平衡可变费用 绝对临界点 V0=P-F/Q 相对临界点 V0/V 允许提高率 1-V0/V,盈亏平衡点参数的计算,2020/9/17,14,盈亏平衡点参数的计,盈亏平衡固定费用 绝对临界点 F0=(P-

5、V)Q 相对临界点 F0/F 允许提高率 1-F0/F 注意：盈亏平衡分析仅仅用于财务评价。,2020/9/17,15,线性盈亏平衡分析举例,某企业生产线设计能力为100万件，单价450元，单位变动成本250元，年固定成本为8000万元，年目标利润为700万元。试进行盈亏平衡分析，并计算目标利润为700万元时的销售量以及销售量为50万件时的保本单价、单位变动成本和固定成本。,2020/9/17,16,线性盈亏平衡分析,3、应用 (1)不确定性分析 寻找盈亏平衡点，确定实现目标利润的产量，仅仅是第一步，重要的是研究当投资、成本、价格因素发生变动时盈亏平衡的移动情况，并据此作出项目的不确定性分析。

6、,2020/9/17,17,线性盈亏平衡分析应用举例,例：某项目设计能力为2000台，单价2万元，单位变动成本12000元，年固定成本为640万元。若因投资增加使固定成本增加，单位变动成本上升，单价降低。试进行盈亏平衡分析。,2020/9/17,18,线性盈亏平衡分析应用,(2)判断项目经营安全率 经营安全率是项目预计销售量（额）与盈亏平衡点销售量（额）之间的差额（安全边际）与预计销售量（额）之比。是反映项目经营状况是否安全可靠的一个重要指标。 经营安全率越大，经营风险越小。,2020/9/17,19,线性盈亏平衡分析应用,经营安全状况的参考值 经营状况 经营安全率 安全 30% 比较安全 2

7、5%30% 不太好 15%20% 警惕 10%15% 危险 10%,2020/9/17,20,线性盈亏平衡分析应用举例,某项目固定成本50万元，单位变动成本25元，产品单价50元，预计年销售量为23000件，试判断该项目经营是否安全。,2020/9/17,21,线性盈亏平衡分析应用,(3)互斥方案的盈亏平衡分析 某产品生产有三种方案，采用方案1，年固定成本800万元，单位产品变动成本10元；采用方案2，年固定成本500万元，单位产品变动成本20元；采用方案3，年固定成本300万元，单位产品变动成本30元。分析各方案适用的生产规模。,2020/9/17,22,盈亏平衡分析,三、非线性盈亏平衡分析

8、,2020/9/17,23,非线性盈亏平衡分析,某项目年总成本C=20Q2+200Q+500，产品单价P=200-Q，Q为产量，求盈亏平衡点产量,最大利润是多少？并画出盈亏平衡图。,2020/9/17,24,复习与思考,盈亏平衡分析的基本原理。 盈亏平衡状态常用哪几个参数表示？ 哪些因素变化会影响盈亏平衡点的位置？,2020/9/17,25,第三节 敏感性分析 一、概念 敏感性分析(sensitivity analysis)是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析

9、方法。,2020/9/17,26,敏感性分析,敏感性分析的有关概念 (1)不确定因素:对效益有影响的因素，一般选取产量、价格、成本、投资额、建设期等。 到底选哪些因素，依据具体情况确定。一般原则:选不确定性大或对效益影响大者。 (2)敏感性因素？ (3)效益指标:表明效益的指标有多个，可选其中的一个或几个指标。如:净现值、内部收益率、投资回收期、静态投资收益率等。,2020/9/17,27,敏感性分析,二、敏感性分析法的目的 1、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据； 2、研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范

10、围或极限值，分析判断项目承担风险的能力； 3、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。,2020/9/17,28,三、敏感性分析分类 1、单因素敏感性分析:每次分析只变动一个分析因素。 2、多因素敏感性分析:多个因素(两个或两个以上)同时变动。 一般只进行单因素分析。 敏感程度判别或比较要通过数值，这时可用绝对数表示，也可用相对数表示。用什么表示依具体情况而定，以能直观表达、有利判断为准。,敏感性分析,2020/9/17,29,四、敏感性分析程序 1、确定具体评价指标作为敏感性分析的对象； 评价指标有多个，可选其中的一个或几个指标。如:净现值、内部收益率

