戴德梁行-南昌联发红谷滩中心区C-6项目研究策划成果汇报-267PPT.ppt

1、,2005-10,戴德梁行研究顾问部,南昌联发红谷滩中心区C-6 研究策划成果汇报演示,汇报内容,市场背景研究,项目分析,项目定位,项目经济效益评价,项目规划发展建议,汇报内容,市场背景研究,项目分析,项目定位,项目经济效益评价,项目规划发展建议,市场背景,南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况 写字楼市场状况 商业物业市场状况 公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况 酒店物业市场状况 问卷调查结果,市场背景,南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况 写字楼市场状况 商业物业市场状况 公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况 酒店物业市场状况 问卷调查结果,南昌市宏观社会经济GPD

2、、人口状况,南昌市经济总量低于长沙市，在中部城市中名次靠后，仅高于合肥市，但经济增长率从2002年起明显高于长沙市，表明南昌市经济增长潜力较长沙市要大,南昌市市区人口与长沙市基本持平，但全市人口较长沙市少150万，表明南昌市市区人口占全市人口比例要高于长沙市,本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市统计局,南昌市宏观社会经济人均GDP、人均可支配收入、零售总额,南昌市区人均经济水平较长沙市落后1年，约为深圳市的四分之一 南昌市人均可支配收入较长沙市落后2年，但增长率较长沙市及全国平均水平要高 南昌市社会消费品零售总额为长沙市的一半，并且占GDP比率要低于长沙市，表明南昌市商贸发展水平较长沙市要低,

3、本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市、深圳市及国家统计局,南昌市城市规划总体规划,总体规划：一江两岸，一核五片。核心区分为昌南城和昌北城，本案位于核心区的昌北城,本案所在区域,南昌市城市规划昌北新城规划,提升南昌城市整体功能及形象 红谷滩新区、乐化组团、湾里组团、望城组团、南昌经济技术开发区和长凌片区纳入昌北新城的规划 总建设用地约160平方公里 原在红谷滩新区边缘的昌九高速公路及昌樟高速公路外移至在建设中的南昌市西外环高速，原路线功能转变为城市主干道,南昌市城市规划红谷滩新区规划,红谷滩新区分成三个片区：红谷滩中心区及周边区域、红角洲和凤凰洲，规划总面积46.28平方公里，规划总人口50万，

4、其中中心区规划面积10.28平方公里，规划人口15万 规划功能：红谷滩中心区及周边区域为集商务、商贸、办公信息、文化、旅游居住于一体的现代化城市中心区，其中规划中的CBD位于红谷滩中心区及周边区域，凤凰洲片区以居住为主，红角洲为集文教、科研、体育高档居住、旅游休闲于一体的综合区,市场背景,南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况 写字楼市场状况 商业物业市场状况 公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况 酒店物业市场状况 问卷调查结果,南昌市固定资产投资及房地产开发,固定资产投资总量低，约为长沙市的一半 南昌市房地产投资量占固定资产投资量在2025%之间，较长沙市要低，南昌市房地产投资环境

5、要优于长沙市,2003年起，南昌市基本建设及更新改造投资量增长率较房地产投资增长率要高，表明南昌市房地产开发投资呈良性发展,本页相关数据来源南昌市、长沙市统计局,房地产宏观市场供需对比,南昌市区商品住宅供需量基本平衡 2003年南昌市商品住宅供需量呈爆发式增长,较上年增长126% 2005年上半年，受房地产宏观政策影响，预销售量较上年同期有所下降,南昌市区非住宅商品房预销售面积增长率要高于批准预售面积增长率 2004年、2005年上半年南昌市区非住宅商品房销售量受供给量大幅下降的影响，预销售量也相应有所下降 保守估计，20032005年写字楼销售量16.5万年均销售5.5万平方米,本页相关统计

6、数据数据来源南昌市、长沙市房地产管理部门局,房地产宏观市场客户构成、空置状况,2002年南昌市商品房异地客户购买量仅为5%，2003年起，异地客户购买量有大幅度增长，约占南昌市区商品房销售总量的四分之一； 从物业类型来看，非住宅商品房异地客户购买比重要高于商品住宅异地客户购买比例,非住宅异地客户约占三成 从价格上来看，单价在3000元/平方米以上的商品房异地客户购买比重要高于单价在3000元/平方米以下的商品房，异地客户个体购买能力要高于南昌市本地个体购买能力,南昌市商品房空置面积逐年降低，空置量占当年竣工量的510% 2005年上半年南昌市商品房空置量较上年同期下降31.2%，而全国较上年同

7、期增加7.9% 2005年上半年南昌市商品房空置面积10.56万平方米，占上年竣工面积的4.0%，同期长沙市商品房空置面积111.8万平方米，占上年竣工面积的18.9%,本页相关统计数据来源于南昌市房地产管理部门,房地产宏观市场价格比较,非住宅商品房价格为商品住宅价格的1.5倍，2005年上半年南昌市区非住宅商品房均价为4668元/平方米，商品住宅均价为3033元/平方米 南昌市商品房销售价格增长率逐渐低于南昌市人均可支配收入增长率 2004年南昌市人均可支配收入与商品住宅单价比值在中部省会城市居中等水平,本页相关统计数据来源于相关城市政府统计部门,房地产宏观市场销售速度比较（2004.122

8、005.8）,红谷滩新区商品房销售速度低于南昌市市区平均水平； 套数销售率高于面积销售率，表明大户型商品房销售速度要低于较小面积商品房销售速度,非住宅商品房销售速度要远低于商品住宅的销售速度,本页相关统计数据来源于南昌房地产管理部门,市场背景,南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况 写字楼市场状况 商业物业市场状况 公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况 酒店物业市场状况 问卷调查结果,南昌市写字楼物业市场发展历程分成四个阶段,1994年以前，尚没有专业写字楼概念，以商住楼及政府大院、酒店为主要办公场所，后续供给的商住楼主要有：中寰广场、太平洋商务大厦、强威大厦、奥林匹克大厦、国贸广场

