综合服务大楼建设项目管理案例

1、某综合服务大楼建设项目管理案例某政府机关要建设一栋高4层、建筑面积9300平方米的综合服务大楼，安装必要的水、电、气及通信设备，工程总经费6800万元。工程计划开始日期为2015年1月1日，工程计划完工日期为2016年12月30日，全部工期为两年。一、 项目描述（一）项目简介1、项目目标项目建设工期为两年，总投资为6800万元，2015年1月1日开工，2016年12月31日交付建设完工、配备水电气及通讯设备的综合服务大楼。2、项目承担单位的基本情况经过招投标，本项目四川华西集团子公司-四川省第一建筑工程公司承建。公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、机电设备安

2、装工程专业承包壹级资质和消防设施工程专业承包壹级资质，通过了IS09001国际质量管理体系、IS014001国际环境管理体系、GB/T28001职业健康安全管理体系认证。该公司先后获得“全国首批520家重合同守信用企业”、“全国质量稳定合格企业”、“全国施工企业设备管理优秀单位”、“四川省国有建筑企业综合实力10强”、 “四川省建筑业先进企业”、“四川省重点建设先进单位”、“质量效益型企业”等多项荣誉。具备承建该项目的能力与资质。（二）项目建设的必要性分析1.项目建设解决现有业务用房不足的问题现有大楼建于1999年，面积仅1400平方米，办公区域人员拥挤，且规划设计不合理。2.项目建设有利于提

3、高政府部门硬件水平原办公大楼消防设施滞后，水、电线路老化严重，难以改造，存在重大消防安全隐患；新增职能部门如五保老人活动室、文化功能室等缺乏必要的服务场所与设施拟新修大楼会安装必要的水、电、气及通信设备，功能健全、设备配套，结构布局合理以及功能设置齐全。3.项目建设有利于提高办事效率，提供更优质的服务未规划停车场地不便民众，毗邻市场、商场，环境嘈杂、拥挤，办公空间狭窄影响职能发挥。（三）项目建设的可行性分析1.周围环境条件综合服务场所位于XX地块，地势平坦，经测验，地基承载力强，适宜建造楼房；该地块北邻316国道，东邻正在建设的县妇女儿童活动中心、青少年校外活动中心，西南邻厦门对口援建的灾后集

4、中重建点，方圆10公里内，人员分布密集，便捷的交通与高人流量使得该综合服务楼辐射范围广大。2.工程建设条件给排水条件：本项目建筑供水水源由市政自来水干管供给，生活用水为业务用水，可直接供本工程建筑物四层；污水管有一路经过项目区；雨水经汇集后，由落水管排至室外雨水下水管道。供电条件：本项目供电引自城市高压电力网。低压电源从附近水南变电所引来两路电源，并设UPS作为计算机系统备用。供电、供水条件能够满足该项目的建设及项目后期运营。 供气条件：项目建成时，可利用市政工程从附近居住楼群处架设输气管道，保证项目运营期间的用气需求。通讯条件：项目区的通讯、宽带、闭路电视铺设，市政条件完全可满足本大楼的规划

5、建设要求。 环卫条件：按城市环卫要求布置设施，并安排清洁人员，本项目建成后将在院内，按标准设置垃圾收集设施与城市环卫设施衔接，大楼垃圾通过城市环卫设施收集渠道进入城市垃圾无害化处理场进行处理。资金条件：该项目总预算800万元，其中：申请上级补助资金652.2万元，财政配套资金127.8万元，政府自筹资金20万元。能够满足项目建设的资金需求。（四）项目范围描述本项目建设规模及资金投入较大，专业化程度高，项目的实施应严格按工程的招投标规定进行，应根据项目的要求、特点，层层把关，保证按质、按期完成工程任务。 本项目建设程序包括立项审批、规划制定及审批、可行性研究、勘察设计招投标、施工招投标、土建工程

