第五章 工程管理部管理方案

1、第五章 工程管理部管理方案一、房屋及公共设施设备维修养护方案一、目的为加强对公司所辖物业项目房屋的管理，保障业主的利益，特制定本方案。二、适用范围本方案适用于房屋及共用设施设备的维修保养管理工作。三、房屋本体共用部分维修养护（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围及周期房屋本体共用部位维修养护范围及周期如下表所示。房屋本体共用部位维修养护范围及周期表（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案房屋本体共用部位日常维修养护方案序号项目内容计划方案1房屋承重及抗震结构部位1. 局部受损2. 施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次，发现问题立即处理、维修由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修

2、缮规定实施维修：如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施2外墙面1. 外墙面起鼓脱落2. 外墙面局部渗透3. 外墙面大面积渗透4. 外墙面的翻新每周检查一遍，发现问题及时维修由工程管理部按有关修缮规程实施3公共屋面1. 隔热层破损2. 防水层破损造成屋面渗透3. 避雷针脱焊、间断4. 屋面积水每月检查，出现问题及时维修由工程管理部按相应作业指导书实施维修4公共通道厅、楼梯间1. 公用地面的维修改造2. 公共通道、门厅的墙、天棚维护3. 楼间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一次，发现问题及时维修由工程管理部按相应技术要求实施维修（三）房屋本体共用部位定期维修养护方案房屋本体共用部

3、位定期维修养护方案序号项目内容计划方案1房屋承重及抗震结构部位1.局部受损2.施工质量原因造成的结构问题每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修：如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施2外墙面1.外墙面起鼓脱落2.外墙面局部渗透3.外墙面大面积渗透4.外墙面的翻新1.每两年对较大面积的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面2.每年雨季前对窗台进行一次密封检查，防止雨水的侵入由工程管理部按有关修缮规程实施3公共屋面1.隔热层破损2.防水层破损造成屋面渗透3.避雷针脱焊、

4、间断4.屋面积水1.避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀2.每年全面修补一次屋面隔热板；每半年疏通一次屋面雨水口3.每年对屋面防水层检修一次由工程管理部按相应作业指导书实施维修4公共通道厅、楼梯间1.公用地面的维修改造2.公共通道、门厅的墙、天棚维护3.楼间墙面、扶手、踏步的维护1.每半年对公共地面维护一次2.每年维修一次通道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆3.每年全面维护一次楼梯踏步，对墙面、地面空鼓、开裂、破损等进行修复由工程管理部按相应技术要求实施维修（四）房屋本体共用部位维修养护标准房屋本体共用部位维修养护标准序号项目养护标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1. 房屋修缮标准2. 有关工程施工技术

5、规范1. 安全，正常使用2. 功能完好2外墙面1. 房屋修缮标准2. 外墙面修缮作业规程无鼓无脱、无渗水、整洁统一3公共屋面1. 房屋修缮标准2. 相应修缮作业规程1.无积水、无渗透2.隔热层完好无损3.避雷网无间断；各种避雷针装置焊接点牢固可靠，避雷测试端实测电阻小于4欧姆4.公共楼道厅、楼梯间1. 相应建筑部分修缮技术流程2. 房屋修缮标准1. 整洁，无缺损，无霉迹2. 扶手完好，无张贴痕迹（五）房屋本体共用部位日常检查表房屋本体共用部位日常检查表名称编号地址检查人负责人检查时间_年_月_日检查项目检查结果损坏原因完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏保养不善其他原因1基础承重部件承

6、重墙2屋角隔热层接地面3内墙角4门楼梯护栏墙面检测方法直观法刺探法仪器检测法计算法整体质量评定完好基本完好一般损坏严重损坏备注四、共用设施设备日常维修（一）确实共用设施设备维修养护周期共用设施设备维修养护周期表公共设施维修工程项目 区内道路室外照明沟、渠、池、井消防设施机电设备导视牌给排水管道123456789101112131415161718192021222324252627282930备注：中修 大修 更换（二）共用设施设备日常维修方案共用设施设备日常维修方案如下表所示。共用设施设备日常维修方案序号类别项目日常维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙每周检查一遍，随坏随修由工程管理部按

