世邦伟理士-上海世博园项目策划报告-58P.ppt

1、1 June 2006,Presented to:,Presented to:,世邦魏理仕策略顾问部,目录,项目主题 项目背景环境分析 项目整体发展战略分析 世博期间项目整体策划 整体策划概念 居住休闲区 后勤配套服务区 世博后项目整体策划 住宅区 商业和商务区 世博期间与世博后项目整体策划对比小结,项目主题,世博案例,汉诺威 ：建设世博村1,603 套住宅单元 爱知 ：志愿人员为27,000人,项目主题,“城市，让生活更美好” 世博村，世界村,与世博会的主题相匹配 提供住宿、休闲、配套服务的场所 公寓、服务公寓、酒店与商业配套等 可持续发展的思路,考虑要素,国际行业经验 世博会选址、活动安排

2、、场馆分布之间的内在逻辑,1,2,3,需求特点 根据本次世博会工作人员的背景、组成特点,后续利用 符合城市发展脉络，最经济地利用保留建筑,本届世博会预计将吸引最多的参观者 将从以下方面对世博村的建设进行考虑: 主题 实际需求 经济化利用 环保 未来居住理念,项目主题,主题的体现 上海城市现代化进程的展现 黄埔江、母亲河的概念 民族工业与现代城市发展的历史 海纳百川的国际化眼光 以建筑设计使得保留塔吊、厂房成为世博村标志之一 体现世界各国的文化融合 世博村的各组团邀请多国建筑师以世博主题参与设计 融入时尚前沿和最有现代性的建筑理念 同时注重中国文化意境的展现,项目主题,项目背景环境分析,项目背景

3、环境分析,占地面积32万平方米，规划建筑面积45万平方米 其中 居住休闲区：30万平方米 后勤配套服务区：10万平方米 筹备中心：5万平方米,世博村四至范围： 白莲泾以东，南码头路（规划路）以西，浦东南路以北，明浦路以南,项目背景环境分析,对保留建筑的利用 目前，该地块的现状以旧厂房为主，处于搬迁过程中 C、E、F区域是保留建筑最多的部分 B、D地块处于拆迁过程中，基本都将新建 A地块中有部分上海溶剂厂的保留建筑为文物，融合居住氛围,图为A地块上海溶剂厂,项目整体发展战略分析,为世博会提供全面、细致、人性化的服务 设施/服务的功能和景观与世博会主题匹配 设施具有经济可行性，考虑后续长期利用价值

4、及回报 永久建筑与临时设施相结合 临时设施投资最小化，会后再次开发提升价值 未来住宅理念的展示(环境友好，即环保、节能、生态、科技),世博期间发展战略目标,世博会后发展战略目标,最大化世博村土地价值及世博品牌的价值 最大化的利用土地价值 对世博会品牌的利用 凸显江景资源优势 尽量继承世博间规划布局及发展理念，改造/重建临时建筑与保留建筑，并新建一定的建筑，与世博期间的永久建筑形成规划有机统一 考虑长期收益和短期收益相结合 符合市场需求,项目整体发展战略分析,两阶段发展战略,世博期间项目整体策划,项目基本布局： 三段式的物业布局 北部为差异化的居住、服务区域 中部将景观风貌与配套商业相结合 南部

5、区域为筹备中心的会议办公场所,世博期间项目整体策划,内部交通组织原则 社区内部实行人车分流 特定大型巴士运送路线 酒店式公寓拥有专属出行路线 过境/内部交通分离,大型巴士运送路线,酒店式公寓专属出行路线,建议增加的道路,住宅配套地下车库 物流区域 巴士停车场,物流车辆运送路线,世博期间项目整体策划,需求： 交通：轨道交通，机动车，非机动车 车库：机动车库，非机动车库 更衣室：储物间，更衣室、盥洗室 市场：中型超市，便利店 食堂/餐厅：各类型餐厅（中餐，西餐，快餐），分档次，分规模 酒吧/茶室：休息场所 邮政局银行 寝室/住所：各类型住所（统间，一房，两房，三房），分档次，分规模 洗衣房 健身房