9、公寓 19942002年，企业自建专业写字楼发展阶段，剩余部分出租，代表楼盘有：华财大厦、出版大厦、江信国际大厦、金源大厦、信达大厦 20032004年，产权式的纯写字楼发展阶段，代表楼盘财富广场、华龙国际大厦、地王大厦 2005年之后，写字楼产品开始走向专业化、智能化和国际化，代表楼盘恒茂国际中心等,南昌市写字楼物业市场供给特征,分布特征沿河及商圈周边分布 供给数量2003年起，南昌写字楼市场从多年的“沉寂期”步入了一个“勃发期” ，超过23万平方米,单位：平方米,标准层面积普遍在1000-2000之间，南昌的略偏小,南昌市写字楼物业市场供给特征 标准层面积对比,单位：米,高标准层高代表新一

10、代写字楼发展趋势,南昌市写字楼物业市场供给特征层高对比,单位：停车位 : 办公面积,南昌写字楼停车位配置较少；三市新建写字楼停车位配置均大幅提高,南昌市写字楼物业市场供给特征停车位配置对比,单位：电梯部数 : 办公面积,南昌写字楼电梯配置较少；深圳写字楼电梯配置基本满足办公需求,南昌市写字楼物业市场供给特征 电梯配置对比,只有南昌仍有部分写字楼未设中央空调,南昌市写字楼物业市场供给特征空调配置对比,南昌仍有部分写字楼独立设置卫生间,南昌市写字楼物业市场供给特征洗手间设置对比,深圳写字楼的外墙材料不断改善；南昌写字楼外墙材料档次不高，玻璃幕墙不多，档次也将不断提升,南昌市写字楼物业市场供给特征外

11、墙装修对比,南昌市写字楼物业市场需求特征客户状况,购买客户：以投资者为主，约占60%,其次是南昌当地企业，约占30%，其他客户约占10% 进驻客户：外地企事业单位驻南昌办事处与南昌本地企业各半。其中外地企业驻南昌办事处需求面积存在两个面积区间，200米左右（代表楼盘江信国际大厦及财富广场）及1000平方米（代表楼盘金源大厦和出版大厦）左右；本地企业因实力存在较大差异，需求面积存在多样化，按实力及类型分可分为大中型企业、发展中的中小型企业、刚起步的小型企业及部分政府事业单位。,南昌市在售甲级写字楼客户状况,恒茂国际中心购买客户状况分析表,写字楼物业市场需求特征代表性写字楼进驻客户状况,专业写字楼

12、客户以外地企事业单位驻南昌分公司或办事处、本地大中型企业为主，还有部分中小企业,写字楼物业市场需求特征代表性商住楼进驻客户状况,以本地中小企业及刚起步小企业为主,写字楼物业市场需求特征专业写字楼销售情况,销售价格：近三年内，写字楼单价每年提升1000元/平方米以上，2005年单个项目均价最高达到7000元/平方米 形象良好的专业写字楼销售情况良好，销售率要明显高于其他写字楼，并且销售周期要明显短于其他写字楼,写字楼物业占用状况,占用率：7090%，占用率较高 租金水平：3055元/平方米月 管理费：3.5元/平方米月左右，中央空调费约6元/平方米月,商住楼物业占用状况,占用率：8095%，占用

13、率较高 租金水平：2036元/平方米月 管理费：1.21.8元/平方米月,写字楼物业投资回报状况分析,投资回报率保持在78%之间 形象好的写字楼投资回报率相对要高,竞争性分析,竞争性项目31.4万平方米，其中红谷滩中心区竞争性项目28.5万平方米 实际竞争项目主要以旧城区项目为主，红谷滩中心区商业性写字楼项目面市时间要迟于本案,太平洋商务大厦,中寰广场,国贸广场公寓,银田大厦,传统办公场所商住楼,金源大厦,江信国际大厦,国贸广场,出版大厦,专业写字楼,财富广场,地王广场,恒茂国际中心,华龙国际大厦,新建写字楼,市场背景,南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况 写字楼市场状况 商业物业市场

14、状况 公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况 酒店物业市场状况 问卷调查结果,商圈分布,南昌市商业主要集中在八一广场周边，沿中山路和胜利路线性延伸； 八一广场周边：以大型商场为主 中山路：以大型百货商厦及品牌服饰店为主 胜利路：步行街，以珠宝、钟表及服饰为主,大型商业供给总量36.3万平方米，人均约0.2平方米,大型商业业态形式以传统百货超市为主,传统百货超市商业业态竞争力逐渐降低，南昌市民存在定向购物消费习惯,竞争性分析未来商业竞争压力增大，新增面积主要依靠新增人口吸纳,竞争性分析红谷滩新区未来供给,大型商业供给量约73.27，红谷滩新区规划人口人均约1.5平方米，大于南昌市规划人均商业面

15、积1平方米，未来竞争压力大,南昌主要大型商业外景图,万达购物广场,南昌百货大楼,财富购物广场,百意百货,太平洋购物广场,南昌主要大型商业外景图,大众购物中心,北京华联商厦,天虹商场,丽华购物中心,市场背景,南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况 写字楼市场状况 商业物业市场状况 公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况 酒店物业市场状况 问卷调查结果,酒店式公寓概念界定,酒店式公寓是指具有“酒店式服务，公寓式管理”、定位于服务高端市场的住宅产品。其酒店式服务的内容一般包括家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、代订书报杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等。 不包括名为酒店式商务公寓

