上海大虹桥区域写字楼市场商业市场研究分析（下）.ppt

1、上海大虹桥区域写字楼市场商业市场研究分析,（下）,住宅市场分析,青浦区住宅用地成交分析（2012年11月-2013年11月）,10294,大虹桥典型商住办用地成交（2012年11月-2013年11月）,2013年大虹桥板块目前住宅用很少，以商业和办公为主； 以青浦区为例，2012年11月-2013年11月青浦区已成交的土地虽然以居住用地为主，但是基本是动迁安置用地，只有6块地是居住用地，溢价很高，基本显示住宅市场供不应求。 土地楼板价最低1.1，最高3万，目前价格集中在2万区间；,青浦区-西虹桥 周边典型楼盘,青浦区住宅公寓售价集中在2.22.8万元/平米；别墅3.55万元/平米；,万科城时一

2、区住宅、公寓、办公、商业,万科城时一区住宅、公寓、办公、商业,金地天御：豪华住宅、大平层,南山雨果公寓、别墅,招商虹桥华府住宅、公寓、别墅,君悦湾高层公寓，联排别墅,项目分析,地块区位,处于上海从东到西“经济黄金轴线”的重要节点之上。,最紧邻核心功能区和交通枢纽，是唯一直接连接江浙和紧密连接长三角的区域。,与虹桥机场主航道控制范围有效错开，有利于适当提高土地开发强度。,会展中心,4,西虹桥商务区依托国家会展中心，规划为“一核三区”： 一核： 会展中心配套区 三区 总部基地和现代金融服务业集聚区 南部特色居住产业集聚区 蟠龙文化休闲与创意产业集聚区,地块规划,会展中心配套区,会展中心 占地面积1

3、290亩，建筑面积147万平米，其中包括15万平米商业及30万平米，基本内部消化； 会展中心配套区 主要以商务、商业为主。容积率2.5，规划建筑总面积110万平米，其中包括商业36万平米，办公60-70万平米； 该区域主要面向房地产开发商进行招商洽谈，开发大体量商业综合体项目。地块需公开市场拍卖竞得。,会展中心,会展中心,规划区内域定位为总部基地，主要是面向企业总部基地的招商洽谈； 一般要求进驻西虹桥的企业缴纳税额达到800万元/亩/年，可能对物业持有比例有进一步约定。 楼面价约在9000元/平米起，若进驻企业足够优秀，可以招标出让土地，具体可以在谈；,总部基地和现代金融服务业集聚区；,4,地

4、块二,会展中心,地块四,地块三,地块一,几个地块的出让时间节点：,地块一、商办（2901，2802，杨总关注） 2014年不一定能够上市，有两家企业还未拆迁； 29-01地块占地27030平米，40 亩，容积率2.5，限高60米，楼面价约9000元起（该 地块内有两家公司，高小姐公司约占一半面积）； 28-02地块22177平米，33.3亩，容积率2.5，限高60米，楼面价约9000元起； 未来该地块意向引入纳税能力强的企业进驻，作为该企业的总部基地； 地块二：商办（1302） 最快2014年2月份上市，目前地块上面还有一家企业未动迁； 占地43290平米，65亩，容积率3，限高80米，楼面价

5、约9000元起； 地块三商住办（0702， 0704， 0802，） 预计2014年下半年出让，地块尚未拆迁； 商办用地（ 0702， 0704）64784平米，97亩，容积率2.5，限高42米，地价6000起，要求进驻企业纳税额500万/亩/年，也可以分割出让给中小企业。 住宅用地（08-02）25166平米 ，37.7亩，容积率1.6，限高42米，210套住宅； 地块四、蟠龙古镇地块（商住） 政府有意向对此地块进行开发，推进进度不详 。,地块交通条件（除依托虹桥综合交通枢纽的重大资源外，西虹桥区域内交通条件也非常便捷）,G50、G15便捷连接江浙、长三角地区。 嘉闵高架、崧泽高架便捷连接虹

6、桥交通枢纽区。 区域内有2号线（已建成），17号线、23号线（规划中）三条地铁的多个站点。 四条公交首未站； 区域内徐民路、盈港路规划直通虹桥商务区核心功能区。,地块服务配套,成熟的国际社区：地块内有较多国际人士集聚度较高的居住小区、别墅区，社区环境比较成熟。 教育资源：已有德法学校、蒙特梭利幼儿园、西华国际学校、上海美国学校、英国国际学校等较为成熟的 国际教育资源； 同时还有国家会计学院、上海大学房地产学院等高等院校。 医疗资源：虹桥商务区内规划建设国际医疗园区；已建成的中山医院青浦分院升级为三级医院、综合性外资医疗机构上海、德达医院在建中。 青浦新城：已列为上海市“十二五”时期郊区重点建设

7、新城，是西虹桥商务区有力的配套支撑。 高星级酒店：已建成上海竞衡西郊假日酒店、皇冠假日酒店等。 配套商业：家乐福、百安居等。,地块周边市政配套,为配合国家会展项目推进，上海市对会展周边区域的各项基础配套进行全面升级改造，包括综合交通、地下空间、给排水系统、电力系统、电信系统等。为西虹桥商务区未来城市开发和发展奠定了良好的基础。,地块一（2901，2802） 2901 四至：北至会恒路，南至徐民路，西至路，东至河道路； 规划条件：规划用地27030平米（40.5亩），容积率2.5，限高60米，用地性质商业小于50%，办公大于50%； 地块交通：目前该地块仅有南侧徐民路作为出入性道路 ，该 路上有