6、 培训室 诊所 宗教场所,世博期间项目整体策划,我们根据需求导向对世博村各功能区的发展组合进行设计策划建议,世博期间项目整体策划居住休闲区,居住休闲区 居住区整体定位 居住物业需求研究 H&I地块酒店式公寓建议 B地块高档公寓建议 A地块配套设施建议 D地块配套设施建议 E地块配套设施建议,世博期间,注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不占用建筑面积,居住休闲区整体定位,建议发展环保概念的居住休闲区 建议在全国范围内进行调查，了解各地民众对世博会和世博村未来发展的预期。 建议打造出全国最节能环保的住宅，来倡导未来住宅的概念。 在整个区域内融入高科技的因素： 太阳能氢气车 水循环处

7、理系统 自然资源的利用 绿色建材的使用 节能型墙面 资源的再利用,氢气/太阳能混合动力社区穿梭巴士,风能利用,居住休闲区整体定位,居住休闲区策划需突出人性化特点 居住和配套设施之间的过道使用全天候设计，从A到E之间建设2层的全天候空中走廊，避免行人受气候影响。同时空中走廊还连接B、D区和江边。 未来住宅“环境友好”理念的体现 拆卸安装较为简易 降低日常维护成本 采光性好，具有景观效果,居住休闲区整体定位,景观大道 在A、D、E的沿线两侧建造林荫景观大道 在D地块内建造标志性的社区景观，突出社区中心概念 保持B和H、I两地块的视野开阔，同时能享受到社区景观 对世界村主题的烘托,景观道路,居住休闲

8、区整体定位,地下空间利用分析 在B、H、I等永久区域先期建造地下一层停车库 A、D、E在世博会期间为临时建筑所在区域,因此先不建造地下车库和埋设过多地下管道。 解决世博会期间地下停车的问题 减少后期建造地上建筑的桩基成本 满足后期出售时，高档住宅对车位 的要求,地下车库分布,通过地下地上车位配比，希望车户比达到1.25:1,居住休闲区整体定位,滨水景观利用分析 现状 目前由于沿河道路以及防洪堤的阻挡，使得沿河住宅区无法做到真正亲水 措施 通过在沿河一带设置观景平台设施，减少防洪堤对景观的影响 利用小区架空延伸，采用过道形式贯穿道路，从小区直通观景平台 在居住物业设计上可采用内部景观的方式做到户

9、户有景 可用人造坡地的方式确保沿河第一排住宅拥有最好的景观 增加住宅底层标高，例如将一楼作为开放空间，住宅由二楼开始,居住休闲区整体定位,居住物业需求研究 在沪外籍人士对中长期居住的普遍需求类型如下： (居住六个月及以上),其他参照案例： 北京奥运会的标准 两人共用一间为主 人均居住面积达到22.5平方米 仅居住一个月的时间,资料来源: CBRE,居住物业需求研究,居住物业需求研究,居住物业需求研究 国际经验，10,000-13,000名世博场馆工作人员；（按每馆66人，世博会共约吸引150200个参加国的展馆计算） 向国际承诺，将提供5,00010,000人之间的住宿； 世博村用地相对紧张；

10、 世博场馆周边的中高档居住设施能吸收掉一部分工作人员（如江天宾馆、浦东大酒店） 产生居住需求的以外籍人员为主 工作人员将在世博村进行最少六个月的中长期逗留 根据研究，我们建议世博村容纳7,000名工作人员较为恰当。,VIP人员级别等同于总经理级,中高级工作人员等同于中高级外籍雇员，一般人员主要是布展人员等普通员工，等同于中层雇员 这里取需求面积的较小值以示保守,注:,10,30,60,工作人员按等级分类,居住物业建议酒店式公寓 VIP居住区 高密度酒店式公寓 独立分区，供10%的VIP居住,H&I地块酒店式公寓建议,参考案例：盛捷、雅诗阁、香港广场,平均户型90平方米,居住物业建议高档公寓 中