16、而实际用途与写字楼无异的物业类型，也不包括目前南昌房地产市场上某些名为“酒店式公寓”而实质上并无酒店式管理服务的普通小户型住宅。,南昌市酒店式公寓供给特征初级阶段,初始推出时间：2003年 区域分布特征：2004年以前推出的酒店式公寓主要依托于一个产业（高新区、洪城大市场）；2005年推出的产品以依托中心城区商务写字楼为主 价格：最高价格为恒茂国际华城公寓价格，二期均价为6000元/平方米 户型特征：以单房、一房、二房为主，有少量三房，其中单房面积在2541，一房面积在5557，二房面积在6584，三房面积在118131,南昌市酒店式公寓个盘情况一览,需求特征购买客户以投资者为主，入住客户以居

17、住目的为主,购买客户以投资者为主，约占80% 入住客户以居住目的为主，其中市中心酒店式公寓主要依托商务写字楼，入住客户以国内常驻南昌企事业单位的管理、技术人员为主 销售价格逐年上升，2005年达到5433元/平方米,南昌市酒店式公寓投资回报状况,入住率已入伙项目基本在90%以上 租金水平2035元/平方米月 投资回报率保持在79%之间,竞争性分析,这些项目未来将新增酒店式公寓供应13万平方米，实际面市时间与本案基本相当或早于本案的只有江信国际花园及海航白金酒店酒店式公寓部分，合计面积2.8万平方米,南昌市主要酒店式公寓外景图,恒茂国际华城,爵士馆,东方巴黎,新城国际,市场背景,南昌市宏观社会经

18、济 南昌市房地产宏观市场状况 写字楼市场状况 商业物业市场状况 公寓物业市场状况 红谷滩中心区商品住宅市场状况 酒店物业市场状况 问卷调查结果,供应状况分析供应量,2004年红谷滩中心区及周边区域11个楼盘共推出商品住宅7,229套，供应面积达到89万平方米。 这些楼盘总规划建筑面积合计约210万平方米，其中大部分楼盘采取分期开发的模式，若剩余未开发部分在2005年全部推出，2005年这些楼盘的新增供应将在66万平方米左右。 2005年红谷滩中心区及周边区域的新推项目有丰和都会，该项目建筑面积为1.9万平方米。 预计2005年全年红谷滩中心区及周边区域商品住宅的总供应量约为68万平方米，比20

19、04年的供应量减少约1/4。,供应状况分析建筑类型,片区商品住宅涵盖了多层、小高层和高层三种建筑形态。多层和高层住宅的建筑面积各占总供给量的40%，小高层的建筑面积约占20%，临江楼盘以高层为主,供应状况分析户型比例,片区户型以三房、二房为主,供应情况分析户型面积,临江楼盘,非临江楼盘,临江楼盘二房户型平均面积为110平方米，三房户型平均面积为150平方米；非临江楼盘二房户型平均面积在90平方米左右，三房户型平均面积在125平方米左右,需求情况分析销售价格,临江楼盘的销售均价在4000-4500元/M2之间，非临江楼盘的销售均价在3300-3600元/M2之间,需求情况分析购买者群体特征,购房

20、者中，自用型客户约占80%；投资型客户在所有购买者中约占20% 购房者主要由以下四个群体构成： 本地公务员 企业中高级管理技术人员 个体经商户 江西省内的非南昌籍人士（其它市县政府官员家属、商务人士等）,住宅物业竞争性物业分析 未来供给的已动工项目,未来供给已动工项目总量超过80万平方米，其中万达星城、红谷春天等现有楼盘的后续开发部分将于2006年中期消化完毕。,住宅物业竞争性物业分析 未来供给的未动工项目,2005年以后红谷滩中心区及周边区域未动工住宅用地有约38万平方米,按容积率3计，红谷滩中心区及周边区域未动工住宅量将达到114万平方米。,市场背景,南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市

21、场状况 写字楼市场状况 商业物业市场状况 公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况 酒店物业市场状况 问卷调查结果,南昌酒店物业供给特征,南昌市目前已有三星级以上酒店28家，其中五星级酒店2家，四星级酒店7家，三星级酒店19家。对比长沙及武汉，目前南昌市经济能力能够支撑的三星以上酒店供给总量基本达到饱和状态，未来南昌市酒店供给量依靠新增经济能力支撑,南昌酒店物业供给特征,三星级酒店相对饱和，高星级酒店（四星、五星级酒店）相对空白；经营档次的高档化是未来南昌酒店业发展的主要趋势之一,南昌酒店物业供给特征,南昌市三星级以上的酒店主要分布在东湖区和西湖区的繁华地段，其中高星级酒店（四星级、五星级酒店

22、）的分布相对更为集中 从目前已营业的三星级以上酒店的分布来看，本案所在的红谷滩片区是三星级以上酒店分布的空白区域,南昌酒店物业需求特征,入住率：南昌市三星级以上酒店的开房率基本保持在全国平均水平，其中四星级酒店的开房率相对更高；三星及五星较全国平均水平要低 房价：南昌市四星级酒店的房价略高于全国平均水平，而五星级和三星级酒店的房价与全国平均水平差距较大,南昌酒店物业需求特征,客户群：南昌市高星级酒店（四星级和五星级酒店）客户以商务、会务型客户为主；三星级酒店的主要消费人群为普通旅游出行人士,南昌酒店物业需求特征部分高入住率酒店分析,竞争性分析,短期内基本饱和，未来几年内存在一定的市场空缺,市场

23、空缺,江西宾馆,凯莱大酒店,富豪大酒店,锦江皇冠大酒店,七星商务酒店,南昌市主要酒店外景图,国贸大酒店,瑞都大酒店,锦峰大酒店,南昌市主要酒店外景图,五湖大酒店,市场背景,南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况 写字楼市场状况 商业物业市场状况 公寓物业市场状况 红谷滩商品住宅市场状况 酒店物业市场状况 问卷调查结果,受访者中将近七成是在专业写字楼上班,受访者中年龄在20-30岁将近七成，31-35岁超过二成,受访者特征,受访者所在企业的办公面积有近四成在100-200平方米；200-500平方米、100平方米以下均超过两成,受访者中午休时间有超过六成在1.5-2小时以内，有近二成的人在