6、施工、装修施工、公用设施施工、竣工验收等内容。二、 项目组织结构本项目采取强矩阵式组织结构，项目部虽需接受上级组织职能部门的指导，但本身仍处于项目管理主导的组织方式。在强矩阵组织方式下，项目经理对上级职能部门发出的是指令性计划任务，职能部门向项目部提供的是咨询性意见，项目经理有权决定是否及如何采纳。该组织形式适用于项目规模大，外部环境复杂、协调困难，项目经理及团队能力强。下图所示：图表 1项目组织结构图三、 项目里程碑计划根据项目的目标要求：栋高4层、建筑面积9300平方米的综合服务大楼，安装必要的水、电、气及通信设备，将项目任务分成为六个子任务，分别为勘察设计、三通一平工程、土建施工工程、安

7、装工程、装修工程及室外工程。据此拟定项目的重大里程碑计划，如下图：2015年2016年1234567891011121234567891011121100勘察设计1210三通一平1220土建工程施工1230安装工程1240装修工程1250室外工程1260竣工图表 2重大里程碑计划图四、 工作结构分解（一） 工作结构分解图针对项目的实施要求及重大里程碑事件，在考虑项目目标的基础上，对该项目实施的过程进行分解，并对每项任务进行编码。图表 3项目工作结构分解图（二） 项目工作描述表以具体工作“内装修”为例，进行项目工作任务描述。表格 1 内装修工作描述表工作名称内装修工作交付物内装修完工后的综合大楼

8、验收标准施工设计图要求，项目经理签字技术条件室内装修工程施工规范工作描述根据施工设计图及相关施工规范，进行室内吊顶、墙面、地面的装修。假设条件施工设计图无误，土建工程与安装工程均已完成，基础装修材料设备已具备。信息源通过施工设计、了解装饰材料市场所收集的信息。约束条件勘察设计阶段的项目施工设计图其他需要描述的问题风险：预定装饰材料市场供给不足 防范计划：放弃原定装饰材料或购置类似材料以补充需求。签名：日期：2016年8月五、 项目网络计划图（一） 各子工作之间的前后关系根据工作结构分解，确定各子工作之间的前后关系。表格 2 子工作紧前紧后关系项目代码紧前工作紧后工作1100勘查设计1110勘查

9、AB1120方案BAC1130初步设计CBD1140施工设计图DCE 、F、G、H1200施工工程1210三通一平1211进场道路EDI1212临时用水线路FDI1213临时用电线路GDI1214土地平整HDI1220土建工程施工1221基础工程IE、F、G、HJ1222地下楼JIK1223群楼工程KJL1224主楼工程LKM、N、O、P、Q、R、S1230安装工程1231给排水MLT1232设备NLT1233通风OLT1234电气PLT1235消防QLT1236通信RLT1240装修工程1241外装修SLU、V、Y1242内装修TM、N、O、P、Q、RZ1250室外工程1251停车场USW1

10、252道路VSW1253室外照明WU、V、YX1254绿化XWZ1255公共设施YSW1260竣工ZT、X（二） 项目时间估计分配项目时间，估算各工作的执行时间。表格 3项目时间分配项目计划耗时（月）总耗时（月）1100勘查设计441210三通一平371220土建施工工程9161230安装工程5211240装修工程7231250室外工程2231260验收124表格 4各工作执行时间估算表项目开始时间持续时间（天）结束时间累计用时（天）1100勘查设计1110勘查2015/1/1202015/1/21201120方案2015/1/21152015/2/5351130初步设计2015/2/5252

11、015/3/2601140施工设计图2015/3/2602015/5/11201200施工工程2015/5/12015/5/11211进场道路2015/5/1302015/5/311501212临时用水线路2015/5/1302015/5/311501213临时用电线路2015/5/1302015/5/311501214土地平整2015/5/1902015/7/302101220土建工程施工2015/7/302015/7/301221基础工程2015/7/30302015/8/292401222地下楼2015/8/29452015/10/132841223群楼工程2015/10/1345201

12、5/11/273301224主楼工程2015/11/271502016/4/254801230安装工程2016/4/252016/4/251231给排水2016/4/25802016/7/145601232设备2016/4/251002016/8/35801233通风2016/4/25852016/7/195651234电气2016/4/251202016/8/236001235消防2016/4/25802016/7/145601236通信2016/4/25802016/7/145601240装修工程2016/4/252016/4/251241外装修2016/4/251202016/8/236

