万国世纪整体发展模式及定位策划报告(PPT 106页).ppt

1、1,2,目 录,项目总论及可行性研究,旅游地产及发展前景预测,项目分析及发展模式研究,项目定位及整体功能划分,物业发展建议及增值服务,1,2,3,4,5,项目投资分析及风险提示,6,3,项目总论及可行性研究,4,总 论,本次提案主要目是就项目发展战略和开发方向上取得共识；战略的层面具有指导意义，形成一定的社会效应并能够可持续性发展。 围绕目标和难题展开，对项目开发的理解和城市发展的高度进行思考；同时，接下来还要能落实于具体、系统的执行工作，并进一步完善和细化。 定位主题和区域开发的高度，能指导设计院进行导规划设计及广告推广进行概念演绎和深化。 本报考基于对客户的深度调研及该类项目成功经验的总结

2、，基于假设定位下的物业发展建议和投资风险预测。,5,项目背景,区域经济及房地产发展已步入了一个新的时代机遇；十一五规划更是将韶关在珠三角的发展趋势及其核心竞争力的表现带入一个新高度。 本项目位于广东省北部韶关市仁化县丹霞山风景区内，借三省八县之便，承接韶关城市发展要求，依托世界丹霞旅游资源，建立综合一体化的生态、休闲、度假、商务居住服务区。 占地面积200亩，项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业；,6,城市印象,韶关市位于广东省北部，距广州198千米，辖3区6县2市，人口310多万。在1.86万平方千米的土地上蕴藏着丰富的水力、矿产、生物、气候、旅游等资源。 韶关山川秀

3、美，生态无限。现已建立车八岭、南岭、丹霞山等3处国家级自然保护区和云髻山、罗坑、大峡谷等7处省级自然保护区，森林覆盖率71.2%。 韶关市是一座具有两千多年历史的名城，汉代元鼎六年设曲江县时，便以韶关为县治，吴甘露元年置始兴郡，隋开皇九年改为韶州，明清为韶州府，民国时废府留县。,丹霞山韶关的城市名片,世界地质公园丹霞山，面积290平方千米，是广东省面积最大、景色最美的风景区。1988年以来，丹霞山分别被评为国家风景名胜区、国家级地质地貌自然保护区、国家4A级旅游区、国家地质公园和世界地质公园。,7,韶关。,结论： 韶关城市战略在于其正在衔接广东城界功能过渡而承担了部分商务对外的功能,但在自身产

4、业和经济发展并无明显优势，资源利用及深度开发不够、参与性不强。但是: 将韶关置于珠三角的战略地位上时,其承担的角色和可发挥的作用是巨大的，将依托其功能聚合效应，可发展的产业无疑也是巨大的；,城市发展战略,本项目要依托城市的发展，建立韶关新的城市名片,8,项目可行性发展,当前中国宏观经济形势总体趋好 国民经济保持了快速增长的势头。经济运行效益比较好，居民收入增长加快。第一季度，规模以上工业企业实现利润比上年同期增长44.2；财政收入增长33.4；城镇居民人均可支配收入同比增长12.1，农村居民人均现金收入增长13.2，去除价格因素后，实际增长9.8和9.2，分别加快1.4和1.7个百分点。 韶关

5、市经济发展跃上新台阶 全市经济保持持续健康的发展。2006年全市生产总值完成388亿元，比上年同期增长12，完成年度预期增长目标。全市经济结构明显优化，三大产业结构比例为16.243.640.2，与2003年相比，二、三产业比重进一步提高；作为一个典型的山区市，财政总收入达到67.2亿元，2004年至2006年累计上划中央和省税收收入102.5亿元。 做大做强旅游产业全面建设旅游强市 今年全市旅游行业的总体工作思路是：按照市委、市政府对全市旅游工作的部署，遵循“政府主导、企业主体、市场运作、行业自律”的原则，实施政府主导战略、旅游精品战略、市场开拓战略和可持续发展战略，强化政府主导，构建大旅游

6、格局；积极培育有实力有规模的旅游产业群；建设游客满意的魅力旅游城市；构建旅游宣传促销的新格局为工作目标，推进旅游产业迈上新的台阶。经济目标是：全年实现旅游总人数700万人次，旅游收入29亿元。,9,项目可行性发展,珠三角大城市空间格局 随着城市空间的不断扩张，城市形态会由单中心聚焦的点状分布向多中心分散的面状或带状分转化，从而形成多中心都市圈或大都市圈 。韶关三省交汇，以旅游为核心，逐步形成特色化、网络化的区域（城市）空间格局。 丹霞山世界文化资源建设 城市空间结构的调整使这一原为自发的趋势在规划的条件上获得市政等基础建设及政府倾斜性的政策上更为优越的先机。 产业互补，形成本项目核心竞争力 社

