2009广州服饰城策划招商全程报告-158ppt

1、广州服饰城策划招商全程报告瑞天实业策划部二零零九年九月 策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305 策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305公司董事会：承蒙信任，本人受托组织公司“广州服饰城”项目之招商事宜。特于此向公司董事会提交广州服饰城招商执行全程方案，供董事会研讨确认。颂XX！XX，XX年XX月XX日策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q2347773

2、05目录o 引言篇o 发展规划篇o 市场篇o 定位及细化篇o 招商篇o 经营管理篇策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305第一部分引言篇调研依据调研对象定位结论调研范围策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305调研对象区政府规划部门相关人员各专业市场管理部门专业市场经营户各产业企业主长沙各阶层市民策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305调研范

3、围城市的宏观经济状况城市规划及发展状况各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场 的各项需求状况各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议各阶层市民对本定位方案的建议和看法策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305调研依据长沙市统计年鉴（2008-2015）专业市场管理部访谈记录专业市场经营户调研统计数据与政府有关部门的相关人员访谈记录与各产业私营企业主访谈记录各阶层市民调研数据策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, www.pa

4、, Q234777305第二部分发展规划篇长沙的专业市场发展状况及规划广洲服饰城的发展规划策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305长沙的专业市场发展状况及规划n 零售市场有六个区，分别是高档服饰商圈-黄兴步行街，中高档服饰商圈红星、东塘，中低档服饰商圈 火车站、金苹果市场、河西大学城、即将上市的有：河西天马服饰商圈n 批发市场暂时没有，本案广洲服饰批发城已在业内有一定的概念认知。n 零售有产业，有市场原因：自由淘汰发展的结果，中部省会城市的需要，客户需求量庞大。n 批发无产业，无市场原因：1：专

5、业而服饰区发展十二年， 及产业群及配套（饰品加工、物流、人脉）已非常完善。2：株洲交通网络发达并且成熟，尤其是铁路业最发达，运输成本低， 发包收包时期短3：与邻近株州市区仅40分钟左右车程专业市场规划状况现有市场状况策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305高桥相关专业市场发展状况及规划高桥商圈定位：湖南最大集散批发市场高桥商圈形象： 长沙的“天河城”n 药材n 文体百货n 儿童玩具n

6、服饰首饰n 日化百货n 酒店用品n 粮油干货n 饮料食品n 家电百货n 电脑大世界高桥园区目品类状况策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305广州服饰城的发展规划o短期规划：（半年内）广州服饰城在短期之内应该是以完成整个服饰城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻服饰城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往服饰城进行消费。中期规划：（半年一年）o广州服饰城在中期的发展规划是以完成服饰城内经营户结构调整为主要工作，根据广州服饰城的整体定位，逐步将整个服饰城经营户结构由零售

7、发展为零批兼营再发展为零售本部+品牌加盟总部。o长期规划： （一年五年）在大量的调整结束之后，广州服饰城重心放优化经营结构，最终目标：广州服饰城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。同时为面向全国创造模板，进军全国。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305第三部分市场篇广洲服饰城SWOT分析避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略广洲服饰城状况销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况专业市场状况红星市场、金苹果市场火车站市场、西站市场东塘市场、步

8、行街市场溁湾镇市场长沙相关经济发展状况各项经济指标整体经济发展规划固定资产投资情况零售业市场状况引论专业市场存在的前提和依据策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305专业市场存在的前提和依据n 半成品加工及成品制造厂家、流通等中间商、市场终端商家能产业链完整够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；n 慧眼识需求拉动聚集效应，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；n 市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络，交通便捷政府强力打造n 专业市场的形成与政府对产业的导

9、向和支持有着密不可分的关系；策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305长沙经济发展各项指标长沙人均GDP长沙的经济近年来持续快速发5000045000400003500030000250002000015000100005000045765展，国内生产总值呈现出良性增33011长的态势，2008年人均GDP达到45765万元，全国省会排名27265第九，中部稳居前三。2006年2007年2008年人均GDP策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, ,

10、Q234777305高桥整体经济发展规划o围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；围绕打造集散批发基地，推动相关产业互动并进围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设 围绕建设高桥大市场，积极实施可持续发展战略围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设oooooo策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305周边专业市场分析对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：市场定位n 定位业态；n 无经营管理公司or外聘经营管理公司

