信立怡高_重汽青春驿站前期策划方案_140页.ppt

1、一座专为青年白领打造的领地 重汽青春驿站,分析现状,战略定位及物业发展建议,回答,基础思路,精准目标,经验借鉴,营销思考,是利润最大化,是提升重汽地产品牌,是打造济南小户型社区标杆,各位同仁， 你们认为我们的目标是什么？,是快速回收资金,目标沟通,精准项目开发目标,1、满足规划要求，通过政府审批； 2、两年内100%销售12.7万平米，实现销售额7.4亿元； 3、打造济南首个CONDO社区，做山东小户型社区标杆； 4、BRT与房地产项目完美结合的典范，把BRT所带来的经济效益转化为房地产开发价值； 5、丰富重汽地产的产品线，提升重汽地产品牌。,济南市小户型市场分析,供应量分析,在售公寓项目共六

2、个，总供应套数4301套，仅汇展香格里拉一个项目近3000套，约占总供应量的75%；有5个项目为精装修。,小户型产品销售速度较快,从上表看出近期公寓市场十分活跃，月均吸纳量在110-150套之间；其中汇展香格里拉、黄金时代受奥体板块影响，备受市场追捧，汇展香格里拉前期以3200元/平米低价销售近1000套，而嘉汇环球广场受交通升级（北园BRT）及区域环境改善的影响，在11月初展会期间开盘销售即过百套。,小户型产品价格小幅上升,产品设计,从目前项目可看出,一室占总量的62%,两室占总量的32%；一室主力户型面积为4060平米,两室主力户型面积为7080平米。,客户分析,高新区项目汇展香格里拉和黄

3、金时代，其客户以投资为主；而市中心项目大舜天成自由城、银座晶都国际其客户以自住兼投资为主。,小结,1.小户型市场活跃,月均吸纳量110-150套之间 ,其中一室比两室销售速度快； 2.户型以一室为主,主力面积为40-60平米;两室主力面积以70-80平米为主； 3.小户型产品价格小幅上涨，涨幅低于普通住宅； 4.整体看,客户以投资客居多;其中东部高新区以投资客为主,中心城区以自住客户为主.,典型项目分析,区域项目分析,泉城花园,概况： 项目位于槐荫区幸福路与西外环交界处。 产品现状; 该项目总计3000多套，其中56-93 平米占80%，共计2400多套。 主力户型：一室两厅和两室一厅。 销售

4、现状： 于07年5月正式上市，均价已从4000元上升至现在的5200元平米。2008年5月31日前全部交房，目前销售率已达80；无优惠政策。,客户现状： 以周边批发市场个体工商户为主，年轻人居多。 优势分析： 四建品牌，工程进度，产品质量，合理的户型配比,碧水尚景,概况： 项目位于北园大街与东工商河交汇处向北300米。 产品现状： 二期“领寓”为小户型计300套,户型从一室到两室两厅，面积约为34、48、52/53、60-70平米。 销售现状： 小户型公寓07年7月上市，均价5200元平米，目前销售率为99.4。 优惠政策：一次性付款9.85折，按揭9.95折。 客户现状： 项目周边普通职工、

5、个体工商户，短期入住需求的客户为主。 优势分析： 工程进度快，交房时间早（最早07年年底，最晚08年3月份），促销活动多，客情维护较好。,区域项目分析,典型项目分析,汇展香格里拉,概况： 高新区新宇路1号国际会展中心北，1栋31层，2栋27层 ，共27万平米 。 产品现状： 50-110平米，有一室一厅、二室二厅、三室二厅。 酒店式公寓户型5478平方米,户型多样，设计相对合理。 销售现状： 07年6月上市，均价3200元平米起，目前销售率为60。 6月30日盛大开盘，推出“千套特价房”优惠计划，优惠价在32004130元/平方米，让利给客户很大的升值空间，开盘即通过低价策略销售近千套。 客户

6、现状： 历下区客户为主，首次、二次置业都有，自住及投资各占一半。 优势分析： 区域发展前景好，价格低。,小结,1、本区域碧水尚景、泉城花园两个项目是最具影响力的项目，其他项目产品、规划、知名度等较差。这两个项目消化已近尾声，本项目将处于一个竞争的空当期。 2、户型多样，可满足不同客户的需求。,、2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，业内称之为九部委“十五条”，意见中明确提出：“自2006年6月1起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。,相关政策,2、2007年9