7、区发展方向取决于项目自身发展条件，本项目远离城市，规模较大，且目前与城市交通不便捷，无法完全依赖城市配套，故适宜发展为内生型社区，因此需要导入产业。,10,产业发展模式研究,项目产业,珠三角产业,广东产业,韶关产业,错位互补,衔接整合,错位互补,区域增值,生态无污染，与环境适应产业,高端休闲服务行业 窗口经济/虚拟总部,11,休闲产业发展趋势分析,现状,来自专业研究机构的报告表明，2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”。 对于中国而言，经济的增长和生活观念的转型正在培育着一个无论是在规模上还是在结构上都不可忽视的休闲市场。可自由支配收入、闲暇时间和消费模式三大促进因素共同构成了我国休闲度假

8、市场发展的总体背景。 经过四分之一世纪的发展，一个休闲为主的旅游时代正在来临，休闲度假已经形成了规模化的市场需求，休闲度假作为更高层次的旅游消费行为，遵循“少数人消费大众化普及成为一种生活方式”这样一种规律。 目前，休闲度假即处于向“大众化普及”发展的阶段。 珠三角的休闲旅游尤其是广东西北部旅游日益发展，而对自然风景的观光和休闲感兴趣的占绝对优势，自然山野郊区特别是山区已经成为各类人员周末休闲、观光、度假的主要区域 。2006年，仅广东郊乡村共接待游客1300余万人，乡村旅游总收入逾十亿元。乡村旅游收入每年增长都在25%以上。,12,可见人们大多接受一到两个小时的车程，能够离开日常居住地而又不

9、会因长距离行程而感到疲倦或耽误游览休闲。,消费者旅游偏好调查,一半以上的被调查者选择了自然风景，可见观光游览还是主要的旅游目的；交通排在第二说明人们对出游距离和出游的便利性还是很在意的,13,人们对休闲度假类的旅游项目是比较青睐的，这也符合现代旅游发展趋势即从观光游览逐步向休闲度假转变，特别是对郊区旅游而言；对生态环境类项目的肯定者人数也较多，说明都市人还是比较向往自然生态环境；其次是文化古迹类，说明人们对旅游的文化内涵很关注；探险拓展和娱乐项目的比例相当，这类项目对于年轻人的吸引力应是很大的；农业观光也有需求，对于开展民俗旅游、家庭旅馆、生态农业园区等也会有相应市场。相比来说，会议会展和旅游

10、房地产的选择人数较少，主要是相比其他旅游项目对普通旅游者的的吸引力不大，特别是旅游房地产的发展，尚处于初期。,消费者旅游偏好调查,14,韶关城市休闲旅游发展分析,本项目具备打造休闲、度假、疗养与一体的综合性主题社区,15,本项目发展模式选择,优劣势： 韶关人均收入相对较高，但人均消费相对较低，说明韶关居民的消费潜力大，但消费意识不强，消费资源相对匮乏； 目前旅游在城市发展比重比较低，旅游收入增长相对较慢，相比周边旅游城市，韶关的年接待旅游人数较少，平均逗留天数有限 问题： 这与以前韶关旅游基础设施建设较慢和旅游投入不足有很大关系 旅游产业将最大限度的注入本项目社区发展，但投入大、回收周期长，需

11、要借助其他途径来实现社区价值,16,本项目发展模式选择,机会： 本项目丰富的自然风景，世界级的生态资源可与热点区域的资源媲美 本项目目前与城市中心的车程距离在30分钟，而与广州等周边城市距离在1小时和2小时间，满足消费者的距离要求； 本项目除了生态资源和休闲度假外，还有条件可开发多业态旅游（农业观光、探险拓展、商务会议等参与性、目的性项目），旅游资源丰富，是其他区域项目难以超越的； 问题： 1、本项目所处区域为旅游市场陌生区域，需要突破消费者的固定消费习惯； 2、本项目具有众多的旅游资源，符合市场规律整合和优化资源打造特色主题旅游是难点。,17,本项目发展模式选择,结论： 城市规划将韶关定义为

