房地产项目会计核算与税收筹划实务解析(ppt 172页).ppt

1、房地产开发项目会计核算与税收筹划实务解析,2,主要内容,第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务 第二节 开发项目土地增值税清算实务解析 第三节 企业所得税与土地增值税比较 第四节 企业主要税收筹划方法实务案例解析,3,第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务,一、项目开发三个阶段 二、项目开发结算四个程序 三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法 四、开发间接费用10大内容 五、房屋开发成本核算 六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点 七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点,4,一、项目开发的三个阶段 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。 （一）准备阶段 房地产开发

2、公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。,5,取得国有土地使用权的最主要途径： 1、出让方式 2、划拨方式 3、转让方式 4、参加竞拍取得开发项目 5、合作开发取得土地或项目 6、收购房地产项目 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目 9、改制重组置换方式取得土地或项目,6,（二）行政审批阶段 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及

3、施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。 1、选址定点 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门办理项目选址意见书 。,7,2、规划总图审查及确定规划设计条件 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发建设用地规划许可证。 3、初步设计和施工图设计审查 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初

4、步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放建设工程施工图设计文件审查批准书。,8,4、规划报建图审查阶段 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。 5、施工报建阶段 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。,9,6、建设工程竣工综合验收备案阶段 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局

5、、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发建设工程规划许可证（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。,10,（三）权属初始登记 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料： 1、申请书； 2、企业营业执照； 3、用地证明文件或者土地使用权证； 4、建设用地规划许可证； 5、建设工程规划许可证； 6、施工许可证； 7、房屋竣工验收资料； 8、房屋测绘成果； 9、其他文件。,11,二、项目开发结算四个程序 （一）工程预算 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套

6、使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为建筑工程预算。 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。,12,（二）工程结算 是指施工企业按照承包合同（含补充协议）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）办理工程价结（清算）的文件。主要方式： 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算的方法。 2、竣工后一次结算 3、分段结算（按形象进度） 4、目标（控制界面）结算 5、其他结算方式,13,（三）竣工结算 是指施工企业按照合同规定，在一个单位工程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向建

7、设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据。 竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价款+施工过程中预算或合同价款调整数额预付及已结算工程价款保修金,14,1、预算结算方式。施工图预算加签证结算。 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的2%5%作为维修金，其余工程价款一次结清。 3、平方米造价包干方式。 4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中的工程单价为依据计算结算价款。 工程竣工验收合格签署工程竣工验收报告。,1

8、5,（四）竣工决算 竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效。 竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。,16,三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法 （一）开发成本组成内容 房地产企业开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本

9、、配套设施开发成本、代建工程开发成本。 会计核算将其费用分为六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。,17,1、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。 2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费。是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。,18,4、建筑安装工程费。是指开发项目在开发过程中所发生的各项建筑安装工程费和设

10、备费。 5、配套设施费。是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会、派出所、幼托、消防、车库等设施支出。 6、开发间接费。是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,19,（二）开发成本核算程序 开发成本的核算是指企业将开发一定数量的开发项目（如商品房）所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。其一般程序是： 1、确定成本核算单位 2、设置账户：开发成本、开

11、发间接费、开发产品 3、归集开发产品费用：直接成本、间接成本和共同成本 4、计算并结转已完开发产品实际成本,20,（三）成本分摊方法 1、占地面积法。 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。,21,四、开发间接费用的10大内容 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各

12、项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。,22,1、工资。 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2、职工福利费。 指按上项人员工资总额的一定比例（14）范围内列支的职工福利费。 3、折旧费。 指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4、修理费。 指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。,2

13、3,5、办公费。 指开发企业内部项目核算单位管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。 6、水电费。 指开发企业内部项目核算单位各管理部门耗用的水电费。 7、劳动保护费。 指用于开发企业内部项目核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。,24,8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发生的利息收

14、入应冲减支出。开发产品动工前和完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。 10、其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。,25,五、房屋开发成本核算 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？ （一）核算对象 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：,26,1、可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再

15、将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 2、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。,27,3、功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 4、定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。,28,5、成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 6、权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

16、成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,29,（二）房屋开发成本项目核算 1.土地征用及拆迁补偿费 （1）能分清成本核算对象，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，计入“开发成本A项目”科目。 （2）分不清核算对象的，应先将其支出通过“开发成本自用土地开发成本”科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本核算对象，计入“开发成本项目”科目借方和“开发成本自用土地开发成本”科目贷方。,30,2.前期工程费 （1）能分清成本核算对象的，应直接计入核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本A(