11、、投资回收期、静态投资收益率等。 2、确定目标值； 3、列出各种不确定性因素； 4、根据因素变动幅度，重新计算有关评价指标（用图或表的形式表示出来）； 5、寻找敏感性因素； 6、综合分析，决定方案取舍。,敏感性分析,2020/9/17,30,敏感性分析,五、单因素敏感性分析 某投资方案设计年生产能力为10万台，计划项目投产时总投资为1200万元，其中建设投资为1150万元，流动资金为50万元；预计产品价格为39元台；销售税金及附加为销售收入的10%；年经营成本为140万元；方案寿命期为10年；到期时预计固定资产余值为30万元，基准折现率为10%，试就投资额、单位产品价格、经营成本等影响因素对该

12、投资方案做敏感性分析。,2020/9/17,31,单因素敏感性分析,所绘制的现金流量图如下图所示。,2020/9/17,32,单因素敏感性分析,选择财务净现值为敏感性分析的对象，根据财务净现值的计算公式，可计算出项目在初始条件下的财务净现值。FNPV=121.21(万元)由于FNPVo0，该项目是可行的。 取三个因素：投资额、产品价格和经营成本，然后令其逐一在初始值的基础上按10%、20%的变化幅度变动。分别计算相对应的财务净现值的变化情况，得出结果如下表及下图所示。,2020/9/17,33,2020/9/17,34,由上表和图可以看出：,1、产品价格每下降1%，财务净现值下降17.75%，

13、且产品价格下降幅度超过5.64%时，财务净现值将由正变负，也即项目由可行变为不可行； 2、投资额每增加1%，财务净现值将下降9.90%，当投资额增加的幅度超过10.10%时，财务净现值由正变负，项目变为不可行； 3、经营成本每上升1%，财务净现值下降7.10%，当经营成本上升幅度超过14.09%时，财务净现值由正变负，项目变为不可行。,2020/9/17,35,单因素敏感性分析,由此可见，按财务净现值对各个因素的敏感程度来排序，依次是：产品价格、投资额、经营成本，最敏感的因素是产品价格。 从方案决策的角度来讲，应该对产品价格进行进一步、更准确的测算，因为从项目风险的角度来讲，如果未来产品价格发

14、生变化的可能性较大，则意味着这一投资项目的风险性亦较大。,2020/9/17,36,第四节 概率分析,敏感性分析不能确定各种不确定性因素发生变动的概率。实际生活中可能会出现这样的情形：敏感性分析找出的某个敏感性因素在未来发生不利变动的可能性很小，引起的项目风险不大；而另一因素在敏感性分析时表现不太敏感，但其在未来发生不利变动的可能性却很大，进而会引起较大的项目风险。为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。,2020/9/17,37,概率分析,一、概念： 概率分析（probability analysis）是通过研究各种不确定性因素发生不同变动幅度的概率分布及其对

15、项目经济效益指标的影响，对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种不确定性分析法。 通过计算项目目标值（如净现值）的期望值及目标值大于或等于零的累积概率来测定项目风险大小，为投资者决策提供依据。累计概率越大，表明项目承担的风险越小。,2020/9/17,38,概率分析,二、概率分析的方法 期望值法 模拟法( 蒙特卡罗法)。,2020/9/17,39,1、 期望值法（Expectancy Method） 通过计算项目净现值的期望值和净现值大于等于零的累计概率，比较方案优劣、确定项目可行性和风险程度的方法。,概率分析,2020/9/17,40,期望值法步骤,1、列出各种欲考虑的不确定因素。例如销售价格、销售量、投资和经营成本等。 2、设想各不确定因素可能发生的情况及概率。 3、计算目标值的期望值。 4、求出目标值大于或等于零的累计概率。 对于单个方案的概率分析应求出