12、旅游度假城市，全力推动观光旅游向休闲度假旅游转变，强化区域旅游度假中心地位； 系列措施的落实使得未来韶关旅游发展势头良好，仁化市也制定了较长远的旅游规划，预计未来的旅游收入将有快速的增长 通过对当前大环境的分析，我们的认为，韶关的旅游资源结构性缺乏，但未来有一定的增长潜力，具有旅游设施投资的空间（特别是针对酒店、商业、商务主题空间的选择）,18,本项目发展模式选择,发展空间： 整体竞争处于一种低水平状态，无法满足高消费观光人群、休闲度假人群、高档会议会展和商务需求，高档主题酒店市场供给缺位 城市基础设施建设主要集中在中低档区域，只能用于满足观光旅游和一般性商务和会议会展需求，而且基本都是“小而

13、全”的项目，没有明确的定位和特色。,19,本项目发展模式选择,综上所述： 我们总的判断为：在韶关发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备较好的资源优势和市场竞争力,从目前韶关的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大 本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力,丹霞山资源山景和本项目附加开发的主题的旅游资源 本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明,从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体 与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高,20,旅游地产及发展前景预测,21,认识旅游地产,模,块,1,何为

14、旅游地产,以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。 狭义旅游地产，指为旅游服务的地产项目。 广义旅游地产，包括所有以旅游、休闲度假为主题的地产项目。,22,旅游地产发展历程,23,旅游地产发展历程,中国旅游消费正在由假日经济向休闲经济转变，旅游地产经济将成为发展方向。旅游地产还以第二阶段产品系列、第三阶段旅游地产开发为主，但正向第四阶段开发过渡，单一住宅产品开发不能够支持发展。旅游加地产两个黄金产业的交叉型领域，兼具消费和投资双重特性的旅游房地产将成为中国旅游业、房地产业发展的一个新经济增长点。,24,旅

15、游地产分类,关于旅游地产的分类，市场上一直没有确切的标准，一般认为旅游地产有两种分类方法：,按开发类型分,按物业类型分,旅游住宅地产,旅游景点地产,旅游商务地产,旅游度假地产,景区多功能住宅,时权酒店,养老型酒店,旅游休闲培训基地、国际休闲度假中心,产权酒店,运动度假村,时值度假型酒店,25,旅游地产开发前景,我国旅游地产潜力巨大、前景广阔。总体看来，未来有五大支撑点力挺旅游地产开发,第一支撑点：政策 第二支撑点：旅游市场的扩大 第三支撑点：出行方式愈加便利 第四支撑点：第二居所渐成时尚 第五支撑点：休闲时间增加,国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、华侨城、华强、中旅等

16、大型企业，也包括珠江、光大、天鸿、万达、万通、青岛汇泉等一大批房地产投资商、开发上、旅游企业。,26,旅游地产开发物业类型,模,块,2,旅游地产第一居所开发,主题 项目建设需要有明确的主题（如高尔夫），围绕主题进行开发。 资源 项目所在地周边环境优美，具备旅游价值。 区位 距办公商业中心区不超过45分钟行程。 可达性 具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁。 配套设施 教育设施，高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围内送达的市级大医院，购物中心，社区中心商业区，商务服务中心，通讯设施，完备的体育运动、游乐设施，大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等。,第一居所 第二居

17、所 产权酒店 商务度假,27,旅游地产第二居所开发,良好的经济背景 人均GDP超过5000美元后目标客户有休闲度假时间，追求全新体验的生活方式和理念。消费结构向旅游度假倾斜，城市人均居住面积超过30平米，汽车拥有量超过每五户一辆。 项目区位 一般消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内。但是最短距离应在80km左右，以便形成适当的环境转换带。国际性的度假区，距机场不超过1小时车程。 规模 要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的大小最少都在1000-1200平米之间。 设施 具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的配置。还需要设置商业区、医疗点、办

18、公室、商务中心、通讯等配套设施。,第一居所 第二居所 产权酒店 商务度假,28,产权酒店开发,目标客户 拥有高学历，年龄30-59岁，有一定的假期，主要购买目的为休憩、休闲、投资。 项目开发时机 所在旅游去开发中后期。 背景 国家经济景气，国家、银行有相关法律支撑体，分时度假交换体系成熟。 环境 自然环境有良，在居住品质上实现梯级提升。 区位 产权酒店距离本地城市生活去不大于4小时车程；异地客户要求乘坐飞机能方便到达。,第一居所 第二居所 产权酒店 商务度假,29,商务度假开发,时机 城市商务中心区形成集中的高租金写字楼，城市以私有化企业为主，企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源，城市GD