7、月27日，中国人民银行、中国银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知。 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。,相关政策对项目的影响,1、70/90政策将导致市场供应结构调整，90平米以下户型产品供应量加大，产品同质化严重，竞争激烈；要求项目必须设计优秀的产品.,2、商业项目贷款首付50%,贷款期限为10年,执行商业贷款利率,就意味着首付增加、月供增加、年限降低,将会在很大程度上影响客户的购买,所以本项目须对总价进行控制、,对户型面积进行控制,应限制三房以上户型的设计,地块技术参数,宗地现状,1、项目东

8、至黄岗路，西至兴济河，南靠BRT 黄岗站，北临北园大街、新建成的BRT快路公车道。 2、项目用地现已拆迁完，场地平整。,机会价值发现,1、BRT开通与小清河综合整治是项目极其重要的机会价值。BRT的通车将极大地提升项目价值和销售速度；小清河综合整治的实施，将会在一定程度上提高项目的销售速度。 2、 济南市大力整治村改房，片区内大量村改房项目被叫停；济南西北部缺乏高品质、具有影响力的楼盘；西北城区有数量众多的批发市场和专业市场，聚集了大量中青年就业人群,为本项目提供了巨大的市场机会。,地块基本价值判断,延伸价值发掘,1.充分利用BRT枢纽站的特点，化不利为优势，运用漏斗原理，打造辐射全济南的小户

9、型典范社区。 2. 学习借鉴发达国家先进经验，在翡翠郡成功开发的基础上丰富重汽地产产品线，为未来的重汽地产品牌复制开发模式做铺垫。,地块基本价值判断,项目SWOT分析,小结,本项目占地面积47051 ，地上容积率小于2.7,建筑密度4，用地性质为商业，使用年限40年，项目噪声污染严重,与周边70年的居住用地性质的项目相比，处于劣势。 受地块规模等硬性条件限制，如果采用常规做法，将陷入与产品同质化而导致的激烈竞争之中。 本项目只有将差异化做到极致，才能避开激烈的市场竞争进入弱竞争市场。,几个核心问题浮出水面,在分析了市场大势之后，,在分析了区域竞争之后，,在分析了目标客户之后，,在分析了地块资源

10、之后，,基于重汽地产的目标，,问题1：怎样满足用地性质，两年内实现100%销售？ 区域内商业物业以大型批发市场为主，租金低，且各批发市场物业只租不售，商业将面临巨大的销售压力，资金回笼困难。我们需突破用地性质，充分结合市场，做出以下回答：嫁接商务的形式，做宜商宜住的产品，既可通过政府审批又可实现项目快速销售。,问题2：市场空白点在哪里？ 区域认可度低，区域内产品品质低，没有知名开发商开发的物业，小产权房供应量大；在售项目80平米以下的户型销售良好。知名开发商开发、高品质、小面积产品为主的物业将是市场空白。,核心问题分析,问题3：轨道物业的成功操作给我们什么启示？ 快速交通的出现，无疑会带来生活

11、内涵的提升，物业得以增值，传统商圈模式也会发生改变，这是国内外其它城市地铁经济发展的必然规律；同时位于出入口周围的物业，也会受到负面影响，环境嘈杂、治安混乱等。所以，在抓住BRT带来的利好外，还需解决带来的负面影响。,核心问题分析,问题4：如何吸引非本区域的客户？ 区域客户不可能完全消化，所以必须吸引非本区域内的客户，对于一个并不被认可的区域如何能够吸引他们呢？主要从两个方面，一是物质需求提供高舒适度的居住环境，二是精神需求，强化社区文化的建设，围绕目标客户群体展现文化、艺术等特点。,我们探究一下世界典范小户型,日本集合式住宅 中国香港公屋,国家建设部副部长仇保兴曾强调，“小户型是中国住宅必须

12、发展的方向，日本集合式住宅是小户型的典范”。 日本小户型开发建设有近60年的历史，目前此类住宅设计已趋于成熟，中小户型是日本集合住宅的主流户型，纵观日本集合住宅的建设现状，从中归纳出日本小户型住宅的一些主要特征，对我们项目有一定的借鉴和指导意义。,日本集合式住宅,集合住宅到现在仍为日本城市住宅主流 nLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n卧室。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。,日本集合式住宅,L,n,D,K,n,适合23口人的核心家庭模

