盐田房地产近期市场分析

1、盐田房地产近期市场分析（一）2006年市场概述根据预售证信息汇总统计，2006年盐田批准预售的项目为9个，批准预售住宅面积25.13万平米；与2005年同期19.17万平米批准预售住宅面积相比，上升了31.1 。根据目前国土资源网公布和星彦预测的销售数据， 2006年盐田住宅销售面积16.25万平米，销售套均面积为79平米，推盘均价为8786元/平米；与2005年同期21.77万平米的住宅销售面积相比，同比下降了25.4。销售量下降明显。根据中央技术中心统计，盐田区111月住宅新增供需比为1.55：1 ，供需基本趋于平衡，但供应仍大于需求，在这个市场背景下，今年新增的住宅有待进一步消化。产品方

2、面，2006年推售的楼盘除了万科东海岸、东埔海景花园外，其他都为小户型项目，投资、度假型产品较多。价格方面，景观资源极为优越的大梅沙片区均价最高，为12281元/平米，其次是沙头角片区，均价为10497元/平米，片区价格最低的盐田港，为5700元/平米左右。（二）2007年盐田区住宅项目新增情况1、 在建未售住宅情况项目名称片区类型占地（m2）建面（m2）户型工程进度预计推出时间开发商梅沙湾花园大梅沙别栋别墅完成地基施工07年下半年联泰地产天琴湾三期别墅25000025000独栋别墅主体施工07年下半年富春东方地产东部华侨城一期别墅23000独栋别墅主体施工07年下半

3、年华侨城地产东海岸四期Townhouse小高层70000大户型地基施工07年下半年万科地产中海半山溪谷1期盐田港高层20749三房、四房已封顶07年中旬中海地产裕达华庭（已售）高层86472594070 两房已封顶07年初特浩达投资花港高层900040000一房、两房地基施工07年下半年花样年集团依山时代小高层5770.4422753单/一房场平07年下半年鹏广达地产海滨假日小高层4698.3319372单/一房地面6层07年中旬鹏广达地产金水湾御园高层25000一房、两房地基施工07年下半年东海成投资东部山海家园沙头角小高层高层29471一房、两房地面6层07年下半年莲塘房地产蓝郡商住150

4、000200及以上的大户型已封顶07年下半年东埔实业冠懋房地产总计483415 （数据来源：中央技术中心实地调研数据）根据实地调研，盐田区目前在建未售的项目11个，其中有3个为纯别墅项目，分别为梅沙湾花园、天琴湾三期和东部华侨城。预计2007年新推出住宅总建筑面积近48万平米，住宅面积约38.4万平米（按总建筑面积80估算），大于2006年的住宅供应量。2、供应片区分析：（包括06年12月批准预售，但尚未开盘项目）（数据来源：中央技术中心实地调研数据）根据实地调研，预计2007年盐田区住宅供应最活跃的区域集中在盐田港、大梅沙，分别有5个和4个项目推出，且各盘的规模都在23万之间。虽然沙头角今年

5、仅推出2个项目，但该片区楼盘规模较大，仅“蓝郡”体量就达15万，使得沙头角成为今年盐田供应量最大的片区。 值得关注的是大梅沙片区的“梅沙湾花园”，是东部海滨继“天琴湾”后第二大纯别墅项目，项目独特的开发理念、精美的产品设计，加之无敌的海景资源，该项目的推出必将成为07年盐田区的热点楼盘。3、产品特征： 区位项目名称建筑面积主力户型大梅沙梅沙湾花园32130独栋别墅天琴湾三期25000独栋别墅东部华侨成23000独栋别墅万科东海岸四期70000Towmhouse小高层盐田港中海半山溪谷20749三房、四房裕达华庭（已售）25940两房海滨假日19372一房依山时代22753一房花港40000一房

6、、两房金水湾御园25000两房、三房沙头角东部山海花园29000一房、两房蓝郡150000三房、四房 （数据来源：中央技术中心实地调研数据）根据实地调研，2007年盐田区在建未售的住宅项目共有11个，总建筑面积约48万，除梅沙湾花园、天琴湾三期、东部华侨城、东海岸四期及蓝郡为高档盘外，其他项目都为中等小户型住宅。2007年盐田区推出的高档楼盘，依然集中在景观资源优美、生活环境优越的核心区域大梅沙，该类项目以领海别墅和享受型大宅为主，以此满足高端消费群的购房需求。在生活、工作较为便利的片区，户型供应以实用型和投资型住宅为主，这类产品供应，主要以满足中端消费者的居家需求，同时也为投资客提供了投资需