19、P达到人均3000美元以上，拥有大跨国公司分支机构。 开发地区要求良好风景资源，清幽安静，距离主要商业中心区不超过2小时车程；国际商务度假区距离机场不超过60分钟车程，要求具有专业化的管理服务团队、装备完善的视听设备和设置完备的服务项目，必须设置有丰富的游憩休闲设施，如高尔夫球场网球场等，要求设置有完备的住宿客饭、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求。,第一居所 第二居所 产权酒店 商务度假,30,旅游地产开发要点,模,块,3,旅游地产项目十大要素,概念基础条件旅游特征的自然环境 基础设施便利的交通与地理位置 专业条件符合旅游度假的设计方案 资源条件完善的配套服务与设施 法律条件合法的产权

20、手续与时权保证 管理条件专业的物业管理与酒店管理 财务支撑条件健全的财务制度与监督管理体系 营销条件专业的营销推广系统 资金条件丰富的开发经验与开发实力 网络条件健全、便捷的交换网络,31,旅游地产成功开发的十大宝典,准确定位 统筹规划 发掘提升 项目创新 注重创意,精心设计 强调文化 先做旅游，后做房产 嘎坡度重视公关工作 整合宣传炒作,32,旅游地产主流开发模式,模,块,4,华侨城模式,华侨城模式 芙蓉古城模式 中坤模式,华侨城市国内从事“旅游+地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区波托菲

21、诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。,33,先做旅游华侨城及属下的四大主题公园,锦绣中华，中国民俗文化村，世界之窗，欢乐谷，还陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水晶主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达5平方公里的旅游之城。 欢乐谷模式将进一步拷贝到北京、上海等地。,后做地产波托菲诺，旅游地产的先驱,华侨城的点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产波托菲诺。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。

22、 项目特色：丰富的建筑形态适应不同居住心理 良好休闲环境放大生活内涵 特色商业营造浪漫生活情调 商务居住激发社区新活力,34,华侨城利润构成：旅游业务20% 地产业务80%,随着华侨城模式的成熟和品牌的影响力，从旅游业务转到地产业务的周期大大缩短了。,35,华侨城旅游,36,自2001年起，华侨城地产就开始了旅游主题地产开发模式的实践，其开发的波托菲诺是这一模式的典范作品。波托菲诺位于华侨城西北部，占地面积80万平方米，总建筑面积108万平方米。在7万平米燕栖湖、4万平米天鹅湖、8万平米荔枝林和谛诺山畔，规划有沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层等多种类型的高尚住宅，以及意大利

23、风情的商业街、水岸广场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造了极具人文气息的高尚生活。,华侨城地产,37,华侨城地产,38,华侨城模式经验总结,对环境、资源、生态充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子。华侨城成立之初，以年薪11万美元聘请新加坡著名规划师担任规划顾问，制定城区建设规划的“规划战役”。 华侨城开始的第一项建设是中华种草、营造环境，他们的理念是要在“花园中建城市”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。为保住天然景观，一次次修改方案。在寸土寸金的土地上，华侨城绿地覆盖率达53%，达国际城市绿化领先水平，华侨城最终冲出了国内开发区那种

24、“一推平”“排排座”“火柴盒”的传统模式，走出一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展新路。 由于历史原因，华侨城土地成本较低，是其建设成功的一个重要因素。20世纪80年代深圳划出这一片安置归国华侨并招商引资开发建设。,规划先行 环境优先 低价拿地,39,芙蓉古城模式,华侨城模式 芙蓉古城模式 中坤模式,芙蓉古城位于成都西郊，远离都市喧闹，独拥一处宁静，又享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。,40,芙蓉古城总占地面积680亩；建筑总面积20.43万平方米；容积率0.4；绿化覆盖率72%；建筑密度16.9%,2001年全国优秀旅游房地产项目奖；2001年全国优秀环

25、境设计奖（中国房地产业协会，中国旅游房地产博览会）；2001成都楼市总评榜最佳理念创新奖；2001成都楼市总评榜十大创新楼盘；2002成都周边十大精品住宅小区；2003 中国四川房地产生态环保成功开发典范（中国房地产业协会）,41,芙蓉古城开发理念,依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需求，结合现代会议功能和即日经济繁荣的现状而整合推出全新的“第二居所”体系。项目的价格比原版别墅地，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不亚于原版别墅，其文化内蕴更非原版别墅所能相提并论。江苏风格、云南风格、川西风格、台湾风格和日本风格建筑在芙蓉古城的和谐互映证明了住宅文明的包罗万象，并散发出芬芳个亿的

26、生活情韵。 芙蓉古城荟萃成都知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事，成功地打现代都市人的怀旧思绪。,42,项目定位：,集居住、度假、休闲、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。,目标客户定位：,对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人，同时包括其他注重“5+2”生活模式，追求个性生存状态的都市人群等。,43,功能分区：,四大人性功能分区 传统居住区建筑风格多样，毗邻生态观赏性温泉，环境静雅

