物业公司年终总结规划.ppt

1、汇才成江聚富如泉 ,李晓强 2013年12月,江泉集团 物业版块 2013年工作总结暨2014年工作规划,目 录,第一篇 2013年工作回顾 成立永邦物业公司 物业资产的经营管理 江泉大厦物业前期介入工作 江泉大厦意向招商,第二篇 2014年重点工作规划 确定江泉大厦物业管理模式 确定江泉大厦组织架构 江泉大厦物业运行成本预算分析 江泉大厦物业独立核算说明,第三篇 江泉大厦物业工作排期 江泉大厦人员到岗时间计划 各专业工作排期 附件：招聘、重点工作、入伙 江泉大厦物业接管验收,第四篇 物业版块前景规划与展望 集团物业版块组织架构 突破传统观念，强调资产经 物业版块愿景与展望,、成立永邦物业公司

2、,第一篇 2013年工作回顾,二、物业资产的经营管理, 调整租金价格， 确保物业资产收益最大化, 协助客户解决物业问题, 物业租赁工作中改进的建议, 改进出租 退租申批程序,三、江泉大厦的物业前期介入工作,（一）什么是物业前期介入？ 物业前期介入是指物业公司在接管项目 以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、 规划设计、施工建设、竣工验收等，就参与 介入，从物业经营和业主使用角度对物业的 环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、 设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、 施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建 设性意见，以确保物业设计和建造质量，为 物业投入使用后的物业管理创造条件，同时 有效

3、的前期介入可以减少接管验收时的返修 工作量，为确保业主或使用人的正常入住奠 定基础。,（二）物业介入所参与的工作,（三）关于江泉大厦室外车辆通行、停车位问题的建议（1.东进北出，单进单出；2.增加停车位数量）,江泉大厦,停 车 位,停 车 位,出口,入口,写字楼正门,酒 店 正 门,西 门,宝马Mini展厅正门,隔 离 带,地库 出口,地库入口,（三）关于江泉大厦室外车辆通行、停车位问题的建议（1.东进北出，单进单出；2.增加停车位数量）,四、江泉大厦意向招商,（一）江泉大厦现阶段招商条件优劣势分析,（二）业态分布、报价及优惠条件方案,（三）本项目周边楼盘物业情况调研,第二篇 2014年重点工

4、作规划及问题解决,、确定江泉大厦物业管理模式,（一）邯郸江泉大厦的管理服务模式分析 1. 目前房地产市场物业管理模式 （1） 包干制 所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服 务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的， 物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。,（2）酬金制 所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同 约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务 资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。包干制的定价方式实质是市场定

5、价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。,2. 江泉大厦物业管理模式酬金制, 对外实行酬金制合理避税。采用包干制到年底的节余，一般情况下物业管理企业首先将节余部分交纳企业所得税，交税后，剩下部分方为物业管理企业的利润。实行酬金制就不必将结余的物业服务费交纳企业所得税，因为结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业管理企业，只能纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。【而此部分作为大业主的开发商（物业）可临时用以投资】 根据税法的规定，物业公司到地税部门需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（简称营业税及其附加），适用税率约为5.6

6、%；企业所得税（查帐征收为：3万以下18；3-10万27；10万以上33；核定征收为2.5%），总税率约8.1%，核算以8.5%计税。, 对内以包干制实施绩效考核，控制成本，实施规范化、科学化管理，提高运行效率。,附：物业绩效考核量化表,二、江泉大厦项目物业团队组织架构,（方案一）：,（方案二）：,客服：12人； 工程：7人； 财务：2人； 综合行政：18人；项目经理：1人； 合计：40人,三、江泉大厦物业运行成本核算和物业费定价方案, 物业收费价格（待定）, 地下停车位收益预算, 写字楼物业费方案（待定）, 对内以包干制确定财务绩效考核指标, 地下停车场物业经营酬金, 物业绩效奖励办法,四、

7、物业版块独立核算说明及营利点, 物业财务单立帐户，逐步实现自负盈亏 ，独立核算 物业公司作为集团公司一个相对独立的版块，以物业费、有偿服务费、代理费作为物业公司主要收入来源，以此支付物业人力、公用能耗、公共维修等各项支出，节余部分作为物业公司营利。, 开发商全额承担未售出（或自持）部分的物业费 物业服务收费管理办法第十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 在支付物业费方面，开发商应该类同于大厦其他业主，按时向物业公司交纳物业费、水电能源费。物业费用专款专用，收支帐目清晰明了。,物业管