7、求，如山海花园、金水湾御园、海滨假日、依山时代等楼盘。4、价格走势： （数据来源：中央技术中心实地调研数据）大梅沙景区环境宜人、居住舒适，其优势资源不言而喻，因此该片区均价均高于其他片区。根据预测， 07年大梅沙片区将推出三个别墅项目和一个高档住宅，该类项目的推出，进一步拉升了片区价格。沙头角片区价格较盐田港片区价格略高，主要有两方面因素：一方面是沙头角片区市政配套相对齐全，生活便利；另一方面是沙头角新增楼盘集中在梧桐山周边及港口海边，景观环境较为优越且居住舒适。 注：由于沙头角推售楼盘数量较少，因此预测其片区均价带有一定偶然性。5、各季度推盘情况分析： （1）、2007年上半年片区楼盘名称建

8、筑面积主力户型价格预测总面积推盘数盐田港中海半山溪谷20749三房、四房8000207491裕达华庭25940两房6300453122海滨假日19372一房9000合计660613（数据来源：中央技术中心预测）预计2007年上半年将推出3个新盘，主要集中在盐田港片区，为中海半山溪谷、裕达华庭和海滨假日；值得关注的是中海半山溪谷，项目位于盐田港后方陆域梧桐山半山处，景观资源丰富，生活环境优越，是盐田港少有高端住宅项目，同时该项目占地7万平米，一期建面仅20749平米，后续产品将更加丰富，因此该项目的推出值得市场期待。从上半年各项目供应的主力户型看，户型以实用型一房、两房为主，以满足中端消费者的购

9、房需求和投资需求。价格方面，根据对本季度推盘均价进行了预测和算术平均，上半年新开盘均价为7626元/平米。（2）、2007年下半年片区楼盘名称建筑面积主力户型价格预测总面积推盘数总体均价盐田港依山时代22753一房90008775337518金水湾御园25000两房7000花港40000一房、两房7000沙头角东部山海花园29000两房、三房11000179000213514蓝郡150000三房14000大梅沙东部华侨城23000别墅25000150130421270天琴湾三期25000别墅25000梅沙湾花园32130别墅25000东海岸四期70000Towmhouse三房17000合计41

10、68839（数据来源：中央技术中心预测）今年下半年，盐田将出现推盘高峰期，共有9个楼盘入市，总体规模为41.7万。其中大梅沙推盘最为活跃，且有3个别墅项目和1个高档住宅项目，总建筑面积为15万。从以上项目类型和户型来看，下半年推出的项目，多数以舒适型豪宅和享受型别墅为主，不仅丰富了市场产品的供应类型，同时也满足了高端置业者的购房需求。 片区价格方面，大梅沙由于其优越的海景资源和生活资源，其均价位于三个片区之首，下半年大梅沙推售的均价为21270元/，其次为沙头角片区，为13514元/，价格最低为盐田港，均价为7518元/6、07年盐田楼盘简述：【中海半山溪谷】项目位置：盐田后方陆域西南外国语学

11、院高中部内开发商：深圳市中海集团公司建筑面积：20749产品特征： 主力户型为70-140平米的两房四房单位均价：预计8000元/开盘时间：预计2007年中旬图1 半山溪谷规划图与外立面效果图中海半山溪谷位于盐田区盐田港后方梧桐山东南山麓，南邻深圳外国语学校高中部。三面环山，一面看海，环境静谧，鸟语花香，空气清新，是盐田不可多得的高品质居住之选。项目最低处海拔约80米，最高约130米，居高临下，盐田山海景致一览无余。【裕达华庭】项目位置：北山道与盐田路交汇处开发商：深圳市特浩达投资发展有限公司建筑面积：25940产品特征： 主力户型为70-75平米的两房开盘时间： 2007年1月图2 裕达华庭

12、外立面效果图【天琴湾三期】项目位置： 盐田区盐坝高速及盐梅路之间开发商：深圳富春东方地产开发公司建筑面积：25000产品特征： 独栋别墅均价：25000元/平米开盘时间：预计2007年下半年图3 天琴湾3期别墅效果图天琴湾三期别墅独霸崎头岭山头，三面环海，可居高临下俯视一望无际蔚蓝大海，绝对的地标物业。以富春东方建筑的高品质和园林设计的生态尊重，估计天琴湾别墅群将成为深圳最高规格的别墅，并将创深圳别墅价格新高，且将成为与鲸山别墅、半山海景、观澜湖别墅一样闻名中国的十大别墅，也不排除成为全球性高端产品的可能。【联泰梅沙湾花园】项目位置： 开发商：深圳联泰房地产开发公司建筑面积：32130产品特征

