2014长沙三一街区定位及招商方案(含租金制定)(56页).ppt

1、三一街区招商方案,2014年2月,第一部分项目市场调查分析 第二部分项目产品分析 第三部分主题定位 第四部分业态建议和租金政策、优惠政策建议 第五部分招商具体执行,目 录,一 星沙城市功能布局分析,松雅湖区域,项目商业区域占位： 城市功能占位：城市品质生活功能区； 区域核心北部延展带； 三大成型发展区辐射夹角区； 商圈格局占位：核心商圈辐射区；,关键词：商圈边缘地带 项目处于城市发展方向的夹角，项目商业格局受制于区域城市核心区的辐射影响，产生区域级辐射的商业市场空间有限。,区域 城市核心,金鹰-月湖区域,东拓核心区,项目,2-5KM,2-5KM,5-10KM,7-10KM,二 项目商业格局分析

2、,项目商业体量：7800平米；社区人口：14000人；人均商业面积：0.56平米；,一般而言：辐射型（外向型）商业人均商业面积在1.0-2.5之间，中间型和内向型商业人均商业面积在0.14-1之间。,项目商业从物理属性而言，为典型的内向型社区商业。,三 项目商业属性分析,项目的独特位置，导致项目的商业人流主要以周边1公里范围的消费力为主，其他区域基于成熟的商业配套，难以形成对项目的消费分流。,新港观点：依托项目周边的成熟居住氛围和中高端人群，社区配套商业可以做旺。,四 项目周边人口及商业环境分析,目前项目附近商业整体氛围不浓厚，特立路沿线依托师范学院的师生消费群体，望龙路沿线主要是住宅底商。业

3、态主要为餐饮，便利店，社区配套商业，无统一规划，不成规模且档次较低。,沿街商业， 约77个门面， 主要业态以 便利店，餐 饮为主。（ 思必客香锅， 奶茶 店等）,师范学院 特立公园,特 立 路,望 龙 路,三一街区,盛地尊域,四季新城,筑梦星园,好望谷,社区街铺,空置铺面,社区街铺,湘龙家园,五 项目附近主干道沿线商业环境分析,1 租金水平：大部分在4560元/平/月之间。 2 部分人流量较大或者层高较高利用率高的铺面的租金可达50-60之间。 3 铺面的空置率较高。,六、 三一街区附近项目租金面积、业态分布,特立路沿线业态分布：依托师范学院的师生消费，主要为餐饮，小超市，通信等业态。,望龙路

4、沿线业态分布：铺面因沿线小区人口入住率较低所以空置率高，业态主要为建材，社区配套，便利店等。,七 周边竞品分析,项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素：将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡； 项目周边以中青年中高收入得职业人群为主：其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底； 项目泛周边区域有大量中高端收入居民，项目定位应主要考虑这一客群；,项目周边高档社区居住人群 项目辐射区域普通社区居民 特西路、西霞路过往客流 周边学校的师生资源,消费客群界定：居民、学生、周边商家以及流动人群,八 项目消费客群定位,区域商业现

5、状商业发展不成熟，商业氛围不浓厚，且区域商业档次较低、缺乏管理，主要为街道底商，经营情况一般。 业态经营现状业态主要是便利店，餐饮类，以满足社区配套为主，经营状况不甚理想。 租金现状大部分已经入住3年以上的小区，租金水平在50元/月左右。 面积情况区域商业面积区间跨度较大，部分商铺为一拖二，去化困难。 未来供应从现阶段的规划来看，未来项目周边的商铺供应主要以社区型住宅底商为主，类型相似，体量略小。,小结：,项目四至情况 东面：体育公园 南面：待开发生活居住区 西面：成熟生活居住区 北面：成熟生活居住区 项目商业基本数据 项目总计64个临街铺面，其中一二期26个，三期38个； 总面积：约7800