8、理服务酬金,资产管理酬金,公共区域广告收益,有偿服务 酬金,投标物业项目,车场经营酬金,公共区域维护、管理、服务（物业公司酬金为年度总物业费的10%15%）,例如：经营代理纯净水、车辆清洁,停车位租赁（租金归业主开发商）； 停车位管理服务费（营利15%归物业）,物业公司支配使用，首先纳入公共维修基金；原则归全体业主共同所有,1.开荒保洁服务；2有偿维修服务； 3其他个性化特约服务,出租代理（按1%3%收取代理费）； 有偿维修、维护,多种经营 创收,进入市场参与竞标大型物业楼盘项目，拓展管理服务面积,物 业 资 产 管 理 公 司, 物业公司营利创收点,第三篇 江泉大厦2014年物业工作排期,一

9、、人员招聘到岗时间计划,前期介入 2014年1月至3月,接管验收 2014年4月,集中交房 2014年5月,二次装修 2014年6月-12月,正常管理 2015年-,二、分阶段各专业工作排期,（一）江泉大厦物业工作阶段划分,编制架构 薪酬体系 主要管理人员 到岗及培训 工服工装 物业用房 工程施工装修 介入 外联对接 （消防、水、电、 暖、电梯） 客服整理答客问 文本印刷品校对 安防停车系统,工程遗留问题 解决 团队磨合与稳 定 企业文化建设 招商持续进行 公共设备性能 观测 节能降耗开源 节流 成本控制预算 落实 制度落实程序 规范,楼宇引导标识 公共配套 成品保护 二装审批 公共设备运行

10、消防宣传 消防演练 装修服务费 业主资料档案,现场布置 过程控制 提前演练 文件签署 业主问题收集汇 总整理跟进解决 后台保障 现场秩序 钥匙委托,基层员工面试 及聘用 常用操作表格 的印刷 与保险公司洽 商 购买公众责 任险 物业财务收费 软件上线调试、 培训 接管验收工作 的开展 楼宇标识 交楼物品准备 遗留问题跟踪 文本资料签署 整理 交房工作准备,（二）2014年重点工作时间节点表,附件：江泉大厦入住收费一览表,（三） 物业制度建设和完善,1. 内部运行制度, 程序、规范 （各专业作业指导书、工作程序）, 计划方案、措施 （接管验收方案、交房方案 入住须知、入住会签、 各类应急预案）,

11、 服务质量品质管理,2. 外签协议文件, 前期物业服务协议 （安全承诺协议、紧急情处置、大 厦外观保护、钥匙委托）, 装修相关责任、安全协议； （审批流转、违约整改、完工验收、装修申请、二装巡视）, 大厦公共管理规约；交房相关资料协议文件 （入住流 程图、物品文件签收单、客户信息表,（四） 工程遗留问题处理程序和思路,1. 处理遗留问题的程序, 集中反馈给开发项目，由项目工程调试相关责任单位限期维修整改, 经项目工程确认，物业直接联络责任单位，提高解决问题效率；, 小型紧急维修如责任单位，怠于履行，物业经地产公司确认，物业设法现场处理，相关费用由责任单位承担，并予以经济处罚；, 物业接管验收阶

12、段，对消极整改的施工单位，进度款不予结算。物业公司必须有充分发言权、签字权；,2. 处理遗留问题的思路, 结合项目工程、设计部门、施工单位，积极沟通、多方论证；, 站在长期经营、使用、管理角度，以业主立场提出合理化建议；, 严格把关，严肃交接，不扯皮不推诿，敢于担当，弥补缺失；,3.交房前需具备的条件,完成竣工验收备案 （消防环保防雷等）,正式水、电能源供应,配套设施正常投入使用 （通讯电梯停车等）,4.提前做好地下室施工，地库早 日投入使用,三、江泉大厦物业接管验收流程,接管通知,物管接到建设方及施工单位通知后 （提前1个月）： 1.成立验收小组（环境、建筑、设备、安全） 2.编制接管验收计