7、项目维修规程实施2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随修由工程管理部按作业指导实施柱头灯藏地灯3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按作业指导书规程实施雨水井污水井化粪池阀门井4机电设备变配电设备每天巡视检查，发现问题及时维修由工程管理部组织实施给排水设备空调系统5消防设施自动烟感报警系统每周检查一遍，发现问题及时维修由工程管理部按相关维修规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示6给排水管理管理每天检查一遍，发现问题及时维修由工程管理部按相关维修规程实施阀门7公用标识导视标识牌每天检查一遍，发现问题及时维修由工程管理部按相关维修规程实施警示牌8其他公用设施垃圾转运站每天检查一遍，发

8、现问题及时维修由工程管理部按相关维修规程实施大门围墙（三）共用设施设备日常维修标准共用设施设备日常维修标准如下表所示共用设施设备日常维修标准序号类别项目日常维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙1. 路面修缮质量标准2. 人行道铺设修缮标准平整，无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99以上2室外照明高柱灯1. 电气作业安全操作规程2. 灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99以上柱头灯藏地灯3沟渠池井雨水口1. 井内无积物，井壁无脱落2. 化粪池出口及分隔池无堵塞3. 井盖上标志清晰1. 井盖完好率达100，标志清晰2. 无缺损，少污积3. 无堵塞雨水井污水井化

9、粪池阀门井4机电设备变配电设备1. 变配电设备保养规程2. 给排水设备保养规程3. 空调维护保养规程无故障停水停电，设备正常安全运行给排水设备空调系统5消防设施自动烟感报警系统1. 给排水管道施工技术标准2. 消防设施施工技术标准1. 消防设施正常有效2. 灵敏准确报警消防栓、喷淋系统疏散指示6给排水管理管理给排水管道维护规程管道通畅，无渗漏阀门7公用标识导视标识牌1. 标识清楚，无污渍，破损2. 安放牢固1. 标识设施完好率1002. 标志无损坏警示牌8其他公用设施垃圾转运站1. 无破损2. 无脱落3. 外观良好1. 确保围墙完好2. 确保垃圾转运站正常使用大门围墙（五）共用设施设备定期维修

10、标准共用设施设备定期维修标准如下表所示。序号类别项目日常维修计划方案1广场道路路面、人行道、道牙1. 路面施工质量标准2. 人行道铺设技术标准使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整条道路保持均衡使用功能2室外照明高柱灯灯具施工技术标准1. 实现良好的灯具外观2. 照明系统正常有效启动3. 照明设施线路完好率达99以上柱头灯藏地灯3沟渠池井雨水口1化粪池清理作业规程2.井盖刷防锈漆作业规程1.池内、井内沉积物及时清理，保持出口顺畅2.井盖正常使用，密合3.流水通畅，无堵塞雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化绿化工作标准绿草如茵，树木翠绿，剪切整齐5机电设备变配电设备4. 机电设备维修保养

11、规程1. 无故常停水、停电2. 空调系统运行正常给排水设备空调系统6消防设施自动烟感报警系统消防报警系统维护保养规程1. 设备正常有效使用2. 外观完好，标识清楚3. 灵敏、准确报警消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管理管理给排水管道维护规程1. 管道通畅，无渗漏2. 阀门灵活、不漏水阀门8公用标识导视标识牌ABC国际标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规定1. 标识清洁美观2. 安放稳固3. 标识清晰警示牌9其他公用设施垃圾转运站垃圾转运站及围墙维护标准1. 设施完全正常使用2. 完好美观大门围墙（六）共用设施设备日常检查表共用设施设备日常检查表如下表所示。共用设施设备日常检查表名称编号地址检

12、查人负责人检查时间_年_月_日检查项目检查结果损坏原因完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏保养不善其他原因1区内道路、路灯2沟、渠、池、井、上下水主管道、室外消防设施3机电设备4公用标识导视、其他公用设施检测方法直观法刺探法仪器检测法计算法整体质量评定完好基本完好一般损坏严重损坏备注二、给排水系统维修养护方案一、 目的为规范本物业管理区域内供配电系统的维护保养工作，特制定本方案。二、 职责工程管理部负责本方案的制定及实施工作。三、 生活水系统定期维护保养计划及标准生活水系统定期维护保养计划及标准如下表所示。序号检查项目名称检查周期检查标准说明1给水设备生活水泵外观日常检查1. 外表清洁