6、平米； 项目总户数：4000户，约容纳14000人口； 项目商业人均面积为：0.56平米/人。 交通环境 项目东面、西面均为交通支线。,关键词：内需驱动型商业，以内需足以做旺并带动目的性消费形成。 项目周边除了在完善中的体育公园外，尚没有能集聚大量进入人流的城市主干交通、市政设施或集中型商业等。,一 项目产品具体分析,优 势,劣 势,二 项目SWOT分析,1、与星沙规划最大的生态体育公园毗邻； 2、片区唯一的高品质临街铺面街区形态；,1、周边商业氛围不浓，位置相对偏，人流量少； 2、项目社区入住率不高，消费较为单一； 4、项目商业所处位置相对不通畅，商业延展空间不足； 5、半围合布局，形成楼间

7、距，商业内部衔接性不强，整体规划性较难。,1 项目SWOT分析,机 遇,区域现有商业档次低，经营状况一般，商业有升级空间； 本小区居住人群素质高，消费能力强，随着入住增多，商业发展前景看好； 3. 区域内商业均无统一规划、管理差，为本项目招商带来利好。,风 险,项目商业规划缺乏其他目的性消费的业态规划，对消费者 吸引能力有限； 已招入的商家缺乏统一规划管理，经营状况欠佳，对项目 整体包装及口碑影响不利。,注：颜色区域为尚未招商成功空置门面（共计6个，面积一般在200平米以上）,1、部分铺面层高偏低：26个铺面，11个铺面层高在4米以下。 2、业态规划混乱：项目没有进行统一业态规划前提下的招商，

8、欠缺引导性，业态落地混乱。 3、欠缺形象商家：目前招商落地的商家无论是品牌、档次、形象，均不能拉动人流。 4、欠缺统一的招商政策：招商租期长短和政策不统一。,三 项目一、二期商铺产品及招租情况总结,四期集中商业裙楼 总计：6000平米 工程进度： 预计2015年开工,三期临街商业 面积：4445平米 现阶段情况： 目前工程进入到地面平整阶段。部分留作物业办公用。,一、二期临街商业 面积：3358平米 现阶段情况： 总计26个铺面，目前已成功招商20个商家，并已经开业经营。,分期商业情况,四 项目三期商铺情况,三期整体商业呈阶梯状分布，昭示性较差，并低于路面，被绿化所遮挡，停车不方便，这都会导致

9、经营户的很多不便，不利于商业氛围的打造,部分商铺内部结构不合理，门面不规整，导致空间利用率低，不利于商家的经营和布置，建议在租金均价上走低。,此类商铺进深与面宽都比较规整，适合多种业态营业，空间利用率高，建议租金在均价上稍高。,周边商业的主导者,片区商业的配套者,体量适中，加上6000平米集中商业，近1.5万平米商业体量； 商业街规划的纯粹性； 周边生活居住的成熟和纯粹性； 周边无干扰的1-3KM的商业竞争环境； 周边支线交通的人流导入；,处于商业发展重心的夹角，差异经营的机会明显； 星沙区域“一核格局”传统商圈发展成熟的趋势明显； 商圈进入商业品质、形态加速提升过程。,强化主导地位,特色生活

10、天地,一 项目商业主题定位思考,长沙城东唯一社区风情乐活尚街,二 项目商业形象定位,特色餐饮为主的美食文化一条街,一个能满足周边生活需求的消费场所； 一个真正能让片区成熟起来的符号； 一个能让大众沉淀气质的场所； 一个气息时尚，并具有趣味的场所。,业态建议,特色生活消费，注入 商业活力,为对面公园配套的商业， 拉动人流,提升商业品 质和形象,符合社区居家消费者需求,费用代缴点、汽车美容 装饰、美容美发、水果 蔬菜，早餐等,特色类餐饮小吃,休闲茶楼，咖啡茶语,母婴用品、精品类,生活配套类,作为较好居住项目配套除考虑设置满足社区内部需求的购物、及社区服务功能以外，更要注入一些能树立形象和引导消费的