13、划 3.确定验收项目 4.确定建设方、施工单位、监理公司各专业对应联系人 5.接收移交的资料、图纸，并清点记录清单 6.通知相关公司按验收计划验收、接管。,预验收,验收条件,验收,移交,管理,预验收 1制定表格、核实现场情况 2记录存在问题/遗漏问题 3设备、设施型号、规格、质量、性能、安装位置、数量、运行情况与图纸、说明、合同相符。 4汇总验收存在问题和遗漏工程问题，并提交建设方及施工单位安排整改。,条件： 竣工验收合格，机电安装完毕，调试完成，满足使用要求，民工已撤场，垃圾已清理. 图纸：先移交资料、图则 项目：清单与现场核实 验收依据和标准：建设部房屋接管验收标准,验收小组负责人将各种验

14、收记录及需整改的工程问题整汇总后上报物业总经理审核。 不合格-将整改的工程问题上报给建设方及施工单位安排整改。 正式验收 1工程问题整改完成。 2复验不再存在工程问题。 3重点对整改项目进行复验。,签证、移交、投入运行、资料归档，接收钥匙和保修协议书或合同，各专业小组提交验收报告给总经理审批。,物业进入正常运行管理和设备/设施保修期管理，如存在保修问题按文件（合同）约定解决，若委托物业公司跟进，需提留质保金支持。,机电设备(设施)整改通知书,第四篇 江泉集团物业版块规划与展望,一、永邦物业公司基本组织架构,注：1.红色部分成本由开发商（业主）承担，或由业主方支付物业公司代理费；2.黄色部分成本

15、计入物业酬金；3.蓝色部分成本计入物业费支出,二、突破传统理念，强调物业资产经营管理,资产管理和组合投资以策略性管理为主,房地产投资组合 评估资产公司绩效审批物业计划、购买处置决策,资产管理公司 持有出售分析、监控评估物业运营绩效、,专业设施管理公司 专业设施操作管理、人与设备协调，创造良好环境,物业管理公司 秩序、环境卫生、设施维护、维修,物业管理和设施管理以运行为主,（一）房地产资产管理 从开发项目竣工投入使用开始，对房地产 进行全寿命周期的管理，是由包括物业管 理、设施管理、资产管理和组合投资管理 在内的房地产管理人员的责任。四个职能 之间有一个共同的目标-使房地产价值最 大化,物业资产

16、管理公司,租赁管理 招商管理,市场销售 销售代理,资本投资决策,物业价值经营评估,成本控制, 收益性物业完全可以像一般的工商企业那样，通过物业经营 管理活动 ，为业主或投资者创造利润和回报。 这也正是物业团队努力的方向！,（二）物业、设施、资产管理和 组合投资管理的关体系,投资者,组合投资管理,资产管理,物业资产经营,物业管理,设施管理,（三）物业资产经营管理的对象和职能,写字楼 物业,商业物业,高端 公寓物业,酒店休闲娱乐物业,工业区产业园物业,三、物业公司的愿景与展望,（一） 物业企业服务理念：务实、高效、温情、卓越,引入ISO：国际质量标准，进一步提高物业管理公司的整体素质和声誉，明确责

17、任目标，拓宽市场,利用3（年）年时间完成 物业公司资质的提升,务实 务实是一种态度，不好高骛远，对事物有客观的分析和认识，不浮躁、不折腾,高效 高效是一种快捷的运行体制和做事效率，时间短，标准高，效力大,温情 温情是一种工作方法和服务方式，温和、体贴、自然,卓越 卓越是企业和团队的追求的目标,物业企业 服务理念,2014年 交房磨合 攻坚年,2015年 积累沉淀 学习年,2016年 总结调整 提高年,2014年 物业资质 （暂三级） 服务面积：6万 员工：40人,2015、2016年 物业资质 （三级）,2017、2018年 物业资质 （二级） 服务面积：50万 员工：300人,（二）服务质量体系认证,（三）提升资质,（四） 物业团队企业文化建设, 物业公司名称 “永邦” 寓意： 江泉集团如江泉之水，永流不息 ；江泉员工 敬业勤奋，乐业安邦；, 企业文化目标：,信任,公平,尊重, 创造一个尊重、信任、公平的工作