24、1小时以内,受访者消费特征,受访者中有超过五成午餐在外面吃，有三成在单位食堂吃，表明写字楼对餐饮配套服务需求高,受访者购物地点超过五成在传统的商业圈八一广场、中山路，表明南昌市民购物消费存在定向消费倾向,受访者消费特征,在该项调查中，对写字楼的电梯最不满意，占36%，其次是空调系统，占17%,写字楼满意程度注重因素加权，各种因素中电梯不满意程度最大，其次为停车、空调系统，同时对物业管理、智能系统、洗手间使用情况均存在不满意状况,受访者消费特征,受访者认为写字楼中，首先应配备的商业为中餐厅、商务中心，其次为美食城、小超市/便利店,写字楼应配备商业类型加权，认为写字楼首先应配备的商业类型为超市/便

25、利店、餐饮类、商务中心，其次为美容健身类，再次为高档消费品类,受访者消费特征,受访者所在单位有超过八成“有使用酒店的需求”，其中需求四星级的酒店超过三成，三星级酒店的超过二成，五星级酒店的将近一成，少部分有酒店式公寓的需求,受访者计划在红谷滩购买酒店式公寓用于自住、投资的比例基本相等，均占二成,受访者消费特征,受访者中超过三成“能接受单价为3500元/平方米以下”，“能接受单价为3500-5000元/平方米” 占四成，超过“5000元/平方米以上”将近有一点五成,受访者需求酒店式公寓的面积主要集中在41-70平方米超过五成，需求80平方米以上近二成,受访者承受能力,本地企业趋向于购买写字楼，外

26、地企业趋向于租用写字楼,外地企业事业单位驻南昌办事处需求的写字楼面积以200平方米以上，而本地企业需求写字楼集中在100平方米以下、100-200平方米,交叉分析,外地企业对酒店的星级要求较高，本地企业对酒店星级要求相对较低,受访者中收入在3000元/月以下，倾向于不选择酒店式公寓，3000元/月以上，倾向选择投资酒店式公寓 ,表明月收入在3000元对购买酒店式公寓是个坎,交叉分析,汇报内容,市场背景研究,项目分析,项目定位,项目经济效益评价,项目规划发展建议,项目分析,项目区位分析 红谷滩中心区发展状况分析 项目地块解析 项目SWOT分析,项目分析,项目区位分析 红谷滩中心区发展状况分析 项

27、目地块解析 项目SWOT分析,区位分析,区位分析,红谷滩新区规划标准较南昌旧城区要高，由三大区域组成，凤凰洲、红角洲、红谷滩中心区和红谷滩中心区周边区域，红谷滩新区规划人口50万，其中红谷滩中心区规划人口15万 红谷滩中心区，南昌市政府重点推动发展的商务区域 市政府、相关职能部门及事业单位迁至红谷滩中心区办公 红谷滩新区尚未发展成熟，需要一定的时间 机场至南昌市的第一站 与旧城区交通受到一定限制 周边政府机关、事业单位办公楼、与本案类似综合项目较多，容易形成商务氛围及聚集人气,项目分析,项目区位分析 红谷滩中心区发展状况分析 项目地块解析 项目SWOT分析,综合体项目,类似综合项目共4个，预计

28、推出时间要迟于本案，总规模在79.2万平方米,综合体项目,办公楼项目,办公项目总规模69.48万平方米，与本案同类型项目面市时间要迟于本案,商业项目,洪客隆项目较本案要早，其余面市时间要迟于本案,酒店式公寓项目,江信国际花园及海航白金酒店酒店式公寓建设进度较本案要早或与本案建设进度相当，这两个项目酒店式公寓总建筑面积2.8万平方米,酒店项目,酒店项目总规模23.8万平方米,红谷滩中心区公建项目汇总,红谷滩中心区公建项目汇总,项目分析,项目区位分析 红谷滩中心区发展状况分析 项目地块解析 项目SWOT分析,地块解析,规划功能较多，并具有较大的互补性 两面临城市主干道 东南向视野受广电中心影响 地

29、块内部比较平整 周边项目除广电中心正处于内部装饰及报业大厦主体施工以外，其余项目均处于规划中，尚未动工,项目分析,项目区位分析 红谷滩中心区发展状况分析 项目地块解析 项目SWOT分析,SWOT分析SW分析,优势(Strength),劣势(Weakness),SWOT分析OT分析,发展机会(Opportunity),竞争威胁(Threaten),汇报内容,市场背景研究,项目分析,项目定位,项目经济效益评价,项目规划发展建议,项目定位,项目定位前提（开发策略） 主题定位 功能定位 档次定位 客户定位 产品定位 价格定位 运营管理建议,项目定位,项目定位前提（开发策略） 主题定位 功能定位 档次定

30、位 客户定位 产品定位 价格定位 运营管理建议,项目定位前提开发策略建议,项目定位,项目定位前提（开发策略） 主题定位 功能定位 档次定位 客户定位 产品定位 价格定位 运营管理建议,项目主题定位,红谷滩新区本身规划及发展要求具备标志性 目前已有的商务产品形式及其配套设施相对比较落后，产品形式需要适当超前创新性、超前性 与周边项目协调发展现代 现代元素容易形成标志性现代 发展要求要以某一物业类型为主导 本案规划物业类型较多，必须有超高层写字楼商务性,以商务为主的具备适当创新性的现代高品质综合体,联 发 格 瑞 广 场 LIANFA GREAT SQUARE,联 发 在主题案名前加上集团名称，以