27、文化休闲区含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信MBA学术中心 特色商业区小吃街、手工艺品街、购物超市等 会所酒店区建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等,配套设计：,博物馆 会所 堂、祠、庙宇、私塾、公馆 酒店宾馆 街道,44,文化：持久的核心竞争力,文化作为旅游地产的鲜明特征之一，芙蓉古城在这方面做得最为出色。对整个小区进行了详尽的布局，让多种文化根植于小区内，使其一砖一瓦都透露出历史的、文化的深沉地运。 饮食文化童趣文化 天府街市文化 茶文化水文化 民风民俗文化地域文化,销售方式：,全息营销模式样板小区 主体为川西民居院落、江苏民居院落、云南民居院落、唐风建筑院落四大住宅组团，同

28、时布置美食街、传统工艺品街等。特邀成都七位本土知名画家创作巨幅芙蓉古城俯瞰全图，将形象展示古城盖帽，体现老成都的街市及院落意境，用于销售展示说明。,45,46,芙蓉古城画册设计欣,47,芙蓉古城各环节的创新总结,集古代民居之精髓，融合现代建筑理念。芙蓉古城地处郊区，以其秀丽独特的风景和古典建筑形成了生态的旅游资源，不但克服了地形，而且将旅游和居住很好地结合起来，开创了成都旅游居住的新理念。 古为今用，洋为中用。通过对中国传统民居的深入剖析，仿古而不复顾，在现代建筑中，融入中国的传统文化。外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设备，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。

29、 投资八百万元，占地40亩的芙蓉古城意景小区，作为680亩芙蓉古城项目的实验室，这种营销模式的创新开全国房地产之先河，对于本地房地产开发具有时代的意义，营销模式的不断创新有效满足了消费者的需求，引领着成都住房消费时尚。,理念创新 设计创新 营销创新,48,中坤模式,华侨城模式 芙蓉古城模式 中坤模式,一种保护、开发、利用的模式 策划、包装未开发的旅游资源，待景区发展到一定规模时再介入地产配套服务。,49,中坤模式核心竞争力解读,中坤模式=优质稀缺资源+土地供应利用=可持续增值的旅游地产优势,中坤模式其实是一种旧城改造、古城保护和旅游、房地产相结合的模式。中坤一地产商的身份直接介入旅游开发，又以

30、一个地产商的商业目光发现旅游产业背后的地产前景，是一种全市场化的运作。（有别于周庄、丽江的开发模式，由政府出面搭建旅游平台，企业出资进行配套设施建设的半市场化运作）,50,中坤模式核心竞争力解读,以黄山宏村为例，由内圈到外圈的战略模型,51,中坤集团的战略基本上奉行从“内圈到外圈”的模式。以宏村为例， 首先取得了宏村的总体保护经营权， 进而把宏村升班为世界文化遗产。 然后对以宏村为中心的整个黄山山下区整体的资源环境，包括生态环境、文化环境进行了整体的改造和提升，形成以宏村为中心的系列项目，包括奇墅湖项目、世界文化遗产拓展项目南屏、关麓、包括卧虎藏龙拍摄地木坑竹海等景区。 中坤集团一次性取得核心

31、资源旅游开发土地，加上建设用地、旅游用地，黟县乃至整个黄山山下区的旅游空间被中坤集团扩大放量。,52,宏村，古称弘村，位于黄山西南麓，距黟县县城11公里，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落。,关麓，黄山脚下的黟县素有“小桃源”之称，相传东晋大诗人陶渊明在桃花源记中描绘的“世外桃源”，其创作素材就源自黟县。,53,自然生态、文化生态和商业生态的复合型价值链,中坤模式的价值链：原生态理论 自然生态/文化生态/商业生态的完美复合,旅游地产企业乃至整个旅游地产行业，它应该具有怎样的一个价值链体系？,企业或项目的起始状态,自然生态的原生态保护控制,文化生态的保护和提升,自然生态的强化和再造,文化生态的原

32、生态保护控制,企业或项目多生态的多次良性复合,企业或项目生态价值链构建的良性形成,54,面对开发项目，中坤首先沿着这两条轴线（自然生态、文化生态）的保护控制、改造。对经管类资源，追求的是自然生态的原生态保护控制，对文化遗产性资源，在追求文化生态的原生态保护控制和自然生态控制的前提下，逐渐建立商业生态体系，并将原生态的优质稀缺资源、世界遗产性的文化生态优质稀缺资源整合，进行提升，作为一种旅游吸引物的强力的兴趣和强力的拉动，以维系市场。 建立中坤式的旅游商业生态体系，会发生化合反应。经过几个轮次、几个周期的相互作用，商业生态的建立和商业效益的不断产生，对自然生态和文化生态的再造和提升亦会有所追加，