11、or自己组建经营管理公司经营模式n 只租不售or只售不租or租售并举租售模式产品形态n 层数、开放式or独立式策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305金苹果批发市场n 刚开始定位中型专业市场以长沙最便宜零售市场制胜，随着市场不断扩张，目前已有一定批发资源。市场定位经营模式n 整合小经营商，负责部分铺面的招商，租售模式n 只租不售产品形态n 单层、独立式铺面，开放式的铺面均半策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305黄兴步行街市

12、场定位n 长沙最大的零售市场，向国际服饰发展；以高端服饰为主导，兼营中档服饰经营模式向国际贸易发展，整合大品牌经营商租售模式n 租售并举，以租带售产品形态n 街铺为主，少量开放式的铺面策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305红星服装城市场定位n 将建成集国内中档品牌、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台经营模式n 整合社会资源,以中档经营商联营租售模式n 前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；n 产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。产品形态策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司,

13、 24个行业策划大全, , Q234777305常熟招商城n 招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。市场定位经营模式n 招商委会进行管理；租售模式n 自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；产品形态n 独立式的铺面。

14、策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305各地市场租金情况图张家港市场分业态租金情况图张家港市场分面积段租金情况图4.54.753.844.444.243.532.942.722.732.52221.51100.50120面积10155070行业品女性用品无锡老招商城分业态租金情况图无锡老招商城分面积段租金情况图14.2151412108642012.411.510651.310行业儿童用品女性用品5820面积单位：元/日平方米租金租金租金租金策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划

15、大全, , Q234777305各地市场租金情况图无锡新招商城分业态租金情况图无锡新招商城分面积段租金情况图98765432108.37654325.54.2面积61030儿童用品女性用品用品行业常州棉纱市场分面积段租金情况图叠石桥家纺市场分娩租金情况图32.521.510.503025201510502.4126.621.851.390.740.744.474.173.332.78面积150面积1001523407530506080单位：元/日平方米租金租金租金租金策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, ww

16、, Q234777305各地市场租金情况o从业态来看，XX装的租金水平最高，其次是XX装，然后才是XX装；o从面积段来看，面积为XX平方米左右的户型最受市场欢迎；策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305广洲服饰城状况业态定位n 服饰为主，皮具箱包，饰品为辅的专业服饰零批市场出租状况n 已经招租了XX间门面销售状况n XX公司于200X年X月接手广州服饰城销售工作；n 目前1800套，共销售XX套；工程状况n 一期全部交付使用策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业

17、策划大全, , Q234777305广洲服饰城SWOT分析优势劣势机会威胁n 业态定位过于分散， 不能形成集约效应；n 产品形态有少量硬伤， 如人流、层数、等问 题，暂时对于招商业 态定位有一定限制；n 没有较为强有力的政府政策保证，只能凭自营相关措施建立经营户的信心；n 高桥有六大支柱产业， 目前地理位置离市中n 万家丽整个板块的专业市场基本上没有， 因此，广洲服饰城从这个意义上来说还是非常稀缺的；n 从板块看：大量楼盘兴建，居住率提高，人流量会急剧上升。而目前就专业市场而言，服饰专业市场仍属于空白；心相对偏远；n 仓储物流用地缺乏， 没有产权；n 高桥内离新建火车

18、站， 不能办理按揭贷款， 体育新城等不远，政府主导重点规划发展区，离未来休闲区毗邻。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305广洲服饰城SWOT分析相应的策略规避劣势发挥优势解决工商税务优惠问题抓住市场空白点，切入市场解决产权,经营权与管理权分离的问题整合周边产业优势，明确市场定位重新调整产品形态，使其更能符合招商要求主动完善相关配套，引入人气解决统一规划、统一经营、统一管理的问题SWOT分析得出的启示本案招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因 此，本案的操作应该从尽量规

19、避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305第四部分定位及细化篇1234广洲服饰城最终定位的依据广洲服饰城招商方向及最终定位广洲服饰城招商定位原则广洲服饰城做专业市场的理由策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305广州服饰城做专业市场的理由n 休闲配套暂时欠缺o周边休闲配套较少，普通消费者难以在广州服饰城周生的大量休闲需求，边满足购物所产n 体量及建筑形态支持o广州服饰城建筑