13、式 日本小户型集合住宅主要为大城市中的工薪阶层和青年家庭服务，此类住户的基本家庭结构为23口人的核心家庭模式。 合理的面积 日本集合住宅小户型主要集中在4090平米左右，其中一般一居在40平米左右，二居在60平米左右，三居则一般在80平米左右。不过日本住宅所指的面积是按房间的专有面积计算，相当于我们现在的套内建筑面积，因此日本住宅户型面积一般比中国要多10-15平米。,日本集合式住宅,建筑形式 日本的集合住宅主要为框架结构，基本形式以外廊板式为主，也有一定比例的高塔，但最常见的是外廊内廊式住栋。 室内较少承重墙；轻质的隔墙、推拉门与壁柜等储藏空间结合设置，灵活且能充分利用空间，能够从不同角度满

14、足居住者的需求。,日本集合式住宅,推拉门,壁柜,轻质隔墙,外廊,户型相当合理 在平面布局上，日本的集合住宅由于外廊式结构，多从北侧入户，户门往后退2m左右，与公共外走廊中间形成一个“小院子。 户型平面呈“十字形”，即：户型中间为走廊，入户后设鞋柜、衣柜；顺道往前，卧室靠近住宅入口附近，沿走廊两侧布置，并不强求南向；住宅中部一般为卫浴空间和厨房(厨房不要求必须对外开窗)；起居室则位于最南端，一般与餐厅相连，共同构成餐起空间；和室作为日本特有的第二起居空间，一般与起居室相邻设置，推拉门可以打开、摘下，其空间可间接采光而不必直接临窗。,日本集合式住宅,鞋柜、衣柜,卧室,卫浴空间,厨房,起居室,餐厅,

15、和室,餐厨相连、餐起相通 日本的饮食习惯清淡，烹饪以蒸煮、凉拌为主，很少作煎炒等油烟较重的菜肴，因此，其厨房多为开敞式与半开敞式，半开敞式的厨房通过窗与餐厅及餐桌相连，方便传递食品、物品，与客厅也很相近，这样的设置保证了使用上的相对独立，又可以使空间在视觉上连为一体，便于主妇在做饭的同时照顾到在起居室的家人和在阳台玩耍的儿童，实用的基础上体现了人性化的关怀。,日本集合式住宅,餐厨相连,餐起相通,小卫生间能放洗衣机、浴盆 日本户内卫生间常按使用功能细分为洗浴、化妆、如厕三个各自的独立空间。一般的情况，日本的一户住宅内只设一套卫生间。 如厕空间面积较小，常为1左右，内部仅设一马桶和一小型洗手池。

16、洗脸间内设洗手盆与洗衣机，一面与浴室相连兼作浴室的更衣间，一面和厨房相近或穿通，成为家务室，使劳动流线近便。 日本人重视洗浴，淋浴花洒和浴盆同在一个空间里但分开设置，形成独立湿区。,日本集合式住宅,洗浴,化妆,如厕,由于特殊的区位和建筑物资短缺等原因，日本在住宅设计和产品研发上追求精益求精，形成了长期坚持开发小户型，注重细节且舒适的开发理念。,日本集合式住宅,日本集合式住宅案例赏析,“惠比寿”花园,“惠比寿”花园总图,日本集合式住宅案例赏析,住宅平面图,日本集合式住宅案例赏析,体验式销售 售楼处外观,日本集合式住宅案例赏析,户型图,日本集合式住宅案例赏析,菜单式装修,日本集合式住宅案例赏析,样

17、板房 和室的开启,日本集合式住宅案例赏析,样板房 餐厅与开放式厨房,日本集合式住宅案例赏析,下沉式商业庭院：营造多元的交往空间,日本集合式住宅案例赏析,室外咖啡座,日本集合式住宅案例赏析,精致的细部处理,日本集合式住宅案例赏析,精致的细部处理,日本集合式住宅案例赏析,精致的细部处理,日本集合式住宅案例赏析,精致的细部处理,日本集合式住宅案例赏析,处处可见的人性化设计,日本集合式住宅案例赏析,立体自行车停车架,日本集合式住宅案例赏析,地下车库的入口利于辨认，方便出入。,日本集合式住宅案例赏析,车库入口处防滑处理,日本集合式住宅案例赏析,不同材料的组合打破单调的感觉,日本集合式住宅案例赏析,花池与