13、001242内装修2016/8/23902016/11/216901250室外工程2016/8/232016/8/231251停车场2016/8/23202016/9/126201252道路2016/8/23302016/9/226301253室外照明2016/9/22152016/10/76451254绿化2016/10/7152016/10/226601255公共设施2016/8/23302016/9/226301260竣工2016/11/21302016/12/21720（三） 项目网络计划图根据各工作的紧前紧后关系、执行时间估算，制定项目的网络计划图图表 4项目网络计划图（a）图表 5

14、项目网络计划图（b）图表 6项目单代号网络计划图六、 项目甘特图及关键路径（一） 项目甘特图关键工作非关键工作表格 5项目甘特图标号任务名称2015年2016年12345678910111212345678910111211100勘查设计21110勘查31120方案41130初步设计51140施工设计图61200施工工程71210三通一平81211进场道路91222临时用水线路101223临时用电线路111224土地平整121220土建工程施工131221基础工程141222地下楼151223群楼工程161224主楼工程171230安装工程181231给排水191232设备201233通风21

15、1234电气221235消防231236通信241240装修工程251241外装修261242内装修271250室外工程281251停车场291252道路301253室外照明311254绿化321255公共设施331260竣工341300项目管理（二）项目关键工作时差为零的工作为本项目的关键工作：1110勘察、1120方案、1130初步设计、1140施工设计图、1214土地平整、1221基础工程、1222地下室、1223群楼工程、1224主楼工程、1234电气、1242室内装修、1256验收网络时间参数 20+15+25+60+90+30+45+45+150+120+90+30=720（天）（

16、三）项目关键路径602515201140施工设计图1214土地平整1120方案1110勘察1130初步设计903045150451223群楼工程1224主楼工程1222地下室1221基础工程1234电气120901256验收1242室内装修图表 7 项目关键路径图七、 项目责任分配（一）项目团队的主要角色及其职责总经理：搞好项目的组织与协调，搞好项目信息与合同管理，控制工期和质量，及时验收检查，实现工程项目的总目标。 项目经理：全面负责建筑项目的管理和运作，确保制度和流程有效执行，项目计划进度、质量、安全和成本控制，保证经营目标的实现; 参与项目初期的研究、方案选择、技术论证，主持设计过程中结

17、构专业的方案优化; 负责对施工单位的施工进度、质量安全、消防和监理单位的监理工作实施监控; 负责组织施工过程的分阶段验收和竣工验收，办理竣工备案手续; 负责开发项目的成本控制，根据工程进度和工作量完成情况拨付工程款，参与工程项目的竣工决算工作; 配合其他部门做好与开发项目相关的工作。项目管理办：搞好工程施工现场的组织管理和协调工作，控制工程成本、工期和质量，按时竣工复验。技术人员：认真熟悉施工图纸，提出图纸中存在的问题，搞好图纸的会审工作。编制施工图纸（施工）预算，计算出材料分析汇总表，按分部分项工程（基础、主体、装饰、分层）提出材料计划表。做好各分部分项工程技术交底资料，向各班组进行技术交底

18、。负责本工程的定位、放线、测平、沉降、观测记录。负责测量用具、仪器的保管，并定期校正测量仪器。收集、整理工程施工中的变更签证资料。做好分部、分项成本核算工作，按时结算各施工班组的分部、分项、分层、单项完成任务结算书。应对自己的工作，兢兢业业、一丝不苟、认真细致的完成。认真配合好项目经理（施工员）的工作。参与项目施工与验收工程，以确保工程建设符合规划要求。经营计划人员：根据项目目标及施工设计图，制定项目工期进度，确定各子项目任务的时间节点，制定项目的重大里程碑计划；预测项目建设的大致人力资源与费用支出。采购人员：负责项目建设过程中工程物资及设备的采购，参与安装及户外工程，保证材料供应。质量监督人

19、员：在项目经理领导下，负责检查监督施工组织设计的质量保证措施的实施，组织建立各级质量监督保证体系。严格监督进场材料的质量、型号、规格、监督各项施工班组操作是否符合规程。按照规范规定的分部分项检验方法和验收评定标准，正确进行自检和实测实量，填报各项检查表格，对不符合工程质量标准、质量要求返工的分部分项工程，写出返工意见并出具罚款单。提出工程质量通病的防治措施，提出制订新工艺、新技术的质量保证措施建议。对工程的质量事故进行分析，提出处理意见。向每个施工班组做（质量验收评定标准）交底。每个项目施工都应在施工段（墙、柱、梁、板）贴上质量检查验收表。如：混凝土柱：（浇灌时间、拆模时间、垂直度、平整度、施

