浙江台州房地产市场报告

1、精品 料推荐台州市房地产市场报告1精品 料推荐一、城市概况台州地处浙江中部沿海，北接宁波，南邻温州，陆地面积 9411 平方公里，海域面积 8 万多平方公里，总人口 550 万，辖椒江、黄岩、路桥三区 ( 市区 ) ，临海、温岭两市，玉环、天台、仙居、三门四县。台州国内生产总值和财政总收入一直分别位居我省第五、四位，市区经济实力位居全国大中城市第38 位。台州是 14 个沿海开放城市之一，属于三级城市，其中下辖的椒江、黄岩、路桥三区是台州市的中心主城区，也是台州房地产开发投资的重点区域，而地域狭小，但位置优越的玉环区则是台州市高价位楼盘较为集中的区域。2精品 料推荐二、城市规划1、城镇体系空间

2、结构规划台州市域城镇体系空间发展结构为“一个发展核、三条发展带”。 一个发展核 指台州城市群，是台州城市与产业发展的核心地带，包括椒江、黄岩、路桥及温岭市区等重点发展城区； 三条发展带 城镇群空间的联系轴“北部城镇发展带 ”：以天台、三门为依托，形成沿上三高速、326 省道、224 省道的东西向北部城镇发展带；“西部城镇发展带 ”：通过 322 省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、临海为依托的西部城镇发展带，其中，临海是该发展带上的核心城市；“东部沿海城镇发展带 ”：以规划台州沿海大通道和各港口为依托，以东部沿海产业带的建设为导向， 形成南到玉环大麦屿港口、 北到三门健跳港 （含椒江大陈

3、岛）的大中小城镇相结合的城镇密集发展带， 这是台州市未来的重要发展方向和重点建设内容。2、城镇体系职能及规模结构规划 城镇体系职能划分 ：规划台州市域城镇体系职能分为五级， 依次为市域中心、市域副中心、县（市）域中心、重点镇与一般建制镇。 规划市域中心为台州市区； 市域副中心为临海市区；县（市）域中心为温岭、玉环、天台、仙居及三门市区；另外还规划确定10 个中心镇。 城镇体系规模等级划分 ：按各城镇的发展条件与职能，规划 5 级城镇（市）规模等级。其中，人口 100 万以上的大城市一个（台州市区） ；20 50 万中等城市三个（临海市区、温岭市区、玉环县城）； 1020 万小城市五个（天台县城

4、、仙居县城、三门县城、临海杜桥镇、温岭泽国镇） ；5 10 万人口小城镇 10 个（金清镇、白水洋镇、大溪镇等）；其它为人口在 5 万以下的小城镇。3精品 料推荐台州市城市总体规划（2004-2020） 城市发展战略目标根据未来发展趋势预计和已编制的发展规划，确定台州市域范围到 2010 年常住总人口为 618 万人，预计城镇化水平为 52，到 2020 年台州市域常住总人口为 672 万人，预计城镇化水平为 67。发挥区域中心城市的政治、经济、文化、商贸、交通枢纽等城市功能， 实现区域内资源的高效利用与环境保护相协调，巩固、提高浙江省沿海区域中心城市的地位与作用，使台州市在 21 世纪发展成

5、为：一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市。4精品 料推荐三、房地产市场1、开发投资情况从 2000 年开始，台州市的房地产开发投资进入到了一个高速增长的阶段，2000 年的开发投资额增幅达到了82.2%，同 2000 年相比直到 2005 年各年的投资增幅虽然有所下降，但仍然处于一个较高的增长水平。2005 年和 2006 年国家接连出台了多条宏观调控政策， 台州市的房地产开发投资受到了较大的影响，2006年的房地产开发投资首度出现了负增长，同比下降达到了12.6%。2000-2006台州市房地产开发投资情况150单位 : 亿元100.0%82

6、.2%116.1380.0%10046.0%54.6%101.4760.0%32.9%56.587.3133.0%40.0%5047.7620.0%32.0220.8%24.10.0%0-12.6%-20.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年开发投资额增幅分析：从 2000 年到 2005 年，受长三角地区房地产市场整体趋热的带动， 以及台州作为沿海开发城市所具有的潜在开发价值影响的拉动， 台州市近年来的房地产开发投资高速增长。 2005 年在国家宏观调控措施出台后，台州市投资高位增幅并没有马上下降，而是到了宏观调控落实的 2006 年，这种持续的高位增幅

7、才出现停止并呈现负增长， 因此可以判断台州市房地产在投资开发领域经过连续多年的高速发展之后， 目前已经进入了一个缓冲调整阶段。 （销售市场实际在 2004 就已经进入缓冲调整阶段，详见商品房销售分析。 ）5精品 料推荐2、商品房销售分析2.1 、销售量分析在销售市场方面，台州市近年来商品房销售量走势较为起伏，2003 年销售量上涨了 41.4%，销售量面积达到了168.49 万平方米，但随后的2004 年销售量的增幅开始下滑， 2005 年在宏观调控的影响下销售量出现了负增长，但 2006 年作为国家宏观调控的落实之年， 台州市的销售量却呈现出强势回归的态势， 全年商品房销售量达到了 248.