11、高级工作人员住宅区 8层公寓，160-200平米房型，靠近江边 节能环保概念 建筑采用框架无梁结构，轻质墙体 会展结束后可略加重新分割出售,B地块高档公寓建议,居住物业建议中档公寓 一般工作人员住宅区 1216层公寓，105-150平米房型，距江边较远 节能环保概念 建筑采用框架无梁结构，轻质墙体 会展结束后可略加重新分割出售,B地块高档公寓建议,B地块建筑形态及布局按照世博后市场需求进行设计 第一排采用中空户型的建筑结构，充分放开空间，为距江较远的建筑创造水景的视线通道 兼顾建筑朝向与后排建筑的江景资源 靠近江边的建筑建议为8层，距江边较远的建筑为12-16层,为了避免防汛堤的视线阻挡，建议

12、所有公寓的底层架空，可作为开放空间使用。,经济型住宿 爱知世博会的志愿人员约为26,000，可为本次世博会参考 本届世博会的志愿人员数量将远远超过上届 为这类人提供休息、饮食的需求或进行短期逗留的场所 收费以志愿者回家的通勤成本为参考 临时用途世博结束后拆除 如有更多临时住宿的需求，可在不同场馆的围栏区附近就近解决,A地块配套设施建议,配套设施和公建面积 安排生活必须的配套设施 为长期居住的7,000名工作人员服务 这类临时建筑必须配有：,D地块配套设施建议,设计理念 D地块的建筑排布原则： 商业配套设施主要集中在D地块右侧 商业设施向两面开放 D地块左侧主要为景观和绿化用地 结合绿化设施形成

13、一些特色餐饮店,D地块配套设施建议,集中式景观活动区 将世博北部的住宅区与中部的物流区相阻隔 优化住宅区环境 空间上注重开放性，绿化与道路开放区结合 对大批保留建筑加以利用，形成独特的人文风貌 在保留建筑内，世博期间内涵工作人员餐厅，世博后可开设特色风情餐饮娱乐场所,E地块配套设施建议,公共停车场所、直升机坪：,后勤配套区 后勤配套区整体定位 C地块娱乐中心滨水平台建议 E&F地块中高档餐饮建议 J地块配套设施建议,世博期间项目整体策划后勤配套区,后勤配套区整体定位,工作人员和志愿者餐厅,娱乐休闲中心,物流用地,筹备区,包含餐饮、音乐酒吧、咖啡吧等经营内容 屋顶改造为活动的玻璃屋顶 内部可以将

14、一半的空间分隔为2层，另一半挑空 成为世博村的标志之一,C地块娱乐中心滨水平台建议,C地块原有厂房改造成为世博村中的娱乐中心,结合景观，提供休闲场所 可以采用一些露天餐饮店铺的形式,C地块沿河发展滨水休闲平台,景观通道,世博期间E&F区发展建议： 世博会中高层工作人员或商务会议用餐饮场所(20,000平方米），档次相对较高，主要为正餐形式，有别于C地块的休闲餐饮及快餐,E&F地块和J地块中高档餐饮与物流建议,为工作人员提供档次较高的正式用餐场所 为工作人员创造一个商务交流,洽谈平台 此部分将利用原有建筑进行改造。,世博期间J区发展建议： 物流和后勤设施（共23,000平方米）,世博后项目整体策

15、划,世博后项目整体策划,维持三段式的布局 继承各主要功能区的发展理念 并进行功能升级改造，物业体现综合性,世博后项目整体策划,区域拥有完善的交通、商务和居住条件,商务环境 世博后，围栏区内将形成高档办公氛围 世博村筹备区将引入领馆区 居住环境 周边浓厚的居住氛围，三林世博功能区 下辖上钢新村、周家渡街道、南码头路、东明路、北蔡镇和三林镇，共计常住人口84万,交通条件 地铁/隧道/大桥/主干道 构成立体交通网络，便捷达到市中心地区和陆家嘴金融区,陆家嘴 商务区,城隍庙 商业区,人民 广场,世博后项目整体策划住宅区定位,住宅区 A地块套房式酒店建议 H&I地块酒店式公寓建议 B,E&J地块高档公寓