18、路面的交接,日本集合式住宅案例赏析,所有的垃圾均装袋、处理，并按时拖走。,日本集合式住宅案例赏析,儿童游乐,日本集合式住宅案例赏析,香港城市居民人均居住面积是71平米，是全球人均居住房面积最小的城市。居住面积以小户型为主。香港小户型主要集中在其公营房屋里，即公屋，而公屋是香港的大众住宅形式。,中国香港公屋,A类基本上是参照“公屋”标准， B类则是比“公屋”标准略高； C类则是香港人称之为中大户型； D类市场称之为豪宅； E类基本上属低密度的户型。,从总的供应量上看，政府公共房屋占市场一半是A、B类；私人发展商推出的单位以B、C两类占80；这样100 以下单位就占到80-90的份额。,中国香港公

19、屋,工薪阶层的主流产品 50平米 80平米在香港是主流户型，这个层次的户型利用最有效率，也最好卖。在中国香港 90平方米的户型已经算中偏大户型。 中国香港的住宅基本上都是全装修，不存在毛坯房。,中国香港公屋,香港的小型家居,目前市场上的小户型产品单一、设计不合理、配套不完善，不能满足市场的需求，形成了“小户型就是差户型” 的市场认知。 而日本集合住宅和香港的公屋，给出了我们很多的借鉴之处，所以我们应大胆借鉴先进的经验和技术，颠覆传统、打破传统观念。 日本集合式住宅的柱网方正，与本项目非常相似。 日本集合式住宅的外立面整齐，利于本项目规划的通过。 日本集合式住宅对小户型精致的处理，处处体现着品质

20、和以人为本的居住的高舒适度。 要高档化，注意细部设计，体现品质和居住的舒适度； 功能应具复合型，能满足全方位需求； 户型设计合理，多样、精致； 社区要具生命力，引领一种新的生活方式。,结论,小户型客户分析,年龄在25-30岁之间，以三口之家的核心家庭是小户型的主力客户群体。翡翠郡和盛世花城以投资为主，而市中心的银座晶都国际以自用兼投资为主。,偶得客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,济南市区客户： 年轻白领（单身、刚结婚夫妇）,比例40% ，置业目的刚性需求、婚房。 投资客户，比例30%。,区域内客户 项目周边各大企业中层、各大市场业主、私营企业主25%。 置业目的：自用兼投资,外地客户

21、 济南市属各县客户、外地客户，比例5%。 置业目的：投资,目标客户细分,通过目标客户的分析提出核心问题,核心问题二：如何最大限度的吸引济南非本区域客户？,周边有很多大型企业和批发市场，他们应该如何开发？ 这部分客户的偏好是怎样的？,核心问题一 ：如何最大限度开发周边大型企业和市场的客户？,因城市化进程挤出效应产生的目标客户，应该如何充分挖掘？ 目标客户的潜在需求是否被充分挖掘？,区域客户,外地客户,客户构成,周边企业、周边大市场业主； 周边的居民,市区周边城市或者县市投资客户,客户偏好,高性价比 产品品质 配套设施 升值潜力,升值潜力 高性价比 居住环境 社区景观,置业目的,自住兼投资,投资,

22、核心问题一：,核心问题二：,周便区域内的企业和批发市场，存在很大的有效需求，需通过对项目的品质和价值进行提升，与其他项目竞争中具有领先优势。,济南市区其他区域的客户对本区域的认可度不高,需通过对区域价值的挖掘和产品品质的塑造来最大限度抢占是吸引这部分客户。,济南市区其他区域客户,市区年轻白领； 投资客户,配套设施 居住环境 产品品质 园林景观,目标客户的构成和需求偏好,自住，投资,本项目可能吸引的目标客户分析,财富阶层,市区白领,投资，占有资源,区域客户,购房目的,支付能力和意愿,产品需求,支付能力和意愿很强,对品牌要求很高，对投资回报率和出租率有较高的要求。,拥有自己的住房，婚房,支付能力较