8、59 万平方米，增幅达 40.9%，详见下图：2000-2006年台州市商品房施工面积与销售面积单位 :万平方米40060.00%41.4%40.9%40.00%248.5920013.7%168.49169.96166.8420.00%100.01113.720.8%-1.8%0.00%0-20.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房销售面积增幅分析：长三角地区的多数城市在2005 年宏观调控之后销售量才出现下滑，市场也因此进入一个调整阶段，但台州市与之相比销售市场在2004 年就已经进入了这一阶段，而经过两年的调整之后，2006 台州市的商品房销售量的强势

9、回归，又比长三角地区的其它城市提前一年，而同期的开发投资额的下降显示了开发领域并没有预料到这种销售市场的提前回升。2.2 、总体价格走势6精品 料推荐2004 年在长三角地区房价普遍上涨的情况下，提前进入调整阶段的台州楼市房价反而成下降趋势， 当年的商品房成交均价格只有2538 元/ 平方米，同比下降 3.4%，2005 年在宏观调控以及销售量下降的情况下，台州的商品房价格反而逆市而涨，而 2006 销售量的大幅反弹使得房价的高位涨幅得以延续， 详见下图：台州商品房价格走势600050.00%34.90%39.80%47265301450040.00%30.00%355033.1%300026

10、28253820.00%194812%10.00%1500-3.40%0.00%0-10.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年上半年全市商品房销售均价增幅分析：2005 年台州市房价逆市而涨的现象表明，与长三角地区其它城市相比，台州楼市在经过2004 年提前一年的缓冲调整之后，开发商对后市普遍看好，纷纷逆市提价，虽然 2005 年的商品房销售量成负增长，但这种逆市提价效应在2006年得以显现，购房者抱着“买涨不买跌”的心态纷纷追涨入市，2006 年台州楼市“量价齐升”的局面才得以显现。3、近期市场分析今年上半年，台州市商品房平均销售价格为5301 元/ 平方米，其

11、中住宅平均销售价格为 5060 元平方米，比去年同期上涨613 元平方米。（1）、上半年区域住宅价格7精品 料推荐玉环区的商品房住宅销售价格是全市最高的，上半年平均售价达到了每平方米6489 元，最低的则是仙居，平均每平方米为3075 元，不到玉环房价的一半。而椒江、黄岩、路桥三区和温岭的房价均接近或高于全市平均水平。市区部分高档住宅均价突破万元。临海商品房住宅均价为每平方米4100 元左右，天台、三门为3400元左右。（2）、新建房屋减少了，空置房屋仍在增多上半年，台州市商品房施工面积 1082.54 万平方米，比去年同期下降 2.1%，其中新开工面积 173.19 万平方米，下降 8.1%

12、。商品房竣工面积 25.44 万平方米，比去年同期下降 56.0%，其中住宅竣工面积 22.45 万平方米，下降 52.7%。 商品房销售 104.41 万平方米，比去年同期下降 4.9%，其中住宅销售面积 89.71 万平方米，下降 7.9%。数据显示，上半年台市商品房住宅的新开工面积和竣工面积均明显减少，但市场可供房源还比较充裕，商品房销售面积也有下降，空置的商品房仍在增多。上半年，全市商品房空置面积 25.45 万平方米，比去年同期增长 35.1%，其中空置 1 3 年（含 1 年）面积为 15.87 万平方米，增长154.1%。（ 3）、房价收入比高于国际公认范围2001 年以来，台州房价不断攀升。今年上半年商品房均价已经达到了5301 元（其中住宅为平均每平米5060 元），虽然近年来台州市居民收入不断增加，但房价涨幅过大、价格过高，无形中降低了居民的购房能力。按照上半年台州商品房实际销售均价每平方米5301 元、居民人均可支配收入11346 元、户均建筑面积126 平方米计算，目前台州的 “房价收入比” 达到了 19.6：1，远远高于国际公认的3：1 6：1 的合理范围。四、总体结论 担心潜力提前预支，市场提前盘整8精品 料推荐台州作为沿海开放城市，其房地产具备极大的发展潜力，但 2004 年以前由于发展速度过快， 市场担心潜力被提前预支， 需求层面纷纷放缓入市，