31、推广公司品牌 格 瑞 由英文“Great”译音而来，含“很好”、“大的”之意。这样 的主体案名既显得有品味，又不易在其它项目中重复出现。 从中文的角度，“格”可以使人联想到“风格”、“格外”等， “瑞”有吉祥之意。 广 场 体现项目的公共性和综合性，更富时代气息,案名建议,项目定位,项目定位前提（开发策略） 主题定位 功能定位 档次定位 客户定位 产品定位 价格定位 运营管理建议,项目功能定位发展写字楼物业的可能性,客户：南昌市商业写字楼以外地企业在南昌的办事处为主（约占50%），这类客户承租能力强，希望有良好形象的专业写字楼；购买者以当地企业及投资者为主 写字楼宏观市场：2003年起，南昌市

32、商业写字楼市场逐渐升温，近年新供给的专业写字楼销售情况良好，且形象好的写字楼销售周期要明显短于其他写字楼,项目功能定位发展写字楼物业的可能性,目前办公环境：目前已有的写字楼整体办公条件已经逐渐不能满足企业需求 占用状况，南昌市目前写字楼出租率较高 竞争性：红谷滩中心区后续供给写字楼项目较多，要树立自身独特优势,项目功能定位发展写字楼物业的可能性,周边商务氛围：目前尚欠缺，周边有超过25万平方米的相关事业单位办公楼在建设中或处于将建设状态，并且周边已有部分专业写字楼处于在建或前期策划中，预计面积在44万平方米，在35年内项目所在区域将形成一定的商务氛围 项目周边配套：目前本案周边配套尚不成熟，但

33、整体规划规格要高于南昌市旧城区 本案规划要求：超高层，150170米，预计在40层以上 经济性要求：标准层面积在15002000比较经济,建议写字楼面积在8万平方米。,项目功能定位发展商业物业的可能性,竞争压力：未来红谷滩新区商业竞争压力大，规划人口人均大型商业面积1.5平方米，2010年南昌市区规划人均商业面积为1平方米 周边氛围：商业面积多，可以借势（洪客隆5万，泰耐克7.2万） 竞争力：需提高竞争力，规模上需要具备一定优势 需求：周边写字楼、政府机关、住宅有商业配套需求,项目功能定位发展商业物业的可能性,销售价格：要高于写字楼及公寓 竞争性：项目周边目前存在商业空白可发挥的余地大 类似参

34、考案例 偏商务案例：深圳地王大厦：写字楼面积：13.8万平方米，公寓面积：4.3平方米，商业面积：2.2万平方米，商业面积比例11% 偏商业案例：深圳华润中心：写字楼面积4.2万平方米；公寓及酒店面积约19万平方米；商业面积：22万平方米（一期18.8万，二期约3.2万），商业面积比例：49%,本案主题偏向商务，建议商业面积占总建筑面积的15%左右，具体建筑面积3万平方米。,项目功能定位发展公寓物业的可能性,住宅类物业供需状况：供需状况基本平衡 销售速度：住宅类物业销售速度要明显高于非住宅类商品住宅 回款能力：公寓可以直接销售，销售速度快，回款能力强,项目功能定位发展公寓物业的可能性,竞争情况

35、：未来红谷滩新区酒店式公寓供给量将可能达到13万平方米，是目前南昌市酒店式公寓供给总量（11.8万平方米）的1.2倍，较本案面市时间相当或要早的有2.8万平方米 参考案例（写字楼与酒店式公寓面积比例） 深圳地王大厦：3.2：1（13.8：4.3） 深圳江苏大厦：2：1（38000：19600） 南昌恒茂中心：1.2：1（7.2：6）,建议把公寓类物业建筑面积做足，其中酒店式公寓面积4万平方米（2：1），精品公寓面积3万平方米，合计7万平方米（315187.530%）,项目功能定位发展酒店物业的可能性,供给总量：对比长沙及武汉，目前南昌市经济能力能够支撑的三星以上酒店供给总量基本达到饱和状态 入

36、住率：整体低于全国平均水平，特别是三星级酒店入住率低于全国平均水平近10个百分点,项目功能定位发展酒店物业的可能性,房价水平：只有四星级酒店房价基本与全国平均水平持平，三星级及五星级酒店房价明显低于全国平均水平,项目功能定位发展酒店物业的可能性,入住客户：五星级以商务人士及外籍人士为主，四星级以商务客户及部分豪华旅游团为主；三星级以普通旅行团为主。,项目功能定位发展酒店物业的可能性,区域发展：项目所在区域目前商务氛围不足 竞争情况：竞争性项目23.8万平方米,从目前来看，南昌市星级酒店市场的客房数在近2年内基本处于饱和状态，2008年后市场供给可能小于其总体需求。,预测说明： 按GDP增长预测

37、中，南昌市未来几年内GDP的平均增长率取13%。 按竞争性项目推出供给预测中，假定竞争性酒店项目在未来四年内以每年等量的供给推向市场。,项目功能定位发展酒店物业的可能性,市场空缺,目前项目所在片区酒店市场尚不成熟，但前景看好，并且考虑到酒店资金投入量大，资金回收期长（一般在10年左右）的特点，建议在写字楼物业入伙之后，根据市场状况重新定位。考虑到公寓物业要做足量，建议在规划方案中设5万平方米酒店物业面积。,项目功能定位发展酒店物业的可能性,项目定位,项目定位前提（开发策略） 主题定位 功能定位 档次定位 客户定位 产品定位 价格定位 运营管理建议,档次定位高档与中高档相结合,写字楼物业高档甲级

38、写字楼 客户需求存在较大量的价格承受能力强的企业，并且这部分企业需要有良好形象的办公场所，以展示企业形象及企业实力 超高层建筑建设中高档及以下档次写字楼成本控制要求高，并且建设中高档及以下档次写字楼将在短期内被市场淘汰，并且将影响到本案其他类型物业的市场形象，导致本案投资风险迅速增大 公寓高档酒店式公寓与中高档精品公寓相结合 风险性全部建设高档酒店式公寓存在较大的市场风险 扩大客户层面 商业高辐射力的高档商业与配套服务的中高档商业相结合 形象要求与写字楼及公寓档次相匹配 经营要求提升辐射力及满足周边对配套商业的需求,项目定位,项目定位前提（开发策略） 主题定位 功能定位 档次定位 客户定位 产

