杭州房地产市场简析

1、一、杭州房地产市场简析：由于大范围的城市拆迁以及货币补贴，带来了大面积的刚性需求； 加之杭州在G20 后城市地位上升， 凸显了升值空间，带来了大量的投资需求。因此， 2017 年的杭州楼市一直处在卖方市场， 秒抢、加价、一次性付清、 验资等在 2017 年过去的时间中成为杭州楼市的代名词。在房地产一级市场土地市场，同样不断的刷新各个区域的楼面价。（一）杭州市近期土地市场成交情况：1、 2016 年 11 2017 年 10 月杭州宅地成交情况2、 2016 年 11 2017 年 10 月杭州商办用地成交情况2017杭州的土地市场如杭州的房市一样，一地难求，中小型企业根本没办法获得土地，甚至一

2、些大型本土企业也不得不抱团取暖，作为联合体出现在土拍市场，土地价格在限价的情况下， 基本都以溢价70% 收官，转入自持或养老用地比例比拼。（二）杭州市近期住宅市场情况：2017 年 10 月全市商品住宅成交 6665 套，价格环比上升 7.91% ；存量大幅下降至 2 万套，按 10 月份的销量，目前杭州市存量只有 3 个月的销售周期，其中还有很多为已经销售但主管部门限制每月网签数量的存量，实际存量远远小于 2 万套。住宅成交价格结构：2.5 万-3万元单价段、200-300万元总价段成交增加，单价2-3.5万元成交占比超5 成。（三）杭州市酒店式公寓市场情况：酒店式公寓由于长租公寓等发展，出

3、现了很多整体购买的大客户以及众多小投资的散户，使得 酒店式公寓从今年 3 月份开始库存开始回落。 2017 年 10 月全市商品住宅成交 2508 套，成交均价 21120 元/平方米；存量减少 2009 套，目前存量为1.3 万套。在 2017 年 10 月杭州市分区酒店式公寓销售中，余杭、西湖成交份额最大，分别占 22% 、 17% ，成为 10 月份的成交大户。1、量价情况： 新增供应量： 全市新增供应5309 套，环比减少5522 套； 成交量： 全市成交量10860 套，环比减少3128 套； 成交价格： 10 月全市商品房价格上涨，主要受余杭区房价上涨的影响； 存量：全市商品房存量

4、减少 5917 套，存量将至 6.2 万套，其中住宅存量 2 万套，酒店式公寓存量 1.3 万套。2、细分市场： 住宅： 住宅成交6665 套，环比价格上升7.91% ；存量大幅下降至 2 万套； 商业： 商业成交量906 套，环比减少295 套；成交均价23659 元 /平方米；存量减少至1.68 万套； 办公： 办公成交量506 套，环比上升108 套，成交均价18489 元、平方米；存量下降至1.16 万套； 酒店式公寓：酒店式公寓成交量2508 套，成交均价21120元、平方米，存量下降2009 套，目前存量1.3 万套。三、 区域房地产市场简析：（一）区域土地市场情况2017 年至今

5、余杭区作为土地供应大户，但在未来科技城版块以及老余杭区块出让的商品房用地很少，其出让主要集中在临平、良渚以及崇贤。但老余杭区块的住宅用地市场在沉寂了1 年多后，于2017 年 8 月终于推出一块宅地，并创下了区域土地价格新高。楼面价（元 /面积 (平总价（亿土地用地块编号项目位置容积率成交时间平方米）方米 )元）途未来科技城 YH02余政储出单元商住（ 2017 ） 11171844368211.261.3-1.5商住2017-8-10地块，东至号禹航路、 南至规划道总的来看，较少的土地供应量使得项目同期的竞争环境会比较好，加之目前无论是未来科技城版块还是老余杭区块，无论住宅还是酒店式公寓存量基本已经消耗完毕，为项目未来销售营造了一个良好的市场环境。（二）区域竞品分析项目周边在售住宅、酒店式公寓已开盘项目目前基本售罄，后期供应量也相对较少，市场环境较好。下表为周边竞品项目近期成交价格：楼盘名称目前成交均价（元/平方所在板块楼盘性质米）欧美金融城（EFC ）26250未来科技城酒店式公寓西溪蓝海城26500未来科技城商住佳源未来府20100老余杭商住西溪曼哈顿1