房地产开发地块经济测算方案（多表）[详细]

1、,XX地块经济测算方案,巴福镇三期开发地块 经济测算方案,品固地产（重庆）,报告数据说明： 1、项目容积率为2.2。 2、项目用地面积为78147.88 ，约117.22亩。 3、土地单价200万元/亩，土地费用为23444.271万元。 4、报告中所涉及的所有数据均为市调结果以及土地交易网搜集结果。,品固地产（重庆）,项目数据分析,品固地产（重庆）,物业价格测算（住宅）,目前巴福镇在售项目较少，仅有福润广场一个在售项目其住宅售价为4100元/m，本项目的产品集中在高层物业，固选择福润广场的物业价格作为本项目住宅价格测算依据，结合本项目的推售时间建议住宅价格为4300元/m。,福润广场,物业价

2、格测算（商业）,通过对地块周边街道走访了解到沿街门面价格，作为测算基础数据。,商业价格估算：33（元/月/） X 240 （月）=7920（元/） 。,备注：商业价格按租金的20年收回投资成本测算。,据了解福润广场一期商业均价为10000元/m，建议本项目商业按15000元/m 计算，二层商业价格为9000元/m ，三层及三层以上商业价格为4500元/m 。 （通常二层商业价格为一层商业价格的60%，三层商业价格为一层商业价格的30% ）,品固地产（重庆）,物业价格增长率,通过2012年12月-2013年11月房价走势图可得，年增率约5.46%。建议本项目住宅售价按年增幅5%计算,2012年1

3、2月-2013年11月九龙坡房价走势图,品固地产（重庆）,整体推售计划,据了解本项目所在区域年去化量约在5万方左右，结合本项目开发节奏，采用小量快跑的推盘方式，建议3年半推完，先推住宅，待前期业主入住后，推出商业及车位。,品固地产（重庆）,项目商业收入,通过计算本项目商业总体收益为45488.28万元。,项目总体收益,通过计算本项目总体收益为116963.92万元。其中住宅收益为59175.64万元，车位收益为12300万元。,品固地产（重庆）,项目住宅成本测算,通过计算本项目住宅单方造价为4535.08元/，总成本为58274.08万元。,品固地产（重庆）,项目商业成本测算,通过计算本项目商

4、业单方造价为5589.93元/，总成本为24276.48万元。,品固地产（重庆）,项目总成本测算,通过计算本项目总成本为95465.56万元。,前期启动资金测算,通过计算本项目前期启动资金约为28928.59万元。,备注：建安成本采取建筑公司全垫资的方式处理。,品固地产（重庆）,企业经济效益分析,现金流入量分析表,（单位：万元),通过计算本项目2017年末现金流入量为130963.92万元,品固地产（重庆）,现金流出量分析表,企业经济效益分析,（单位：万元),通过计算本项目2017年末现金流出量为109250.18万元,品固地产（重庆）,现金流量分析表,企业经济效益分析,（单位：万元),通过计

5、算本项目运作终期累计现金流量21713.74万元,品固地产（重庆）,投资收益测算,小结,1、从投入产出层面看，本项目总投资95465.56万元，税后利润 21498.36万元； 2、从经济评价层面看，项目开发能获得22.52%左右的总投资 回报率。 3、从销售周期层面看，有效的销售周期为3.5年。,巴福镇北向地块 经济测算方案,品固地产（重庆）,报告数据说明： 1、项目容积率为2.2。 2、项目用地面积为25045.07，约37.56亩。 3、土地单价150万元/亩，土地费用为5635.11万元。 4、报告中所涉及的所有数据均为市调结果以及土地交易网搜集结果。,品固地产（重庆）,项目数据分析,

6、品固地产（重庆）,物业价格测算（住宅）,目前巴福镇在售项目较少，仅有福润广场一个在售项目其住宅售价为4100元/m，本项目的产品集中在高层物业，固选择福润广场的物业价格作为本项目住宅价格测算依据，结合本项目的推售时间建议住宅价格为4300元/m。,福润广场,品固地产（重庆）,物业价格测算（商业）,通过对地块周边街道走访了解到沿街门面价格，作为测算基础数据。,商业价格估算：33（元/月/） X 240 （月）=7920（元/） 。,备注：商业价格按租金的20年收回投资成本测算。,据了解福润广场一期商业均价价格为10000元/m，建议本项目商业按15000元/m 计算，二层商业价格为9000元/m

7、 。根据总图可知本项目均为2层商业，建议以均价12000元/m 计算（通常二层商业价格为一层商业价格的60%）,品固地产（重庆）,物业价格增长率,通过2012年12月-2013年11月房价走势图可得，年增率约5.46%。本项目住宅售价按年增幅5%计算,2012年12月-2013年11月九龙坡房价走势图,品固地产（重庆）,项目总体收益,本项目体量较小，建议同期开发，先推住宅，待前期业主入住后，推出商业及车位。,至本项目销售截止时，预计可达到34592.46万元的销售收入,品固地产（重庆）,项目住宅成本测算,通过计算本项目住宅单方造价为4111.17元/，总成本为18883.66万元。,品固地产（

8、重庆）,项目商业成本测算,通过计算本项目商业单方造价为5670.30元/，总成本为5197.74万元。,品固地产（重庆）,项目总成本测算,通过计算本项目总成本为28239.40万元。,品固地产（重庆）,前期启动资金测算,通过计算本项目前期启动资金约为9967.71万元。,备注：建安成本采取建筑公司全垫资的方式处理。,品固地产（重庆）,企业经济效益分析,现金流入量分析表,（单位：万元),通过计算本项目2015年末现金流入量为37892.46万元,品固地产（重庆）,现金流出量分析表,企业经济效益分析,（单位：万元),通过计算本项目2015年末现金流出量为31465.86万元,品固地产（重庆）,现金流量分析表,企业经济效益分析,（单位：万元),通过计算本项目运作终期累计现金流量6426.59万元,品固地产（重庆）,投