23、强，对产品创新充满兴趣,注重品牌、生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，精装修。,支付能力较强，购买意愿取决于社区生活品质。,对配套要求较高，注重社区生活质量，注重项目品牌和开发商实力。,区域客户，婚龄人群，需要解决居住刚性需求；青年单身贵族的周转房；周边市场人员的临时居所。,高性价比,高附加值,产品品质优于竞争对手,控制总价, 高性价比 城市的便利 国际化新生活,客户价值取向,本项目的发展策略建议KPI体系（关键业绩指标体系）,抓住BRT建设的机会，吸引BRT所辐射的客户； 抓住济南区域发展的机遇，吸引非本区域的客户；,客户策略,开发策略,规划策略,启动期极尽展示风情，为项目立势；

24、聚集人气，改善区域陌生感，增强消费者对本区域的认知度； 首期畅销产品和创新户型入市，后期再用高端形象拉动物业的居住和投资价值；,产品策略,发展战略凭借什么打动这拨客户？,如何成功启动？如何持续发展？,抓什么市场大机会寻找主流客户？,物业类型：-多种产品类型，扩大客户的选择范围，降低产品单一带来的风险； -多种面积户型组合，有效控制总价，提高性价比，扩大购买客户群； -产品要有创新，做到产品价值提升，吸引客户的高度喜好； -预留产品价值和投资空间及可见价值附送，吸引投资客需求； 配套设施：-多元生活配套设施，满足不同客户需求 -分散布置小型配套设施，提升周围物业价值，实现价值均好；,满足商业立项

25、的基本需要，通过规划审批； 社区规划具超前性，以满足客户和定位的需求； 规划完善的配套设施，展示未来生活场景；,青春驿站 CONDO生活,产品概念,源自北美的condo精神： 实现社区最大限度的分享和参与,condo面积: 平均面积不超过60平米； condo地段：地处交通方便地段； condo户型：超前的小户型产品设计； condo空间：全开放的活动空间； condo活力：健康的运动社区； condo配套：便利的社区配套； condo模式：自助式生活模式； condo精神：分享和参与 参与condo元素： 必须具备的生活元素包括： 酒吧、开阔大堂、自助洗衣房、 社区食堂、24小时便利店、球场

26、、社区网络等。,CONDO,战略定位,产品概念释义,CONDO生活标准,都市的具有浓郁国际化都市氛围的城市里。 年轻的为年轻人提供了独特的居住模式。改变着传统的居住空间观念，张扬年轻的气质、轻松自由的生活以及个性之美。 小尺度的一定是小户型，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空间。 阳光的房子一定是阳光户型，最大限度的享受阳光。 便利的一定是在交通枢纽，最大限度的节约时间成本，周边有完善的生活配套。 共享的一定要有内容丰富的生活空间，满足参与和分享的需求。,基于CONDO生活方式下的物业发展建议,规划布局,配套、配置标准,整体形象 产品类型建议 空间布局建议 交通组织,风格建议 景观设计要点

27、 展示建议,会所功能 配套设施 装修标准 物业管理,物业发展建议的构成要素,建筑平面,建筑风格,户型面积与户型配比 户型设计建议 户型价值点建议,建筑风格 建筑外立面建议,园林,规划布局,1、满足商业用地立项，通过规划审批; 2、打造济南首席高品质小户型社区; 3、给城市白领提供一个开放的、年轻、自助式的社区; 4、整个社区是城市的、共享的、开放的; 5、打造独一无二、具有竞争力的产品.,主导规划思想,Condo商业街+小高层,Condo社区配套商业,Condo社区配套商业,社区出入口,社区出入口,整体布局：考虑地块特征和道路影响 考虑地块东西狭长、南北较短的特征，可以考虑比价简单的兵营式布局

28、； 由于北侧为城市主干道BRT，所以建议将小区的主出入口设在东西两侧；,规划布局,漏斗理论：在交通枢纽口汇集周边客流、商流，每个站点可以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。随着BRT的投入使用，以黄岗为枢纽的站点将成为一个中心，对商业产生需求。 Condo风情街应运而生！,规划布局,商业街：考虑展示性和城市性 考虑到用地性质以及利润最大化，建议在地块四周建商业街铺； 地块北侧建一条condo风情街，体现时尚与精致的休闲氛围；地块东侧和西侧建街铺，作为社区配套服务；结合景观带，形成济南独一无二的风情商业街； 强调与城市的共享空间，condo风情街考虑与BRT站点的融合贯通