13、，无锈蚀损坏2. 螺栓、螺丝无松动断裂电机（机械部分）日常检查1. 运行过程中无异常震动、噪音2. 电机及轴承温升正常6-8个月1. 轴承体清洗，加润滑油2. 更换磨损零部件泵体日常检查1.运行正常，无异常震动、噪音2.检查轴承发热情况，无烫手现象3.检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10-20滴为好4.检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象6-8个月1. 轴承体清洗，加润滑油2. 更换磨损零部件3-5年打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换23给水设施蓄水池3个月-半年1. 水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒、2. 检修配件减压阀、

14、水锤、消失器3个月1. 动作灵敏、准确2. 无锈蚀堵塞止回阀、浮球阀、排气阀1个月1. 动作灵敏、准确2. 无锈蚀、无堵塞、无滴漏闸阀、截止阀日常检查1. 启闭灵活，无锈蚀2. 无滴漏水嘴日常检查1. 水嘴齐全，无锈蚀，无损坏2. 无滴漏压力表3个月1. 表壳完整无损，连接牢固，表面清洁2. 指针灵敏，读数准确水表1个月1. 表壳完整，指针灵敏，读数准确2. 无锈蚀，表面清洁，无滴漏各井室1个月1. 井盖、井裙完整，启闭方便2. 爬梯牢固，井底干净3给水管道生活给水管道日常检查1. 流水要通畅，无堵塞2. 管道连续部分要严实3. 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏问题管道吊支架、管卡1个月1. 管道吊支

15、架、管卡连续要牢固2. 表面无锈蚀四、 消防水系统定期维护保养计划及标准消防水系统定期维护保养计划及标准如下表所示消防水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准说明1消防设施外观日常检查1. 外表清洁、无锈蚀损坏2. 螺栓、螺丝无松动断裂3. 防震垫无损坏消防泵3-5个月1. 检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质，发干现象2. 检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水3. 检查联动轴的对中程度4. 开泵式运转，运行应无异常振动、噪音、轴承无过热12-14个月1. 更换润滑油2. 轴承体清洗、检查3. 更换零配件4. 绝缘良好（电部分）5. 接线端子牢固（电部分）2消防设施室内消

16、火栓每周1. 箱体启闭灵活，箱体完整2. 箱内水枪、水袋齐全无缺少、水枪卡口无变形3. 箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形4. 报警按钮封闭完整室外消火栓1个月1. 消火栓完整无缺少，表面无锈蚀2. 栓口无变形，无滴漏3. 标识颜色鲜明水泵接和器1个月1. 接和器完整无缺，表面无锈蚀2. 启动灵活，无滴漏3. 栓口无变形室内小型消火栓3个月1. 消火栓箱体、箱门完整，箱门关闭灵活2. 栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏3. 箱内胶皮管连接紧固，无滴漏4. 标识清楚自动消防碰头3个月喷头完整无缺少闸阀、截止阀、止回阀1个月1. 启闭灵活，连接牢固2. 无堵塞，无锈蚀，无滴漏安全阀3个月1.

17、 阀门齐全，无锈蚀2. 铅封完整33消防管道消防管道3个月1. 消防管道要通2. 连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏3. 管道油漆要完好，颜色鲜艳管道附近3个月1. 管道附近要齐，表面无锈蚀2. 管件连接要牢固管道吊支架、管卡1个月1. 管道吊支架、管卡连接要牢固2. 表面无锈蚀4压力表3个月1. 表面完整无缺，连接牢固，表面清洁2. 读数正确，指针灵敏五、 排水系统定期维护保养计划及标准排水系统定期维护保养计划及标准如下表所示排水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准说明1排水设备污水泵日常检查1. 外表、滤网、支架无严重锈蚀2. 螺栓、螺丝无松动断裂3. 水管与泵连接完好

18、，接口无松动、泄漏泵体日常检查运行正常，无异常振动、噪音、排水流畅12-14个月1. 检查泵内或管内，无杂物堵塞2. 更换零部件3. 轴承体清洗、加油2排水设施排水闸阀1个月1. 阀门启闭要灵活2. 阀体要完整3. 无锈蚀，无滴漏排水栓卫生洁具日常检查1. 栓体完好2. 水流通3. 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏各井室1个月1. 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固2. 井底流槽要畅通，无沉积物堵塞3排水管道室内排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞，无滴漏排气管1个月1. 保持管内气体及时排出2. 下水管内不准有真空管道吊支架、管卡1个月吊支架、管卡要安装牢固室外排水管道1个月保持水流畅通，无堵塞各井室1个月