20、面积约XX，建筑形态主体三层，适合做专业市场；n 地段偏远o广州服饰城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前批发成熟时期太短，而零批专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应；往批发消费，做n 交通便捷，o位于高桥大市场内，万家丽交通网络，便于向整个长沙辐射，能够降低销售产品的物流成本；广州服饰城不得不做零批专业市场的理由支持广州服饰城做专业市场的理由策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305广州服饰城招商定位方向的选择原则 1 市场空白原则 2 可行性原则n 不仅要立足在高 桥，而且要立足 于全省，至少要 在市

21、区内，寻找 到市场的空白点， 规避与成熟的大 规模专业市场形 成同质竞争 3 可操作性原则n 招商定位方向必须具有可行性， 可操作性要强 4 成本导向原则n 产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件n 必须在保证在广州服饰城拿到的货物价格到周边类似市场便宜， 解决购买客户的成本问题，这样才能让广州服饰城正兴旺起来策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305广州服饰城招商的方向综合考虑上述招商原则，广洲服饰城的招商定位方向主要有以下几类：中高服饰类衍生的皮具箱包类广州服饰城可选择的招商定位方

22、向中低档服饰类衍生的饰品类策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305我们对广洲服饰城的业态定位广洲服饰城装饰饰品皮具箱包服饰用品策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305【营商环境新呼唤 我们寻找出路】判 断：从现代商业发展的趋势和长沙的区域商业环境，并结合本项目自身的情况，我们得到非常明确的结论：1.我们必须采取免租的方式将商铺的经营权与管理权有机地结合起来，以商场的可持续经营为宗旨，才能最终实现铺主、发展商与经营者多赢的局面

23、。2.只有建立一个主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的大型主题商场，方才是我们寻觅的最佳出路。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305定位服饰零批交易市场的依据n 服饰国美零批模式，全国首创，特色经营：统一经营，统一管理， 低成本运作。商业有特色n 可以满足单个消费者对其的零散需求，在市场局面打开后同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征零批易共存消费有支撑n 能够在长沙范围内寻找到广泛的消费人群支撑招商易成功n 此商业定位在株洲，广州能够找到大量生产企业和流通商入驻本案策划必备! 4A顶级策划大全, 含

24、50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305定位服饰城交易市场的理由n 调研显示，服饰业在长沙高桥片区具有较大数量的需求，且其消费具有较强的冲动性和随机性。中档的市场能够适应市场的变化产品有市场仓储要求低n 广州服饰城以批进再零售的统一管理的模式，对仓储地点要求不太高n 价格的空间，以性价比取胜，以服饰国美模式取胜，是本项目的重要法宝市场有空白策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305定位零批交易市场的理由n 此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性消

25、费倾向，人流易聚集，并形成滞留人流易聚集n 广州服饰城目前的产品形态等各方面均比较适合做此定位市场，从 一开始门面即根据专业服饰兴建，定位变动后发生的相应整改较少， 也能节约部分成本整改要求少n 现有的商业定位属于日用消费品，能满足四季性消费，且多数不属于耐用品，易产生现金流对于本新兴市场至关重要易生现金流n 现有的商业定位一旦成形，不但解决大量社会就业问题，而且能为政府提供大量财税收入，并且有可能成为服饰商业历史上的一座丰碑政府必支持策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305第五部分招商篇招商原则招商前提招商

26、实施招商目标策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商原则作为招商工作的指导方法和今后服饰城交易广场工作开展方向， 始终围绕、贯穿本案的经营理 念和战略定位并组织实施招商朋 友化、特色街区化、广州品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益 最大化的招商原则，符合了本案 的经营理念、战略发展规划和定 位要求招商朋友化时尚潮流化广，株品牌化零批兼营化持续发展化效益最大化策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商前提政府支持开发商搭

27、台整合社会资源策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305政府支持（需定专员争取以下政策）n 对附件的市场及，市区内老市场如跳蚤小商品市场、等进行关、停、并、转， 并归口到本案乃上上之策；核心支持n 凡进入“广场”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费， 第二三年减半征收；n 进入“广场”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年支持一支持二减半征收，安置失业、业有关税收优惠政策；职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企n

28、 进入“广场”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户， 经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持三n 在“广场内”成立的从事物流，仓储等配套性的行业和商家，经营部门认定3 年内免征营业税留成部分及个人所得税；支持四支持五性收费）2年内免收；n 政府批准的各项地方性收费（不含策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305政府支持（需定专员争取以下政策）n “广场内”有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止

