国外与国内的旅游地产的分类.ppt

1、旅游地产的分类,旅游地产改变中国-段宏斌 广州道本文化传播有限公司 ,中国特色旅游地产再认识,旅游地产是在特定的土地上开发的，与某类旅游区域在内外空间方面和主体内涵方面具有明确关联性的地产项目。 国内与国外旅游地产的套路不一样，国外旅游地产更注重酒店类和高级住宅，而国内反倒是开发了另一类旅游地产，就是以一个大的旅游区，生态城等模式为主题，并伴有大量大型居住区的住宅地产和部分酒店类等商业地产，与过去的纯住宅地产或者纯商业地产相比，就相当于若干个鸡蛋放在一个篮子里，形成了产业组合的一个开发模式。 在中国，旅游地产实际上就是旅游综合体或者文化综合体。,旅游地产改变中国-段宏斌 广州道本文化传播有限公

2、司 ,一、国内旅游地产的分类,我们将国内旅游地产分类，它们分别是： 第一类是旅游景观地产：主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间。 第二类是旅游商务地产：主要指在旅游区内或旅游区附近提供旅游相关服务的酒店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议展览场所等建筑物及关联空间。 第三类sahib旅游度假地产：主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等。 第四类是旅游住宅地产：主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假

3、别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。在国内市场上，通常意义上的旅游地产多指旅游住宅地产。 在这里我们将本书的旅游地产的概念定义为两大类： 广义旅游地产：城市群旅游地产、旅游景观地产、旅游商务地产、旅游住宅地产。 狭义旅游地产：纯旅游度假地产。,旅游地产改变中国-段宏斌 广州道本文化传播有限公司 ,二、国外旅游房产类型及产品细分,（一）、旅游房产类型及产品细分： 国外商业经营型旅游房产：分布在主要商务和旅游城市的各类以及投资经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等。 国

4、外休闲度假消费类旅游房产：分布在著名旅游风景区、旅游度假区以及海滨城市等地区，如各类度假公寓、别墅等。 （二）、私人参与旅游房产产品细分： 根据对国际旅游房产发展经验的总结，以及对国际旅游房产投资开发和市场需求内在因素的深度分析，以及对私人投资价值和消费需求动机进行区分，旅游房产主要分为如下三种消费和投资类型： 消费类：各类分时度假物业。 房产投资+休闲度假消费：度假公寓/别墅等。 商业不动产投资：各类经营性酒店物业，如：旅游星级酒店、全套房酒店、度假酒店、经济型酒店、服务式公寓等。 比较来看，国内旅游地产与国外旅游地产相比具有较大的差异性，两者在不同的国家、国情和经济环境下形成了不同的发展方

5、向。,旅游地产改变中国-段宏斌 广州道本文化传播有限公司 ,三、旅游房地产开发、投资价值比较,旅游地产改变中国-段宏斌 广州道本文化传播有限公司 ,国际旅游地产发展历史,旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，作为少数统治者的休闲的需要。这种状况一直维持到18、19世纪。进入19世纪，随着工业化的发展、中产阶级规模扩大，可支配财富增加，激发了更多的休闲度假需求，从而也对休闲方式、度假地的居住生活需求多样，旅游地产雏形初显。 20世纪初旅游地产才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸。当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲

6、度假中心；20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。 20世纪70年代中期美国的石油危机，使美国的经济进入紧缩期，泡沫经济造成了大量房地产积压和闲置，特别是经济繁荣时期开发的大量别墅。为了充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入”时权酒店“这一概念，取得巨大成功。1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。 20世纪70年代后期，大多数欧共体国家有一半或一般以上的人口每年离家休假至少1次。并选择多种度假居住方式，对度假地产的建设带来更大的需求。 20世纪90年代以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式

7、更加丰富、清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业也迅速成熟。同时，分时度假模式进入市场，其灵活的服务模式令其发展成为旅游地产重要形态。,旅游地产改变中国-段宏斌 广州道本文化传播有限公司 ,20世纪末，欧美一些国家的度假旅游甚至成为各类旅游产品中居主导地位的产品。1994年，以度假旅游为主要目的的旅游者英国占59%，德国占75%，法国占57%，西班牙占55%。1999年全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。在亚洲，随着旅游消费需求从观光向度假层次的转变，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，利用其优越的海滨自然资源，推出了假日休闲、周末度

8、假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等多种休闲度假类产品，对旅游房地产及相关的配套设施需求激增。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，取得可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向一个新的高潮。,旅游地产改变中国-段宏斌 广州道本文化传播有限公司 ,一、国际旅游地产分类,目前，国外旅游地产开发所呈现的基本形式有一下几种： （一）自营式酒店 这类酒店紧紧围绕旅游六要素（吃、住、行、购、娱）中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，同时增加娱乐、会议等功能，多建在旅游

9、、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒店虽然是最早出现的旅游地产形式，却不是旅游地产当前的开发热点。 （二）时权酒店 最早是由瑞士亚历山大.耐首次提出的TIME SHARE HOTEL。即将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年52周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。 （三）产权酒店 指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，

10、投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。”产权酒店“的概念起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山，70年代在美国开始流行，现在已成为全国年销售额100亿元的成熟旅游细分行业。,旅游地产改变中国-段宏斌 广州道本文化传播有限公司 ,（四）时值度假型酒店 指消费者购买一定数量的”分数“，这些”分数“就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些”分数“在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。 （五）养老型酒店 指投资人为自己或为老人在退休前购买休养老酒店（度假村）的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购后再出售，收益归家人所有。 （六）度假村、别墅 依托特定的旅游资源，开发度假村、度假别墅项目。如结合高尔夫球、登山、滑雪等运动项目的运动度假村;温泉等疗养度假村；滨海、森林、湖泊度假村；集旅游、休闲、运动、疗养、会议、培训于一体的多功能度假