39、品定位 价格定位 运营管理建议,客户定位购买客户,写字楼：投资者、集团购买，其中集团购买以本地企业为主，部分外地企业，可能会有部分政府机关单位、事业单位 公寓：投资者、集团购买（异地企业驻南昌分公司或办事处）、高级白领、中小企业 商业：投资者、银行、通讯网络经营商,客户定位进驻客户,写字楼:异地企业驻南昌分公司或办事处、本地大中型企业和本地发展中的中小型企业 公寓:异地企业驻南昌办事处管理人员、技术人员,白领阶层、自由职业者、本地发展中的小企业及本地刚起步的小企业 商业:商务类商业企业、大型餐饮店、休闲娱乐项目经营者、配套商业经营者,客户定位商业消费客户,集团消费：周边政府机关、事业单位、写字

40、楼有较大量的招待需求 中高层人士：周边办公楼面积69万平方米，按每人20平方米办公面积计，有3.5万人在本案周边办公 旧城区人士：本案商业业态定位中存在大量有强目的性消费的商业类型，辐射力较强 本案及周边项目办公、居住人士,项目定位,项目定位前提（开发策略） 主题定位 功能定位 档次定位 客户定位 产品定位 价格定位 运营管理建议,产品定位写字楼,受访者所在公司的办公面积有近四成在100-200平方米， 200-500平方米超过二成 外地企业驻南昌办事处需求面积存在两个面积区间，200米左右及1000平方米左右,产品定位写字楼内配套商业,备注：以上数据可以根据实际规划设计方案进行微调,产品定位

41、公寓裙楼内商业,备注：以上数据可以根据实际规划设计方案进行微调,产品定位酒店式公寓,户型供给特点：以单房、一房、二房为主，有少量三房，其中单房面积在2541，一房面积在5557，二房面积在6584，三房面积在118131 受访者需求酒店式公寓的面积主要集中在41-70平方米超过五成，需求80平方米以上近二成,产品定位精品公寓,红谷滩片区户型比:一房：二房：三房：四房及以上11：31：46：12 非临江楼盘二房户型平均面积在90平方米左右，三房户型平均面积在125平方米左右。,项目定位,项目定位前提（开发策略） 主题定位 功能定位 档次定位 客户定位 产品定位 价格定位 运营管理建议,价格定位写

42、字楼,价格定位依据 2年后南昌市甲级写字楼市场价格，预计约80009000元/平方米，3年后租金水平可能达到65元/平方米 月（纯租金，不含管理费） 本案在市场中的地位标志性建筑之一 竞争性基本为红谷滩中心区首座超高层写字楼。周边有事业单位剩余写字楼面积对外出租，价格可能相对要低，冲击写字楼市场租金水平 价格策略高性价比吸引客户，尽快形成商务氛围 价格定位 售价：7500元/平方米，较市场价低10%,销售周期内每年以5%增长 租金：50元/平方米 月（纯租金，不含管理费），未来五年内以10%增长,价格定位商业物业,价格定位依据 2年后红谷滩新区商业物业市场价格，预计约1500018000元/平

43、方米 本案在市场中的地位特殊商业经营者 竞争性目前氛围不足，未来经营竞争压力较大。 价格策略高性价比吸引客户，尽快形成商业氛围 价格定位 商业售价：12000（一楼） 租金：50元/平方米 月,价格定位精品公寓,价格定位依据 2年后红谷滩新区酒店式公寓市场价格，预计约60007000元/平方米，精品公寓价格约40004500元/平方米 本案在市场中的地位标竿，领导市场 竞争性实际竞争性物业2.8万平方米 价格策略高性价比吸引客户 价格定位 酒店式公寓：6000元/平方米，销售周期内每年以5%增长 精品公寓：4000元/平方米，销售周期内每年以5%增长,项目定位,项目定位前提（开发策略） 主题定

44、位 功能定位 档次定位 客户定位 产品定位 价格定位 运营管理建议,经营管理建议写字楼,租售并举 项目总投资额粗略估算约8亿元，投资量大 确保短期内项目财务状况达到收支基本平衡，需要出售部分写字楼物业 保留部分物业出租，确保开发商可以获取片区成熟后的增值收益，提升整个项目的利润水平 以租带售 目前项目所在片区商务氛围尚未成熟，先期需要通过一定的价格策略吸引旧城区办公企业 提高客户购买的积极性，以先期一段时间内的租金冲抵总房款,经营管理建议商业,形象要求 本项目定位以商务为核心，因此商业经营必须以确保写字楼良好形象为前提 租售并举 项目总投资额粗略估算约8亿元，投资量大 确保短期内项目财务状况达

45、到收支基本平衡，需要出售部分商业物业 保留部分物业出租，确保开发商可以获取片区成熟后的增值收益，提升整个项目的利润水平 经营策略 提前招商 带租约销售 门脸部分销售给形象良好的商户,汇报内容,市场背景研究,项目分析,项目定位,项目经济效益评价,项目规划发展建议,规划发展建议,概念规划方案,项目产品建议,整体规划建议,流线规划建议,环境规划建议,物业管理建议,写字楼产品建议,商业产品建议,公寓产品建议,规划发展建议,概念规划方案,项目产品建议,整体规划建议,流线规划建议,环境规划建议,物业管理建议,写字楼产品建议,商业产品建议,公寓产品建议,整体规划建议规划原则,商 务 性体现项目“以商务为主”