29、；,规划布局,核心亮点布置：商业广场 在地块的东北角和西北角，作为昭示项目最强的位置，设计代表项目特色的商业广场，同时也是连接condo商业街、聚集人气的地方； 商业广场成为小区的标志，强调标志性，可做雕塑、喷泉等标志元素。,规划布局,园林景观：考虑与城市共享性 外部景观：建议在沿路的外侧建景观带，是社区的，更是城市的； 内部景观：建一个中心景观；园林规划有鲜明个性，小品细部讲究。,园林,简洁美观的中心景观处理,园林,干净人性化的景观处理,园林,整齐的楼前景观处理,园林,小区景观,园林,小区景观,园林,小品处理,园林,建筑平面,区域内户型面积扫描,一室40-50平米,两室70-90平米,大面积

30、三室及以上,本项目户型面积区间与配比,户型面积定位原则：,户型面积定位：,面积区间参考区域内现有户型面积进行定位； 目标客户价值趋向； 由于项目定位高档，价格较高，为了控制总价，户型面积适当缩小； 户型面积进行分级，以满足不同层级的客户需求,户型建议,这款房型建筑面积虽不到50平方米，但厅、卧、厨、卫四大功能格局分明，动静线布局合理。,套型面积38平方米，该户型充分利用了面积，过道面积较小，传统设置生活阳台的地方改设了卫生间，节约了面积，卧室外还有一舒适阳台，生活娱乐方便,特色户型建议,日式户型,我们建议设计一定数量的日式住宅。,特色户型建议,日式户型,赠送凸窗、空中花园等,大阳台，大面积玻璃

31、窗面；每户赠送超大观景凸窗，部分单位设有落地大窗；空间结构方正，布局精致简洁。,产品设计创新以及核心价值点,隐藏式壁橱,鞋帽、被褥、衣箱、杂物等都有相应的位置和专门的储藏空间，使得各房间取物方便又很容易保持整洁。,步入式落地飘窗、阳台,落地飘窗是指向室外凸起的落地窗户，并且窗顶到地面的高度小于2.20米，该部分不计建筑面积，但使用上可与室内地面连成一体，整体使用，从而扩大了室内的功能空间，增加其舒适度,产品设计创新以及核心价值点,层错,偶数层,奇数层,产品设计创新以及核心价值点,创新核心筒布局，减少公摊,可以参考华南板块较为流行的空中花园的思路做法，采用双楼梯左右分开布置，布置敞开式空中合园。

32、由于空中花园参照当前建设规范，可安一半面积计算，能减少每户的公摊面积，同时利于中间几户的通风与采光。,产品设计创新以及核心价值点,创新外挂廊，通透性好减少公摊,采用外挂廊布局的方式，每层的外廊同时服务两层单位，这样有效的节省了交通面积，并且通透性非常好；最重要的是减少分摊面积，使有限的建筑面积做出更为舒适的户型。,产品设计创新以及核心价值点,建筑风格一,建筑风格及外立面建议,北京中外建设计方案 此方案简洁、靓丽，变幻的外立面，丰富了外部层次，与项目的目标客户非常吻合。,建筑风格二,现代商务风格，因为用地性质为商服用地，为通过规划，要求项目在外立面必须以商务的风格呈现。 符合目标客户群体的追求时

33、尚、国际、现代的心理；外立面可采用简洁线条，与BRT呼应；用连廊增强建筑的通透感，同时还可以适当降低噪音的影响。,建筑风格及外立面建议,为创新外挂廊薄板楼形式，打破一般住宅长进深的传统模式，所有空间均为短进深。,由于项目三面临路，噪音影响将对后期销售带来很大障碍，可以考虑安装隔音窗。 隔音窗可以隔绝噪音，同时还具有 环保节能，有效节约电费开支，有效阻挡紫外线，减少皮肤癌的危险，有效防止因紫外线造成的家具腿色和变质。 这样可以弱化交通噪音带来的不良影响。,新技术的应用隔音窗,建筑风格,配套、配置标准（示意）,会所功能 配套设施 装修标准 物业管理,CONDO生活馆（会所）：健身房，游泳池，书屋，