13、： 独栋别墅均价：25000元/平米开盘时间：预计2007年10月 图4： 梅沙湾花园平面图地块位置图：俯瞰大海联泰梅沙湾花园独占内环山头，三面环海，与天琴湾地势相当，并两两对望，它们就像两个高傲的绅士，临高傲视大梅沙所有一切。所不同的是，联泰梅沙湾花园将建酒店、公寓、别墅，建筑形态多样化，经营多样化，而天琴湾仅仅提供住宅，比较纯粹化。二、盐田港区域市场动态分析1、在售将售项目统计及分析项目名称位置规模（）户型宣传定位工程进度发展商中海半山溪谷盐田区盐田港后方陆域梧桐山半山处（南邻深圳外国语学校高中部）建筑面积：84000，68层多层，970户主力为70134的二房至四房盐田山野假日一期样板房

14、已开放，二期工程施工中，预计6月份发售中海地产（深圳）有限公司海滨假日北山大道与平盐铁路交汇处建面19310，342户约34平单房和46平一房梅沙门户滨海酒店式公寓主体工程/9F以上鹏广达实业依山时代北山大道与洪安路交汇处建面22375，400户约34平单房和46平一房商务公寓桩基工程，预计10月份发售鹏广达实业金水湾御园北山大道与盐田路交汇处建面36622，596户28-33平单房、40-45平一房、60-65平二房和80-88平三房居家小户桩基工程，预计12月份发售东海成投资公司花样年花港明珠道与永安路交汇处建面22406.68， 33层高商务公寓，412户30平单房、42平一房和60-6

15、2平二房商务公寓桩基工程，预计11月底发售花样年投资公司n 盐田港除今年2月份已销售的裕达华庭外，还有5个项目入市，供应量约15.5万平米，仅中海半山溪谷体量较大，其余项目均为3.6万平米以下的体量，供应套数约为1645套，全年供应量比较大；n 盐田港市场供应户型主要为小户型，一房/二房为主，单房和三房为辅助户型；n 市场产品形态丰富，有普通居家型、商务公寓、酒店式公寓、高档居家型；n 各将售项目入市时间相互错开，呈全年陆续入市状态，集中供应期在10-12月份，竞争压力较大；n 随着土地的稀缺和产品品质提高，价格将上涨，市场价格有望突破8000元/平米以上。2、将售项目动态分析：n 金水湾御园

16、： 项目概况：该项目位于盐田港后方陆域北山大道与盐田路交汇处，占地面积11684平米，总建筑面积45074.21平米，容积率3.13，建筑覆盖率约42。 预计发售时间：2007年12月 户型配比：户型面积套数面积比单房283313214.6一房一厅404528443.6两房两厅606515835.3三房两厅8085226.5合计596100 项目优势：项目地处盐田港后方陆域中心地带，离盐田港口约2公里，北边是后方陆域主干道北山大道，交通便利；整个片区生活配套已初步形成，人流比较集中；北面与北山道相隔的盐田河，将会被治理为景观河，提升此项目景观价值；项目北面是三洲田生态风景旅游区，东南面高处能远

17、望大海；项目外立面设计简洁时尚，昭示性很强。 项目劣势：北山道是盐田海关入关大道，货柜车比较多，噪音很大；盐田路的商业气氛较浓，同时也是主要交通要道，车流量很大，对项目会有一定影响。n 海滨假日： 项目概况：该项目位于深盐路与北山道交汇处，交通便利。该项目占地面积4698.33平米，总建筑面积19310平米，容积率3.2，其中住宅可售面积约14095平米。 项目定位：酒店式公寓 定位语：梅沙门户滨海酒店式公寓 推广语：三重滨海空间，创造人生无限 预计发售时间：2007年6月 户型配比：户型面积套数面积比单房32-3414442一房一厅46-4819858合计342100 项目优势：A. 地段优