20、工班组、木工、混凝土工、施工负责人、检查人）制表贴于柱上。财务人员：认真贯彻执行公司各项管理制度和方针政策，听从公司统一管理，服从公司统一领导，认真完成本职工作。精通现行定额的全部内容及相关的取费标准和文件，熟悉各项目部的施工图纸。参加各项目部的图纸会审和技术交底工作。整理齐全各项目部的招投标文件、图纸答疑文件、标收、技术交底文件、工程变更资料、施工合同、工程预决算资料。做出每个项目部施工 图纸预算（施工预算）、材料分析。要求按分步、分项、分层、分类计算，以备后用。做出每个项目部和成本核算。分：基础、主体、内外装饰装修三大块核算。审核每个项目部的每月人工工资结核算单、工程量及合同承包单价、金额

21、。工程竣工后做工程决算和成本核算。施工人员：在项目经理的直接领导下开展工作，贯彻安全第一、预防为主的方针，按规定搞好安全防范措施，把安全工作落到实处，做到讲效益必须讲安全，抓生产首先必须抓安全。认真熟悉施工图纸、编制各项施工组织设计方案和施工安全、质量、技术方案，编制各单项工程进度计划及人力、物力计划和机具、用具、设备计划。编制、组织职工按期开会学习，合理安排、科学引导、顺利完成本工程的各项施工任务。协同项目经理、认真履行建设工程施工合同条款，保证施工顺利进行，维护企业的信誉和经济利益。编制文明工地实施方案，根据本工程施工现场合理规划布局现场平面图，安排、实施、创建文明工地。编制工程总进度计划

22、表和月进度计划表及各施工班组的月进度计划表。搞好分项总承包的成本核算（按单项和分部分项）单独及时核算，并将核算结果及时通知承包部的管理人员，以便及时改进施工计划及方案，争创更高效益。向各班组下达施工任务书及材料限额领料单。配合项目经理工作安全保证人员：在项目经理领导下，全面负责监督实施施工组织设计中的安全措施、并负责向作业班组进行安全技术交底。检查施工现场安全防护、地下管道、脚手架安全、机械设施、电气线路、仓储防水等是否符合安全规定和标准。如发现施工现场有不安全隐患，应及时提出改进措施，督促实施并对改进后的设施进行检查验收。对不改进的，提出处置意见报项目负责人处理。正确填报施工现场安全措施检查

23、情况的安全生产报告，定期提出安全生产的情况分析报告的意见。处理一般性的安全事故。按照规定进行工伤事故的登记，统计和分析工作。同各施工班组及个人签订安全纪律协议书。随时对施工现场进行安全监督、检查、指导，并做好安全检查记录。对不符合安全规范施工的班组及个人进行安全教育、处罚，并及时责令整改。在安全检查工作中不深入、不细致及存在问题不提出意见又不向上级汇报，所造成的责任事故，应承担全部责任及后果。现场电工：按照施工组织设计要求及文明工地要求、布局好施工现场安全用电计划方案。按照计划方案，做好：施工现场、办公区、生活区、机械设备、楼房的安全用电保护及线路。树立安全第一的思想、确保施工现场、办公区、生

24、活区、机械设备、楼房的用电安全。定期对用电线路和用电设备进行检查、维修，确保安全施工和施工正常进行。除工程需要外，工地及生活办公区严禁使用电炉，如有发现没收其用电设备并处于200元以上罚款。严禁私拉电线，如有发现处100元以上罚款并没收线路及用电设备。维修、保奍施工现场机械设备。配合项目经理及项目部做好安全用电工作及机械设备安全施用工作。（二）项目责任分配表根据项目目标、工作结构分解及各岗位职责，制定本项目的责任分配表。表格 6项目责任分配表责任人任务 项目办 技术部 经营计划部 采购部 质量部 财务部 工程部建筑队 工程部安装队 项目 经理 1100工程设计 1110勘察 1120方案设计