33、最终经过多次良性中和，使项目生态价值链得以良性循环。,55,项目分析及发展模式研究,56,社区发展模式研究,发展模式组合类型,本项目选取的标准为： 空白性、补缺性和利用自身资源优势,57,社区核心动力源适宜性分析,58,社区核心动力源的选择,基于社区的前述分析及国内外城市主导功能综合区开发建设的实际经验，我们认为休闲旅游主题功能引擎型将是社区启动区具有“造血”机能的核心功能，围绕着该核心功能将聚集居住、酒店、商业、商务等配套和衍生功能，从而保持社区开发建设的持续动力。,59,项目发展方向,综合以上分析，可以确定项目的发展方向如下： 实行整体开发指导原则，规划先行，确保生态环境不被破坏，使人与自

34、然完美共存； 以城镇开发为主题的多元化文化产业与体验型旅游产业的联动作为产业发展方向；(吻合政府对项目的规划要求) 差异化主题概念选取方向： （1）国内其他区域有成功操作案例，而韶关区域尚未有的主题概念。 （2）国内尚无而在外国操作较为成功的具有一定特色的主题概念。,60,项目发展模式下的功能延伸,61,项目发展方向思考,根据市场调研，本项目在众多的单一发展方向中没有一个具有领航优势的突出功能（唯一性），因此要实现项目的价值最大化，唯有突破区域走复合型开发模式（混合性消费）。,但是，在众多的排列组合中，如何找到适应市场并具备核心竞争力的功能组合成为项目发展方向思考的关键所在,？,62,本项目发

35、展功能划分,功能划分原则：,第一，整个城区建设内不同区域都有特定主题（主题化）， 第二，城区结合了多种不同的消费方式（混合消费）； 第三，营造城区特定的社区文化和社区经营管理模式（自我造血）； 第四，各个功能组团都是城区有效的肌理步骤，适应国际化发展需求（参与性）。,建立一种社会秩序,功能划分的意义：,第一，让一个地区从一种中立的而且可能优势不突出的“生地”，集合转变成一种本身就有趣的东西。也就是说，除了让自己区别于其他项目之外，使得项目本身就成了一个目的地，不再只是一个区域场所。 第二，毗邻吸引（ADJACENT ATTRACTION）原理有关，这个原理的意思是“若放在一起，最不相似的物体也

36、能相互支持”。它暗示，将原来单一的产业形态或服务放在一起有趣且意义超出单个产业和服务本身意义的环境中，增强其整体的吸引力，进而增大它们被认识和消费的可能性。,63,项目发展定位分析,适应性：适应岭南文化和韶关房地产市场发展，并结合本项目定位适当超前 匹配性：与项目整体发展定位相匹配，同时与各功能组团综合发展相匹配 成长性：通过市场培育和经营未来价值显赫，并在市场中具备核心竞争力 可持续性：具有持续发展空间，同时在市场中具备不断增值、自我发展的潜力,64,项目综合价值链,65,SWOT分析,优势（S）：,劣势（W）：,威胁（T）：,机遇（O）：,区域成片开发的规模优势 良好的山水景观及自然人文资

37、源 土地原生态的纯净性，有很大的想象空间 与韶关城市中心的距离适宜 全国通向广东的“北大门” 目前的价格空间优势,丹霞山被评为世界地质生态资源 新型产业经济的引进会给区域内的房地产发展带来巨大的动力 城市化进程的突飞猛进会改善项目周边的社会配套 仁化未来的城市、产业规划给项目的机会,广东其他城市区其他项目的竞争 湖南、江西等周边地区的竞争 宏观政策的不定性影响 韶关其他重点发展区域项目产生的竞争,区域经济及发展欠发达，资源利用不全面 位于城市发展的价值洼地，传统印象不佳 区域目前产业经济不发达，消费人口有限,项目SWOT分析,66,具体对策,把握项目自身优势，提炼项目卖点。 做好产品附加值包装

