业主及分包合同风险分析PPT[详细]

1、,业主及分包合同风险分析,| 2018年6月26日,目 录,公司现有 主要合同模式,【1.1】投资项目常见合同体系,联合体 协议书,业主,项目公司,总包企业,投资公司,平台公司,合作单位,分包单位,供应单位,勘察单位,设计单位,监理单位,检测单位,不纳入总包范围的专业工程施工单位,框架协议,“招标备案”合同,总 包 合 同,总包合同,合资合同,施工合同、合作协议,施工承包合同,出资,相 关 合 同,分包合同,分供合同,实际履行 分包/分供合同,出资,授权,投资合同,【1.2】投资项目合同体系中的 核心,项 目 公 司,承上 启下（业主 总包） 兼顾 左右（各投资方）,融资 投资 回购 运营,政

2、府,中海建/中建国际工程 /中建股份,业主指定分包,总承包合同,总承包管理,设计合同,设计院,租赁单位,供应单位,劳务分包,专业承包商,专业分包合同,劳务合同,采购合同,租赁合同,专业分包合同,【1.3】总包项目常见合同体系,【1.4】总包项目合同体系中的 核心,总 包 单 位,承上启下（业主 分包） 既是班主任，又是专业课老师 （施工协调和技术管理） 既是霸道总裁，又是弱势群体,业主合同 风险分析,【2.1】业主合同分类,给钱的就是业（DA）主（YE）,简单的讲,什么是业主,业主是一个“相对”概念,【2.1】业主合同分类,【2.2】合同风险分析,合同风险：分“签约风险”和“履约风险”两种。

3、签约风险：谈判签约阶段，合同签订不完善、不专业所产生的风险。 履约风险：在合同履行过程中，发生不利于我方事件所产生的风险。,人员伤亡,成本增加,声誉受损,不利于我方的事件：表现形式多种多样，但导致结果主要有三种。,【2.2】合同风险分析,基础的方法：通读合同，熟悉合同条款。 进阶的方法：组织合同交底会，并将合同中的风险点分类、对比。 高阶的方法：将风险点与项目策划、施工组织设计等结合，对风险进行梳理。,风险分析的终极目的是规避风险。,【2.3】业主合同主要风险,进度风险,成本风险,安全环保风险,质量风险,回购/收入风险,【2.3】业主合同主要风险,1. 质量风险,合同是否明确创杯创奖的要求？本

4、项目规模是否达到申报要求？未创建是否罚款？ 有无特殊的质量和工艺要求？是否可实现？ 有无材料设备推荐（限定）品牌？相应品牌市场无法采购，是否有相应处理程序？ 保修责任和保修期是否约定明确？是否公允，有无违反法律法规？,开竣工日期，是否约定明确？ 开工、完工、交工、竣工定义是否明确？ 是否有节点工期的要求？ 工期延误是否有罚则？ 工期是否可以索赔，索赔程序是否明确？可以顺延的情形是否明确？ 工期提前是否奖励？ 回购的起算日是否明确且合理？最佳条款：我方承包范围内工程完工并经验收合格视为回购起算日。例如：水、电、燃气。,【2.3】业主合同主要风险,3. 安全环保风险,是否有创建“标化工地”“文明工

5、地”“示范工地”“绿色工地”的要求？本项目规模是否达到申报要求？未创建是否有罚则？ 关于噪音、扬尘治理、渣土泥浆外运处理等是否有明确要求？是否有特别的要求？ 对工地围挡外观、宣传标语是否有特别要求？ 是否有专门的安全环保方面的管理文件？或者当地惯例做法？,【2.3】业主合同主要风险,4. 成本风险,质量、进度、安全环保方面，如有特殊或高要求，将直接增加成本。 质量、进度、安全环保方面，相关要求若未达到，将额外增加成本。 工程量计算方式和计价方式是否明确？ 无价（无信息价）材料、设备的确认程序是否明确？ 人工、材料是否调差？调差的具体范围和规则是否明确？,【2.3】业主合同主要风险,4. 成本风

6、险（续）,变更签证的签认程序是否明确？是否有时限？定价方式是否明确？ 产值确认和工程款支付是否明确？ 结算原则及时限是明确？ 现场是否三通一平？ 风险包干的范围是否明确？泥浆、土方运距是否按实计取？ 深化设计的范围及定价原则？,【2.3】业主合同主要风险,5. 回购/收入风险,建设期和回购期（购买服务期、运营期）的利息（或投资回报）的计算方式是否明确？ 回购/收入担保或保底是否明确？ 回购时点或者运营期收入等是否明确？ 是否需要提交履约保证金或银行保函？ 质保金退还是否明确？ 工程款支付是否有明确时限？是否有逾期支付利息？（总承包项目）,【2.3】业主合同主要风险,补充：如果一个业主合同，包含

7、了多个独立的子项目，上述约定各子项目如有不同，应分开描述。,【2.4】业主合同风险规避,洽谈阶段：提前介入，先入为主，多部门协同,签约阶段：查漏补缺，积极谈判，争取接受,履约阶段：监督业主履约，严格自身管理，适度转移风险,分包合同 风险分析,1. 按类型分,专业承包合同、劳务分包合同、物资采购合同、固定资产采购合同、租赁安拆合同、勘察设计合同、检测监测合同等等为了方便叙述，可统称为“分包合同”。,【3.1】分包合同分类,2. 按用途分,实际履行不付款合同；施工合同、施工合同协议、施工分包合同 实际履行付款合同：各类自主发包的分包合同 核数付款合同 备案合同：纯用于备案，不履行不付款的合同,【3

8、.2】分包合同主要风险,常规风险,与业主合同风险相似，分包合同主要风险也有质量、进度、安全环保、成本等方面的风险。,其他风险,承包范围是否明确，与其他分包商之间工作界面是否明确？ 工程量计算规则和计价规则是否明确？ 工程技术等方面的要求是否明确？未达到是否有相应的罚则？ 其他配合要求，是否能得到落实？,【3.2】分包合同主要风险,现金流 是否充裕,是否有转包行为,管理团队 是否有足够能力,分包合同的核心风险是否有足够的履约能力。,【3.3】有关分包管理的几点问题1,再完美的合同， 也抵不过履约双方的无视。,【3.3】有关分包管理的几点问题2,与合作单位的关系， 是该依靠，还是该依赖？,【3.3】有关分包管理的几点问题3,合约请示到底该怎么写？,【3.3】有关分包管理的几点问题3,坚持三原则：以事实为基础、以数据为支撑、以制度合同依据。 抓住六要点：要把合同关系、事件起因、对方诉求、谈判经过、数据分析、处理建议讲清楚。 请示是公文，是用来描述问题和解决问题的。不是小说，不要把时间浪费在编故事上面，也不要避重就轻。 处理