25、1130初步设计 1140施工图设计 1200施工工程 1210三通一平 1211进场道路 1212临时用水线路 1213临时用电线路 1214土地平整 1220土建工程施工 1221基础工程 1222地下室 1223群楼工程 1224主楼工程 1230安装工程 1231给排水 1232设备 1233通风 1234电气 1235消防 1236通信 1240装修工程 1241外装修 1242内装修 1250室外工程 1251停车场 1252道路 1253室外照明 1254绿化 1255公共设施 1260竣工验收 1300项目管理 注：负责，参与，监督，批准 任务名称 人力资源数目/人 1110勘

26、察 50 1120方案设计 50 1130初步设计 37 1140施工图设计 12 1211进场道路83 1212临时用水线路83 1213临时用电线路83 1214土地平整83 1221基础工程90 1222地下室17 1223群楼工程20 1224主楼工程18 1231给排水工程安装 30 1232设备30 1233通风45 1234电气55 1235消防50 1236通信83 1241外装修 66 1242内装修 66 1251停车场750 1252道路170 1253室外照明30 1254绿化50 1255公共设施551260竣工验收 661300项目管理 75小计2247八、 人力资

27、源使用计划根据项目工作结构分解，制定本项目的人力与资源使用计划。其中，户外工程用人最多，这是由于户外工程项目多，且多为并行。表格 7子项目人力资源计划任务名称 人力资源数目/人 1100工程设计 1491210三通一平 3321220土建工程施工1451230安装工程 2931240装修工程 1321250室外工程10551260竣工验收 661300项目管理 75小计2247图表 8 子项目人力资源计划图图表 9 各具体任务人力资源计划表格 8 各具体人力资源计划 时间人力资源数目/人 任务名称累计人次2015年1月501110勘察 502015年2月501120方案设计 1002015年3

28、月491130初步设计 、 1140施工图设计1492015年4月121140施工图设计 1612015年5月3321211进场道路、1212临时用水线路、1213临时用电线路、1214土地平整4932015年6月831214土地平整5762015年7月831214土地平整6592015年8月831214土地平整7422015年9月901221基础工程8322015年10月15日171222地下室8492015年10月31日201223群楼工程8692015年11月201223群楼工程8892015年12月181224主楼工程9072016年1月181224主楼工程9252016年2月1812

29、24主楼工程9432016年3月181224主楼工程9612016年4月181224主楼工程9792016年5月3091231给排水工程安装、1232设备、1233通风、1234电气、1236通信、1241外装修 12882016年6月3091231给排水工程安装、1232设备、1233通风、 1234电气、1236通信、1241外装修 15972016年7月3591231给排水工程安装、1232设备、1233通风、 1234电气、1236通信、1241外装修、1254绿化19562016年8月1711254绿化、1255公共设施、1260竣工验收 21272016年9月1161254绿化、1

30、255公共设施22432016年10月10411242内装修、 1251停车场、 1252道路、 1255公共设施32842016年11月1461260竣工验收、1253室外照明、1254绿化34302016年12月661260竣工验收 3496根据项目时间进度及人力资源计划，制定人力资源使用计划。表格 9人力资源使用计划表图表 10 人力资源负荷图图表 6图 人力资源累计图九、 项目费用预算表表格 10工资标准表工程师/（元/日） 400管理人员/（元/日） 200工人/（元/日） 100表格 11表 费用预算表序号任务名称 工日 工期/天 资源名称 人力资源数目/人 固定投入/万元 人力费

31、用/万元 总费用/万元 11100勘察设计 3395120工程师 14918135.8153.82 1110勘察 100020工程师 501340533 1120方案设计 75015工程师 50130314 1130初步设计 92525工程师 37237395 1140施工图设计 72060工程师 12228.830.861200施工工程872601345工人 202336171745.25362.271210三通一平 14940180工人 332430298.8728.88 1211进场道路249030工人 833049.879.89 1212临时用水线路249030工人 835049.89