38、，提升项目整体竞争力。 合理设计产品，满足目标客户需求。 合理制定开发运营周期，规避政策及其他风险。 做好差异化营销，避开重点发展项目直接竞争。,充分发掘项目潜在价值，提升整体形象和档次。 抓住城市发展改善的机遇，炒作项目。 扩大项目知名度和客户群，大力发展高素质客。 借势区域城市化的快速发展优势打造珠三角最好的生态人文休闲居住区。,韶关未来唯一纯生态高尚社区。 高端旅游休闲度假产业。 高级商务交流公关场所。 特色产业将垒实房地产发展基础。 未来将成为韶关市的城市名片。,项目SWOT分析战略发展,67,项目定位及整体功能划分,68,项目价值梳理,核心价值理解： 基于地段价值的“无限”放大的种种

39、可能,资源整合力： 多产业资源复合 地段价值的放大 自身价值平台的构建,理念创新力： 复合地产模式 酒店经营与商务旅游 主题营销模式的建立,产品增值性： 产品投资潜力 产品多元发展 产品特色服务,酒店式资源： 国际化品牌 国际化经营 国际化战略,具有国际化资源整合力以及产品营销理念创新力的 全新产品运营模式组合 酒店住宅旅游 三位一体的价值合力的塑造,69,一个有竞争力的城市必须具备/是（has/is）： （1）高的生活质量； （2）有吸引力、安全、可持续的环境； （3）高质量的服务和基础设施； （4）有竞争力的税率和措施； （5）人力资本和知识中心； （6）个性/性格 （character/

40、Personality)：文化、多样性等,本项目将采用的新标准,70,Hierarchy of Human Needs: 人的五大功能需求层面：,提升,5 Functions of a New Town 新型社区的五大功能： To live 居住 To work 工作 To play 休闲娱乐 To belong 归属与认同 To learn 自我完善与发展,新标准 1,本项目将采用的新标准,71,“智慧扩张” Smart Growth,健康城镇 Healthy Town,新标准 1,新标准 2,本项目将采用的新标准,72,本项目客户定位,本项目所面向的消费群主要有两种类型： 最终消费者和投资

41、者，目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点,73,仁者乐山，智者乐水 -论语雍也,客户选择这里的原因： 安静平和的生活方式 亲近自然,品味高尚的文化社区 靠近市区 周到的服务与配套,“非炫耀性消费”,“大隐于市”,低调的奢华,本项目客户定位,他们是 “新韶关人”,74,项目定位方向,75,项目定位方向,76,项目整体开发思路及定位,遵循韶关城市开发建设的总体思路，把自然景观，旅游景点，历史遗迹等有机结合，给予项目深厚的文化韵味和高贵的原生血统；进而创造项目独一无二的稀缺价值，通过合理的产品设计和开发策略，使项目成为珠三角市场的明星楼盘，进而带动本区域房地产的价值，最终塑造成特色

42、城镇名片。,韶关市的“新城市名片”,最具岭南特色的主题休闲社区,77,物业整体定位构成,城市增值综合体 韶关首席丹霞山主题公园社区,升级版 酒店运营,创新型 商业平台,缔造酒店住宅旅游三位一体价值平台,实现2+13的品牌效应,目的：导入酒店服务的元素全面提升品质 充分利用酒店资源优势，放大项目优势，完善商务娱乐配套，营造韶关首席丹霞山主题私家酒店概念。 形式：主题商务的平台营造 提炼私人酒店的主题概念，完善原有社区及会所设施，通过商务酒店的设置提高项目档次及服务水平,增值体 住宅缔造,78,项目定位核心功能划分,依托在自然生态的环境中 教育：持续发展 自我完善 文化：回归本真 探索未来 体育：

43、本性追求 探险精神 ,全人类在物质到精神上的双重追求，是新城市生活的内涵,打造适应中国国情和韶关发展需求，同时满足人类共同追求的宜居空间。,79,功能与客户需求趋向发展变化,原有客户趋向韶关等周边地区 未来客户趋向扩大客户范围，全市珠三角全国,随着复合开发模式的完善及混合消费习惯的形成，本项目将成最具有岭南特色的旅游休闲主题价值综合增值体。与此同时，其客户群及客户来源都是无限扩大的。,80,社区形成规律及发展过程,一个社区的形成，有其自身的发展规律，先有消费人群那是商场或旅游点；先有就业人群那是写字楼办公；只有稳定的居住人群才是社区发展的基础。,居住功能酒店,商业旅游文化等功能,产业商务会展等

44、功能,多种功能组合的综合开发,演 变 过 程,所以，社区发展初期需要解决首批的居住客户。,81,成功案例借鉴,主题旅游或主题城镇,1. 迪斯尼乐园,迪斯尼乐园的成功，从此改写了历史，这种主题乐园（Theme Park）的模式，也成为新兴的旅游休闲产业经营型态。如今已形成迪斯尼主题乐园，三个水上公园、迪斯尼市镇中心、复合式运动场、渡假村等等，俨然成为一个迪斯尼王国或迪斯尼主题城镇。,启示：,（1）主题和创新是一个城区发展经久不衰的法宝 （2）“轮次收入”模式和产业链在广度和深度上的挖掘筑就了迪斯尼帝国 （3）融入文化体验式旅游的价值创造方式,82,区域主题开发模式,2. 巴厘岛,启示：,（1）保