11、商业，为住宅和商铺增值。,三 业态建议,三期东面,小区出入口,三期北面,三期西面,小区车辆出入口,针对上述业态规划，拟租面积如下：,备注：在招商执行过程中，可根据实际招商情况，局部调整物业结构、拟租面积和业态配比。,1、 以优惠甚至以震撼租金入市，以优质优价的形象打入市场，获得市场关注，聚集人气。 2、结合租金低开的策略，先以较有吸引力的租金推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，租金亦做相应提升。 3、设立一个“三年零租金”铺位名额，吸引商家，可在意向商家累计50%左右时候推出“交铺抢占零租金”活动，以大优惠大抽奖的方式推动商家签约。,原则：,策略：,根据产品自身的情况，

12、（铺面的面积，进深，开间，层高等），结合周边商业市场环境，以及自身铺面所处的位置制定出符合市场的租金水平。 需考虑三一街区自身项目整体定位，作为三一集团窗口工程，业态规划应符合项目形象。利用一定的租金优惠政策吸引优质商家。 先期实现项目商业氛围的营造，树立项目商业形象，然后在进行小幅、分阶段、深层次的商户调整，从而达到较好的经济效益与社会效益，促进后期销售价格的提升。,四 租金制定原则及策略,1 租金策略：采取租金不均衡原则，望龙路与湘龙路交界处商铺租金较高，向两边延展的商铺租金较低。 租金水平：租金价格范围一层控制在40-50元/月，二层控制在15-25元/月。 招商政策：租赁合同三年一签。

13、前两年租金不变，从第三年开始，租金涨幅每年以8%-10%的幅度递增，或随行就市。 2 优惠政策：100平米以下铺面免租3-6个月，100-200平米铺面免租6-10个月，200平米以上商铺免租10-15年月（具体免租时间据据铺面大小及商家质量而定，免租期分两次给予）。,针对三期的物业情况和业态，建议招商价格及优惠政策如下：,五 项目商业租金收益预估（1）,五 项目商业租金收益预估（2）,分享是钟快乐，免币才是王道！添加深圳房龙微信公众号shenzhenfanglong，即可免费获得每日精选万科等标杆企业资料；不让你陷在海量资料里，浪费宝贵时间。 您若急需某些方面资料，可在后台留言，小编通供 Q

14、Q发送给你。由于需求众多，因此每为微友，每天仅限一次。,关注您的地产私人秘书深圳房龙公众号,中国最权威，用户量最大的地产微信媒体,微信扫一扫,直招+坐招相结合，做到有效招商 1、统一招商、统一运营、统一物业 2、有效的考虑项目情况，有针对的选择商家 3、调整灵活，树立商户信心 4、走出去，更多的搜集商家资源，提高招商质量,一 项目招商总体战略分析,采取租赁方式招商，分业态集中式分段招商，并且利用一切手段对项目造势 1、媒体整合 1.1 立体交叉组合：在住宅户外广告中加带商业招商信息，形成商业与住宅互动，扩大影响。 1.2 公关活动先行，以企业为依托，构筑较高的平台，与政府形成互动。 2、体验式

15、营销：通过分批组织部分商户，到我们项目现场进行实地感受，从而打消商户对我们后期市场经营的一些顾虑，强化商户信心,形成良好的口碑传播，加速商户的进驻行为。给商户一些必要合适的感受刺激，能够加速其租赁行为。 3、策划：街区整体商业氛围营造。 4.1 招商DM单页：制作精美具特色且便于携带与观看；内容主题突出，除进驻背景、集团简介外，加强对商户关注问题的宣导。例：为什么好、为什么强、为什么买等。根据招商人员的反映情况，内容时常更新。版面可以特殊设计。 4.2 对街区进行统一包装：风格统一，情景包装，店招统一，营造浓厚的商业氛围。在小区内外设置部分的的广告，有利于为商家宣传。,二 招商方式与宣传,我们