32、9.810 1213临时用电线路249030工人 837049.8119.811 1214土地平整747090工人 83280149.4429.4121220土建工程施工7065270工人 145923141.31064.313 1221基础工程270030工人 908105486414 1222地下室76545工人 171415.329.315 1223群楼工程90045工人 2070188816 1224主楼工程2700150工人 18295483171230安装工程 26465545工人 293360529.3889.318 1231给排水工程安装 240080工人 3050489819

33、 1232设备3000100工人 30506011020 1233通风382585工人 456076.5136.521 1234电气6600120工人 559013222222 1235消防400080工人 50858016523 1236通信664080工人 8325132.8157.8241240装修工程 13860210工人 13210277.2287.225 1241外装修 7920120工人 668158.4166.426 1242内装修 594090工人 662118.8120.8271250室外工程22950110工人 10551892459235128 1251停车场15000

34、20工人 750530030529 1252道路510030工人 1701647102174930 1253室外照明45015工人 305095931 1254绿化75015工人 5070158532 1255公共设施165030工人 5512033153331260竣工验收 198030管理人员 66239.641.6341300项目管理 54000720管理人员 7551080108535小计339549656227108726411.817283.8图表 7项目费用预算图表格 12各具体项目费用预算表时间任务名称每月费用预测金额（万元）累计金额（万元）2015年1月1110勘察 5353

35、2015年2月1120方案设计 31842015年3月1130初步设计 、 1140施工图设计69.8153.82015年4月1140施工图设计 30.8184.62015年5月1211进场道路、1213临时用电线路、1214土地平整、 1214土地平整728.8913.42015年6月1214土地平整429.41342.82015年7月1214土地平整429.41772.22015年8月1214土地平整429.42201.62015年9月1221基础工程8643065.62015年10月1222地下室117.33182.92015年11月1223群楼工程883270.92015年12月122

36、4主楼工程833353.92016年1月1224主楼工程833436.92016年2月1224主楼工程833519.92016年3月1224主楼工程833602.92016年4月1224主楼工程833685.92016年5月1231给排水工程安装、1232设备、1233通风、1234电气、1236通信、1241外装修 1055.74741.62016年6月1231给排水工程安装、1232设备、1233通风、1234电气、1236通信、1241外装修 890.75632.32016年7月1231给排水工程安装、1232设备、1233通风、 1234电气、1236通信、1241外装修、1254绿化

37、975.766082016年8月1254绿化、1255公共设施、1260竣工验收 279.66887.62016年9月1254绿化、1255公共设施2387125.62016年10月1242内装修、 1251停车场、 1252道路、 1255公共设施2327.89453.42016年11月1260竣工验收、1253室外照明、1254绿化185.696392016年12月1260竣工验收 41.69680.6图表 8图 月费用预测图图表 9累计费用预测图十、 项目质量管理（一）项目质量计划与质量保证 1.项目的质量目标（1）项目质量目标的确立综合服务大楼项目质量目标定位于优良工程具体创优目标为：

38、分项工程合格率100%，分项工程优良率80%；分部工程合格率100%，分部工程优良率80%；单位工程达优良工程标准。（2）项目质量目标的分解A 根据工程施工规模、工程状况和顾客要求，制定并下达质量目标。B 项目部将下达的质量目标结合自身实际情况，将该质量目标分解展开，确定各职能部门加以落实，确保总目标的实现。单位工程质量目标在项目质量计划中加以确定，并分解展开到分部分项。2. 项目质量计划的编制由于该工程质量目标高，结构形式也比较复杂，在项目开工前就对该施工项目进行了质量策划。项目质量计划主要内容包括该项目的质量目标、项目质量管理职能分配、项目所涉及关键工程的作业指导数及质量记录、项目质量保证计划等。为了达到确定的质量目标，项目需要从事一定的质量管理过程，项目质量计划的编制为项目质量管理活动在时间上和空间上进行详细的分解，从而为科学分工提供了依据。3. 项目质量保证计划综合服务大楼项目质量保证是指为确保建筑施工项目的质量满足需要（满足设计要求、技术标准规定、需方的愿望），而对建筑施工项目的全过程实行全面的质量控制，并对其提出完整、准确履行各自质量职能的证据，以使需方满意并增强其对项目的质量信任感的全部有计划、有系统的活动。简言之，建筑施工项目质