46、的主题定位 ； 整 体 性 注重多功能物业间的有机联系； 流线合理 有效组织不同物业之间的车流、人流，既方便各物业 之间的联系又合理分隔； 适当超前 在研究南昌同类产品及发展趋势的基础上，参考发 达城市同类物业产品形态来规划设计本案产品； 经 济 性 通过多样比较，充分考虑规划和产品设计的经济效益； 可实现性 把定位落实到规划设计之中，而设计可落实到施工； 人 性 化 设计细节体现人文关怀，提高使用者对产品的认可度， 从而提升联发公司在南昌的企业形象。,整体规划建议规划思路,地块的西北角是两条城市主干道的交汇处，最具展示性，对外联系便利；同时，该角度上建筑的展示面不受广电中心的遮挡。因此，建议

47、在西北角规划本案的标志性建筑超高层写字楼。 同为公共性物业的商业宜布置在写字楼一侧以方便联系；且为减少商业的层数，商业的基底面积应该尽可能做大；同时商业对展示面也有较高要求。所以，大型商业宜布置在临红谷大道一侧，以空中连廊的形式与写字楼相连。 酒店式公寓建在低矮的商业建筑之上，立面装饰应与写字楼呼应。 本案东南角私密性较本地块其它方位高，并且该方位东南向视野受广电中心影响相对西南角小，建议将精品公寓布置在该处。为了增添板楼的活力和韵律感，建议各单元之间要有一定的层数差，形成错落有致的建筑形象。 酒店式公寓和精品公寓两栋楼中间可形成一独立围合的广场，配以园林绿化景 观，作为公寓物业的小区花园，同

48、时也起到分隔人流的作用。 酒店设在西南角可使其主入口面向主干道，同时退主干道40米，这样一方面可以在写字楼和酒店前形成一个较大的广场作地面停车，另一方面使酒店客房远离主干道的噪音干扰。,整体规划建议总平面图,本图仅供参考，具体以专业规划设计公司方案为准；并且，以下规划发展建议均仅供设计参考，不可代替具体设计方案,整体规划建议超高层写字楼,整体规划建议商业+酒店式公寓,整体规划建议精品公寓,整体规划建议酒店,整体规划建议建筑指标总表,面积单位：平方米,规划发展建议,概念规划方案,项目产品建议,整体规划建议,流线规划建议,环境规划建议,物业管理建议,写字楼产品建议,商业产品建议,公寓产品建议,流线

49、规划建议机动车交通流线分析,规划发展建议,概念规划方案,项目产品建议,整体规划建议,流线规划建议,环境规划建议,物业管理建议,写字楼产品建议,商业产品建议,公寓产品建议,环境规划建议绿化设计,重点绿化、装饰部位: 内、外广场 各种物业的出入大堂 裙楼的屋顶花园 电梯间（摆设盆景） 公寓门厅、走廊 地面停车场和车库入口,环境规划建议室外绿化设计,内、外广场植物配植注意问题： 适合当地气候，大王椰子、加拿利海枣等名贵树种在南昌较难生长 美观、大方，对建筑遮挡少，宜栽种杉科、柏科及部分棕榈科植物,环境规划建议 大堂绿化设计,右图：深圳地王大厦写字楼大堂； 下图：栽种树木和引入自然光的写字楼大堂，有助

50、于舒缓写字楼的紧张气氛，又不失高雅。,环境规划建议裙楼的屋顶 绿化设计,环境规划建议其它部位绿化设计,电梯间绿化 公寓每层的门厅,停车库入口设计 大楼一侧的地面停车位,环境规划建议减少建筑风害,切除建筑的角使之成为多角形，或做成曲面； 把面对强势风向的建筑的外观面积变小； 通过植物栽培防风； 设置低层建筑和挑篷可以改善地面上步行者空间的风环境。,环境规划建议广场景观设计,广场宜以硬地铺装为主，风格简练，不宜有过多的装饰和茂密的绿化，可设置一个独特的雕塑作为广场标志。,环境规划建议广场景观设计,类似居住区庭院的景观不符合本案的整体定位和风格,不应该出现在本案的广场,环境规划建议广场景观设计,在广

51、场添加水景既可以净化环境，使空间更灵动，又可以帮助组织交通，如写字楼前面设喷泉水池可以使车辆转弯更有秩序。,规划发展建议,概念规划方案,项目产品建议,整体规划建议,流线规划建议,环境规划建议,物业管理建议,写字楼产品建议,商业产品建议,公寓产品建议,写字楼产品建议功能组合建议,办公楼层开间划分比例表,裙楼业态、面积比例表,44 34 29 23 14 12,写字楼产品建议首层、夹层商业平面布置,首层平面示意图,夹层平面示意图,写字楼产品建议二层商业平面布置,二层平面示意图,写字楼产品建议外观形象,迎合现代风格，立面处理宜简洁、庄重 立面处理上强调竖向线条，营造挺拔向上的视觉效果，使项目在未来

52、高楼林立的红谷滩中心区更加醒目 玻璃幕墙华丽大方、具现代气息，可起到强化外立面的效果作用 酒店式公寓的外立面宜与写字楼呼应，增强整体性和标志性,深圳国际商会中心 深圳新世界中心 深圳中国电信大厦招标方案,写字楼产品建议建筑外装材料,南昌写字楼外墙材料档次不高，玻璃幕墙不多，档次也将会不断提升,南昌写字楼外墙装饰材料列表,写字楼产品建议建筑外装材料,建议：玻璃幕墙与金属铝板、石材结合，使玻璃幕墙占外立面总面积的70%。,深圳写字楼外墙装饰材料参照,写字楼产品建议建筑外装材料,本案建筑外装不可避免地要选用玻璃幕墙来体现气势、增强通透性。而不符合“绿色办公”要求的普通玻璃幕墙正在被淘汰，因此建议运用