16、商铺面对的不仅是商铺投资的个人和机构经营者，更重要的是系关商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通是招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发，从经营管理等诸多方面给予经营者信心。 1、大面积商户优先：采取先确定大面积商户，再全面招商，以大带小，这对项目经营活动与形象会产生重要影响 2、大面积商户带动散户招商：大面积商户可以为项目带来大量的客流，创造良好的氛围，可以增强其他商户的信心，对项目招商起到促进作用；项目采取各种优惠措施引入重点商户，可以用其作为宣传的要点、亮点、卖点，刺激其他有需求、在观望的

17、商户 3、分行业招商：针对不同的商业行业分类集中招商 4、加盟招商：品牌有拓展的需求，需要发展加盟，而商户与投资者希望能经营好的品牌，打开市场，形成长期的、持续的经营，保证长远发展，因此建议设立加盟服务中心，提供品牌推荐与投资咨询等服务（所有的服务只限于建议性的推介，不作任何实质承诺） 5、优惠招商：采取免租、折扣租金、减免物业、免费使用广告位等，针对重点与主力商户，优惠的幅度一定要大，这样才具有吸引力 6、按已租、未租区域把控， 在各个功能区内，根据进度，标明出已租商铺、未租商铺，营造热租效果。,三 项目招商策略,四 项目招商对象,按实际运营管理的支出预算平局分摊，包括清洁、保安、商务维护（

18、客诉、策划等）、公共水电、公共保险等 招商条件： 1、具备优秀经营意识，认可三一街区整体理念的商户 2、服从统一管理的商户（所有商户必须签订商户管理协议书、服务质量承诺书和安全责任书） 3、需缴纳500010000不等的履约保证金（或按月租金2-3倍收取） 4、物业费：元月 5、签约人须持有效证件（身份证、营业执照、企业法人代码证、税务登记证，餐饮、医药、食品须有卫生许可证） 6、有经营历史的客户 7、其他,五 管理费与招商条件,一 招商准备,1 与政府洽谈工作（内容见下表）,为商户与政府部门之间的沟通提供帮助与便利，提高商户满意度。,六 各阶段工作细分,2、招商文本及相关资料准备 （表3）,

19、以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。,A、由于项目未来的商家（餐饮）多存在进行一些明火操作，故此部分商铺应充分考虑消防和环保问题； B、一定要对水、电、气等相关配套进行有针对性的配置，以满足商户的经营要求；尤其是用电线路设置应考虑到使用的要求，不但要有照明电，而且要有工作电； C、餐饮业态的商户，有一些烹饪要求，应很好地考虑通风和消防设施；,七 项目配套存在的问题及改进建议,展示范围,D、在整个项目街区内应考虑足够的广告位，并做到风格统一、情景包装、店招统一；,E、临时停车位的划分。商家问卷显示，消费者购物过程中，面临停车难，会被抄牌罚款的可能，影响了一部分消费

20、者前来消费。,建议：在前坪区域划出临时停车区域，方便停车。,备注：按合同约定需在2014年8月底完成50%招商，至10月底完成85%以上商业招商。,八 项目招商周期划分,第一阶段：基础工作 根据项目定位和规划租赁区域，确定商业的目标品牌，准备相关招商资料，为商业招商谈判各项工作的全面展开，做好一切准备工作。 第二阶段：信息发布 通过各种方式（如网络、通讯、面谈等）与目标品牌商业取得联系，传递本项目的相关招商信息、资料、使其了解项目的基本情况。 第三阶段：初步洽谈 通过电话、面谈等方式与品牌商业取得初步接触，争取商业厂家能作现场考察，收集商家的租赁需求，实时的调整租赁方案。 第四阶段：意向谈判 通过此阶段的谈判，确定各个品牌对项目是否具有初步意向。 第五阶段：主攻品牌意向谈判 对意向性较强的商业进行重点跟踪、深入谈判。明确双方合作意向、商务条件、工程条件、租赁区域等基本需求。 第六阶段：意向商家确定及意向签订 与确定的商业品牌签定合作意向书或合作意向协议,九 项目具体招商流程,第七阶段：合同谈判 在合作意向书的基础上，