29、各种摊派和强制性征收费用；支持六n 对进入“广场”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部 门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；支持七n 对市内各小商品服饰市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住， 尤其是市里一二把手及其手下重要爱将；支持八n 必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；支持九n 政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护广州服饰城的声誉，而不能 随时打假或者检查；支持十策划必备! 4A顶级策

30、划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305商业现状从商铺空置情况看，区内之首，达X%，市场销售前景不容乐观，而新的供应量又在不断增加，但需求有限，这势必加剧市场竞争，招商面临巨大压力。投资者期盼投资者期望一个有保障、收益稳定、升值潜力巨大的商铺进行驻场。目前投资者期望进场总价小，投资风险小的商铺。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305判 断：在招商过程中，可采取多种轻松付款的方式，甚至采取“进场即收租”等手法以大大降低投资门槛，将扩大目标客户群的

31、范围。投资者投入极少资金，在数年后就可以拥有一个商业旺地的旺铺，可谓投资赚翻天。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305开发商搭台搭台一n 经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；搭台二n 进入广场内的服饰行业，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；（考滤）搭台三n 对前200名进驻的商家，可放宽进场政策，实行各类奖励优惠；n 租赁广场商铺的合法经营户，承租为五年，在经营过程中享受“第一、二年， 免租金，第三年返还三个月租金”的优惠政策；搭台四n 进入市场的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，

32、其余费用 一律免除，并免费享受半年仓储服务； （考滤）搭台五n 开发商郑重承诺，评为省信誉品牌，及本店考核前50甲优质品牌，退还品质保证金，并优先续租。（考虑）搭台六策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305整合社会资源公司放权制定招商进场费炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商物料招商手册、招商海报POP物料现场VI物料招商合同文本招商细则、招商流程、租赁协议等商场平面分割图

33、（规划效果图）策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305现场管理招商人员上岗前培训每周项目例会日招商情况汇报周例会纪要、招商周、月工作总结调整招商策略，提交短期宣传推广计划书策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商目标近期目标工作重点n 年前，将广州，株州厂家及经营商， 尽早的招商入驻本案，并在每年每季 每周举办相关的展览、拍卖优惠活动， 为提升本案的人气和商家的营业额提供基础；n 经营公司的发展规划及工作思路：o更高层次

34、上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为本案将来打下基础n 推广和招商：o制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商目标中期目标工作重点n 利用半年到一年的时间，通过零售批 发互为带动，逐步调整零售和批发之 比重，淘汰部分商家，引入更好更多 的商家，达到批发和零售的均衡比例， 从而开始形成较有特色的服饰交易市场；n 策划并制定本案的经营策略，提供更多的增值服务，同时建立完善的客户服务管理体系，稳定进场

35、的企业和商家，帮助他们提高经济效益；n 对经营管理公司的业务、服务和管理进行细分、整合和重组，组建各类相关商业中心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定基础。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商目标远期目标工作重点n 通过一到五年时间，逐步调整、不断提高入住品牌和商家的档次，从中低档品牌过渡到其它地区乃至全国的品牌，雄踞中部，面向全国，从而形成长株谭最大最专业的零售服饰基地n 提高经营管理公司的经营战略，重视公司的组织架构和人才团队；n 对公司的业务进行重组，进行有条件的管理输出、业

36、务输出和技术输出。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商对象、广州皮具企业及商广、株饰品企杭州中中低档服饰品牌生产企业， 及经销商广州中中低档服饰品牌生产企业， 及经销商株州中中低档服饰品牌生产企业， 及经销商策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商品类o策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商品类皮具n 策划必备! 4A顶级

37、策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商品类饰品n 其n 策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商品类策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商关键通过协会，把经营服饰较为成功且有影响力的生产企业、经销商和个体工商户聚集起来，进行探讨，达成一致意见，使其入驻本案通过我们团队的努力，和经营服饰、的生产企业、经销商和个体工商户搞好关系，使他们入驻本案策划

38、必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商实施n 整合政府、协会、专家学者等各方社会资源，通过各种媒体、渠道来让广州， 株州，乃至全国业内，知道长沙高桥将崛起一座新兴的、新模式的服饰专业市场；实施一n 更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；实施二n 制定游戏规则，并用此规则在最短时间内谈定行业协会及行业品牌的带头大 哥；实施三实施四n 在引进企业方面，以广州、杭州为突破口，完成这一块的招商任务；