34、球类和棋牌室，以及DIY设施：ATM柜员机、自助洗衣房、自助售货机、自动售报机、自助餐厅等。,配套、配置标准（示意）,会所功能 配套设施 装修标准 物业管理,ATM,自动售货机,自动洗衣房,自动售报机,配套、配置标准（示意）,会所功能 配套设施 装修标准 物业管理,自动MTV合成机 具有点歌、刻录、网络上传、流媒体广告、下载MP3、MP4等功能,自动游戏机,自动餐厅,配套、配置标准（示意）,会所功能 配套设施 装修标准 物业管理,休闲广场，空中花园，商业街（街灯、休闲座椅、小型超市、24小时便利店、快速冲印店、药店、书店、画廊、杂货店、礼品店） 大众体育设施， 小型篮球场 幼儿园,会所功能 配

35、套设施 装修标准 物业管理,精装修标准真正实现轻松入住 门：进户门采用高级金属防火防盗门。 窗：设置高级铝塑窗。 浴室：坐便器、台盆、配高级无框冲淋房。 厨房：海尔整体厨房。 地板：优质强化复合地板，高级玻化砖。 内墙：优质墙面乳胶漆。 家具：整套家具。 热水器：美国A.O.SMITH电热水器。 其他：电视，冰箱，空调均为名牌产品。,配套、配置标准（示意）,会所功能 配套设施 装修标准 物业管理,1、常规性的公共服务 房屋管理服务，房屋装修管理服务，物业共用设施设备管理服务环境清洁卫生管理服务，绿化管理服务，安全管理服务文化、娱乐服务，其它同时惠及全体业主、使用人的服务 2、针对性的专项服务

36、代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等 一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等 其它一定比例住户固定需要的服务 3、委托性的特约服务 代订代送牛奶、书报，送病人就医、喂药、医疗看护 代请钟点工、保姆、家庭护理员，代做家政服务 代购、代送车、船、机票与物品 代洗车辆代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等 代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目,“完善的配套、高档的配置”，打造小户型“豪宅社区环境”。,配套、配置标准（示意）,营销思考,案名建议,重汽 青春驿站,释义：青春代表客户群体的显现特征，驿站则与BRT站点非常吻合。 国际、现代、时尚，与目标客户容易沟通,开发策略

37、,整体开发，分期销售，展示先行,竞争策略,根据本项目所在片区特点和产品设计思路,本项目的定位是济南市小户型社区的领导者.,价格策略,本项目的价格策略采取：高价值策略，即采取高产品品质、中等价格组合，保证项目利润。采用体验式营销，完成项目快速销售。,价格定位,价格定位,比准价格,启动区策略,展示先行 配套先行, 成为项目增值举措, 具有展示价值,社区配套对项目的意义,社区配套（商业）为本项目启动区,社区配套（商业）可以展示生活所表现的开放、共享、自由、健康的生活方式,启动区商业业态选择原则：,配合启动展示区，展示社区形象,为项目启动区聚集人气,满足居民生活的基本需求,启动区商业业态选择,入口广场

38、处商业： 选择餐厅、咖啡厅、面包房，与启动区同时入市，为展示区聚集人气，并通过建筑立面达到展示形象的效果,社区商业内街：,考虑餐饮业对于社区内部的影响，将其布置于入口广场，既为启动区提升形象、聚集人气，又消除了对住宅的影响 社区内部商业业态的选择要求满足居民的基本生活需求 同一业态的店铺，在商业街内部不宜出现两家以上,价值体验点,CONDO生活体验馆：体现时尚的生活方式,售楼处：体现产品品质、客户落定的场所,社区公共空间：体验一种令人惬意的生活方式,启动区策略,样板间：每一个细节都体现着客户的品味和高雅,风情商业街：体现时尚与精致的休闲氛围,三位一体，充分体现社区的品质和生活方式,现代感鲜明、品质超然的售楼处,体现出现代感，同时能够形象突出、醒目。 设在和黄岗路交叉口，具有非常强的展示性,模型放在地面，客户可方便的俯瞰模型。 体现着CONDO的意思。,售楼处的模型也是独具特色,样板间包装,在产品示范区,根据户型的不同，设置日本、韩国、法式等多种风格的样板间。,日式样板间,每一个细节都体现着客户的品味和高雅,样板间包装,在产品示范区,根