18、越：地处于盐田墟镇，紧邻盐田港三期码头，以海鲜街闻名。本项目处于北山大道与深盐路交汇处，离大梅沙休闲旅游度假区仅十分钟路程，市区去往大梅沙途经本项目；B. 交通便捷：项目紧临深盐路与北山大道，多路公交车经过，公共交通配套完善，出行方便；C. 生活配套基本完善：项目离墟镇商业街区仅3分钟路程，超市、菜肉市场、银行、医药、餐饮等一应俱全，项目自身具有商业配套，生活配套基本完善；D. 景观丰富：项目后靠山，前观海，具有双重自然景观资源。前可看海景，具有稀缺的海景资源；后可看梧桐山国家森林公园，具有良好的山景资源。另外，具有立体园林景观，小区为架空层泛会所园林，楼体每层有一个空中花园。项目景观资源非常

19、丰富，视野开阔；E. 产品稀缺：项目户型为34平米单房和46平米一房，全赠送挑高5.7米入户花园和露台，入户花园可隔成上下两层，单房可变二房一厅，一房可变三房一厅。户均面积赠送率达91%，赠送面积极大，为市场罕有产品。F. 高档酒店式公寓品质：项目定位为酒店式公寓，具有良好的硬件配套设施和软件物管服务。高档酒店式外立面、花园式大堂、电梯、走道及架空层泛会所；项目物业管理由具有酒店式管理经验的品牌物管公司管理，提供高品质的物管服务。 项目劣势：A. 噪音：项目紧临深盐路、北山大道及高架桥，受噪音影响较大；B. 生活配套档次较低：周边生活基本完善，但档次较低、杂乱；n 倚山时代： 项目概况：项目位

20、于北山道与洪安路交汇处，紧邻长江监管仓。该项目占地5770.44平米，总建面积22375平米，住宅可售面积15707.35平米，容积率3.0。 项目定位：商务公寓 定位语：新盐田港LOFT公寓 推广语：精英据点，远见东部未来 预计发售时间：2007年10月 户型配比：户 型面积（M2）套 数套数比单身公寓32-3424060%一房一厅46-4816040%合计400100% 项目优势：A. 地段佳：项目位于后方陆域明珠花园片区，为后方陆域传统居住、办公中心辐射辖区，本地人对该片区认同度较高，地段价值高；B. 交通便捷：项目紧临北山道与洪安路，交通出行极为便利，满足货柜车顺畅出行的要求；C. 商

21、务配套完善：项目紧邻海关监管区深圳市盐田长江出口货物监管仓有限公司，以及其他集装箱堆场，满足运输公司对周边商务配套的要求；同时，周边餐饮业发达，生活基本配套完善，满足办公、居住于一体；D. 景观：项目坐北向南，北面具有良好的山景资源。项目自身规划有立体园林，小区为架空层泛会所园林，楼体每层有一个空中花园；E. 产品稀缺：项目户型为约34平米单房和46平米一房，全赠送挑高5.8米入户花园和露台，入户花园可隔成上下两层，单房可变二房一厅，一房可变三房一厅。户均面积赠送率达102%，赠送面积极大，为市场罕有产品；F. 高品质物管服务：项目定位为商务公寓，建议聘请深圳知名品牌物管公司提纲物业管理，提供

22、商务式物业管理服务，提升项目的附加值。 项目劣势：A. 噪音：项目紧临北山道，货柜车通行量较多，受噪音影响较大；B. 生活配套档次较低：周边生活基本完善，但档次较低、杂乱；n 中海半山溪谷： 项目概况：该项目位于盐田区盐田港后方陆域梧桐山半山处（南邻深圳外国语学校高中部），占地面积75900平米，总建筑面积84000平米，容积率1.02，建筑覆盖率约16%，绿化率约64%。 预计发售时间：2007年6月 产品定位：6-8层一梯两户带电梯景观洋房，84平米二房为主力，104-132平米三房，134-141平米四房，总套数约970户，第一批推售279套。84平米二房产品亮点：客厅阳台、主卧阳台、生活阳台三阳台设计，赠送面积一半，凸窗设计，产品使用率较高，为86%。赠送面积：约7平米，产品赠送率为8%。105平米三房二厅产品亮点：12.48平米阳台+生活阳台设计，客厅及卧室凸窗设计，4.2米客厅开间，3.6米主卧开间，通风采光好，产品使用率86%。赠送面积：约12平米，产品赠送率为11%。134平米四房二厅产品亮点：客厅阳台+卧室阳台+生活阳台设计，客厅及