39、实施五n 在引进零售商方面，以株州，广州为突破口，完成这一块的招商任务；策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305总体战略o 坐招+直招+ 商商招相结合，做到有效招策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商战略快-准备+开展+推广招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料准-时机+展示+把握认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的心理和需求灵- 调整+工具+计划灵活及时调整招商计划的各项内容 ,做好AB计划的时

40、间搭接策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305主题商场、整合品牌组合战略、专业路线、细分市场；“好风借好力 ”、凭借地理位置的优势，面向广株两地推介；统一规划、“由外至内、由大到小”、分主题层层展现；市场攻击，由区域阵地 辐射长沙市民 展开长沙全市攻击；“ 放水养鱼 ”、捆绑经营、专业配套，攻或守必将立于不败之地；策略、蓄势准备 招商进驻 聚集人气；品牌商家、信心保障必须拥有经验丰富的经营商、灵活的经营机制、忠实的消费者；强有力的品牌支持才能增强投资客的信心。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司

41、, 24个行业策划大全, , Q234777305招商策略走出去、请进来建立直复式的招商网络分组进行以流动招商为主、现场招商为辅策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305工作内容2003年2004年2005年4567891011121234567891011121234一期前期招商公开招商正式招商（或主题物流招商）二期前期招商招标正式招商（或主题物流招商）正式招商三期前期招商招标公开招商正式招商（或主题物流招商）招标策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大

42、全, , Q234777305第六篇经营管理篇经营管理策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305经营管理模式的定位选择一引进商家整营（适合服饰中低档品牌）发展商引进具有一定知名度的商家进驻本案，同本公司统一经营管理选择二商家自营（适合皮包，饰品区， 精品服饰区）发展商对项目裙楼部分门面实行散门面招商，自己对门面进行统一的经营管理策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305招商方案的提出方法一：整体经营，仅

43、引进独立的经营管理品牌方法二：散租，引进高档品牌商家，自营管理策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305方法A剖析图物业管理统一经营新兴的经营品牌经营管理中小商家中低档服装服饰城商业裙楼发展商策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305方案 B剖析图物业管理经营管理散铺自营成熟的卖场品牌自 负 经营品牌商家中高档服装发展商服饰城商业裙楼策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, www.pagcf.

44、com, Q234777305方案优选结果方案A+方案B优点：同步进行，便于价格鲜明对比策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305经营营造气氛，聚集人气包装宣传，整体推广制定游戏规则制定促销方案计划策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305管理统一店面装修统一经营布局统一物业管理策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305经营管理原理确定经营管理公

45、司的主要功能设置经营管理公司的职能部门解析各职能部门之间的工作流程及其相互之间的协作配合策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305功能确定内部功能外部功能行政人事财务核算吸引人流，营造人气招商租赁营销推广公共关系维护信息支持物流配送物业管理策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305部门设置策划推广部市场部招商部部物流配送部物业管理部行政人事部财务部策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, www

46、., Q234777305部门组织框架及其协作旅业信息物流长期招商商铺租赁策划部广告公司协会组织财务、行政人事物流公司经营管理后勤服务公共关系租务招商物业管理营销推广经营管理公司策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305第八部分裙楼产品定位分区篇细分定位定位描述产品设计分区命名策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305裙楼市场细分定位经营内容定位一楼：以XX精品为主，辅以XX 二楼：消费档次定位一楼：以XX中档

47、为主，部分做成高档业态定位一楼：主题商场商家定位广州品牌商家和株州经营商户结合策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305规划一：一层规划：二层规划：三层规划：规划宗旨：动静相容、统一档次、统一规划，以特色品牌为核心。缔造高品位新空间。目标顾客琐定：策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305规划四：品牌商家入赘（由于本项目规模较小，为了吸引大商家，建议将 4 层划做商场用途）1、与友谊城、天虹等知名的商业机构协商，由该商业机构输出品牌及经营管理，整个商场统一招商、统一规划、统一经营、统一管理，统一推广。优点：商业机构的专业经验及品牌效应将使本项目的投资者信心倍增，销售价格可适当提高，预计六个月内可完成70%的销售额，而且商场还将为发展商 带来可观的经营收益，可做为投资者的投资回报。缺点：发展商在前期需要投入一笔装修费、设备费、品牌输出费，预计前期投入约 600 万元，而且在商场运作过程中需要每月支