17、前期工程费)”科目。 （2）应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费，应按规定的方法分配计入有关成本核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本A/B项目(前期工程费)”科目，贷记“银行存款”等相关科目。,31,3.基础设施费 一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”项目，借记“开发成本A项目（基础设施费）”科目，贷记“银行存款”科目。 4.建筑安装工程费 根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”项目，借记“开发成本A项目”科目，贷记“应付账款应付工程款”科目。如要分配的，可以按工程预算造价法、建筑面积法等计算。,32,5.公共配套设施费

18、（1）对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本A项目配套设施本”科目归集其发生的支出。 （2）对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施，应先在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入具体项目开发成本。,33,6.开发间接费 先计入“开发间接费用”科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各开发项目产品成本。 为了简化核算手续并防止重复分配，对不能有偿转让的配套设施，可不分配开发间接费用。 如果开发企业不设置现场项目管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其

19、所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费记入企业管理费用。,34,六、企业所得税开发成本与会计成本核算5大不同点 （一）成本对象确定原则 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,35,（二）计税成本内容 1、土地征用费及拆迁补偿费。 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关

20、税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 2、前期工程费。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,36,3、建筑安装工程费。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 4、基础设施建设费。 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,37,5、公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿

21、赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 6、开发间接费。 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,38,（三）计税成本核算的一般程序 1、对当期发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。 2、 对应计入成本对象中的各项支出合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象

22、和未建成本对象。,39,3、 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 4、 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。,40,（四）成本分配方法 1、企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。 3、借款费用属于不

23、同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 4、其他成本项目的分配法由企业自行确定。,41,占地面积法一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。,42,（五）预提费用及后续费用 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 2、

24、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。,43,3、 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 4、 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。,44,5、后续成本处理 国税发200931号第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的

25、支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 第二十八条：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。,45,七、土地增值税开发成本与会计成本3大差异 （一）清算项目对象 1、土地增值税暂行条例实施细则第八条，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 2、国税发2006187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目

26、，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,46,3、国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 分析：一般为普通住宅、非普通住宅和其他三类或两类。,47,（二）开发成本内容 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土

27、地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。（注：上述费用中不包括土地使用权购置成本）,48,2、 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、 建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、 基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,49,5、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项

28、目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。,50,（三）扣除项目分配方法 细则规定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 国税发2006187号，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法。 国税发200991号，按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。,51,

29、第二节 开发项目土地增值税清算实务解析,一、土地增值税的征税对象 二、土地增值税的预征、清算和核定征收 三、清算的两种类型 四、清算收入的范围及3步确认法 五、清算5大扣除项目详细解析 六、扣除项目的5种分配方法 七、特殊事项的土地增值税处理 八、土地增值税项目清算的鉴证,52,一、土地增值税的征税对象 土地增值税暂行条例第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 实施细则第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能

30、移动，一经移动即遭损坏的物品。,53,土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。 二是只对转让的房地产征税，出租行为不转让不征税。 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。 （国税函发1995110 ）,54,二、土地增值税的预征、清算和核定征收 （一）土地增值税预征 土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再

31、进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,55,（二）土地增值税清算 1、基本计算规定 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收. 增值额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额 增值率=增值额扣除项目金额 应纳税款=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,56,2、扣除项目 转让项目的性质 扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 新建房产转让 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除项目（加计20%扣除） 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额 旧房转让 评估价格=重置成本价成新

32、折扣率 2.土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金,57,转让项目性质 扣除项目 土地价款 未经开发土地 交纳的有关费用 缴纳税金 土地价款 交纳的有关费用 已经开发土地 开发的成本 缴纳税金 开发成本的20%,58,3、税率 土地增值税税率表 增值额占扣除项目比例 税率 扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%100%（含100%） 40% 5% 3 超过100%200%（含200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 增值额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额 应纳税款=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,5

33、9,（三）核定征收 清算中符合以下条件之一的，可核定征收 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5.申报的计税依据明显偏低又无正当理由的。,60,国税发201053号规定，核定征收必须严格依照税法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收

34、的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。,61,三、清算的两种类型：通知清算和自行清算 国税发200991号 （一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。,62,（二） 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽

35、未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省级税务机关规定的其他情况。,63,（三）清算单位 国税发200991号： 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 财税字1995048号: 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

36、,64,（四）一次清算 国税发2006187号 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,65,四、项目清算收入的范围及3步确认法 （一）一般应税收入 条例第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入、视同销售

