客房价格管理

1、学 时 教 案 授 课 题 目客房价格管理授 课 学 时2课 型讲授 讨论 习题 复习 其它：教 学 目 标1、了解客房价格的特点、类型，影响客房定价的因素2、能正确使用不同定价方法为客房定价。教学重点客房定价方法教学难点为酒店定价教具、课件多媒体教学过程备 注课前作业布置：分组考察广安市两家及以上星级酒店客房价格及其定价依据，并写出考察报告。课堂汇报：分组汇报考察结果哦，并发表意见。教师总结意见，并引入新课。新课讲授内容：一、客房价格的特点1、价值的不可储存性。2、商品价值的多元性3、季节波动性4、不变费用高，可变费用小二、客房价格的类型1、公布房价欧式房价：饭店价格仅包含房租，不含餐食费。

2、国际饭店大多采用这种方法。中国一般也采用这种方法。美式计价：客房价格包含房租、三餐费用。曾一度被度假 饭店采用，随着交通的发展，逐渐被淘汰。修正美式计价：又叫“半包餐”，餐饮自己选择。欧陆式计价：客房价格包含房租和一份简单的早餐。被不设餐厅的汽车旅馆所采用。百慕大计价：客房价格包含房租和一份丰盛的早餐，对商务客人吸引比较大。2、追加房价：白天租用价加床费、深夜房价：加收一天或半天房费。3、特别房价：团队价折扣价免费家庭租用价：饭店为携带孩子的父母提供的折扣价格。比如为未满6岁的小孩提供婴儿床等。小包价：除房费外，还可以包含餐费、游览费，交通费等其他费用，以方便客人进行预算。5、季节价三、影响房

3、价的因素（一）内在1、投资成本2、非营业部门费用支出：财务部、人士部、工程部、保安部及其他行政管理部门和后勤保障部门。3、非赢利性服务项目支出，楼层卫生、客房设施维修等。4、饭店的等级标准5、饭店的服务水准（二）外在1、饭店所在的地区和位置“商业饭店之父斯塔特勒曾说过：对任何饭店来说，取得成功的三个根本要素是地点、地点、地点。“2、市场竞争。3、国家政策四、客房定价方法（重点）（一）以成本为中心1、经验定价法：“千分之一法”它以饭店建造成本为基础计算，具体方法是将每个房间所占用的建造成本除以1000，得出客房平均价格。公式：平均房价=饭店建造总成本房间数（1/1000）例：一座300间客房的饭

4、店，建造成本为7200万元，则平均房价为多少？300（1/1000）=240元评价：1.千分之一是人们认为饭店建造成本与房价之间的直接关系，通过三年左右的时间总成本应通过客房的销售收入收回来。 2、此方法得出的结果要高于实际的平均房价，主要原因是土地价格和建造成本的上升。3、这种定价是建立在一定的假设基础上的，比如饭店的客房出租率能维持在60%左右，其他营业部门能提供一定数额的部门利润，在扣除资本费用前，饭店需要达到一定百分比的利润。4、只考虑投资成本，而没有考虑饭店的实际经营费用，供求关系和市场状况等。2、赫伯特公式美国饭店和汽车协会主席罗伊。赫伯特主持发明的。以目标投资回收率作为定价的出发

5、点，在客房成本计算的基础上，在保证实际目标利润的前提下，根据计划的销售量、固定费用和需达到的合理投资收益来决定客房的平均价格。其计算公式分为两步：1、年客房预计销售额=饭店总投资额目标投资回收率+饭店企业管理费用+客房经营费用-客房以外其他部门经营利润2、计划平均房价=年客房预计销售额（可供出租客房数预计出租率年天数）例：某饭店有客房360间，全年营业费用为元，税收和保险费元，折旧费元，合理投资收益额为元，客房以外其他部门的经营利润为元，预计年平均出租率为65%，试计算饭店的平均房价。客房预计销售额=+- =平均房价=（36065%365）=200.85评价：1.关键在制定合理的报酬率和预测出

6、租率，从公式来看，平均房价与投资报酬率成正比，与预测出租率成反比，房价制定正确与否，与这些相关数据的预测和假设的准确性紧密相关。 2、客房必须长期承担其他部门的盈亏。用缺乏竞争力的高房价来弥补其他部门的低效率是不尽合理的。 3、过分注重企业经营成本和利润需要，而没有考虑市场需求和顾客心理。3、保本定价法又叫盈亏平衡定价法，是更具盈亏平衡点的原理来制定价格。客房价格=每日客房费用总额（1-税率）其中每日客房费用包含客房固定成本分摊额和变动成本两部分。客房固定费用分摊：每平方米使用面积日固定费用=全年固定费用总额（客房使用总面积年日历天数出租率）每间客房日变动费用=全年客房变动费用总额(客房数年日

7、历天数出租率）每间客房日费用额=客房使用面积每平方米面积日固定费用+每间客房日变动费用。例：某饭店有客房400间，其中标间340间，每间25平米，普通套间40间，每套48M2 ,高级套房20间，每套68 M2 ，假设保本出租率为50%，客房全年预计总费用为1450万元，其中固定成本1200万元，变动费用为250万元，营业税率为5%，该饭店如何制定房价才能盈亏平衡。饭店总面积为：25*340+48*40+68*20=13140每平方米使用面积日固定费用=（13140*365*50）=5每间日变动费用=（13140*365*50%）=34.2由以上数据可以得出各类型房间的保本房价：标间：（25*5

8、+34.2）（1-5%）=167.6普通套间=（48*5+34.2）（1-5%）=288.6高级套房=（68*5+34.2）（1-5%）=393.9该公式场被用作饭店各种定价方案进行比较和选择的依据，但是它也有缺点，客房的销售量难以控制，同时只有超过预测销售量的部分才能产生利润。（二）以需求为中心的定价法1、直觉定价法邀请客人活中间商等，对饭店的产品进行直觉价值评价，决定产品价格。比如：竞争对手价格 200元地理位置优越 10元环境卫生 10元服务员体贴热情 15元标准客房定价 235元2、相对评分法首先对多家饭店的客房产品进行评分，再按分数的相对比例和现行市场平均市场价格，计算出客房产品的理

9、解介个。比如：将100分按适当的比例分给不同的饭店，假定有甲、乙、丙三家饭店，经过综合测评每家得分分别为42、33、25分，这三家饭店的客人愿意支付的平均房价为200元，则每家饭店的房价分别为：200*42/33=255200*33/33=200200*25/33=1523、特征评分法这种方法要求消费者按各家饭店客房产品的可感知性、可考性、反应性、保证性、移情性五个特征对自己的相对重要性来评定各家放电产品的直觉价值等级。表格 教材152页。4、以竞争为中心的定价法随行就市定价法第一是以饭店市习惯定价水平作为饭店的定价标准。第二是追随领袖企业价格。五、双开率和理想平均房价1、客房出租率是反应饭店经营状况的一项重要指标，它是已出租客房数与饭店可以提供租用的房间总数百分比。客房出租率=已出租客房数/可供出租客房总数*100%提问：客房出租率越高越好吗？不是。原因：设施设备超负荷使用，得不到维修保养，缩短使用寿命将客房服务员牢牢拴在岗位上，得不到培训，工作量过大，造成服务质量下滑留房间做紧急情况下使用2、双开率两位客人