房地产价格组成部分

1、房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价 =土地成本 +开发成本 +开发费用 +税费 +利润房价 =土地成本 +（前期工作费用 +建安成本 +配套费用） +（销售费用 +财务费用 +办公费用 +不可预见费）+（营业税 +所得税） +开发利润项目序号项目项目内容及标准约占房价比例3050%土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等300万/亩以下：土地费1土地费用30% 左右用单方土地成本 =总地价 /（建设用地面积 *容积率）300万/亩以上：40% 左右前期开发成本地质勘探费：基地面积 X（2-3 ）元 /文物勘探费：基地面积 X2 元/前期工作费总体规划设计（规划、建筑、景观设计）2

2、多层 8-10 元 /，高层 15-20 元/35%用人防收费：自建人防不交三通一平费： 10-15 元/（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等建筑安装费用和材料设备采购建筑工程费多层： 500 600 元/平米15% 30%3小高层： 1100 1200 元/平米多层：约 15%用高层： 1500 1600 元/平米高层：约 30%超高层（ 25 层以上）：1800 2000 元/平米4基础及市政市政配套费： 170 元/510%配套道路及硬化、绿化： 20 元/平米（根据规模大小，大项目费用低）人防异地建设费及其它5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%6财务费用

3、贷款利息、公关费，约 2%开发销售费用策划、销售、推广等，约 3%6-8%7费用8不可预2%见费未列入预算的各项预算外开支，约税费9营业税 +约销售收入的 13%12%所得税开发利润 =销售收入土地成本开发成本开发费用1020%10利润税费一般 15%房地产房价举例以占地 100 亩，建设规划用地89 亩，每亩地 350 万，容积率 3.0 的小高层、高层、商业综合体为例项目建筑指标总占地面积100 亩建筑用地面积89 亩建筑面积177822 平米各项目建筑面积其中住宅 155000 平米 ,商业 20000 平米，其它 2822 平米容积率3.0住宅综合价5000 元/商业8000 元/销售

4、收入93500 万各项成本计算项目土地费序号1项目土地费用项目内容及标准土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等约占房价比例总地款 :35000万用单方土地成本 =总地价 /（规划用地面积 *容积率）地质勘探费：基地面积 X（2-3 ）元 /文物勘探费：基地面积 X2 元/总体规划设计（规划、建筑、景观设计）2多层 8-10 元/，高层 15-20 元/前期工作费人防收费：自建人防不交用三通一平费： 10-15 元/（根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等建筑安装费用和材料设备采购前期开多层： 500 600 元/平米发成本建筑工程费3小高层： 1100 1200 元/平米用

5、高层： 1500 1600 元/平米超高层（ 25 层以上）：1800 2000 元/平米市政配套费： 170 元/4基础及市政道路及硬化、绿化： 20 元/平米（根据规模大小，大配套项目费用低）单方 :1970 元/平米占住宅价 39%2133 万单方： 120 元/平米占住宅价 3%23116 万平均建安： 1300 元/占住宅价 26%3555 万200 元/占住宅价 4%人防异地建设费及其它5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约2%开发6财务费用贷款利息、公关费，约 2%7销售费用策划、销售、推广等，约 3%费用8不可预未列入预算的各项预算外开支，约2%见费营业税 +税费9 约销售

6、收入的 13% 所得税开发利润 =销售收入土地成本开发成本开发费用利润10税费（二）销售法公式房价 =土地成本 +开发成本 +开发费用 +税费 +利润 +（附加值价格 ）7000 万390 元/占住宅价 7.8%12155 万680 元/占住宅价的 13.6%10541 万,约 11%占住宅价的 12%房价 =土地成本 +（前期工作费用 +建安成本 +配套费用） +（销售 +财务 +办公费用 +不可预见费） +（营业税 +所得税）+开发利润 +（品牌价值 +成熟价值 +升值价值 +教育价值 +产品价值 +物业服务价值 +其它价值）1、品牌价值一级品牌： 300 500 元/平米二级品牌： 200 300 元/平米三级品牌： 50 100 元/平米2、成熟价值：大盘： 200500 元/平米中档楼盘： 100200 元/平米3、升值价值：升值潜力大： 5001000 元/平米一般： 100300 元/平米4、物业价值：一级知名物业： 300 500 元/平米二级物业： 100 200 元/平米三级物业： 50 100 元/平米5、教育价值：优质教育： 300 500 元/平米一般教育： 100 200 元/平米6、产品价值：创