19、井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞三、供配电系统维护保养方案一、 目的为规范本物业管理区域内供配电系统的维护保养工作，特制定本方案二、 职责工程管理部负责本方案的制定及实施工作三、 年度保养项目年度保养项目如下表所示年度保养项目序号项目部位内容要求1电力压变器完成每日巡视保养项目变压器1. 全面清扫、擦拭2. 全面紧固螺栓连接部分3. 测量绕组直流电阻4. 测量线圈绝缘电阻5. 相间绝缘电阻清扫、无油垢牢固无松动三相电阻应平衡电气连接1. 调压连接片2. 一次电缆接头3. 二次母线槽接口调压连接片连接良好，电缆接头及母线槽接口紧固良好变压器1. 全面清扫2. 清扫、检查高

20、压负荷开关，检查修理室内照明、通风、消防设施1. 清洁，无蛛网、积尘2. 清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失，功能正常，无故障2低压开关柜完成每日巡视保养项目仪表校验仪表、校验电度表准确柜内1. 全面清扫灰尘2. 整理二次线3. 补齐、更换二次线接线号4. 检修闸刀开关5. 检修自动开关6. 全面检查紧固螺栓连接点7. 补刷相位漆无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰、三相同期到位、接触面大于三分之二以上，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，无缺损件，牢固、无松动，颜色符合规定地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、杂物，电缆排列整齐3电容器柜完成每日巡视保养项目柜内1. 全面清扫灰尘2. 整理二次线，

21、更换字迹不清晰的接线号3. 检修控制元器件无灰尘、油垢、杂物，整齐、美观、清晰、完好无缺损、动作可靠电容器检查电容器壳体及瓷瓶，测量电容器二极、外壳及二级间绝缘电阻，测量电容容量，更换失效的电容器壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用100V摇表测量，容量不超过额定值的正负百分之十4柴油发电机完成每日巡视保养项目1. 检查紧固各连接部螺栓2. 检查连接导线3. 更换冷却水4. 更换机油滤清器，检查机油油质无松动；连接完好；手动试机，观察各种参数是否符合运行规程5供配电接地系统接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻系

22、统的接地电阻小于46防雷接地系统接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻接地系统的接地电阻小于10四、 每周保养项目每周保养项目的内容和要求如下表所示每周保养项目序号项目部位内容要求1电力变压器完成每日巡视保养项目接地线1. 检查接地线2. 检查连接点无灰尘、污迹无断股，无锈蚀，接触良好2低压开关柜完成每日巡视保养项目柜背面1. 检查闸刀开关2. 检查自动开关3. 检查保险丝具4. 检查电缆及电缆头5. 检查母线支撑固定装置1. 不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味2. 容量符合规定，固定可靠，无破损，无松动地下

23、电缆室1. 检查室内环境2. 检查电缆托盘3. 检查电缆无杂物、垃圾、无积水，电缆排列有序，固定可靠，无损坏，无放电痕迹3电容器柜完成每日巡视保养项目柜正面手动逐组投切电容器控制正常，功能良好，指示仪表及信号正确接地检查接地线无松动，无断股柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏4柴油发动机完成每日巡视保养项目冷却水系统1. 检查冷却水箱水位2. 检查各管路及连接部位水位距流水口约50mm，连接良好，无渗透燃油系统1. 检查油箱油位2. 检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运行）连接良好，无渗透润滑系统1. 检查油尺、油位2. 检查机油油质油位高度应在油尺有效刻度

24、范围内，油质应清洁、无杂质，连接良好无渗透空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色控制系统手动空载试运行1. 按操作规程手动启动机组2. 检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯启动迅速，开关正常，运转无异常声响；电压、频率正常，信号灯指示正常；油压、水压正常，油温、水温正常五、 每日巡视保养项目每日巡视保养项目如下表所示每日巡视保养项目序号项目部位内容要求1电力变压器（千式）外壳1. 查低压连线接母线2. 检查壳体低压母线不发热、无变色、外壳清洁、无杂物、无放电痕迹温度计1. 检查是否完好2. 观察温度指示显示正常、无损坏、温度不超过140度声响监听变压器声响发出均匀的嗡嗡声，无异响杂音变压器室1. 检查门窗、地面、四壁2. 检查通风道、通风设施3. 检查室内照明设施4. 检查室内消防设施无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常2