53、 新型玻璃幕墙材料回避普通玻璃幕墙存在的以上缺点 。,玻璃幕墙优缺点分析,写字楼产品建议建筑外装材料,LOW-E玻璃（低辐射镀膜玻璃） 具有良好的阻隔热辐射透过的作用 冬季保证室内热量不向室外散失，节约取暖成本；夏季阻隔室外热辐射进入室内，节约空调制冷成本 可避免造成反射光污染,建议：建议使用双层中空LOW-E玻璃幕墙。,写字楼产品建议建筑外装材料,呼吸幕墙双层幕墙间隔约60厘米，在内部幕墙窗开启的状态下，室外空气首先经过外层幕墙底部的百叶、过滤设施进入中间层；干净无尘的新鲜空气自下而上更容易到达人的头部，使人的呼吸更舒适、顺畅；在室内循环之后，通过外层幕墙顶部的百叶窗溢出。另外双层幕墙之间安

54、装可随阳光照射自动调节的百叶窗，适时地起到遮阳作用。,写字楼产品建议建筑外装材料,呼吸幕墙（双层玻璃幕墙） 有效地降低空调的使用频率 恶劣天气不影响开窗换气 开窗不影响立面效果 双层滤过阳光，防止日晒,无炫光困扰 有效阻隔室外噪音,鉴于呼吸幕墙造价高昂，建议本案可以结合建筑设计在立面的某些部位使用呼吸幕墙。,写字楼产品建议建筑外装材料,各种玻璃幕墙材料造价参考,注：以上造价是假设选用6厘玻璃的情况下，每平方米玻璃幕墙的造价。同时，造价受玻璃的厚度、品牌影响也较大。,写字楼产品建议层高,深圳写字楼层高参照,南昌写字楼层高参照,写字楼产品建议层高,深圳写字楼层高参照,层高不仅影响使用者的感受，还会

55、影响空气质量。根据深圳写字楼的发展历程可总结出净高不断增高的规律，最新、最高级的写字楼目前的净高水平均为2.8m。建议本案楼层净高达到2.7m。 由于风管和布线的要求，吊顶的高度大约为0.8 1.6m。估计本案写字楼层高要达到3.6-3.7m。,写字楼产品建议网络架空地板,写字楼产品建议标准层面积,考虑因素： 建筑层数与总建筑面积 防火分区大小（根据防火规范，写字楼标准层一个防火区间的大小为1000M2, 加喷淋系统可以扩大到2000M2） 进深与使用率,建议：本案写字楼标准层面积约为2000平方米。,写字楼产品建议使用率,随着标准层面积增加，进深会增大，而核心筒面积也会相应增加，这样使得写字

56、楼标准层的使用率一般维持在60%75%之间。保证客户的实得利益是争取客户的有力条件，因此建议本案写字楼的使用率不小于70%。,深圳写字楼使用率参照,写字楼产品建议提高使用率方法,标准层设计方正 采用筒中筒的结构，将公共设施全部集中于核心筒内 采用新的结构技术减少柱的面积或增大柱距，例如： 深圳华润大厦采用 “预应力混凝土技术”建造，实现了楼内无柱， 形成了楼内大开间、大跨度的空间形态的“无柱化办公环境” 国际商会中心采用劲性钢骨结构设计和施工新工艺，确保办公区 在12米的跨度下所有空间均能在无柱状态下自由分隔 北京国贸大厦全钢结构，使柱的面积减小而获得更多使用空间,写字楼产品建议标准层设计,写

57、字楼低区（4-12层）标准层布局,写字楼中低区（13-23层）标准层布局,写字楼产品建议标准层设计,写字楼高区（35-44层）标准层布局,写字楼中高区（24-34层）标准层布局,写字楼产品建议门厅设计,门厅（写字楼大堂）是最能体现写字楼档次的场所，建议本案以12米的层高把门厅衬托得气派大方 建议在入口面使用大面积玻璃墙，保障写字楼大堂的采光，令视野开阔、气派 门厅用于组织人流，一般面积占总办公面积的1%3%，建议本案门厅大小为1000 1200平方米左右 门厅中需设有咨询台、公司名录、沙发、绿化装饰等,写字楼产品建议门厅设计参照图片,写字楼产品建议电梯厅设计,简洁、无杂物堆放的电梯厅再配以植物

58、美化，会使办公环境更柔化。 电梯厅天花和灯光的细部处理：用不锈钢和微孔不锈钢扣板在墙面和天花的转折处运用内藏灯带，能让空间有上升感，使电梯厅和大堂感觉挑高、气派。,写字楼产品建议 公共通道宽度,深圳写字楼通道宽度参照,宽敞、明亮的通道不仅给使用者带来舒适的感受，而且有助于提升写字楼的形象档次。参考深圳中高档次写字楼情况，结合南昌的实际水平，建议本案写字楼的通道宽度为1.7 1.8m之间，同时保证良好的照明。,写字楼产品建议卫生间设置,集中设置卫生间利于上下水走管安排，并与核心筒的难利用部位结合以节省空间，同时，统一安排、装修协调的卫生间可提升物业的档次形象。因此，建议本案写字楼采用集中设置的卫

59、生间安排。 根据规范，男厕每40人设一个大便器；每30人设一个小便器。 女厕每20人设一个大便器；每40人设一个洗手盆。 如果按每人10m2的办公建筑面积、标准层建筑面积为2000m2算，本案每层需要男厕大便器5个，小便器6-7个；女厕大便器10个，洗手盆5个。而实际情况通常要比规范标准少20%，均视为正常。,写字楼产品建议茶水间设置,作用：提供开水 清洗餐具和茶杯等物 吸烟区 垃圾整理、转运点 位置：面积大小灵活，可设于核心筒难利用的部位，以节省空间,写字楼产品建议电梯设备,南昌市写字楼电梯配置特征,写字楼产品建议电梯设备,深圳可参照的写字楼电梯设备状况参照,写字楼产品建议电梯设备建议,数量：办公区设置