37、收入。,66,国税函2010220号 关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,67,（二）价格问题 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： 隐瞒、虚报房地产成交价格的； 提供扣除项目金额不实的； 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报

38、的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。,68,（三）视同销售 企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,69,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号） 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视

39、同销售处理，按国税发2006187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,70,（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,71,五、项目清算5大扣除项目详细解析 （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的

40、成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）。,72,（一）取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； 以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金； 以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 投资取得的土地使用权如何处理？,73,（二）开发成本（兼与企业所得税比较） 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工

41、程费 3、建筑安装工程费 4、基础设施费 5、公共配套设施费 6、开发间接费用。,74,1、 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 所得税规定： 主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,75,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号） 二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验

42、收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,76,四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。,77,国税函2008277号 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上

43、地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。,78,国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号） 一、国税函2008277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。,79,2

44、、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 企业所得税规定： 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 关于土地增值税中费用归集方向通知.doc 关于若干税收政策问题的公告.doc,80,3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 企业所得税规定： 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,81,建设方供材分析 “甲供材料

45、”简单来说，就是由甲方提供的材料。这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料，进场时由施工方和甲方代表共同取样验收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等，施工合同里对于甲供材料有详细的清单。,82,优缺点 甲方供应工程材料有效的避免了施工方在工程中标后有关材料方面的扯皮问题和以此代彼或其中掺假的问题。 甲供材料并不是在投标报价中扣除，招标人自行采购的材料，应列出相应材料的品种、规格、型号、数量及估算材料的单价，作为招标人编制工程项目的拦标价，投标人投标报价及工程竣工结算时招标人扣回所供材料价款的依据。土建施工单位应当计取有关材料的各项费用，如

46、人工费， 运杂费、 采保费等费用。,83,甲供材料在供货时会出现集中供货，前期投入的资金数量较大。 甲方购材， 乙方在配合供货方上是消极的， 因施工方不能赚到材料和合同之间的价差 。 甲方购材，有时也会购得高价产品。 甲供材料存在少交营业税问题。 当工程某部位出现问题需要维修时，乙方立刻会提出是材料的问题。,84,甲供材营业税处理 实施细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 问题：细则第七条规定？设备？晋地税税一发20052号营业税设备抵扣政策.doc,85,政策

47、分析： 1、计税依据包含甲供材，不包括设备 2、纳税人是施工方，不能转嫁甲方 3、甲供材会计处理 4、甲供材中包工包料合同与包工不包料合同的区别 5、甲、乙双方的正确处理 6、装饰业务如何处理,86,实施细则第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 有关税收问题的公告.doc,87,4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫

48、、绿化等工程发生的支出。 所得税规定：主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,88,5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 企业所得税规定： 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,89,国税发2006187号 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1

49、、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；,90,3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。,91,6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 企业所得税规定：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工

50、资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,92,单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？ 国家税务总局答复 在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。,93,利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原

51、则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,94,（三）土地增值税开发费用 土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。,95,财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其

52、他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,96,关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号） 三、房地产开发费用的扣除问题1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金

53、额之和的5%以内计算扣除。,97,2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。,98,3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种办法。4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 海南关于土地增值税清算有关问题通知.doc,99,（四）与转让房地产有关的税金，指在转

54、让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（不包括销售不动产缴纳的印花税）。因转让房地产交纳的教育费附加，可视同税金扣除。 （五）对从事房地产开发的纳税人可按土地成本和开发成本规定计算的金额之和，加计20%的扣除。,100,六、扣除项目5种分配方法 土地增值税暂行条例实施细则第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,101,其他分配方法 分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配

55、方法，分摊共同的成本费用。 属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,102,七、特殊事项的土地增值税处理 （一）开发产品用于拆迁补偿 1、土地增值税处理时，视同销售处理同时计入开发成本。 2、营业税（国税函发1995549号）：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。,103,（二）合作建房与企业兼并 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（

56、财税字1995048号） 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 关于合作建房营业税问题的批复.doc,104,法释20055号 第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额

57、货币的，应当认定为借款合同。,105,（三）不动产投资 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条关于以房地产进行投资、联营的征免税问题规定： 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。,106,财税200621号 第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定: 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定。 本文自2006年3月2日起执行。,107,财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定： 以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。 本通知自2003年1月1日起执行。 盛运股份避税案例.doc,108,（四）股权转让特殊情况 国税函2000687号 你局（广西区局）关于以转让股权名义转让房地产行为征收