45、护自然生态环境是地区旅游业和经济发展的基础 （2）强化旅游地宣传促销，充分利用国际度假旅游的专业市场渠道 （3）基础设施和旅游度假设施的设计建设突出热带海岛环境优势,成功案例借鉴,巴厘岛是印尼著名的旅游区，面积约5500多平方公里，人口约300多万。巴厘岛不仅天然景色优美迷人，其文化和社会风俗习惯的丰富多彩也驰名于世。巴厘岛除了充分开发传统的“4S”旅游资源外（即Sun(阳光)、Sand(沙滩)、Sea(大海)、Seafood(海鲜)），还大力发展其他旅游资源：演出、融巴厘历史博物馆、展览馆、美术馆以及多种旅游设施于一体的公园等,83,城市名片打造,3、迪拜,启示：,（1）以创新的规划打造城市

46、风景线，制造全球效应，提升城市影响力 （2）打造了创新的海洋文化体验型旅游吸引了全世界的向往 （3）其海洋资源的利用、景观价值的最大化都实现了其旅游价值的最大化,成功案例借鉴,迪拜目前是阿拉伯联合酋长国的第二大城市，一跃而为“中东CBD”与世界级贸易中心，成为融合了阿拉伯文化、西方文化和南亚文化的新兴城市。商贸成为石油产业之后的第二大经济支柱，甚至超过石油产业。它的成功让世人惊叹，称之为世界第八大奇迹。规划思路：向海洋发展，向高空发展。充分利用填海来发展内陆空间。,84,物业发展建议及增值服务,85,物业发展建议,86,物业发展建议,本项目应紧密围绕“丹霞人间仙境”这一休闲度假概念。 整体定位

47、可以概括为：4大功能组团、3大管理区域、5个项目公司进行3期开发,87,1. 度假酒店 2. 会议中心 3. 康体休闲中心 4. 度假别墅（酒店管理、产权出售） 5. 度假公寓（酒店管理、产权出售） 6. 丹霞生态自然博物馆 7. 探险运动中心（溯源、登山俱乐部） 8. 运动中心（网球场、卡丁车、保龄球场等） 9. 世界浴文化 10. 主题别墅或酒吧（未来） 11. 特色别墅（度假用） 12. 美食天地（酒店内、酒店外、海边） 13. 商业街以及商业配套,主要物业组合,88,综合来看，项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也能满足商务会议群体的需求，并能为生活居住提供满意的环境,

48、主要物业组合,89,酒店是一个综合型、跨区域的建筑体。分散在度假村的不同角落，并形成不同的价位层次和房型组合，不同类型的酒店面对不同的细分市场，产权分属不同的投资公司，但可以由同一家管理公司进行管理,增值服务举例,90,温泉旅游前景极好,但竞争激烈,特色是关键 瞄准市场需求与空缺,创造特色 创建具高文化品位优质服务并能留宿的综合度假项目 区分大众及高消费两个具不同消费诉求的群体,发展适得其所的项目 针对都市愈演愈烈的“减压” “回归自然”等诉求,为高消费层量身度造山水式温泉SPA身心疗养,填补国内空白 发展战略为“统一规划分期建设步步为营滚动开发” 因地制宜,充分利用自然景观,并注重自然资源的

49、可持续发展 与其它景点联合发展,“互利互补”,创建整体品牌效应,世界著名浴文化分布,增值服务举例,91,世界浴文化是如此绚丽多彩,项目策划主题,92,总体规划平面图及温泉主题公园平面图,93,总体规划效果图,94,价值增值手段,软件提升增值： 引入知名酒店管理公司，导入私人酒店之管理模式，将目前酒店公寓概念升级为酒店概念； 硬件提升增值： 在硬件方面适度提升楼宇包装品质，酒店公寓及公寓部分适度增加高科技含量的硬件，提升项目的附加值； 营销包装增值：现场包装注入酒店的元素，体现酒店的品质感，增强项目的形象； 商业增值： 适当商业包装，先行招商引入品牌商家，营造商业气氛，为整体项目提供价值增值，待经营一段时间后，再行出售 销售管控增值： 通过严谨的现场销售管理，防止炒楼的现象发生,95,统