16、建议,四星级酒店的定位市场依据,除2003年，上海四星级酒店的入住率始终保持在70以上 各区域中，四星级酒店的租金价格始终保持上升 上海的涉外游客人数在1995-2004年的十年中每年以14.2%的速度实现增长 缺乏套房式酒店市场供应,A地块套房式酒店建议,A地块：国际四星级套房酒店 利用世博会品牌 利用保留场馆的旅游资源 世博用地未来改造商务区的需求 高层江景酒店 专业管理公司管理 全套房设计，居家感受 目标客源： 参照周边目前宾馆的水平，境外高档旅游客、商务住客,预计具体客户来源如下： 商务客人67% 旅游客人 30% 会议客人2% 政府人员来访1% 总建筑面积为30,000平方米，客房3

17、00间。,A地块套房式酒店建议,景观通道,距引水管渠的10米范围内严禁建造建筑物； 建议该地块多建造绿化用地； 结合保留的文物建筑 形成优美和富有人文色彩的居留环境,发展酒店式公寓的市场依据 以下因素都将促使本案酒店式公寓成功： 浦东办公环境向好，高端商务客不断增多； 吸收外资合同金额比2004年增长18.3% ，外商对上海继续看好； 世博会场馆对旅游的推动作用 世博会场址将形成高端的办公环境 提供持久的高回报,浦东典型酒店式公寓租赁价格一览,数据来源：Shanghai Pearl Property,H&I地块酒店式公寓建议,H&I地块酒店式公寓建议,酒店式公寓发展建议 基本保留原有的装修和服

18、务标准，聘请知名管理公司进行管理。 定位于高档市场，目标客户为中长期居住的外籍商务客户。,高档公寓定位依据 高档住宅市场 上海高档住宅保持供需两旺的局面 高档住宅需求量逐渐增加 住宅销售价格长期看始终保持平稳上升 世博会将推动周边土地价值 住宅销售可以在短时间内带来大量现金流,上海高档住宅成交统计,数据来源：世邦魏理仕,上海高档住宅价格,数据来源：世邦魏理仕,B地块高档公寓建议,高档住宅发展建议 保留B区原有建筑，进行内部结构的改动 为了避免内部竞争，在B地块进入销售后期时，再启动E和J区域的高档住宅建设。 定位于高档住宅市场，目标客户为境内外高端自住客户,B地块高档公寓建议,高档公寓户型配比

19、研究 需求研究 2005年商品房成交面积段如下： 最符合市场需求的房型在80-100以及120-150平方米之间； 根据经验，高档住房的主要需求集中在120150平方米/套之间。,成交中包含动迁房，但其一般面积在80平方米以下，因此80平方米以下价格段的成交较有所放大,B地块高档公寓建议,根据我们的研究， 装修高档公寓的市场状况如下： 房型设计偏大，以大三房或四房为主力房型 房型面积范围拉开，丰富总价范围，扩大潜在客源面 160平方米以上大户型要占到50%左右 车户比不均，根据地块情况不同，范围从0.3:1到1:1都存在 提供装修的品牌档次普遍在中高档以上,世博后项目整体策划商业和商务区区,商

20、业和商务区 D&F地块配套商业建议 C地块景观商业建议 G地块商务区建议,社区配套商业策划,我们建议，该商业区能成为居住区一级的商业中心，辐射周边居民。 辐射范围主要为周家渡街道、南码头路街道、上钢新村街道、东明路街道区域和部分塘桥街道区域 辐射人口约50万，设10%的消费比例，消费人数为5万人 人均商业面积1.2平方米 需要商业面积6万平方米 我们保守设定为4.8万平方米,塘桥街道,南码头路街道,东明路街道,周家渡街道,上钢新村街道,D&F地块配套商业建议,配合未来周边区域及项目内部的住宅建设，需要配套的零售商业及休闲娱乐商业，D和F紧靠住宅区，与外部交通联系方便，适合做零售商业。,4.8万平方米商业面积的分配,将3平方米商业面积分配到D，以服务周边居民 定位于社区服务性质 保留世博期间部分建筑，如社区中心 社区商业也可做成沿B、D地块两侧特色商业街的形式（取决于居民的喜好） 将1.8万平方米商业面积分配到F地块，一方面服务于周边居民，同时服务G地区的办公楼。 定位于中高档 容积率与办公区域保持协调性 基本为餐饮、中高档购物,D&F地块配套商业建议,C地块景观商业建议,C地块发展建议： C地块开放空间大，有滨水区域，