分项目核算土地增值税

1、关于阳泉市五建房地产开发有限公司豪门底商住宅楼项目的土地增值税款鉴证报告 晋九庆税鉴字2009Y第号阳泉市五建房地产开发有限公司:我们接受委托，对贵单位转让“ 豪门底商住宅楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行清算。贵公司的责任是提供真实、完整、合法的会计资料，我们的责任是按照国家法律法规及有关规定，根据现行税收政策规定，对相关报表、帐册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。我们的审核是按照注册税务师管理暂行办法、注册税务师执业准则（试行）和税务代理业务规程（试行）、税务代理从业人员守则（试行）、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理

2、有关问题的通知、按照土地增值税清算业务准则等文件的有关规定进行的。在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：经审核，贵单位“豪门底商住宅楼 ”项目：取得转让房地产收入为： 13,211,025.92 ； 其中1、货币收入 ： 13,068,801.00 元； 2、实物收入 ： 元； 3、其他收入： 142,224.92 元； 扣除项目总金额为 元； 其中：1、取得土地使用权所支付的金额为： 元；2、土地征用及拆迁补偿费为： 4,839,928.40 元；3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为：7，834，810.88 元；

3、4、公共配套设施费的成本为 元； 5、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元； 6、与转让房地产有关的税金为 元； 7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元； 增值额为 元； 增值额与扣除项目金额之比 %； 应缴土地增值税税额为 元； 免缴土地增值税税额为 元； 已缴土地增值税税额为 元； 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 元。 特此报告审 核 说 明一、公司及项目基本情况阳泉市五建房地产开发有限责任公司于二零零三年八月十一日经山西省阳泉市工商行政管理局批准注册成立，注册资本为贰佰伍拾捌万元人民币。公司类型：有限责任公司；地址：阳泉市技术开发区西区虹桥路；经营范围：房地产开发经营、销售

4、钢材、木材、建材、铝合金型材、铸钢及制品、电线电缆、五金交电、涂料等。法定代表人：杨栋善；企业法人营业执照号为：140300200026799；经阳泉市地方税务局核准领取税务登记证，税务登记号码为：14032400000092。二、豪门底商住宅楼基本概况豪门底商住宅楼及附属小二楼项目，建筑面积为6,697.58平方米,其中:豪门底商住宅楼项目位于阳泉市泉中北路，设计为商住一体，建筑面积为6,003.83平方米,可售面积为6,003.83平方米;附属小二楼为独立建筑，面积为693.75平方米，主要为办公写字楼。该项目于2006年3月开始进行开发, 2008年12月竣工，至2009年5月31日，已

5、销售面积为6,697.58平方米 (其中：住宅为4,257.41平方米； 底商1,746.42平方米;办公写字楼693.75平方米)。销售收入为13,068,801.00元，（其中：住宅销售收入为6,206,523.00元;底商销售收入为5,371,778.00元; 办公写字楼销售收入为1,490,500.00元)。销售率为100%。预售房许可证号码为:（2006）晋商房预售阳建房字第06021号三、土地增值税的审核情况（一）土地增值税应税收入的审核截至2009年6月30日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入13,068,801.00 元；经审核，核定土地增值税应税收入为13,211,025

6、.92元，比自报数调增142,224.92 元，其中：1.销售普通标准住宅4,257.41 平方米，取得销售收入自报应税收入6,206,523.00 元；经审核，调增142,224.92 元，核定收入6,348,747.92 元。2.销售非普通住宅2440.17 平方米，取得销售收入自报应税收入6862278.00 元；经审核，调增/调减收入0 元，核定收入6862278.00 元。（二）土地增值税的审核情况截至2009年6月30日止，贵公司自报土地增值税应税扣除项目总额 元，经审核，核定土地增值税应税扣除项目总额 元，调减 元，其中：1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地

7、使用权支付金额为4,839,928.40 元；审核后允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为4,839,928.40 元，与账面一致。2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本7834810.88 元；经审核，由于2007年7月在“开发成本基础设施费”列支代客户支付的煤气卡款2915.00元，不应在成本中扣除。应调减2915.00元，核定允许扣除的房地产开发成本为7831895.88元。其中：（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿0 元；经审核核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为0 元。（2）贵公司自报前期工程费510,467.66 元；经审核，核定允许扣除的前期工程费为510,467.66

8、元，与账面一致。（3）贵公司自报建筑安装工程费6,303,326.12 元；经审核，核定允许扣除的建筑安装工程费为6,303,326.12 元，与账面一致。（4）贵公司自报基础设施费 951,017.10 元；经审核，贵公司2007年7月在“开发成本基础设施费”列支代客户支付的煤气卡款2915.00元，不应在成本中扣除。应调减2915.00元，核定允许扣除的基础设施费为951,017.10 元。 （5）贵公司自报公共配套设施费0 元；经审核，核定允许扣除的公共配套设施费为0 元。（6）贵公司自报开发间接费 70,000.00元；经审核，核定允许扣除的开发间接费为70,000.00。 元。3.房

9、地产开发费用。（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额4,839,928.40元与开发成本7831895.88元之和的10%扣除1267182.43元。因此，贵公司此项目可扣除金额为1267182.43 元。4.与转让房地产有关的税金。贵公司自报转让房地产有关税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为 元。其中：（1）贵公司自报转让房地产有关营业税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。（2）贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为

10、元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。（3）贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。5.税收规定的其他扣除项目。贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额4,839,928.40 元与开发成本7831895.88元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为元。（三）增值额及增值率的审核贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 元。其中：普通住宅土地增值税的增值额为0 元， 增值额：6206523.0

11、0-（12671824.28+1267182.43+2534364.86 ）/6697.58*4257.41-346013.66=-4611016.30增值率为0 %。非普通住宅土地增值税的增值额为477863.87 元， %6862278.00-（12671824.28+1267182.43+2534364.86 ）/6697.58*2440.17-382572.00=477863.87）增值率为7.48%（477863.876384415.52=7.48%）（四）应缴土地增值税的审核贵公司自报转让房地产土地增值税税额为0 元；经审核，应缴土地增值税税额为143359.16 元，已缴税款为0 元；应补（退）税额为143359.16 元。其中：1.普通住宅应缴土地增值税税额为0 元；已缴税额为0 元，应补（退）税额为0 元。2.非普通住宅应缴土地增值税税额为143359.16 元；已缴税额为 0元，应补（退）税额为143359.1