8、公交站点，其余三侧没有道路，但该地块未来四周均规划有道路，且离会展中心较近，离地铁2号线站点较近，交通条件优越； 地块现状：目前地块内有2个厂家，其中一个新巴乐可公司（B地块，占规划用地约一半，未拆迁），一家为上海宏信设备公司（A地块，该地块内设备用地，无厂房），地块东侧为河流，与地块高差约3米左右，河道约20米宽，不具备景观条件，河道东侧为住宅自建区； 影响因素：1）地块因拆迁问题，预计最快2014年下半年才能上市；,A,B,B 地块现有用地为厂房，规划性质为绿地 、道路及商办用地；,道路：徐民路现状为2车道道路，将于2014年拓宽改造，规划32米； 供水：徐民路现状有供水DN300； 供电

9、 ：现有蟠龙供电站35KV,在地块20-03内，距离较近；沿徐民路有民用电力线路； 燃气：规划在徐民路底上设DN200燃气管道； 污水：规划在徐民路底上设DN300400燃气管道；,地块二（2901）,地块一（2901，2802） 2802 四至：北至会恒路（规划），南至徐民路，西至蟠祥路（规划），东至蟠文路（规划）； 规划条件：规划用地22177平米（33.3亩），容积率2.5，限高60米， 用地性质：商业小于50%，办公大于50%；含公厕； 地块交通：目前该地块仅有南侧徐民路作为出入性道路 ，其余三侧没有道路，但该地块未来四周均规划有道路，且离会展中心较近，离地铁2号线站点较近，交通条件优

10、越； 地块现状：目前地块内有1个厂家，上海宏信设备公司，内有设备厂所、简易活动办公用房，无固定房屋设施； 影响因素：1）地块因拆迁补偿问题，预计最快2014年下半年才能上市；,道路：徐民路现状为2车道道路，将于2014年拓宽改造，规划32米； 供水：徐民路现状有供水DN300； 供电 ：现有蟠龙供电站35KV,在地块20-03内，距离较近；沿徐民路有民用电力线路； 燃气：规划在徐民路底上设DN200燃气管道； 污水：规划在徐民路底上设DN300400燃气管道；,地块二（1302） 四至：北至崧泽大道，南至会涵路（规划），西至蟠和路（规划），东至蟠龙路； 规划条件：项目规划用地43290平米，6

11、5亩，容积率3，限高80米，含供能中心及公厕，1500个机动车停车位,4条公交线路首未站，10个出租车候车站泊位，300个非机动车泊位； 用地性质：商业小于40%，办公小于50%，停车及其它大于10%； 地块交通：目前北侧为城市主干道，西 侧为规划道路，南侧为厂区道路，东侧为城市要道，地块未来周边还规划地铁站，且离地铁2号线较近，交通条件优越； 地块现状：目前地块内有一天迅厂，未拆迁，用地四周界限分明； 影响因素：1）地块北侧松泽大道为城市主干道，且有高架，短期内对商业人流的聚集不利；2）用地内停车设施的建设，对办公品质有影响；,崧泽大道（60m）,蟠和路（24m）,会涵路（24m）,蟠龙路（

12、40m）,道路：蟠和路、会涵路为规划路，现状道路需要拓宽改造，具体时间未知； 供水：崧泽高架路下保留有DN500上水管； 供电 ：现有蟠龙供电站35KV,在地块20-03内，距离较近；规划在崧泽高架路下敷设20孔电力排管； 燃气：规划本地区使用天然气代替煤气；规划新增一座0.8MPa-0.4MPa天然气调压站 污水：保留崧泽大道下的DN1000污水管；规划在地区内个道路下敷设DN600-DN1200雨水管,地块三（0704，0702，0802） 四至：北至高光路，南至徐南路，西至祝桥头路，东至诸光路； 规划条件：商业用地97.1亩，容积率2.5，商业小于50%，办公大于50%,限高42米；住宅

13、 用地容积率1.6，限高42米，规划套数210套； 地块交通：该地块目前主要通达性道路集中在诸光路及高光路上，诸光路为该 区域内主要道路，畅达性好，但相对于其余三块地，位置稍偏； 地块现状：目前地块内若干厂房，尚未拆迁； 影响因素：1）地块拆迁较慢，预计2014年也未必能够上市；2）该 地块位于住宅 集中区，商业 氛围不浓；3）地块南侧为过境高速，妨碍人流的导入 ；,蟠和路（16m）,高光路（24m）,徐南路（16m）,诸光路（40m）,道路：暂无道路拓宽改造； 供水：高径路和诸光路下保留有DN500上水管； 供电 ：地块北侧规划新增一座110kv变电站；规划在高光路、高泾路、诸光路下敷设21孔电力排管； 燃气：保留高泾路、诸光路下DN300、0.4MPa天然气管； 污水：